根據央行要求，從3月1日開始，金融機構需要跟客戶重新協定貸款利率，將將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），當然也可以維持原有利率不變。所以現在市場上的購房者普遍面臨一個問題，那就是要麼選擇以前的利率不變，要麼選擇最新“LPR+加點”的浮動利率？

其實最簡單的辦法就是把房貸利率進行對比，如果固定利率低那肯定是選擇固定利率，但如果是浮動利率低，那肯定選擇房貸利率。不過從長期來看，我個人更支援選擇浮動利率，因為自從國家推出LPR以來，累計已經下跌了4次，所以後期還有可能會繼續下跌，到時候房貸利率明顯會比固定利率更低。

實際上中國市場上的房貸利率之所以高，最主要還是因為購房需求過多，所以未來避免無錢可貸的情況，銀行當然會維持一個較高水平的房貸利率。而現在隨著市場不斷迴歸理性，購房需求出現明顯下跌，在這樣的情況下房貸利率很有可能會出現下跌。就國外來看，目前歐美部分樓市成熟的國家房貸利率僅僅只有2%-3%左右，所以等到中國樓市成熟穩定之後，房貸利率也很有可能會達到這一水平。

例外一點就是，從中國房貸利率誕生以來，市場上的房貸利率就在不斷下跌，最開始的時候中國的房貸利率甚至超出20%，但現在也回到了5%左右，所以這也說明後期房貸利率很有可能會下降。如果現在選擇了固定利率，那麼以後就算房貸利率下降，購房者也不可能享受到福利，從這一點來看，選擇房貸利率明顯更加有利。

當然，購房者到底要如何選擇，還是要看自己的時機情況。不過有一點可以肯定的就是：雖然固定利率不能享受房貸利率下跌帶來的紅利，但同時也避免了利率上行時帶來的成本上升。

LPR叫市場基礎利率，央行的叫基準利率。

在轉換的那一瞬間，沒有任何變化，

變化發生在以後的歲月裡。

基準利率變動頻率低，反應速度慢，

基礎利率變動頻率高，反應速度快。

在利率長期下行預期下，房奴減輕些許負擔。

與上浮了多少沒有關係，關鍵是lpr上行還是下行，近十年以內能還完那就lpr，多於十年就固定。夠簡單粗暴不？理由：從當前看，近些年還是會持續降低的，但十年之後就不好說了。另外，萬一近十年後邊漲得多，大不了提前還款嘍！

第一個問題，lpr是什麼，為什麼要把基準利率轉化為lpr利率。

利率之所以是金融市場最重要的影響因素，是因為所有金融產品定價的重要依據就是利率水平。金融產品的定價機制裡，其中有一個叫做中性定價原理的規則，核心的原則就是資金的使用成本需要在資金的使用時間、市場風險、資金收益幾個互相影響的因素裡進行定價上的調整（簡單說就是經過市場機制的調整）。而這個調整的結果，就是金融產品定價用的無風險利率。以美國為例，一般使用的是一年期的美國國債的利率水平，或者是銀行間拆借利率水平。在中國，我們使用的是基準利率。基準利率是由央行根據經驗和對市場的判斷所定的利率水平。

而理想的利率是由市場上存在的借貸雙方，包括金融市場裡的銀行間市場，也就是市場的參與者，他們之間自由約定，綜合各方的具體情況算出來的一個綜合利率。

過去，中國的金融市場相對保守，沒有進行完全自由化的嘗試，但是後來隨著市場化程度越來越高，用基準利率不能更好地反映市場真實的資金使用成本。所以，央行1013年開始啟動利率改革。導向是去綜合市場上的參與者，自由報價而呈現的利率，這樣，更能夠反映市場的真實利率水平。

所以，LPR報價方式由原來的參考貸款基準利率進行報價，改為按照公開市場操作利率加點形成。公開市場操作利率主要指中期借貸便利利率（MLF），中期借貸便利期限以1年期為主，反映了銀行平均的邊際資金成本，加點幅度則主要取決於各行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素。這些加減點完全取決於市場，而且，參與報價的銀行也會逐漸增加，這大大提高了LPR的市場化程度。這樣一方面是建立了比較順暢的傳導機制，另一方面未來如果政策利率下降，貸款利率也會跟著下降，有助於降低企業的融資成本。

對於每個購房者關心的房貸利率：房貸利率=LPR+上下浮動點數，而LPR=央行MLF利率+上下浮動點數。如果一定要究根結底，簡單的結論，房貸利率最終的錨就是央行MLF利率。

第二：關於走勢。

關於，LPR的走勢明顯成為影響我們生活，至少是房貸支出成本的一個關鍵。

走勢方面有三個考慮因素：

第一是從資料上來看，不管是LPR還是MLF，近三年來利率都是趨勢下調，下調就意味著經濟基本面的壓力巨大，低利率能夠刺激借貸，最終達到刺激經濟的效果。這是市場對低利率的一種渴求。

我們現在的情形，加上疫情的影響，近年的經濟環境也承壓力巨大：大到與美國之間的貿易摩擦，導致進出口波動顯著；受豬瘟影響，導致物價上升，通脹明顯。樓市降溫，各種投資減弱；可以看出，無論是出口，還是投資，還是消費三駕馬車壓力與日俱增。

