日本是最符合經濟規律的，因為，城市化完成，老齡化導致了空置率上升。

空置率，日本全國空置率16.5%。人口高度向東京圈集中。日本人維護房子能力還是不錯的，十年的房子依然很新，但是這也架不住沒人住。前幾天就有人問東京租房子，純收益率達到3.5%左右，為什麼負利率的國家沒人要借錢買房然後出租?原因很簡單，房客拍拍屁股隨時可以走人，你房東照樣要交費，比如維修費，保險費，地稅，物業費。大約這裡就有3%房價的佔比金額是每年都要付的。

日本老年人大約擔心的不是說房子不夠，而是房子太大人太少，所以孤獨死是常態。

日本經濟下降起始是在1990年，1989年昭和結束，剛好到了平成年代，房地產開始一路下滑，且跌了底部還有底部。

而對於日本，實際上更加直觀的是老年人的佔比。這預示著年輕人越來越少。日本如今去買房的都是60歲左右的人，年輕人根據日本的年功序列工資制，收入微薄，根本不買房。

中國65歲老年人占人口比重在18%左右。每年遞增5%-6%。看上去中國其實狀況還可以，大約和美國差不多的老年人口。但中國生育情況導致我們年輕人的遞增數量不高。所以建議儘快取消計劃生育體系。不鼓勵可以，至少不應該是限制。同時加大生老病死的財政投入。基建可以少搞一點。

其實中國房價的因素也差不多，中國的人口65歲比例正好是日本1989年代的水平。

房地產不是消費品，使用週期長，泡沫週期也長，現在是正常合理的價格週期，曾經的泡沫時代可能永遠不會發生，這是特定的歷史決定的

這其實並不違反經濟規律，房價雖然有一定的金融屬性和投資價值，但是最基本的邏輯還是商品屬性因此受到供需層面的影響非常的大。

日本房地產泡沫造成了房地產價格的下跌，最根本的原因還是供需無法支撐當時的房地產價格，因此在故宮區層面平衡點之上的價格就是泡沫了，泡沫破滅之後價格迴歸到供需能夠正常支撐的範疇，因此再也沒有漲起來也是正常的。

日本經濟房地產破裂之後一直處於長期的低迷期，我們可以看到，即便是在安倍經濟學和負利率的支援下，日本經濟的通脹也沒有起色，這證明需求端和消費市場一直處於非常弱的狀態，這樣的消費顯然無法支撐房地產，價格上升，另一方面日本近幾年一直處於老年化社會，而且出生率非常的低，因此沒有人口增量繼續對於房屋價格進行支撐。

另一方面與中國不同的是日本的城鎮化程序比較完善，鄉鎮向城市流動的人口基本上為0，這些人口既然沒有流入，也無法承擔起房地產繼續發展的動力，因此房地產價格保持低迷是比較正常的現象。

所以日本的房地產走勢其實並沒有違反經濟規律，而且還是正常的經濟規律支撐的房價，最根本的邏輯就是供需層面，從這個領域出發推斷中國的房屋市場，可以認為中國的房地產泡沫非常的少，因為旺盛的需求支撐了這個價格，如果價格稍微回落，就會有大量人改換自己住房條件的需求來購買房屋支撐價格上漲，因此現在中國的房地產與當時的日本房地產市場有截然不同的基本面。