下降LPR 是政策因素，和市場關係不大 ，和自身的契合度則需要詳細瞭解。

在2019年10月8日前之前的貸款，基本都需要調整。當然，如果2020年是還款的最後一年（或不足一個重定價週期），可以不變。2019年10月8日至2019年12月31日，簽了貸款合同但沒按新規籤的；這個時間段的90%的人都是按照新規籤的，無需調整；部分按原有規則籤的，需要按新政調整。公積金貸款不受影響，包括歷史的和新籤的；公積金組合貸款中的商貸部分，按照新政調整。對於以前就選擇固定利率的，這次是否可以調整？央行公告裡沒有說，目前工行的公告裡說這種是不調整的。2020年1月1日之後申請貸款的，不用重新籤合同。

我們有房貸一族，大部分都屬於第一種情況。

二、新政如何調整？

央媽給了我們兩個選擇：

一種是按照LPR加點，利率隨著LPR變化，每年調整一次；

一種是固定利率，按照永遠不變；

但二選一的機會只有一次，選了就不能改了。

1.按照LPR加點，如何調整

關於LPR官方是這麼解釋的：所謂LPR（Loan Prime Rate），是指商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減基點生成（LPR±一定的幅度），央行每月20日公佈最新的LPR利率，讓利率跟著市場動態調整。

我們原來的房貸如何轉換？

調整前，我們買房的利率是這樣計算的：

原來房貸利率=央行基準利率 *x%

即在央行基準利率的基礎上，進行上浮或下浮。比如打個八折、九折；或者現在上浮個10%、20%，都是以固定的基準利率為基礎的，利率變化受基準利率影響。新政後，我們要這樣計算：

新版房貸利率=LPR+加點數值（可正可負）

加點數值=你現在的房貸利率 減去 4.8%（4.8%為2019年12月的LPR)

舉個栗子：如果你貸款合同的浮動利率是上浮10%，那麼你現在的房貸利率=現執行利率(4.9%)*浮動係數(1.1)=5.39%那麼加點數值=5.39%-4.8%=0.59%新版房貸利率=LPR+0.59%如果你現在利率低於4.8%，那麼加點數值就是負數

以上看不懂沒關係，你只需要知道自己現在的利率是多少，就能算出轉換後的利率。

即 轉換後房貸利率=LPR+（現在利率-4.8%）

米糖大概整理了近幾年常見的利率，轉換後的加點情況，各位可對號入座：

可以看出，所加基點多少，和原來浮動利率比例相關，該打折還是打折，該上浮還是上浮。由原來的乘法變成了加減法。

一旦確定後，加點數值不變，未來利率受LPR變化影響，每年調整一次(也可以和銀行約定其他週期)。LPR漲，則利率漲；LPR降，則利率降。

舉個栗子：

米糖之前的房貸利率是4.165%，按新規調整後，房貸利率=LPR-0.635%

2020年不變，依然為4.165%(LPR=4.8%)。

但到2021年，假設LPR下降為4.5%，

那麼我的房貸利率就為4.5%-0.635%=3.865%

2.選擇固定利率，如何調整

固定利率很簡單，就是看你現在房貸利率是多少，就固定為多少。比如現在是5.39%，如果選擇固定利率，未來一直是5.39%，不受LPR利率變化影響。

3.關於調整時間

央媽說從2020年3月開始，至8月底結束，這期間我們可以多關注銀行通知。

對於大部人來說2020年月供不變，只是計算方式變了。

從2021年1月之後，選擇LPR加點的，如果LPR變化，則利率跟著變化。

三、兩種轉換方式，選擇哪種更好？

發現新政出來後，很多人糾結選LPR加點還是固定利率。

這個也是大家最關心的一個問題，目前的一些分析，要麼直接建議選浮動，要麼建議選固定，但是其實具體到每個人，需要根據具體情況分析。

首先是關於LPR未來走勢，目前市場的共識是：中短期內，預計LPR將保持低位波動，房貸月供也會相應的走低。長期看，中國大機率也會進入降息週期（發達經濟體都驗證了這一點，更低的GDP增速通常對應更低的資金利率）

可以看一下從19年8月開始實行LPR利率以來，一年期和五年期（跟房貸有關）都是下行的趨勢。

接下來我們再拉長週期來看一下：

第一張圖是中國曆年的銀行貸款利率，可以看出，每隔一段時間，都有個最低點。而這個最低點，是在不斷下行。但目前的貸款利率，也是歷年以來的最低點。

再來對比一下美國，大致也是同樣的走勢。

雖然從圖上來看，LPR下行是大趨勢，但是，作為利率市場化的產物，LPR的長期走勢存在一定不確定性，沒有人敢保證LPR未來不會上漲。一旦經濟進入加息週期，不排除LPR可能會走高，進而房貸上升，加重還貸負擔。

