你好，

你說的10萬是年租金，還是月租金？

如果是月租金，10萬的真實收租，

那麼恭喜你撿到寶了，趕緊買。

如果是年租金10萬，

那就需要慎重了，回報率偏低，

如果是成熟的區域，那就不建議入手。

現在不是一鋪養三代的時候了。

如果是剛規劃開發的新區域，

前期3.6% 的回報率，還是可以接受，

那就得看好未來的發展業態，

未來誰會來租這個鋪？

建議之前沒有投資過商鋪的吧，

買商鋪一定要慎重，慎重！

現在空鋪太多了，很多生意都受網路影響，

可以不用租位置非常好的商鋪，

360萬的商鋪每年10萬租金太低，正常回報在10一15年收回成本，也就是說最慢180個月（15年）回收成本，每年平均租金不少於360÷15（年）=24萬。

360萬買鋪，每年租金10萬，竊以為：不划算。每年收益10萬，36年回本，這是一筆很壞的投資，因為商鋪總共才40年產權。

首先說回報率，業界公認的回報年限是15年內，超過20年的投資回報就算失敗案例。

計算商鋪投資回報率，如果是沒有貸款的一次性投資，計算公式為，年租金收入/購買商鋪總價=年投資收益率；如果有貸款投資，計算公式為，年租金收入/(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。

1、主要適用於沒有貸款的一次性投資。計算公式為：(稅後月租金-每月物業管理費)×12=年租金收入，而年租金收入/購買商鋪總價=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價/年租金收入=投資回收年限。

2、主要適用於貸款投資的收益計算。計算公式為：(稅後月租金-按揭月供款-每月物業費)×12 =年租金收入;(首期房款+按揭貸款)/年租金收入=投資回報年限。反之，用年租金收入/(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。

3、還要充分考慮到各項支出。上面所列的投資收益計算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。

現在實體店經濟普遍下滑，所以在計算商鋪回報的時候，一定要預算未來租金下滑的市場風險。商鋪有風險，投資需謹慎。

商鋪投資是一個技術活，需要掌握這門技術，才可以慢慢的去掌握投資商鋪的理念，從以下幾點考慮吧：

一、最簡單的還是估算回報期。目前綜合來說，商鋪投資回本的時間在10年-15年之內比較有投資價值，20年左右可以透過城市、地段等綜合考慮判斷是否投資。超過20年的暫時不考慮；

二、看總價和出手難度。如果商鋪總價較低，透過考察發現周邊商鋪比較容易出手，那投資風險也不大；

三、看城市、地段或商鋪運營商的能力。投資商鋪前充分考慮地段和周邊小區的消費能力，如果是統一運營的話要觀察運營商的經驗及實力和經營業態；

四、看商鋪產權年限，商業一般是40年產權，你要投資的這個商鋪已經開了幾年了，前幾年經營情況怎麼樣，還剩多少年要搞清楚。

綜上所述，投資商鋪要綜合考慮。問題中360萬/10萬*年=36年，就算考慮後期漲價也已經遠超過合理的估算時間了，再加上總價也比較高，後面不太好出手，故不建議考慮投資。

現在是2020年3月，360萬的商鋪月租金10萬?這是典型”你想著息，別人想著你的本”!醒醒，別掉坑裡!

具體問題，我們具體分析:

開發商不停的蓋，每條街道，每個小區基本一樓到三樓留著的都是商鋪。

我們可以在網上做生意，不需要客戶上門，只要快遞發達，租個倉庫就行了。

如果年收益率10萬，那麼收益率太低太低，只有約2.78%，通常租售比在4%以上才值得留在手裡。

總結，根據當下疫情年的經濟情況，建議別碰商鋪為妙!以免難租、難賣、”長持天荒地老“!

