買賣雙方與中介機構屬於居間合同關係。根據《合同法》第四百二十四條：“居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。”的規定，居間合同是指當事人雙方約定一方接受他方的委託，並按照他方的指示要求，為他方報告訂立合同的機會或者為訂約提供媒介服務，委託人給付報酬的合同。在居間合同中，接受委託報告訂立合同機會或者提供交易媒介的一方為居間人，給付報酬的一方為委託人。

　　居間合同一般可分為報告居間和媒介居間兩種，報告居間，是指居間人受委託人的委託，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創造機會;媒介居間，是指介紹雙方當事人即委託人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往於委託人與第三人之間，促使雙方訂立合同。

注意以下幾點：

第一，詳細寫明委託人委託中介公司居間從事的活動內容，具體可細分為活動的種類、範圍和達到的要求，活動如期完成後需要支付的中介服務費的數額、支付的方式、支付的時間等。

第二，詳細寫明中介公司應當如實向委託人告知義務的履行情況，具體包括自己能夠履行的程度，需要什麼條件完成委託人的委託事項。

第三，寫明居間的期限，何時開始何時結束。

第四，詳細寫明居間報酬的支付、支付期限以及居間費用的承擔等，越詳細越好。

第五，約定委託人和居間人的違約責任及爭議解決方式。這些內容都是購房者在與中介公司簽訂合同時尤其要注意的內容，除此之外，雙方還可以對合同的解除、履行或者其他情況作出詳細約定。

房產中介作為房屋的買受人和出賣人的居間人，起著承上啟下的關鍵作用。

房產中介合同又叫房屋居間合同，一手託兩家，可以調控房屋價格的微小空間。

房產中介合同在法律意義上只能起到證明人的作用，一旦買賣雙方產生房屋糾紛，需要法律出面調節時，房產中介作為居間方才會作為第一證人。那麼中介合同真正意義上對於中介個體沒有太多的限制，每個中介擬定的合同都會有些微的不同，但是簽訂完合同之後即使雙方產生爭執，也不能找到中介的事，大家可以仔細看一下中介合同（居間方合同）裡面沒有任何一條是針對丙方（居間方），違約責任裡面更是沒有約束丙方的，所以說您要是說中介合同有什麼法律效率，那隻能是對於買賣雙方有一定範圍的限制！

簽約中介合同（居間合同）時需要注意什麼？

1，買賣雙方的個人資訊

2，本人不到場情況下，代理人是否具有代理權

3，房屋坐落及面積、產權證號（房本上核對）

4，房屋規劃用途（公寓，住宅，辦公，商業等）

5，成交總價（=成交價+裝修款）

6，定金是否能監管

7，過戶日期及交房日期

以下附交易流程

居間合同一般可分為報告居間和媒介居間兩種，報告居間，是指居間人受委託人的委託，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創造機會;媒介居間，是指介紹雙方當事人即委託人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往於委託人與第三人之間，促使雙方訂立合同。

如果是房屋出租代理，只要過了免租期，房屋代理機構沒有支付房租就是違約;

而對於一般出租代理和受委託尋找房客的中介機構來說，如果中介機構沒有履行合理謹慎的注意義務，就是違約，雙方可以在合同中規定找到房客的具體時間。

房屋出租代理就是出租人可以將自己的房屋委託給某個中介機構，由該中介機構對外出租，該中介機構規定一定時間的免租期，在免租期以外的時間內，無論該房屋是否已經出租，中介公司都應按照約定支付出租人房租，而出租人無需支付中介公司佣金。

房屋中介合同有什麼法律效力?簽訂房屋中介合同的時候你也要細看合同的內容，不然你的權益日後被中介公司侵犯了也很難維權。

簽署買賣合同要注意什麼？

買房者在與房屋中介簽訂合同之前，應首先確保中介公司具有合法經營的職業資質，並保證欲買賣房屋的真實等基本情況。對於合同簽訂的形式，法律上並沒有明確的規定，可以是口頭形式，也可以是書面形式，但為了更好地實現合同目的，我建議購房者都採用書面形式訂立合同。在居間合同的條款上，訂立時應當注意以下五點：

第一，詳細寫明委託人委託中介公司居間從事的活動內容，具體可細分為活動的種類、範圍和達到的要求，活動如期完成後需要支付的中介服務費的數額、支付的方式、支付的時間等。