接下來如何選擇？大家可以對號入座。

1、剩餘還款期限不長

例如僅剩餘三到五年的房貸，大可放心選擇浮動利率。因為中短期內，出現LPR大幅上升的可能性不大。因此，即使後期真的出現了LPR的上升，貸款也已經還完了，完全沒有影響。

2、對於利率變化不敏感的人

這一類人資金比較充足，還完房貸後還有較多的結餘。這種可以選擇浮動利率，一方面，可以享受到中短期LPR下行帶來的月供減少；另一方面，即使長期出現了LPR上行，增加的月供對於生活影響不大。最極端的情況下，一旦利率上浮高於預期，還可以考慮提前還貸。

3、近幾年內有換房計劃的人

這種和第一種情況類似，可以選擇浮動利率。

4、剩餘還款期限較長，且對利率變化較敏感

這部分人是最難選擇的。堅持固定利率，可以避免利率上行風險，不受影響，但是卻無法享受利率下降週期中的利息節約紅利；選擇LPR浮動利率，短期可能節省月供，但是如果利率上行月供增加，需要考慮能否承擔。

這裡也做了一個測算，以貸款25年為例，等額本息還款，不同貸款額度在不同利率下的月供金額變化。大家可以做個參考，假如選擇浮動利率，那麼未來LPR上漲是否可以承擔。

例如100萬的貸款，目前利率是4.9%，月供是5788，那麼當利率漲到5.9%時，月供為6382，每月要多還594元。

這裡每個人的風險承受能力不同，需要自行判斷。

如果說對現在的利率非常滿意了，比如說之前有打7折的，現在利率低於4%的，也是可以考慮固定利率的，畢竟也不算高，圖個安心。

對於我本人而言，雖然目前利率不高（4.165%），但是因為未來10年內可能會換房，所以會選擇LPR浮動利率。

另外，很多人會直接問如何選？不論現在利率是多少，我本人都會傾向選擇LPR浮動利率，先享受短期紅利。如果房貸利率太高，也可以考慮等利率低點改善換房是不？這裡僅代表個人觀點，大家還是自行決定。

四、結

總結一下這次調整的核心：

選擇固定利率還是隨LPR變化，根據自己實際情況確定，個人建議選擇隨LPR變化（僅代表個人觀點）；新規房貸利率=LPR+（現在利率-4.8%），房貸的定價方式由乘法變為加法或減法；原來打折的，調整後還是打折；原來上浮的，調整後還是上浮；選擇轉換LPR加點後，LPR漲，房貸利率漲；LPR降，房貸利率降，但都是一年一調整（也可以和銀行約定其他週期）；

我們所要做的，是三道選擇題：

1.關於定價基準

A.隨LPR浮動 B.固定現在利率不變

本題選B的後兩道就不用選了

2.關於重定價週期

A.每年一調 （之前大部分浮動利率都是這麼選的）

B.大於一年的某個週期（例如3年一調，實際是否可以未知）

3.關於重定價日

A.1月1日（之前大部分浮動利率都是這麼選的）

B.其他日期(目前來看，只能選擇1月1日或者貸款發放日)

最後，有人關心，新政和原來方案相比，是更省錢了嗎？(其實這裡對比已經沒什麼意義了，只是看下不同的公式，計算結果有什麼不同)

直接看個栗子，比如利率下降0.5%，

按照老演算法，假設原來房貸上浮10%，那相當於總利率下降0.5%*1.1=0.55%，按照新演算法，相當於直接降了0.5%，老方案降的更多。

也就是說，假設基準利率和LPR漲幅或降幅一致

1.對於原有房貸有折扣的人來說，未來LPR下降，新演算法降幅更大；反之如果LPR上漲，新演算法漲幅也更大；

2.對於原有房貸上浮的人來說，未來LPR下降，新演算法降幅更小；反正如果LPR上漲，新演算法漲幅也更小。

當然，如果未來LPR降了，我們的月供肯定是比現在少了。

這裡就不再展開分析了，看不懂的也不用太糾結，以後也就沒有老演算法了。

畢竟，改不改又不是我們能選擇的。

附：更新每月LPR利率：

2020/02/20：1年期4.05%，5年期以上4.75%2020/01/20：1年期4.15%，5年期以上4.80%2019/12/20：1年期4.15%，5年期以上4.80%2019/11/20：1年期4.15%，5年期以上4.80%2019/10/20：1年期4.20%，5年期以上4.85%2019/09/20：1年期4.20%，5年期以上4.85%2019/08/20：1年期4.25%，5年期以上4.85%

