“兩房變三房”、“買一層送一層”，這些開放商用於吸引購房者的種種“優惠”都將成為歷史。近日，溫州市規劃局公佈《溫州市市區建設專案容積率指標計算規定》（以下簡稱《規定》）。有專家表示，此舉能堵住樓盤開發漏洞，防止開發商偷取面積。
《規定》共十七條，主要對架空層和公共開放空間容積率計算、躍層住宅設定戶內通高的要求、對建築的飄窗、陽臺、裝置平臺、花池等空間的容積率計算進行了修改和調整。
據瞭解，《規定》釋出實施前，建設工程規劃許可證已辦理的建設專案其變更、竣工驗收繼續按其許可時的容積率指標計算規定執行。建設工程規劃許可證未辦理的建設專案按本規定執行，原土地出讓合同對容積率指標計算另有約定的，可從其約定。也就是說，已審批以及在售的專案不受《規定》影響。
立體車庫和用於停車的架空，不計入容積率
容積率指地塊上的建築面積除以用地面積，決定著開發商拿到地塊後可以建設多少房子。在總地價不變情況下，不計入容積率的公共部位建築面積越多，開發商可售部分建築面積就越多，可攤薄成本。
《規定》指出，在符合規劃建築密度控制的前提下，配建的立體停車樓不計入容積率指標。非住宅功能建築利用地面以上的架空部分作為停車不計入容積率指標。
此外，純住宅建築底層架空層作為住戶公共活動空間並滿足下列條件的，不計入容積率指標：該建築單體底層不再安排居住用房；僅有柱和剪力牆落地，無其他圍護隔斷；架空空間至少兩面開敞，每面圍合長度不超過該面長度的1/2，視為開敞；開敞架空面積不少於該建築基底面積的1/3，或不少於200平方米。
住宅底層架空連廊作為住戶公共交通空間的不計入容積率指標。教育、文化、體育、醫療、社會福利和養老等公共設施的底層架空作為公共空間使用的，不計入容積率指標。
商業和辦公等建築為城市提供永久性的公共開放空間，同一平面單個無實體分隔空間水平投影面積不小於400平方米，滿足下列條件的，該部分的建築面積不計入容積率指標：無償為社會公眾使用；直接沿道路設定且無任何阻隔設施；與自身使用功能無直接關聯；配備相應的公共活動設施。
住宅層高超過3.6米，按1.5倍計算容積率
有房地產業內人士指出，溫州此前曾有不少樓盤透過住宅設計，利用拉高住宅層高做成錯層、夾層等“假複式”來吸引購買者，打著“買一送一”的誘惑口號，來提高銷售量。
新的《規定》明確，住宅(包括宿舍)建築層高達到3.6米的，按1.5倍計算容積率指標，超出該高度部分以每1.2米為單位累進增加0.5倍計算容積率指標。
而之前的政策規定，住宅(包括宿舍)建築層高大於3.6米的，超出高度部分以每1.2米為單位累進增加0.5倍計算容積率指標。也就是說只有住宅層高達到4.8米時，容積率才按1.5倍計算。
而新規更加嚴格——層高大於3.6米小於4.8米的，按該部分套內建築面積的1.5倍計入容積率指標；層高大於等於4.8米小於6米的，按該部分套內建築面積的2倍計入容積率指標，以此類推。“4.5米以上的層高，業主可以在交房後隔成兩層。而新規出來之後，就沒有這個可能了。”溫州市設計集團一名資深建築師說。
《規定》指出，住宅底層提供給住戶公共活動的室內空間及住宅樓主入口門廳、物業用房、配電房等配套裝置用房按其實際建築面積計入容積率指標。
今後只有174平方以上才能做躍層
《規定》對有雙層中空的躍層戶型（包括錯躍、全躍）影響更大。