也正是出於這種市場環境，企業的融資成本有降低的內在需求。

所以，不管是LPR還是MLF的走勢，其背後都受著宏大的經濟基本面影響，當經濟有一定的下行壓力，利率的向下是一種很合乎市場的可能性走勢。

第二個考慮因素：利率的走勢取決於貨幣的充裕程度，利率伴隨貨幣寬鬆持續下行。短期來說，經過本次疫情之後，必然會出現寬鬆的貨幣政策刺激經濟，長遠來看，以過去中國十年的經驗作為對標，大機率也會適當增加寬鬆力度。由此得來的預期符合利率向下。

第三個考慮因素是：全球基本面包括美、歐、日央行製造的全球流動性變化，對利率走勢的影響。當前全球利率的走勢大體趨同。歐美髮達經濟體在過去的三十年間，利率呈現的走勢是基本向下，這種走勢對我們有一定的參考。長期利率走低是世界性趨勢，前些時候周小川也說，中國有能力延緩進入負利率時代。也就是說，周小川認為未來負利率是必然的，只是中國有能力延緩而已。

第三個問題，我們如何選擇，是選擇固定還是接受浮動？

有小夥伴已經計算過，採取央行公佈的5年期以上LPR來計算，浮動利率之後的還貸金額和原來固定的利率相比，每100萬的月供會少30-50元貸款支出。雖然看上去杯水車薪，但是還是要樂觀看待，畢竟我們看的是趨勢，如果選擇LPR作為還貸利率，看中的一定是未來的下行空間，長期看來，購房者的總體還貸支出還是有望下降的。

但是話說回來，在經濟過熱的情況下，國家不排除會加息提高利率的方式進行流動性過剩的遏止，所以lpr在這種情況下有可能會上升的可能。

對於購房者來說，哪些人的房貸要變？

在2019年10月之前簽訂房貸合同的，目前還在還房貸的，都需要改變；已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。

用兩個不同的還貸方案，大家可以自行看看對比變化。

案例一：此前房貸利率上浮10%的

目前的利率：4.9%×（1+10%）=5.39%

2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼：

加點：5.39%-4.8%=0.59%

未來利率：LPR+0.59%

案例二：此前房貸利率打9折的

目前的利率：4.9%×0.9=4.41%

加點：4.41%-4.8%=-0.39%

未來利率：LPR-0.39%

總結：如果目前是享受利率折扣的，包括公積金貸款的購房者，可以再慎重比較一下。但是對於本身利率就是上浮的購房者，實行浮動LPR對於總的還貸壓力大機率還是有緩解作用。

特別要提醒大家的是，最近幾天大家一定要仔細看看自家銀行對於轉LPR的政策和執行方式，每家銀行在具體的操作上都會有一些細微的差異。有些銀行會統一把所有符合條件的存量房貸全部轉為和LPR掛鉤，如果您不想選這種方式，那麼就要主動去聯絡銀行方面進行溝通轉換利率事宜。

給你拿4.9上浮20%後利率5.88舉個例子吧

現在為什麼不用5.88減當時4.9，而是減4.8？看著是lpr走低了，其實貸款利率由原來的上浮20%變成了上浮22.5%如果2020年12月lpr再漲回4.9利息會有什麼變化呢？是不是可以理解為基準利率沒變貸款利率又漲了0.1%，只不過換了個方式給銀行增加了收入呲牙]其實就是利用lpr把房貸甩出來了，不受央行基準利率的約束了，讓那十八家銀行自己定利率。純屬個人觀點[

你的房貸利率上浮15%，簡單粗暴的來說，還是選擇lpr加點會更好一些。

而且原則上，現在不是對照LPR加減基點形成的房貸利率，都得換。也可選擇固定利率，但是隻有一次更改機會。

為什麼建議選擇lpr加點，理由也非常簡單粗暴，跟著國家的政策走。

那麼lpr加點是怎麼換的呢？以你上浮15%為例簡單解釋一下。

1.先定基點

你的原利率=4.9%*1.15=5.635%

基點=5.635%—4.8%=0.835%

2.換後的利率

假如lpr將至4%

那麼你的利率=4%+0.835%=4.835%

假如lpr上漲至5%

那麼你的利率=5%+0.835%=5.835%

按照中國當前利率市場化形勢，LPR在相當長時間內，會持續下行，還是選擇LPR好。一方面，你的房貸利率實際為5.635%，是比較高的，另一方面，選擇隨LPR波動，實際還款利率為下降，也就是會少還利息。

具體來說是這樣的，按照華人民銀行公告，今年3月1日至31日，所有銀行要完成定價基準轉化。無論是轉化為LPR定價，還是轉化為固定利率，轉化前後利率水平在不變。你可以轉化為固定利率5.635%，一直到貸款還清，也可以轉化為LPR定價，在計算時，以2019年12月20日的LPR報價來計算，也就是五年期LPR利率為4.8%，轉化LPR，為保持利率不變，新合同會表述為LPR加83.5個基點，83.5個基點也就是0.835%，4.8%+0.835%＝5.635%。跟固定利率不同，LPR每月報價一次，可能會上下浮動，房貸轉化為LPR定價的話，如果LPR下降，就意味著少還利息，反之，就要多還。房貸選擇LPR定價，重新定價的週期為一年以上，也就是說房貸利率並不是每月都波動的。按照當然的市場利率走勢，LPR繼續下降是大機率事件，轉化為LPR定價比較有利。當然，選擇LPR定價還是固定利率，各有利弊，銀行都是讓客戶自己選擇。記住只能選一次哦！