1、從投資角度分析：正常情況下商鋪房款分為全款、按揭兩種。如果360萬為全款，按市場年收益率5%至10%來說，利息為18萬至36萬。但你所發的為10萬元，即使按市場遞增8%至10%，一年最高加1萬，僅僅11萬，遠遠低於等值收益，第二，如果你是按揭，首付180萬，商鋪按揭形式，首付比例不得低於50%，且買夠人一但確認買購商鋪，很難脫手，商鋪轉讓手續費過高，180萬一年銀行利息為18萬，貸款利息另算，進進出出。所以這型別收益商鋪建議慎重考慮。

你好！我是初沫，我們來分析一下你說的問題。

360 萬的總投資，如果是年回報率是隻有10萬，對於投資來說肯定低的，只有0.027。

回本週期一般都是15 年，按目前的週期來算36年，按照租金遞增的理論也是要25年

要看你商鋪的整個的運營的商業綜合體的情況來看，這方面的因素就很多了，位置，市政規劃，人口數，人均消費水平，

不過目前如果你覺得所在的城市發展前景比較，手裡的閒錢又沒有很好的投資，近幾年也不會有大的投資，買了也無所謂。總比存在銀行貶值好。

再來給你講個故事，蘇聯當年解體，貨幣貶值，通貨膨脹完全讓民眾恐慌，當時民眾都不知道錢明天還能不能買到東西。在這種情況下，政府官員和部分有錢人把錢都放在了房子上面，這是個鐵的事實。最後這些人是虧的最少得

流動性那麼差的商鋪，年回報率只有2.7%，還有高額的交易稅費。目前某股份行存款加帖息都有4.7%（理財一邊去，說不定哪天被坑），不香嗎。實在看不到有任何投資價值。不過商業地產投資是個非常專業的領域，萬一的商鋪對面會建設一個商業綜合體，甚至是一個“打卡”綜合體呢（比如太古裡）！。又萬一這個商鋪會拆遷或者舊改呢，租金翻翻和本金翻翻也不是不可能。投資商鋪是非常專業的行為，業餘小白千萬小心。以前是一鋪養三代，現在更多的是“三代養一鋪”

不值得買！投資田黃，又叫投資“軟黃金”，可以穩賺不賠。這360萬如果投資田黃，根據田黃的升值功能，三年內可能變成1080萬，十年內可能變成3600萬，比銀行利息、理財、基金回報大得多！這可不是吹牛的，是由古玩古董這個暴利行業因素決定的。

我做了二十多年田黃生意，已經在廣州一線城市買了4套房子，三線城市1套房，共5套房，而且買的房子基本上都是一次性付款的，不用供樓。所以說，要買房，先買田黃後買房！

因為田黃是升值最快的收藏品，也是熱門古玩收藏品，從來沒有跌過價。田黃從1995年的5千元一克，升值到現在2019年的20萬元一克，再過10年可能升值到100萬元一克。而黃金價格基本上是在原地踏步，沒什麼變化，同田黃的距離越來越遠，根本追不上。

2017年1月，福建廈門一次拍賣會上，一個重達1725克的田黃石，拍出3.92億元的天價，單價22萬元一克，田黃的火熱程度，可見一斑！

還有就是投資田黃有點像投資地產，但回報比房產大得多，安全可靠風險低，不會像其他什麼股票、期貨、實體店等行業那樣虧得一塌糊塗，一無所有，一點不剩，還要負債累累，變成“老賴”！因為田黃在你手裡，始終有翻盤的機會，始終不會虧！如果留給子孫後代，那個回報可能是成千上萬倍呢，你的兒女會感恩你留下大筆財富給他們，俗話說，手中有糧心不慌，掌中有寶氣定閒！

每個月租金十萬，商鋪的價格360萬，再加上你的按揭，以及資金成本，實際上，從目前來計算，以目前的租售比來衡量這個商鋪的回報率，不到3%甚至是2.5%左右，絕對劣質資產，那麼，後面要不要增長，這個暫且不說，十年前買商鋪的人，有太多是這樣的情況，剛開始買的房子，回報率也是3%左右，但是現在也增長到了，7%以上，綜合的回報率應該也在5%左右。