第二，詳細寫明中介公司應當如實向委託人告知義務的履行情況，具體包括自己能夠履行的程度，需要什麼條件完成委託人的委託事項。

第三，寫明居間的期限，何時開始何時結束。

第四，詳細寫明居間報酬的支付、支付期限以及居間費用的承擔等，越詳細越好。

第五，約定委託人和居間人的違約責任及爭議解決方式。這些內容都是購房者在與中介公司簽訂合同時尤其要注意的內容，除此之外，雙方還可以對合同的解除、履行或者其他情況作出詳細約定。

我來回答我樓主的問題！

首先，國家對房產經紀行業管理越來越完善和嚴格，正規中介公司都是具有營業執照和房產經紀人資質證書，同時需要在當地主管部門備案後才能正常營業，中介公司的合同一般都是經過法律部門稽核起草，具有法律效力。

其次，只要買賣雙方對合同內容確認無誤，雙方達成一致，並在自願的基礎上籤訂合同，都具有法律效力。

在簽署二手房買賣合同時有以下幾個當面需要注意：

1.簽字之前先把合同從頭到尾看一遍，有任何不明白的都可以向中介人員提問。

2.看看你的訴求合同都體現了嗎，表達是否符合你的意願，是否有分歧。

3.看合同是否完整，尤其是涉及到付款時間，過戶日期，違約責任等重要條款一定要明確。

4.如果合同缺少你的需求，你們可以協商新增補充條款，補充條款同樣具有法律效力。

5.如果你是買方，一定要看對方房產證上有幾個人的姓名，上面的人都要在合同上簽字確認才行。

6.合同簽訂之前務必讓中介公司落實房屋產權是否清晰，不然一旦遇到查封抵押等問題房，後期很麻煩，甚至要打官司。

7.如果自己實在不懂，可以找一個懂行的朋友陪同籤合同，他能幫你避開很多麻煩。

9.切記，都想清楚了再籤合同，很多人買房容易頭腦發熱，後悔的代價有時候很大！

與中介公司打交道時還需要注意：

1、核實該經紀公司從事房地產經紀的性。因此，委託中介公司辦理房地產買賣業務時，一定要看中介公司的營業執照及經紀機構資質證書，瞭解它的經營範圍，是否有房地產經紀這項業務;

2、在簽訂買賣合同或委託協議時，需多加註意，對相關的條款(如付款方式，經紀公司的及義務、違約責任“差價”如何處理等)應認真考慮，一定要讓律師或瞭解房地產的人幫忙把關。

無效房介條款你有權說“不”在二手房交易中，絕大多數的委託人(包括買房者和賣房者，下同)都是透過房屋中介進行交易的。委託人和中介公司透過簽訂委託合同來確定雙方之間的義務關係。由於雙方資訊的不對稱，中介公司通常在交易中佔有優勢地位，並制定出一些“一邊倒”的合同條款。在發生糾紛後，許多委託人認為自己既然已經在合同上籤了字，便應當按照事先的約定解決問題，至於自己的損失便只有自認倒黴了。殊不知，並不是任何合同條款對委託人都具有法律約束力的，法律賦予了委託人對無效條款說不的。

無效條款一：“自己交易條款”

所謂“自己交易條款”，就是指中介公司與委託人設定一個交易底價，並約定在中介公司向委託人支付了該底價後，中介公司即取得對房屋的處分權;在中介公司不願以底價成交時，則有權解除當事人的委託。在這種情況下，中介公司利用自己特有的地位，人為地將買賣雙方隔開。在交易行情高漲時，中介公司可以將房屋順利出手以賺取買賣差價;在交易行情低迷時，中介公司則會以無法成交為由終止合同。如此一來，中介公司將交易的風險完全推給了委託人。

【點評】其實，委託人完全可以運用法律手段擺脫這種被動的局面。依據《合同法》的，居間人僅限於向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，與委託人直接進行交易。而房屋中介公司在法律上就屬於居間人。因此，中介公司與委託人簽訂的“自己交易條款”違反了《合同法》的，屬於無效條款。在房價大幅上漲時，賣房者在不損害第三人利益的前提下，有權宣告**公司的購房行為無效，並進而收回房屋再次出售;在房價大幅下跌時，買房者在不損害第三人利益的前提下，同樣可以宣佈**公司的售房行為無效，並進而收回購房款以購買價格更為便宜的房屋。

無效條款二：“無效果付酬條款”