華人民銀行要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變。也可轉換為固定利率。

央行最新資料顯示，截至2019年11月存款類金融機構各項貸款合計為151.79萬億元；專業人士分析，這其中大部分應該為浮動利率貸款。

通俗易懂地說，3月1號可以選擇將房貸利率轉換為LPR加點，或者轉變為固定利率。那麼問題來了，轉換房貸利率。以後利息會減少嗎？或者怎麼操作會減少利息？

1、為什麼要將房貸利率轉換？

過去，銀行向客戶發放房貸，利率都是按照央行公佈的貸款基準利率定價，以“上浮XX倍”、“打XX折”形式來確定。前兩年五年期以上貸款基準利率是4.9%，如果定價上浮1.1倍，那麼最終利率就是5.39%。其定價模式為：

房貸利率=貸款基準利率*上浮比例/打折數

但是貸款基準利率不夠市場化，所以央行推動利率市場化改革，推出了LPR。019年8月，央行改革貸款市場報價利率（LPR），此後新發放貸款的定價基準由貸款基準利率變為LPR。今年3月起，LPR的應用範圍從新增貸款逐步擴大到存量浮動利率貸款，貸款基準利率逐步退出歷史舞臺。

也就是說，今後貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：

房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數）

2、什麼時間完成轉換？

按照央行規定，商業銀行應自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準，原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。也就是說，存量浮動利率貸款合同在未來半年時間內，都要完成定價基準轉換。

部分銀行將從3月底或4月上旬開始轉換，還有些銀行尚未確定轉換啟動時間，後續將透過簡訊、電話等方式通知客戶。

3、借款人只有一次選擇權

定價基準轉換的選擇有兩種：LPR或固定利率。具體選擇哪種，可由借款人可與銀行協商確定，個人房貸客戶可以自由選擇。但借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

4、哪些貸款需要轉換？哪些貸款暫時不需要轉換？

轉換範圍為以人行基準利率定價的存量浮動利率個人貸款。

固定利率貸款、公積金委託貸款(以公積金利率定價)、不良貸款不納入轉換範圍。

需要轉換的包括如下：

2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款；

參考的是貸款基準利率定價；

貸款本來是浮動利率定價的。

對房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉換工作：

政策性的公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）不需要轉換；

2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉換；

固定利率貸款。

5、轉換規則是什麼？

（一）對於借款人名下在轉換範圍內的商業性個人住房貸款，將原合同浮動利率定價基準轉換為LPR。

貸款期限在5年期以內（含5年期）的業務，以1年期LPR為定價基準；貸款期限在5年期以上的業務，以5年期以上LPR為定價基準。具體轉換時，將保持原合同最近的執行利率不變進行等價轉換，並按《公告》規定以全國銀行間同業拆借中心2019年12月釋出的相應期限LPR計算加點數值（加點可為負值）。加點數值在合同剩餘期限內固定不變。

（二）對於借款人名下除商業性個人住房貸款外的其他在轉換範圍內的個人貸款（包括小微企業貸款、個人消費貸款、個人商業用房貸款等），借款人可選擇將原合同浮動利率定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率。

對於轉換為LPR的貸款，貸款期限在5年期以內（含5年期）的業務，以1年期LPR為定價基準；貸款期限在5年期以上的業務，以5年期以上LPR為定價基準。對於轉換為固定利率的貸款，貸款執行利率在合同剩餘期限內不再發生變化。

具體轉換時，將保持原合同最近執行利率不變進行等價轉換，並以轉換日前一個工作日全國銀行間同業拆借中心最近釋出的相應期限LPR計算加點數值（加點可為負值）。加點數值在合同剩餘期限內固定不變。

6、存量房貸轉換方式

2020年的12月LPR+加點數值。加點數值可以為正，也可以為負。也就是說，之前貸款利率低，加點就是負的，轉換後還是低的。之前貸款利率高，加點為正的，轉換後還是高的。只不過LPR是浮動的，加點是固定的了。

其中，加點數值＝原合同最近的利率水平－2019年12月釋出的相應期限LPR差值。例如，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。那麼，加點數值就是5.39%－4.8%＝0.59%。