這裡提出一點，你認為十年後，你投資的商鋪也能增長到7%或者8%以上的回報率嗎？

幫你分析一下，今天的商業環境，自從馬爸爸出來以後，把電商做起來，實體商鋪在萎縮，而網路商鋪盛行了很長時間，到目前為止還沒有看到任何猥瑣的狀態，而更多的新商業又出來了，在微商的時代，更多的人只需要發貨專有一個倉儲，甚至店鋪都不需要，靠人來解決銷量，靠郵寄，甚至靠每一個代理去送貨，來解決物流，和商鋪一點關係都沒有，今天的抖商時代，你只要有好的商品，放在抖音上，去找更多的達人幫你去賣，就可以活得很高的收益，你覺得商鋪，他的未來何去何從？

還有一些新商業模式，記得有一個朋友，她是賣童裝的，在小區裡邊開了一個童裝店，它的年營業額是100萬以上，靠的是新商業思維，而商鋪佔據的比例，或者優勢因素，逐漸的在萎縮，那麼商鋪這個行業裡邊，就出現了一個馬太效應，好的商鋪有大品牌佔據，或者被一些體驗性比較強的專案，佔領了以後，租金還是在節節高升，而一般的上鋪，面臨著半死不活的狀態，商鋪賣不出去，租金也漲不上去，這樣一個狀態，是很多的。

分析完商業形態，再來聊一聊，大的環境，大的環境就是，商鋪是過剩的，你看你們的小區，每一個小區都配備了一些配套的商鋪，你再看一下你們本地的城市，有多少準備開業的，或者未來一年兩年要開業的商場，商業地產是過剩的，而你城市所在的人口，沒有做任何增長，再加上上面說的，商業形態的變革，你覺得你的商鋪十年後，會增長到一個什麼樣的？回報率，你才能夠滿意呢？

除非一開始，回報率就很高，給自己增強一個投資的信心，一般情況建議，回報率能夠達到5%或者6%的情況下，完全可以投資，減少投資風險，是這個時代最重要的事情，你們覺得呢？

非專業人士不要碰商鋪！容易跳坑！

一年10萬，360萬的鋪子,租售比不到3%，實在是太低了；36年才能回本，這要猴年馬月。。

商鋪40年產權，稅費按增值額的多少來徵收，稅點非常高。也就是說房價沒漲稅費很少，如果房價漲了會交很多稅費；商鋪流通性太差，很難轉手。你只能每月掙個租金收益，這區區租金收益還沒有銀行利息多呢。

目前一線城市的商鋪價格和住宅的價格差不少，甚至底商的價格比住宅還要低呢。但是很多人還是不買商鋪。是因為大城市的很多人認知水平比較高。

三四線城市商鋪價格是住宅的2—3倍，被開發商套路了很多人。未來這樣的商鋪增值空間有限，受電商影響租金可能會降低，想賣也很費勁，可能會虧本出售吧。

如果有錢建議去省會或者二線城市去買個住宅，既能租又能住還能賣。

一、出租：商鋪回報率=月租金×12(個月)/售價

這個公式就體現了購買商鋪後單靠資金收入的投資回報率。一般這個比率為4%-8%不等。當然一般來說，投資回報比率越大就說明每年得到的租金帶來的盈利回本速度越快。在初期，商鋪回報率偏低是正常的，成熟商圈一般需要兩三年的發展，一旦商圈成熟，商鋪的租金就會逐年增長，商鋪就會越來越值錢，商鋪本身的價值也是一項隱型的投資回報。因此，不要因為初期的商鋪回報率偏低就認為這項投資不值得。

二、出售：商鋪回報率=(售出價－購入價)/購入價

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。這個數值衡量了商鋪本身的升值空間的大小。一般來說，只要結果大於5％都是不錯的投資。假設數值為5%，那就說明了每年不僅能從租金中獲取收益，而且在商鋪本身的價值上漲中，每年能有5%的收益。兩者的收益相加起來就非常可觀了。

其實這種商鋪回報率只是一個參考值，更多時候要從投資規模中分析，例如，一個十幾萬的商鋪當然就不能直接與幾百萬的相比較，而投資商鋪更多的是看其後續發展的能力，所以要從多方面考慮是否投資。