之前規定，套型建築面積大於144平方米的複式住宅(戶內空間跨越兩層及以上，且設有戶內樓梯的住宅)，允許設定不超過建築面積15%、且最大不超過40平方米的中空。而《規定》指出，只有套內面積大於144平方的躍層住宅，才能設定中空，且有不少限制：不超過2層；水平投影面積不超過該戶套內建築面積的15%，且不超過30平方米；水平投影面積小於該戶通高各層其餘功能用房建築面積，該其餘功能用房不包括樓梯、走廊和陽臺。
對此，溫州設計集團的這名建築師分析稱，這也意味著，若按高層30平方米左右的公攤面積計算（一梯一戶），今後只有174平方米以上的大戶型才能設定雙層中空。174平方米以下的房子只能做平層，且沒有中空可以贈送。“而按老的規定，174平方米左右的房子，可以設定26.1平方米的中空。”
《規定》對商業建築的層高也有了相應的約束：商業建築（除旅館外）單個空間建築面積小於等於2000平方米且層高大於5米的、建築面積大於2000平方米小於等於10000平方米且層高大於6米的，超出該高度部分以每1.5米為單位累進增加0.5倍計算容積率指標。位於同一層的附屬用房和公共通道均應同倍數累進計算容積率指標。
單個空間建築面積在10000平方米以上的大型商業建築，可按其實際建築面積計入容積率指標。大於2000平方米的商業建築空間如需進行實體分隔的，應按本規定重新計算容積率指標。
《規定》指出，行政辦公、商務辦公及旅館建築層高達到4.2米的，按1.5倍計算容積率指標，超出該高度部分以每1.2米為單位累進增加0.5倍計算容積率指標。位於同一層的附屬用房和公共通道均應同倍數累進計算容積率指標。
陽臺“大面積贈送”將成歷史
裝置層、飄窗、陽臺、花池，過去是溫州不少開發商動腦筋“偷面積”的地方。不少開發商會利用陽臺算一半面積去做“N+1”戶型，即把陽臺做得很寬很大以便變身為一間小房，但《規定》對此進行了約束。
《規定》表示，陽臺不應超出套內面積的14%設定，且不大於20平方米，超出部分全部計算容積率指標。而老的政策規定，可以設定戶型建築面積18%的陽臺。住宅建築進深不大於2.4米的未封閉陽臺、未封閉挑廊、大於等於兩層高的未封閉陽臺以及陽臺圍護結構內的花池等按其外圍水平投影面積的一半計入容積率指標。
這就是說，在過去，一套125平方米的高層住宅陽臺面積可以做到22.5平方米，而新規之後，陽臺只有13.3平方米左右，少了9.2平方米。
《規定》還對飄窗的尺寸進行了規定：建築飄窗的窗臺面與室內地面高差不低於0.3米，進深不大於0.8米，窗淨高不大於2.2米的不計入容積率指標。不滿足此規定的飄窗，按其外圍水平投影面積計入容積率指標。
有業內人士認為，針對利用贈送陽臺一半面積將陽臺變小房等現實售樓中出現的現象，《規定》的這些舉措可防止出現“偷面積”情況。
此外，《規定》還對開發商慣用裝置層“贈送”面積的情況進行了規範。老的政策規定，住宅可以設定建築面積7%的裝置平層，也就是說125平方的房子，可以從裝置層偷8.75平方米的面積。而《規定》則指出，套內建築面積小於90平方米的，只能設定不超過3平方米的裝置平臺（含空調擱板）和花池；套內建築面積大於等於90平方米小於144平方米的，不超過4平方米；套內建築面積大於等於144平方米的，其累計水平投影面積不超過5平方米，裝置層和花池的進深不大於1米。
也就是說，一梯兩戶、125平方米的高層住宅，若按公攤面積30平方米計算，《規定》出臺之後，裝置層將少偷4.75平方米麵積。“裝置層和陽臺兩項，就少偷了13.95平方米的面積，相當於少了一個主臥。”
