綜合體，商業不太建議您去考慮，因為裡面大部分業態重合。競爭壓力很大。租金價格相對會受到影響。最重要的一點也要看位置。周邊居住群體消費能力。

現在一般開發商的所謂包租的形式都是他銷售的策略，十年後承諾商討租金，實際上做為業主主動權根本就不在你得zd手中，如果到時經營狀況良好，租金在市場水平，那大家皆大歡喜專，如果開發商經營不善，租金水平肯定不會很好，那時你要嘛收回自己出租，但你自己也說了，10平方的鋪子根本不好處理，而且租多少錢完全看商場整體的營業狀態。要嘛你屬就只能繼續交給發展商經營代租，那樣的話租多少錢還是隻能由他們說了算。

首先是要看產權是不是清晰，如果產權沒有問題！買商鋪就是投資，看回報率！那就要注意是不是值得投資！值不值得投資就要看一下幾點

1,地段。該專案是否在城市核心地段、核心商圈？在該商圈還沒有別的競爭專案？商業定位是否同質化？該專案所輻射的商圈常住人口有多少？

2，規劃。該專案周邊目前的現狀怎樣？未來在周邊會又哪些規劃，比如地鐵、大型住宅小區、大學等等。不同的規劃也會對商業專案構成不同的影響。比如說，該片區政府規劃為核心住宅片區或者是中央商務區，未來會在該專案門口設有地鐵站，或者是地鐵換乘站，對該專案就有利好影響；如果該專案所在片區被政府定位為大工業區，周邊常住居民少，會對該專案有負面影響。3，看價格。結合該片區的商鋪出售價格以及商鋪租金收益率，來計算商鋪投資回報率。每平方米租金能租到多少？多少年能收回本金？

4,選位置。一個大型的商業綜合體專案，即使做的再旺，也會有部分商鋪租金收益率達不到該專案的預期標準，甚至部分商鋪因為商場內部規劃設計、引流不到位等原因而導致空置。一般來說，商業綜合體按租金回報率來看，一樓臨街外鋪>一樓商場內鋪>一樓步行街內鋪>二、三四樓內鋪。5,運營團隊的專業性。商業運營團隊不能只是開發商臨時招聘幾個招商員，招幾個六七十歲的保安，再招幾個阿姨保潔員就能把專案運營成功。專業的運營團隊，從專案的拿地，策劃定位，到商業規劃設計、運營推廣、定價、活動策劃都必須結合當地人口情況，市場需求、消費者心理，風俗習慣等做出合理的建議跟可行性分析。

城市綜合體購買商鋪，我建議在疫情後，三思後行，實體經濟受到了極大衝擊，若需要購買，我建議以下注意8點：

1、購買出入口位置，綜合體的入口出口較多，選擇人流量大的出入口，或者樓上緊挨電影院大型物業旁邊。租亦租，做生意人流量好聚集。

2、開發商選擇，選擇全國性大型商業體運營開發商，有一套完整的成熟招商模式和體系，有未開先火的造勢能力，很多商家跟隨性較強，這樣城市綜合體入駐率就很高。

3、選擇商鋪儘量在40-60平米，投資兼出租，租金也不高，租戶承擔較輕。

4、選擇通氣並有煙道的鋪面，如果是不能做餐飲，將考慮一下，目前餐飲在綜合體的銷售額比重非常大。

5、物業管理，物業的服務是很重要的一個環節，動線的設定和現場安全保障，對綜合體的考驗尤其重要，好的物業服務會給逛街客戶留下深刻印象，比如小孩、老人、孕婦等的休息地方。

6、是否可外擺，一樓底商外擺的作用非常大，二樓以上是否可以有露臺可外擺。

7、停車是否免費，免費幾小時，購物時間的金額減免還是直接減免，關係到客戶的流量。

8、周邊半徑5公里內的規劃，有好多的客群能否支撐城市綜合體的消費。

建議在買之前大量的瞭解和調查，開發商對城市綜合體的規劃會有一套完整的說辭，耳聽為虛 眼見為實，2020年投資商鋪需謹慎，特別是疫情後對實體店經濟衝擊非常大，建議三思而後行。

想在城市綜合合體購買商鋪，應該注意什麼？

這個問題答主想分兩個維度來回答：1、買來投資的商鋪；2、買來做生意（自營）的商鋪。

如果是買來投資，那麼商鋪的出租容易度、租金，應該是買家首要考慮的點。

對於商鋪而言，同樣的商場不同的位置影響著它的價值。因為不同位置人流量不同，直接影響商鋪的收益。

1、城市綜合體臨街商鋪

如果是城市綜合體的臨街商鋪，那麼要注意了，不要太靠裡面了，越靠裡面的從經營角度來說，分流到的人越少，生意會差。如果是在轉角，那時最好的。也儘量不要選靠裡街的，原因同上。

2、城市綜合體裡商場裡的商鋪

如果是城市綜合體裡商場裡的商鋪，那麼在挑選的時候，可以優選商場入口，其次是電梯旁，這種位置的商鋪一般而言也比較好出租，租金也比較高。

不同的行業定位，對於商業場所大小要求、位置要求不一樣，因此如果是買來自營，那麼前期明確自己的定位很蠻重要，下面答主舉幾個例子分享一下：

如果你做餐飲業，那麼在選擇商鋪位置的時候，儘量是在大量流動人口聚集的地方，大小可根據具體細分菜系調整，比如咖啡館等飲品店可以稍微小一些，像海底撈等火鍋適合多人聚餐的店，面積可以稍大一些。但有時候商場為了招商引人流，一般都會把餐飲放在高層。

