四五線城市房子只有居住價值！

對於升值空間啊，哪裡的房子都有升值空間就是時間的問題。只要不是資源類城市就可以，房子的支撐點就是居住，只要有人口流入，房子就會有需求，有需求房價就有支撐。

新房和二手房的區別。新房買的是預期和規劃，新房比二手房的戶型更合理，社群設計會更人性化。二手房買的是配套和地段，雖然房子老一些，但是配套更完善，包括周邊的學校等。

對於以後的新房升值問題都會有的，只是時間問題。因為通貨膨脹，通貨膨脹會讓錢變得更不值錢，所以可以理解為升值，時間換空間。從正常邏輯來看，四五線城市的新房沒有升值價值。因為四五線沒有人口支撐，經濟支撐，沒有稀缺性。

在回答這個問題之前，你得首先明白一個房地產價值的邏輯——對資源的佔有性，才是根本上決定房產價值高低的壓艙石。

所以說，四五線城市本身受限於人口流入低、產業資源弱和政策傾斜少等要素影響，整體房價受大環境帶動，會出現階段性快速上漲，但從長遠發展來看，除非擁有特別強勢的資源，外向型經濟特別活躍（比如海南、雲南自然文旅資源），不然房價都是難以支撐長久上漲，即使短期價格上去了，但往往也是有價無市。

所以首先來說。四五線城市，整體房價本身上漲空間就存在天花板。要是單純投資的話，不建議高位期入手，可以瞄準市場下行期入手，中長線持有，獲取相對穩定和不錯的收益（當然沒法和一二線城市相比）

其次，再來說四五線老城區房價上漲空間的問題。此型別城市，老城區棚戶區拆遷改造，過去幾年已經全國範圍內進行了一輪，所以說老城區再次城市更新的週期會非常遠，重點都在發展城市新區，包括行政、文化、產業等方面，科教文衛資源都在向新區轉移，交通路網規劃更加優越，後發優勢明顯。這就必然導致新區商品房對城市資源的佔有度，更具潛力價值，傳導到房價，上漲空間相對更大，而老城區大部分已經成型，相對潛力和空間有限，更多的適合生活居住。

關於您的問題，在4線、5線城市老城區新房有升值空間嗎？

我的回答如下:

最重要一點，房子周圍是否還有拆遷的計劃?

一，對於新房，基本上等拆遷是無望。建議不買。買了自住可以，想升值的話，需要看周圍環境。並不是買了新房就放著升值，那可不行。按我分析，你應該是想做投資，投資的話需要Sunny犀利，不是隨便買就能賺錢。目前四五線城市新房，買個80平房子，估計就50～70萬上下。如果這樣，我還是建議買二三線房子，把錢付個首付比買四五線房子好，畢竟人都是往大城市走。

二，房子地理位置是郊區還是離市中心近？新房舊房不是重點。

什麼房子最值錢，當然是離市中心越近越好，房子新舊無所謂。重要是因為人多，而且教育，醫療，購物，出行等資源豐富。相反，買個遠離市中心的房子，比如遠離市中心10公里以內，開車上班30分鐘(包括堵車等異常)，每一天油費加停車費至少30元，一個月900元就沒了。這樣的房子，那無論是老城區還是新小區還是新房，升值空間遠沒有市中心的二手房好。所以，對於房子位置比房子新舊更重要。

三，房子周圍是否已經設施完善？

房子舒適度，不僅僅是提現在裝修上。周圍設施是否完善也是個大問題。

其中包括3公里內是否有健康步道，健身設施，休閒場所，老人保健，5公里內是否有大型商場，幼兒園，1公里內是否有小型菜市場等。有的人說家裡有車，方便嗎？只能說回鄉下老家時候方便，但是不可能有個專職司機每天送接送你吧去菜市場買菜吧?老人總不可能31天都待家裡不散步吧，憋的慌還憋出病來。無論大人小孩，每天公園散步30分鐘，或者超市購物1小時，這都是有益處的。

四，既然是老城區，是否有供參觀的景點，或者古建築?

在我的認知裡，老城區應該有些名勝古蹟類的供參觀吧，只收不知道你那邊有沒有就是，如果有的話那是最好。很多旅遊者他們不是看人造假山有多漂亮，而是喜歡看些稀奇古怪沒見過的東西。比如福州的黃巷，永定的土樓，廈門的鼓浪嶼，都是最具代表性的東西。讓人浮想聯翩，哪個人會不好奇呢？自然它們周圍的房子肯定值錢的。所以買房還需要觀察周圍，不然想要房子升值的話很難。

不認為有很大有升值空間。

我們從銀行的角度來看看它們是怎麼看待四五線城市的房子的。我們喜歡房子是因為銀行喜歡。銀行不做有風險的事情，因為他的錢不是自己的，而是儲戶的，所以銀行最看重的是本金安全。銀行在給你做貸款前，會先評估這個資產的好壞。我們跟著銀行走就可以看出很多問題。

正常的商品房，銀行可以貸款7成，限期是30年。也就是說你和銀行簽訂了按揭貸款合同之後，銀行先將7成房款給到了開發商，之後30年你分期將這個錢還給銀行。那就意味著銀行承擔了風險，30年的時間很長，如果你不還錢怎麼辦？那不就變成了銀行的壞賬了嗎？銀行得還錢給儲戶，它就得想辦法把這個潛在的風險給堵住。所以簽訂貸款合同前，銀行會評估這個房子的價格，這就是評估價。評估價可能高於你實際購買的價格，也可能低於你實際購買的價格。

打個比方，如果你買了1萬/方的房子，100方，也就是總價100萬。當評估價高於你實際購買的價格的時候，意味著什麼呢？意味著你貸款七成實際是你購買價格的8成乃至9成。假設評估價是1.2萬/方，評估總價為120萬元，按照評估價來貸款的話可以貸款84萬。這就意味著你可以從銀行多貸款出來14萬。銀行願意多貸款給你，是不是就是它承擔的風險更高了呢？它願意承擔這個風險，意味著它認可這個房子的價值，對這個房子的潛力也很看好。

如果評估價低於實際購買價格，又是什麼情況呢？還是剛剛這個房子，如果它的評估價是8000元/方，評估總價為80萬，貸款7成就是56萬，那麼你能貸款出來的金額就比正常貸款要少14萬。為什麼銀行不願意貸款70萬給你呢？這就是你要思考的問題。

去年我回老家看到萬達廣場旁邊的房子一手房是1萬+出頭，二手房掛牌1萬無人問津，打電話問銀行評估價，只有5600元/方，也就是說100方的總評估價只有56萬，首房首貸的貸款名額也只能貸款7成約等於40萬。如果你購買了這個地方的一手房，那麼到幾年之後你要賣的時候就會發現非常痛苦。同樣100萬的房子，開發商那邊買可以做到首付30萬，而跟你買的話卻要首付60萬。那麼買主有什麼理由買你的房子呢？也就是說你在四五線城市買的房子，到你賣的時候你會發現很難出手。看似說老家的房子漲價了，等你賣的時候你會發現漲價的只是一手房，因為開方商有很好的營銷團隊和服務，首付也低。而你要賣掉的話基本上都要吐血大甩賣，賣完後發現沒有虧錢就算是好的了，更不要說增值。這就是為什麼我不推薦在老家的四五線城市買房投資的原因。

國家的調控政策在哪裡。要像前些年大起大落是不可能的了。但也不會跌。國家在穩步向前發展。其它行業也得緊跟步伐不是？我認為是穩步增長！