所謂“無效果付酬條款”，就是指中介公司與委託人約定，即使未達成房產交易，委託人也應當向中介公司支付一定數額的報酬。在實踐中，中介公司通常事先收取委託人一定金額的交易金，並和委託人約定，即使交易不成功，這部分金也不予退還。許多委託人在交易失敗的情況下，非但不認為自己可以拿回已經預交的交易金，反而在合同應當恪守的中選擇了放棄。

【點評】其實，在交易失敗的情況下，委託人有權拿回交易金的全部或部分。《合同法》，“居間人促成合同成立的，委託人應當按照約定支付報酬”;“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用”。《合同法》這種兩分式的立法模式排除了中介公司與委託人另行約定報酬支付條件的。因此，中介公司與委託人訂立的“無效果付酬條款”是無效的。在交易失敗的情況下，委託人可以要求中介公司返還預繳的交易金，而中介公司只能扣除其從事居間活動支出的必要費用。至於該必要費用的具體數額，則應當由中介公司透過加以證明。

贖樓

房產應在產權清晰無任何抵押貸款債務的情況下進行交易

如房產已抵押應先還清貸款贖出房產證方可交易，否則不能交易

如無法自還貸款，可透過中介借款付利息的方式或尋求其他幫助下進行交易，或在找到合適買家的情況下進行協商交易

贖樓還款的相關：

1.還款方法

貸款期限在1年以內(含1年)的，實行到期一次還本付息，利隨本清;貸款期限在1年以上的，可選擇等額本息、等額本金或累積還款等方法來歸還貸款本息。

2、利率調整

(1)貸款期間的利率變動按華人民銀行的執行。貸款期限在1年以內(含1年)的，遇利率調整，不調整貸款利率，繼續執行實行合同利率;貸款期限在1年以上的，遇利率調整，於下年1月1日開始，按相應利率檔次執行新的利率。

(2)借款合同約定，簽訂借款合同後與銀行發放貸款期間，如遇貸款利率調整時，貸款帳戶開立時執行最新貸款利率。

3、分期還款計劃調整

(1)貸款發放後，若貸款利率變化，在下年1月1日進行利率調整，並按當日未到貸款餘額、調整後的貸款利率與剩餘期限重新計算分期還款額;

(2)提前還款後，提前還款額達到貸款行的額度後，可以選擇重新計算分期還款額或不改變分期還款額繼續還款。

4、首期還款

個人商業用房貸款採取分期還款方式時，一般採取按期計息方式。在放款當期一般並不要求借款人歸還借款，而採取於下個結息期歸還應還款項。一般將個人住房貸款放款日當期實際加計下個結息期為貸款首期。

5、提前貸款的原則

(1)提前還款是指借款人具有一定能力時，主動向貸款銀行提出部分或全部提前貸款的行為。提前還款應視同借款人違約(即未按合同辦理)，需要時銀行可收取違約金。

(2)提前還款的前提條件：借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當期利息及違約金已還清;若有拖欠本金、利息及違約金的情況，應先歸還拖欠及當期利息。

(3)貸款期限在1年以內(含1年)的，實行到期本息一次性清償的還款方法。經貸款行同意，借款人可以提前結清全部貸款，並根據原合同利率按實際使用期限結計利息，但不得提前部分還本。

(4)貸款期限在1年以上的，在借款期內，借款人向銀行提出提前還款書面申請後，經貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以後期限不再計息，此前已計收的貸款利息也不再調整。提前清償全部貸款的，經貸款行同意，根據合同約定期限的利率和貸款餘額按照實際佔用計收覽資訊。

6、延長貸款期限的原則

(1)借款人因某種原因，需要延長貸款還款期限，必須提前20個工作日向貸款行提交《個人住房借款延長期限申請書》和相關證明;

(2)條件:一是貸款期限尚未到期，二是延長期限前借款人必須先清償其應付的貸款利息、本金及違約金。

(3)借款人申請延期只限一次;

(4)原借款期限與延長期限之和最長不超過30年;

7、貸款利率及還款額詳情請見還款方法

還款方法

貸款期限在1年以內(含1年)的，實行到期本息一次性清償的還款方法。

貸款期限在1年以上的，可採用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂後，不得更改。

以上資料僅供參考，所有細節請諮詢購房樓盤貸款相關人員。

客戶看房須注意幾點

一.客戶看房很重要

1、要想將房子賣個好價客戶看房第一印象很重要

賣房前先將房子修飾或打掃一番給人一個舒適家的感覺，如有必要也可重新粉涮一下對於賣出的價格影響很大.

