這得從兩方面看，第一獨立商鋪的地理位置和價格，多久可以達到房子的整體收益，一般情況在15年左右；第二整體商圈內的商鋪，這個就要看執行商能不能搞起來。個人認為可以在二線城市商圈內購買，執行商託管很方便。

1.好地段保證人流量和升值潛力

2.想要賺錢，看商鋪定位和客戶購買力

3.開發商運營和規劃保證商鋪未來

正所謂一個好的商鋪可以養三代人，投商鋪就要想到總體的板塊規劃和未來的爆發潛力。其中首選的是地段，周邊的成熟度，人口數量及質量等；其次是商鋪的形態（比如住宅底商，商業步行街，還是專業市場）；再次是業態的可能性（餐飲、零售、服務型別）；接下來才是商鋪面積的大小，開間進深層高，店招的位置； 最後購買決策的關鍵因素是租金水平和價格。

2020年受新冠疫情影響，對商業的打擊非常大，原來熱鬧的購物中心比疫情前客流減少了50%，尤其是對餐飲、培訓及娛樂業態（電影院）更是致命打擊。經過2017年全民投資房產後，大家也意識到現在房地產投資已經錯過了最好的時機，但是一些有實力投資者，資產需要合理的分配，最近就有多位朋友跟題主一樣諮詢關於商鋪的投資和選擇，正好和題主聊聊如何進行投資、選擇商鋪。

一、首先如何選擇購買商鋪，要遵循【三謹一要】原則！

2.謹慎購買無招商運營能力的小品牌開發商的專業商業街區及專業市場商鋪。

3.謹慎購買物業工程條件差的商鋪（如層高低、剪力牆多、無上下水等）。

4.建議購買社群底商，必須要滿足餐飲條件！

如果大家要購買商業內鋪和專業商業街區，需要分析開發商對專案的商業定位、規劃及後期招運營能力的專業性，是否統一管理，自持部分比例是多少，如果出售超過40%，建議大家放棄。不建議的原因是如果大部分都是買掉，這就是一種殺豬式，北京的三里屯對過三里屯SOHO商業就是案例（多年投資回報率很低）。如果出售比例比較低，就要看開發商的專業能力，整體專案如果運營不好，或者招商不好，自己購買的商鋪也很難存活。所以以上兩種商鋪投資需要謹慎加謹慎！

為什麼推薦能餐飲帶燃氣的社群底商——風險小，好出租，租金回報率穩定！！社群底商是服務周邊的小區居民，有人口支撐，帶燃氣的商鋪更好出租（民以食為天）。

二、如果購買社群底商也請根據以下要點選擇

1.周邊1.5公里人口基數要大：測算現有周邊人口及未來五年人口數量（人口計算方法：周邊小區數量，每個小區戶數，一戶可按三口人計算，或者推薦大家使用專門軟體計算）。

2.交通條件：儘量選擇好的地段，靠近主路，周邊交通四通八達，無斷頭路（如有條件儘量選著核心區域）。

3.周邊人群結構分析：周邊客群的消費能力，家庭結構，年齡結構及消費習慣進行逐一分析。大家可以根據小區情況進行分析，是否是新建小區？售價和周邊水平對比？屬於高階？改善？還是剛需？

4.商鋪自身工程條件:層高不低於四米，展示面不低於6-8米。滿足上下水，電，必須能通燃氣，滿足排油煙條件等。室內格局要方正，不能有太多的承重牆。展示面和進深的黃金比例1：1.5-2，比如展示面為6米，進深最好在9-12米。

5.租金彙報測算：根據現在周邊租金水平進行測算，一般優質商鋪年回報率在8-12%，甚至更高。最低迴報率不能低於5%（測算年回報率的方法：年總租金/商鋪總價）。

6.位置選擇：滿足以上條件後，我們基本確定可以在本區域購買，但是位置選擇也很關鍵，儘量購買人流量大小區門口，街區十字路口（把角位置），地鐵及公交出入口（如果成熟區域建議進行專業人流測算）。

商鋪投資注意事項

首先，投資商店不僅取決於價格，還取決於地點。

比如，外圍周邊有些區域價低，但人氣不旺，可能要守好幾年才會旺。成熟地區的二手店具有一定的輻射效應，存在固定的客戶群體，投資風險較小，收益較穩定。如果你選擇沿著街道的商店，更多考慮街區的更成熟的商業氛圍；如果你選擇附近的商店，我們應該集中在附近的大型社群的周邊商店。

其次，它還取決於地區商鋪的供應情況，對大量地區要謹慎。

商業區是點多龍市，但目前大型住宅小區底層商戶如果匹配量過大，就不是很好，因為社群商業的容量是有限的。

第三，店鋪的大小也很重要，儘量選擇一個大房間，進入較短的深度。

有些商店有3.5到4.2米高，但很難做中間層。如果單價因為水平較高而上漲，則要小心。

第四，考慮商店的投資回報。

在購買店鋪時，我們不應只考慮價格，店鋪的價值最終是透過租約來實現，而租約則應考慮租給誰。不同的租戶對店鋪有不同的要求，例如飲食業需要有水、電、煤氣、排煙等設施。選擇好普適性的商店是最好的選擇，租賃時選擇的空間很大。

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