如果是做文娛比如圖書館之類的，那麼，這種空間要大一些；健身房也是，因為擺放的東西多，人也多，面積也適宜大一些。

不過現在據答主瞭解，不少優質商鋪，開發商都是隻租不售，自持居多。

最後提一下，如果題主說到的城市綜合體還沒完善，那麼商鋪投資還需謹慎，商鋪投資比住宅投資風險要大很多。如果真要買，覺得分析各種原因太繁瑣了，那就遵循一個邏輯：“選最貴的買”，開發商的定價邏輯也是與投資價值息息相關。

首先要考察地段，需要思考這些問題：是否在城市核心地段或核心商圈？商圈以外是否有同質化的競爭專案？有多少有效人口能夠被輻射到？

其次要考慮規劃。城市規劃能夠為商業產品帶來很大的變化。題主需要考慮該專案周邊目前的現狀如何，未來在周邊又會有哪些變化，地鐵、住宅、學校都是需要考慮的關鍵因素。另外該片區的定位是什麼也需要考慮，工業區與住宅區的不同，就不用贅述了。

第三，需要考慮商鋪價格。每平米租金能租多少錢？多少年可以回本？商鋪的租金回報率永遠是投資商鋪需要考慮的關鍵因素。題主可以檢視周邊商鋪進行對比參考。

第四，選擇購物中心內的商鋪位置。商業綜合體內的商鋪位置不同，帶來的經濟效益也會不同。一個大型的商業綜合體專案，即使做的再旺，也會有部分商鋪租金收益率達不到該專案的預期標準一般來說，商業綜合體按租金回報率來看，一樓臨街外鋪>一樓商場內鋪>一樓步行街內鋪>二、三四樓內鋪。

最後，要考慮開發商、運營團隊的專業性。好的綜合體專案會有非常專業的運營團隊在背後支撐，這也是後續綜合體能夠持續穩定運營的關鍵。

在我家旁邊有兩個城市商業綜合體，這兩個商業綜合體距離不過200米，但卻出現了一種巨大的反差，一個生意非常好，一個生意非常差。我覺得，他們的情況很具有觀察的價值，也對我們在城市綜合體購買商鋪有很好的指導作用。

兩者進行比較，生意好的商業綜合體主要有以下優勢。

第1個優勢是交通便利。這家商業綜合體的地下部分直接與地鐵相連線，很多人從地鐵出來就可以直接進入商業綜合體去消費。而另一家生意差的商業綜合體，你需要從地鐵出來再走上100多米，很多消費者往往就不願意走著100多米。

第2個優勢是開始較早。我們知道在同一個地區所能容納商業的量是有一定限制的。當某一個綜合體已經被周邊的居民所接受，如果你在同一個區域要開設一個新的商業設施，這樣就會面臨比較激烈的競爭，而且在這種競爭中後來者往往處於不利的地位。

第3個優勢是管理規範。生意較好的商業綜合體，它對於其中不同狀況下的商鋪如何經營，有一個比較好的規劃。處於戶外的商業街以餐飲為主，在商業綜合體室內的商業店鋪則以各種名牌服飾，電子產品的銷售為主。有一個清晰的分割槽對消費者形成了良好的指引，而且整個商業綜合體的日常管理做得比較好。

第4個優勢是品牌優勢。生意較好的商業綜合體本身就是一個全國知名企業所開設的專案，光一個名字的廣告價值就很高。而另一家商業綜合體的開發商是名不見經傳的公司，這樣一來，兩者在招商以及後續的商業運營上，其差異是比較明顯的。

多年前，確實是一鋪養三代。

而現在，變成了三代養一鋪。

很多人手有餘錢，又沒有合適的投資渠道，就想投資商鋪，但是這很可能是不歸之路。

為什麼呢？

電商崛起，對實體商業帶來衝擊

消費者對體驗感的要求越來越高，商鋪運營需要專業團隊

商業轉型，過去10年商業大量建設，商鋪存量過剩。

商鋪流動性差，變現比住宅難，所以，建議非專業人士儘量不碰商鋪。

但，也不排除一些優質的商鋪產品，還是值得投資的。

重要的是，分辨良劣的能力。

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如果，您已確定了投資商鋪的意向。如何避坑呢？

注意，是避坑。首先要保障資產安全，其次，才是收益。

不要聽信置業顧問給你的承諾和演算法，6%7%8%這些只是停留在紙面上的資料，對未來收益沒有任何指導意義。您需要實地去看：

周邊商鋪的經營情況、租金情況，計算周邊商鋪的 單平方月租金×12個月/商鋪單價=年投資回報。低於4%，不用考慮，因為還不如在銀行買理財。

地段，是商業投資的鐵律。

考慮商鋪的經營形態和後期管理，城市綜合體商場店鋪對交通、人流依賴性大，風險也大。

大型商場裡的產權式商鋪，就是那種在開盤之前告訴你，只要你簽了合同，剩下的不用管，會由專業公司代運營，到時候等著分紅就行的，這種形式的商鋪是大坑。其實大部分是虛擬產權商鋪，一榮俱榮，一損俱損，最重要的是後期的運營。

後期運營方，開發商一般會引進一家商業運營公司，或者自己註冊一個商管公司，負責返租。返租計算的比例，所謂的6%，7%，8%均為稅前，前3年一次性抵房款，其實相當於虛高了房價，商鋪白用三年用來培育商業。

但開業後，商業的死活，返租能否兌現，都是3年後的事了，開發商有相當長的時間緩衝。對於這類商業，最大的風險，就是商業公司的招商和運營能力。

一定要對商管公司進行充分的評估。千萬不要因為一兩個大牌的入駐宣傳或者高回報的誘惑就著急入場，到時候不管是合同取消或者是三五年過去開發商停止補貼導致大牌撤場都是很有可能的。

挑選商鋪的具體位置，這一部分，就不用多說了吧？