二.客觀看待自己的房子

1、找出自家房子的十個缺點，十個優點。在賣房的過程中儘量揚長補短。

2、每看一個不同客戶都會有不同的態度，多瞭解客戶的態度印象表情變化，分析別人的評價客觀看待問題。

三.接下來就要有耐心

1、等待撲天蓋地的看房電話安排好統一看房時間(製造一個客戶相互競爭的現象)

2、對自己的房子充滿信心，銀行貸款利率等待客戶對你房子的品頭論足，挑毛病

3、不同的客戶和中介一便一便的和你砍價，在這時候一定要保持冷靜

4、適當的舉例(朋友賣的房子或自己知道的市場行情)誇大一點也可抬高自己的房價。

四.最重要的：

1、中介在代理過程中有幾種情況會帶假客戶看房：

(2)為了簽定代理合同，帶假客戶：按照行業規則往往中介需要在售房前，先與售房業主簽定委託協議，可往往業主在放盤過程中是很多家**公司同時代理銷售，為了省去不必要的麻煩售房業主往往希望當遇見真正有購買客戶時在簽定代理協議，所以中介為了提前保障自己的安全性和利益帶假客戶看房以證明自己的實力後，先簽定代理合同在進行全面銷售。

(3)業主一定要求中介有客再看房，其實中介也很為難沒看過房很難幫推銷的(應該相互理解)。

(4)業主房子報價太高一段時間沒人看只好帶假客戶去您家砍價。

五.對待客戶的無理或給價太低不要激動保持冷靜爭取達到雙贏。

售樓談價的注意事項

價格一般是售房人最關心最的話題。

談價的注意事項：

1.確定買房客戶可以做主的情況下再進行深一步談價。

往往很多購房客戶在看房過程中或見面過程中經常會提及價格，在這種情況下輕易降價對業主而言並不能很快成交，往往這種人只是想先談好一個最低價回去後好和能做主的人商量，在最終確定購買意想後在從最低價上進一步砍價。所以售房過程中業主請勿輕易叫價，講價，降價應以被動變主動逼買房先出價或加價.

2.中介在議價過程中往往做協調工作。但作為業主而言價格是最關心的方面，所以在與買方談價過程中最好先與中介簽好代理協議，在此基礎上與真正買方見面三方一起進行磋商。

3.(1)找出房子的十大優點加以強化突出迴避自己房子的不足之處

(2)不急不噪，心平氣和

(3)凡事考慮不要立刻答應(如客戶出到自己理想價已無加價可能應當機立斷)

(4)表明態度有其他客人看也在考慮之中

(5)賣房但不是急心賣房

確定成交價

1.首先要確定成交價格是買房人確定的真實價格，如果是透過中介在反饋資訊那麼要確保價格的真實度，中介沒有賺取差價的成分在裡面。

2.在確定價格前應先確定好，自己的稅費金額和與買方的價格裡是否包含其他條件

3.確定買房人不是中介人員或炒樓客

4.可以冷靜確定成交價是合理的價是自己接受的價格

5.一切談妥便可立刻確定成交價格。

籤合同—10個事項不可缺

一.在雙房價格談定的基礎上儘量不要籤(淨收價)或(實收價)二手

房屋中介簽署的是合法的存量房合同，具備法律效應，買賣雙方有一方沒有達到合同內的要求，另外方可以提起公訴或者是賠償，買賣雙方，不管是哪一方，籤合同之前要看清楚合同的條款和細節，不懂的可以諮詢中介。中介拿的有中介費，中介必須要負起中介該負的責任，中介從客戶講出自己的需求，到中介再給您透過需求篩選合適您的房子，其中產生任何疑問，都可以向中介方提出異議

買賣雙方與中介機構屬於居間合同關係。根據《合同法》第四百二十四條：“居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。”的規定，居間合同是指當事人雙方約定一方接受他方的委託，並按照他方的指示要求，為他方報告訂立合同的機會或者為訂約提供媒介服務，委託人給付報酬的合同。在居間合同中，接受委託報告訂立合同機會或者提供交易媒介的一方為居間人，給付報酬的一方為委託人。

居間合同一般可分為報告居間和媒介居間兩種，報告居間，是指居間人受委託人的委託，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創造機會;媒介居間，是指介紹雙方當事人即委託人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往於委託人與第三人之間，促使雙方訂立合同。

