01，現狀在改變

以前大家買房都是因為房價很確定上漲，收益率遠遠高於銀行的5年定期存款。很多買房子都不是為了收租金，畢竟租金的收益率太低了，房子的主要回報來自於房價的增長。

但是現在這種情況下，別說超過5年的定期存款，真要虧起來那也是很容易的。即使在廣州這樣的一線城市，中心城區的二手樓，從17年年底的最高房價到現在，兩年的時間下跌10~15%。所以如果在兩年前最高價的時候買下了房子，現在不但沒有超過定期存款利率，甚至虧了很多。

看現在的房產銷售資料，二手房的價格是在陰跌，但是一手商品房的價格還在上漲。

千萬不要誤解，如果買一手房就能夠有上漲的保證。因為當你把一手房買到手之後，未來要出售的時候，它就是二手房了。換句話來說，買一手房虧損的機率更大。

不過如果從一個足夠長期的時期來看，在一線城市，或者省會城市，如果中心地區買房子，還是依然有不錯的投資價值。

首先因為租金是剛性上漲的。一旦一套房子買了下來，最初租金收益率大約是2%左右。但是未來租金收益率將會慢慢的漲到3%，甚至5%。

同時房價也會緩慢上漲，時間足夠長的情況下，平均下來年化上漲3%~5%完全有可能。

參照國外的統計資料，過去的200年收益最好的就包括房子。

此一時，彼一時，在2015年之前的20年時間內，投資房產收益可以穩定高於銀行五年期存款收益。

買房是可以動用槓桿的，也就是拿出不超過30%的首付，剩下的從銀行貸款就可以了。在房價快速上漲階段，房價漲幅遠遠超出貸款利率，投資房產的年淨收益能夠輕鬆超過10%。

不到20年的時間，一線城市房價上漲十幾倍，其他城市往往也有五倍以上漲幅。如果當年存了一筆能全款買房的資金，一直選擇五年期存放，到今天也不過是剛剛翻倍，按比較高的利率也難以超過兩倍。

以2015年之前購買一套100萬元的房產為例，首付30萬元，五年的時間翻倍，房產市值變成200萬。在五年內總還貸41萬元，即便是不考慮出租收益，也不過是付出了71萬元，再加上未還的59萬元貸款本金，總共130萬元，淨賺70萬元。

同樣是100萬元，按照6%的年利率，存到銀行五年時間，不過是30萬元的利息。在2015年之前，房價上漲很快，五年不止翻倍，而銀行五年期存款利率也達不到6%。

到了2019年，房價已經漲到一定程度，此時再投資房產，則大概率跑不贏銀行五年期存款。至於2016年到2019年之間買房的這種情況，則不好判斷，因為這些人多數難以變現，房子賣不出去的可能性更大。

2019年房價下降的趨勢已經相當明顯，某些城市對於房價降幅還做出了明確規定，這是非常明確的訊號。房價一年上漲50%的時候，只會聽到防止過快上漲，但是房價下降時，則“穩”字頻繁出現，說明多地對於土地和房地產的依賴非常重，不願意看到房價過快下降。

經濟是有周期的，房地產對於經濟的真實拉動作用也值得商榷。房地產帶來的繁榮，更多是用未來長達二十年的負債來支撐的。

投資房產盈利的時代已經結束了，如果到了2019年還準備投資房產，那麼資產貶值的可能性無限增大，更有可能降價出售都沒有人買。

天下大勢，浩浩蕩蕩，順之者昌，逆之者亡，經濟如是，投資亦如是。

朋友們好，這個問題比較寬泛，畢竟我們國家有960萬平方公里，經濟發展還不盡相同。再加上目前房地產處於一個十字路口，有過剩的苗頭，因此，還需要結合具體的地區，具體的位置和功能，來綜合考慮投資房地產的收益，是否能高過銀行5年儲存。

首先，二者不宜簡單比較。

1，收益和風險不同。銀行存款，屬於無風險，固定利息收入。而投資於房地產則屬於投資性風險收收益，是浮動的難以固定但收益的，浮動範圍要遠大於存款，為高收益打下了基礎。