“兩房變三房”、“買一層送一層”，這些開放商用於吸引購房者的種種“優惠”都將成為歷史。近日，溫州市規劃局公佈《溫州市市區建設專案容積率指標計算規定》（以下簡稱《規定》）。有專家表示，此舉能堵住樓盤開發漏洞，防止開發商偷取面積。
《規定》共十七條，主要對架空層和公共開放空間容積率計算、躍層住宅設定戶內通高的要求、對建築的飄窗、陽臺、裝置平臺、花池等空間的容積率計算進行了修改和調整。
據瞭解，《規定》釋出實施前，建設工程規劃許可證已辦理的建設專案其變更、竣工驗收繼續按其許可時的容積率指標計算規定執行。建設工程規劃許可證未辦理的建設專案按本規定執行，原土地出讓合同對容積率指標計算另有約定的，可從其約定。也就是說，已審批以及在售的專案不受《規定》影響。
立體車庫和用於停車的架空，不計入容積率
容積率指地塊上的建築面積除以用地面積，決定著開發商拿到地塊後可以建設多少房子。在總地價不變情況下，不計入容積率的公共部位建築面積越多，開發商可售部分建築面積就越多，可攤薄成本。
《規定》指出，在符合規劃建築密度控制的前提下，配建的立體停車樓不計入容積率指標。非住宅功能建築利用地面以上的架空部分作為停車不計入容積率指標。
此外，純住宅建築底層架空層作為住戶公共活動空間並滿足下列條件的，不計入容積率指標：該建築單體底層不再安排居住用房；僅有柱和剪力牆落地，無其他圍護隔斷；架空空間至少兩面開敞，每面圍合長度不超過該面長度的1/2，視為開敞；開敞架空面積不少於該建築基底面積的1/3，或不少於200平方米。
住宅底層架空連廊作為住戶公共交通空間的不計入容積率指標。教育、文化、體育、醫療、社會福利和養老等公共設施的底層架空作為公共空間使用的，不計入容積率指標。
商業和辦公等建築為城市提供永久性的公共開放空間，同一平面單個無實體分隔空間水平投影面積不小於400平方米，滿足下列條件的，該部分的建築面積不計入容積率指標：無償為社會公眾使用；直接沿道路設定且無任何阻隔設施；與自身使用功能無直接關聯；配備相應的公共活動設施。
住宅層高超過3.6米，按1.5倍計算容積率
有房地產業內人士指出，溫州此前曾有不少樓盤透過住宅設計，利用拉高住宅層高做成錯層、夾層等“假複式”來吸引購買者，打著“買一送一”的誘惑口號，來提高銷售量。
新的《規定》明確，住宅(包括宿舍)建築層高達到3.6米的，按1.5倍計算容積率指標，超出該高度部分以每1.2米為單位累進增加0.5倍計算容積率指標。
而之前的政策規定，住宅(包括宿舍)建築層高大於3.6米的，超出高度部分以每1.2米為單位累進增加0.5倍計算容積率指標。也就是說只有住宅層高達到4.8米時，容積率才按1.5倍計算。
而新規更加嚴格——層高大於3.6米小於4.8米的，按該部分套內建築面積的1.5倍計入容積率指標；層高大於等於4.8米小於6米的，按該部分套內建築面積的2倍計入容積率指標，以此類推。“4.5米以上的層高，業主可以在交房後隔成兩層。而新規出來之後，就沒有這個可能了。”溫州市設計集團一名資深建築師說。
《規定》指出，住宅底層提供給住戶公共活動的室內空間及住宅樓主入口門廳、物業用房、配電房等配套裝置用房按其實際建築面積計入容積率指標。
今後只有174平方以上才能做躍層
《規定》對有雙層中空的躍層戶型（包括錯躍、全躍）影響更大。