那麼如何規定中介機構不按合同辦事的責任？

如果中介機構不履行合同，可以約定由該中介機構支付違約金，並賠償承租人所遭受的損失。

但是基於中介種類不同，違約的定義也有所不同。

如果是房屋出租代理，只要過了免租期，房屋代理機構沒有支付房租就是違約;

而對於一般出租代理和受委託尋找房客的中介機構來說，如果中介機構沒有履行合理謹慎的注意義務，就是違約，雙方可以在合同中規定找到房客的具體時間。

房屋出租代理就是出租人可以將自己的房屋委託給某個中介機構，由該中介機構對外出租，該中介機構規定一定時間的免租期，在免租期以外的時間內，無論該房屋是否已經出租，中介公司都應按照約定支付出租人房租，而出租人無需支付中介公司佣金。

客戶在簽訂房屋中介合同的時候要仔細核對合同的內容，不然自身權益日後被中介公司侵犯了也很難維權。

（一）籤房產中介合同要注意什麼？

簽訂房地產中介服務合同時，要加蓋房地產中介機構印章，並要有一名從事該業務的房地產中介人簽名，要查驗該房地產中介人員的資格證書和註冊證書。合同主要事項應包括：

(1)房地產中介服務雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業務的房地產中介人員情況；

(2)房地產中介服務的專案、內容、要求以及完成的標準；

(3)服務費用及其支付方式；

(4)合同當事人的權利和義務；

(5)違約責任和糾紛解決方式。

買房者在與房屋中介簽訂合同之前，應首先確保中介公司具有合法經營的職業資質，並保證欲買賣房屋的真實等基本情況。對於合同簽訂的形式，法律上並沒有明確的規定，可以是口頭形式，也可以是書面形式，但為了更好地實現合同目的，我建議購房者都採用書面形式訂立合同。在居間合同的條款上，訂立時應當注意以下五點：

第一，詳細寫明委託人委託中介公司居間從事的活動內容，具體可細分為活動的種類、範圍和達到的要求，活動如期完成後需要支付的中介服務費的數額、支付的方式、支付的時間等。

第二，詳細寫明中介公司應當如實向委託人告知義務的履行情況，具體包括自己能夠履行的程度，需要什麼條件完成委託人的委託事項。

第三，寫明居間的期限，何時開始何時結束。

第四，詳細寫明居間報酬的支付、支付期限以及居間費用的承擔等，越詳細越好。

第五，約定委託人和居間人的違約責任及爭議解決方式。這些內容都是購房者在與中介公司簽訂合同時尤其要注意的內容，除此之外，雙方還可以對合同的解除、履行或者其他情況作出詳細約定。

（二）二手房買賣中介合同應該怎麼籤 　　

1，合同中藥明確房屋坐落，產別，書證號等房屋基本概況的規定。其中包括告知租賃情況，以避免買方拿到了產權證但拿不到房屋使用權的情況;告知抵押情況，以免對以後產權證的辦理時間以及房款的交付方式造成影響。 　　

2、合同中應約定房屋按套轉讓，可避免因雙方對產權證上面積的理解不同而產生的糾紛。 　　

3、合同中應明確產權證過戶方式及稅費支付方式的約定，能讓雙方對各自的權利義務做到心中有數。 　　

4、合同中應明確房款的支付方式和時間的事先約定，以避免因約定不清而產生糾紛和糾紛發生後因無相應的約定而導致的糾紛無法處理的情況。 　　

5、合同中應明確房屋的交付方式，為買方什麼時候能取得房屋的使用權提供了保證，也對因賣方逾期交房產生的糾紛如何處理提供了依據。 　　

6、合同中應明確佣金的約定，提醒買賣雙方支付佣金是自己的義務，從而避免中介方因收不到佣金而與買賣雙方產生的糾紛。 　　

7、合同中應明確對合同變更的相關規定要提醒三方，避免因不懂法而擅自改變合同引起的糾紛。 　　

8、合同中要明確約定了中介方與買賣雙方之間以及買賣雙方自身之間什麼情況該承擔什麼樣的違約責任，這有效避免了糾紛產生後因約定不清而導致糾紛無法處理的情況。 　　9、合同中要明確雙方爭議的解決方式，確保一旦糾紛產生後能按照合法、有序的方式去解決。 　　

10、合同中要有三方的簽字，以確保合同的有效及安全。