2，流動性，安全性不同。銀行存款，有明確的安全保障，享受存款保險制度的保護，可以隨時提前支取，剛性兌付，流動性極高。房產投資，屬於固定投資，流動性略有欠缺，但形態相對固定，相應的內在價值基礎較為穩固，具有多種功能，例如居住，出租，等等。

小結：存款和房地產各有特定的功能，不宜簡單的以收益率高低，進行比較。

其次，未來投資房地產的收益，與銀行5年期存款相比，會有巨大的區域，具體位置差異。

3，同一區域，不同位置的房地產投資差異較大。

小結：房地產投資收益，在未來，將會分化，不同區域和位置，會出現巨大的差異。

最後，來總結分析：

結合目前房地產和金融市場的實踐，我們有理由相信，房地產投資，將會由現在的普遍投資逐漸轉為優選投資，像一些交通便利，經濟發達，設施基礎設施完善的地區集中，而大多數地區的房地產，將會轉向它的原始功能，居住，投資價值將會下降。

資金是投資於房地產，還是投資於5年存款，要視具體的情況而定。

銀行的3年定存可以達到4.18%，但是5年期沒有一個參考的規定和標準，並且銀行也不太喜歡5年期的儲戶，所以，基本和3年期的沒有太大的區別。

但這些是大額存款需要滿足一個20萬，50萬，甚至100萬的起存要求。不過對於投資房產的資金來說，我認為這是沒有太大的問題。

而對於民營銀行來說，3年期的基本在5..4%左右，5年期的基本在5.69%左右，過年期間還會有6%的頂格收益出現。

並且對於這些定存來說，都是享受著一個50萬以內100%賠付的《存款保險條約》保護的。所以，資金合適的情況下，相當的安全。

中國未來的投資邏輯會發生改變，因為房價短期漲跌看金融，長期漲跌看人口。

短期來看，2015年的牛市激勵了一波2015-2018年的房價大漲。而現在不僅沒有金融的牛市出現，更重要的是大家手裡早就被前期的炒房潮，透支了財力，身負債務，無法支撐起短期的又一個房產“高潮”。

而長期來看，支撐房價走牛20年的因素來自於60-80年代的人口紅利出生潮，但是這個紅利在90年後開始退去，這就意味著未來的10-20年裡，其實人口紅利無法支撐目前的房地產市場。

因此，綜合來看。未來的10-20年裡，能夠跑贏定存利息的房產，是那些有著人口紅利持續流入和支撐的一線和新一線城市。而對於三四五線城市來說，長期的房價上漲速度還可能比不過目前4%~6%的定存呢。

這個其實非常好計算的，銀行5年期存款利率在5%左右，房產每年能不能有5%的收益呢？

先忽略房價波動這個因素，我們只看房產能夠產生多少現金流，這裡就要用到租售比，即每年的房租能收入多少，毫無疑問房租根本不可能到房價的5%，小城市100萬的房子每年能租到2萬就不錯了。一線城市500萬的房子，每年也很難租到20萬。所以房租收入是遠遠不如銀行存款的。

房租收入基本上是完敗銀行5年期儲蓄的，剩下的就是房價了，全款買房，房價每年漲幅超過3%(外加房租2%的收益)可跑贏銀行定期儲蓄，否則跑輸。

加5倍槓槓買房，房價每年漲幅超過1%(房租抵房貸的情況下)可跑贏銀行定期儲蓄，否則跑輸。

投資房產收益能否高過銀行理財，是不是就變得非常簡單了，過去因為房價漲幅很快，不用想也是投資房產跑贏銀行理財，但是如果房價一旦漲幅很小或橫盤，加上房子的各種開支和貸款，投資房產跑贏銀行存款的機率就不大了。

再算上房產因為流動性不足，賣出時，房價要打折扣，投資房產的風險又大了一些。過去可以說無腦投資房產都能大賺，以後投資房產就不能無腦投資了。

做古玩古董生意，保值增值。我做了二十多年，已經在廣州一線城市買了4套房子，而且買的房子基本上都是一次性付款的。主要收藏田黃，因為田黃是升值最快的收藏品，也是熱門古玩收藏品，從來沒有跌過價。田黃從1995年的5千元一克，升值到現在2019年的20萬元一克，再過10年可能升值到100萬元一克。而黃金價格基本上是在原地踏步，沒什麼變化，同田黃的距離越來越遠，根本追不上。