之前規定，套型建築面積大於144平方米的複式住宅(戶內空間跨越兩層及以上，且設有戶內樓梯的住宅)，允許設定不超過建築面積15%、且最大不超過40平方米的中空。而《規定》指出，只有套內面積大於144平方的躍層住宅，才能設定中空，且有不少限制：不超過2層；水平投影面積不超過該戶套內建築面積的15%，且不超過30平方米；水平投影面積小於該戶通高各層其餘功能用房建築面積，該其餘功能用房不包括樓梯、走廊和陽臺。
對此，溫州設計集團的這名建築師分析稱，這也意味著，若按高層30平方米左右的公攤面積計算（一梯一戶），今後只有174平方米以上的大戶型才能設定雙層中空。174平方米以下的房子只能做平層，且沒有中空可以贈送。“而按老的規定，174平方米左右的房子，可以設定26.1平方米的中空。”
《規定》對商業建築的層高也有了相應的約束：商業建築（除旅館外）單個空間建築面積小於等於2000平方米且層高大於5米的、建築面積大於2000平方米小於等於10000平方米且層高大於6米的，超出該高度部分以每1.5米為單位累進增加0.5倍計算容積率指標。位於同一層的附屬用房和公共通道均應同倍數累進計算容積率指標。
單個空間建築面積在10000平方米以上的大型商業建築，可按其實際建築面積計入容積率指標。大於2000平方米的商業建築空間如需進行實體分隔的，應按本規定重新計算容積率指標。
《規定》指出，行政辦公、商務辦公及旅館建築層高達到4.2米的，按1.5倍計算容積率指標，超出該高度部分以每1.2米為單位累進增加0.5倍計算容積率指標。位於同一層的附屬用房和公共通道均應同倍數累進計算容積率指標。
陽臺“大面積贈送”將成歷史
裝置層、飄窗、陽臺、花池，過去是溫州不少開發商動腦筋“偷面積”的地方。不少開發商會利用陽臺算一半面積去做“N+1”戶型，即把陽臺做得很寬很大以便變身為一間小房，但《規定》對此進行了約束。
《規定》表示，陽臺不應超出套內面積的14%設定，且不大於20平方米，超出部分全部計算容積率指標。而老的政策規定，可以設定戶型建築面積18%的陽臺。住宅建築進深不大於2.4米的未封閉陽臺、未封閉挑廊、大於等於兩層高的未封閉陽臺以及陽臺圍護結構內的花池等按其外圍水平投影面積的一半計入容積率指標。
這就是說，在過去，一套125平方米的高層住宅陽臺面積可以做到22.5平方米，而新規之後，陽臺只有13.3平方米左右，少了9.2平方米。
《規定》還對飄窗的尺寸進行了規定：建築飄窗的窗臺面與室內地面高差不低於0.3米，進深不大於0.8米，窗淨高不大於2.2米的不計入容積率指標。不滿足此規定的飄窗，按其外圍水平投影面積計入容積率指標。
有業內人士認為，針對利用贈送陽臺一半面積將陽臺變小房等現實售樓中出現的現象，《規定》的這些舉措可防止出現“偷面積”情況。
此外，《規定》還對開發商慣用裝置層“贈送”面積的情況進行了規範。老的政策規定，住宅可以設定建築面積7%的裝置平層，也就是說125平方的房子，可以從裝置層偷8.75平方米的面積。而《規定》則指出，套內建築面積小於90平方米的，只能設定不超過3平方米的裝置平臺（含空調擱板）和花池；套內建築面積大於等於90平方米小於144平方米的，不超過4平方米；套內建築面積大於等於144平方米的，其累計水平投影面積不超過5平方米，裝置層和花池的進深不大於1米。
也就是說，一梯兩戶、125平方米的高層住宅，若按公攤面積30平方米計算，《規定》出臺之後，裝置層將少偷4.75平方米麵積。“裝置層和陽臺兩項，就少偷了13.95平方米的面積，相當於少了一個主臥。”