四十年產權的商業房，又叫商住樓，或者稱公寓，一般都是商水商電，物業費相比住宅也會高一些，不過總價便宜，不佔購房名額，不限貸，購買限制根據當地的政策來；但是根據現在物權法的最新政策，40年70年都影響不大，土地期限到了，會自動續期的

　　現在買房的人很多，但是很多人都不知道商品房和住宅房的產權是不一樣的，所以我們買房之前還是要謹慎一點，到時候後悔就來不及了，現在我們就來看看商品房和住宅房的區別吧。

商品房和住宅房產權40年、70年是什麼意思

商品房和住宅房產權40年、70年是什麼意思

　　按房屋所有權分類

　　按房屋所有權的歸屬進行的分類。在現階段，中國住宅類房屋按產權可劃分為：

　　（1）國家所有住宅;

　　（2）勞動群眾集體所有住宅;

　　（3）公民私人所有住宅;

　　（4）其他經濟組織（如中外合資企業等）所有住宅。非住宅類房屋主要是全民所有制（國家房產）和集體所有制的房產，其他經濟組織所有房產只是少量的。

　　住宅房是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括託兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。簡單的說，住宅房是指房地產開發企業（單位）建設並出售、出租給使用者，僅供居住用的房屋。

　　而商品住宅是指“十一五”時期，國家要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。簡單的說，商品房只是特指經政府有關部門批准，由房地產開發經營公司開發的，建成後用於市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建築物，而自建、參建、委託建造，又是自用的住宅或其他建築物不屬於商品房範圍。

商品房和住宅房產權40年、70年是什麼意思

商品房和住宅房產權40年、70年是什麼意思

　　商品房和住宅房的區別

　　1、土地性質

　　商住房的土地性質一般為商業用地或者綜合用地，而普通住宅的土地性質為住宅用地。商業用地一般用於規劃商業、娛樂、經營性建築。綜合用地一般用於規劃商業和住宅。住宅用地就是規劃住宅啦。接下來，會給大家細分裡面的區別。

　　2、使用年限

　　商業用地是40年產權，綜合用地是50年產權，住宅用地為70年產權。通常意思上的商住房的產權為40或50年。產權年限的計算是從開發商審批地皮開始算起的，加上設計和建設所花的時間，一般到個人手中，產權年限至少會減少3-5年。

　　3、產權到期後的延續問題

　　《物權法》有過規定：住宅使用權到期後，自動延續。而非住宅的，要根據相關法律規定，做出有償補償，當然現在還沒有明確規定，但將來會不會出臺相應的政策還不好說。

　　4、生活費用

　　就水電費來說，70年產權的住宅用地是按居民用水用電來收取的，而商住房是按照商業用水用電來算的，大家都知道商業用水用電比居民所使用的費高出很多。除此之外，商住房嚴格意義上是不允許接天然氣的，所以在生活成本上也高出了不少。

　　5、落戶問題

　　根據相關的法律條文，只有70年產權的住宅用地才能落戶，而商住房由於產權問題，是不能落戶的。對於家裡有小孩，想落戶上學的家庭來說，選擇商住房就得不償失了。

　　溫馨提示：

住宅的使用許可權是70年，從該地取得日算起。購房者只要有合法的產權證，房子就是私人財產，不屬於國家。只要房子還在，個人就擁有該房子的所有權。 房產權70年從開發商開始蓋房就開始算了。不能把土地產權70年和使用權70年混為一談，也不能把“房屋的所有權”和“土地的使用權”混為一談了，正確的說法是“土地的使用權一般為70年”。

40年商業房的意思是:

1、該套房子所在的樓幢佔用的地塊從拿地成功開始計算，40年後國家有權回收土地使用權。一般情況下，拿地40年後，如果房屋完好，國家也不會無緣無故將你的房子拆除，因為房子的產權(不含對應的土地使用權)是業主的，是無限期使用的，你還可以繼續使用房子的各項功能，但是必須要續交類似土地出讓金的這麼一筆費用，或者叫房產稅吧，以後的房產稅可能按照年繳納，不會再讓業主一次再交40年的土地使用費了。房產稅至今尚未實施，部分土地使用權已經到期的地塊自動免費延續，因為國家目前還沒有明確的房產稅政策，徵收房產稅非常複雜，而且中國居民70%的財富在房地產裡面，房產稅牽一髮而動全身，國家很慎重。

舉個例子，假設在北京前門附近如果有二位退休老人住一套100平米的房子，這套房子是很早老人所在的單位集資建造的，老人也付了5萬元錢買了下來，但在當時5萬元也是一筆鉅款，但是當前市場評估價是1000萬，按照百分比繳納房產稅，每月可能需要上萬元，這對退休老人來說是很困難的，所以說房產稅的情況很複雜，很多難題有待繼續研究出切實可行的方案才可能推行。

2、需要注意的是，40年土地使用權並不一定等於你的房子的交房後40年土地使用權到期，一般拿地後，開發商才設計、建造、交付，這些過程需要幾年時間，真正交付后土地使用權也就剩下30幾年了，具體以拿地日期為準。

3、40年土地使用權的商業地產一般按揭購買貸款利率，首付等與住宅有區別，同時，這類房源的物業費比較高，水電費也很高，是商水商電，這類房子一般不帶燃氣，沒有辦法使用燃氣灶和燃氣熱水器，洗澡做飯不太方便，如果要做飯，只能用電磁爐，或者煤氣罐，洗澡只能在衛生間加裝電熱水器。同時，這類房源無法劃分學區，購買後孩子無法落戶上學。最要命的是這類房源交易稅費非常高，流動性很差，所以一般這類房源比同地段的普通住宅價格要便宜很多。

綜上，購買40年土地使用權的商業地產還是應該謹慎購買，很多業主受置業顧問欺騙買來當學位房發現上當了，央視報道過好幾次，也有的人買了以後發現流動性很差，不得已業主合夥租給作為快捷酒店使用了。但是現在這類產品精裝修越來越多，很多還是複式，買來只能自住或者出租，但是有沒法落戶、上學或者生活不便。

落戶問題

過戶費手續費高

水電費高（也有民水民電）

年限40年70年問題不大

四十年產權的房子和70年產權的區別：

1、使用年限分別：

商用性質的房子，土地使用年限為40年(部分50年)。

住宅性質的房子，土地使用年限為70年。

2、稅費、土地出讓金：

商用房子交納的稅費和土地出讓金都比住宅要高。

3、按揭方式購買：

商用性質的房子，不能使用公積金貸款。使用商業貸款的，購買首付須為總價五成，商業貸款年限為10年，貸款利率上浮10%。

住宅性質的房子，可以選擇公積金貸款或商業按揭。選擇商業按揭的，首套房首付至少三成，貸款年限最長為30年，貸款利率為基準利率或更低;二套房首付至少為四成。

4、使用水電：

商用性質的房子按照商用水、電標準收取，價格較高。

住宅性質的房子，價格標準相對比較低。

5、落戶上學：

商用性質的房子，不能落戶，也不劃分學區。

住宅性質的房子，可以落戶，並可劃分學區。