注意，加點數值一旦確定後就一直固定不變了！而能影響你最終貸款利率水平的，就是離重定價日最近的LPR報價。

7、你的房貸利率會變嗎？

央行規定，轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

定價基準轉換後，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。

假設你在2019年1月1日向銀行按揭了20年期的200萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麼實際利率為5.39%（4.9%*1.1）。

如果轉換為固定利率，那麼2019年1月1日-2039年12月21日間利率均為5.39%。

但如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月釋出的相應期限LPR（4.8%）。換言之，在往後的日子裡，你的房貸利率定價公式為：房貸利率=LPR+0.59%

也就是說在2020年，利率保持5.39%不變；

8、那究竟要轉換LPR定價加點？還是固定利率好？

假設你在2008年貸款買房，和銀行簽了一筆期限20年的商業性個人住房貸款合同，現在剩餘期限為8年。合同約定重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。

原合同約定的利率定價方式為5年期以上貸款基準利率（4.9%）上浮10%。也就是說你目前承擔的房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

一、如果你選擇了固定利率。

那就只能選擇5.39%的固定利率，在剩餘的8年裡繼續承擔5.39%的房貸利率。

二、如果你選擇了LPR加點

因為在轉換初期要確保利率平穩過渡，所以你今年2020年的房貸利率仍然是5.39%，但計算方法已經改變。

計算公式是LPR（五年期4.8%）＋0.59%（加點）=5.39%

所以2020年無論轉換前後，直到12月31日，你實際承擔的房貸利率仍是5.39%；

大家從上面的圖片可以看到，今年2月份央行5年期貸款市場報價利率下調5BP至4.75%，假設這一基準利率水平直到今年12月仍維持在4.75%，那麼你2021年的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%

如果你選的是固定利率，那就還是5.39%。

自轉換後的第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月的LPR五年期利率與該加點數值重新計算確定，每年的房貸利率水平實際是在跟隨LPR的變化而浮動。在此例中，

——到2021年1月1日，房貸利率將調整為2020年12月釋出的LPR+0.59%；

——到2022年1月1日，房貸利率將調整為2021年12月釋出的LPR+0.59%；

也就是說，2021年及以後的房貸利率會上升還是下降，完全取決於新基準LPR的變動情況。實際上，如果處於利率上行週期，那麼轉為固定利率會有優勢；如果是利率下行週期，轉換為浮動利率就比較划算。

如果你的房貸剩餘期限足夠長，選擇了LPR加點定價模式，未來央行持續引導5年期LPR下行，可以享受利率下行週期的紅利。

假設以300萬房貸總額，20年等額本息，現行是1.1倍上浮，那麼利率為5.39%（5年LPR+59基點），目前每月還本付息20450元。如果未來利率下行，2022年下降50個基點到4.3%，那麼實際利率是4.89%（5年期LPR+59基點），每月還款大約19650，下降了800元，一年可節省9600元。

9、未來利率會下降嗎？

短期內LPR肯定會下行。央行副行長劉國強2月27日在支援中小微企業發展和加大對個體工商戶扶持力度有關情況舉行釋出會上表示，要繼續推進LPR改革，引導整體市場利率和貸款利率下行。

有分析認為，LPR利率的趨勢是不斷下降的，全球央行再次進入貨幣寬鬆週期，利率將延續下行趨勢，所以未來相應的，LPR的變動趨勢也會是緩慢下行，會帶動貸款利率下行。過去存量的貸款，貸款利率也可以跟著下調，享受到LPR改革的紅利，享受利率下降的好處！

10、哪些渠道可以進行轉換？

考慮到疫情影響，銀行都推薦客戶優先選擇手機銀行等線上操作方式完成，一些銀行還在手機銀行APP開通了一鍵轉換的快速通道。

商業銀行什麼情況下會降低LPR？

先講講什麼是LPR

LPR中文名貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。報價行分別為工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等共9家，現在已經增加到18家。剔除最高、最低各1家報價，對其餘報價進行算術平均計算後，得出貸款基礎利率報價平均利率。每月一次報價。

影響LPR的因素

影響報價的因素當然就是銀行的成本+利潤，銀行的成本就是錢的進貨成本+運營成本，銀行的錢哪裡來：1、吸收存款，2、同行拆借，3、央行借款，這些成本其實並不高，現在的報價為什麼這麼高，利潤很高，看看我們的世界五百強無論是營收還是利潤，排名靠前的都是銀行。