大家現在不會還以為“一鋪養三代”吧？準確點說，現在應該是三代人來養一個商鋪了哦！下面開始回答問題！

1、商鋪比商品房貴

炒房客為什麼大部分都是炒住宅？其實很簡單，因為商品房的價格比商鋪低很多，直白點說，在商鋪最瘋狂的時候，一套商鋪比5套房子還值錢。對於炒房客來說，商鋪的資金壓力大不說，而且不容易出手！

2、商鋪的暴利時代已過去了

不管我們做沒做過生意，相信現在都能聽到不少人說生意難做，看商鋪經常換商戶也能感覺到生意難做。現在的商家同質化非常嚴重，一個小區樓下可能有好幾家便利店！

做生意的都賺不都錢，那麼這個商鋪還能出租多少錢呢？要知道，這些年電商也是把傳統經濟衝擊的不的了。

3、哪種商鋪能賺錢？

這些年，開發商的套路滿滿。說什麼買商鋪然後叫業主什麼都不用管，坐等收錢就是了。

其實不然，你商鋪都租不出去，開發商哪來的錢呢？開發商又不是做慈善的，還要養那麼多員工，白給你打工啊。一個較好的商鋪，就是要能確保，只是從自己的手上也能把它租的出去。有一個長期的不間斷的租約是購買商鋪最重要的條件，不要過於相信包租之說。

總之一句話，無論是商品房還是商鋪，屬於他們的爆利時代已經過去了。當然了，現在有商鋪還是很賺錢，那就是地段極佳的商鋪，但顯然這不屬於你我的機會了！

這一輪去庫存過後，各個城市的房價都發生了很大的漲幅，尤其是二三線城市，房價幾乎翻了一倍。

今天我們就一起來聊一聊，什麼是炒房客？為何炒房客大都不願炒商鋪？

一，什麼是炒房客？他們買房的目的是什麼？

在房地產世界裡面，一提到炒房客，大部分的人就牙癢癢，對炒房哥特別的不友善，沒有什麼好感。

因為，在很多人的認知領域裡面，房價是炒房客炒上去的，炒房客讓很多的低收入人群買不起房。

炒房客：一般也指投資房地產的人群，他們透過買房來獲得增值變現收益。

說到底，炒房客買房的目的並非為了解決自己的居住需求，或者並非解決家人的居住需求，他們的主要目的是獲得財富的增值，主要目的是為了賺錢。

第1個方面，有足夠的金融槓桿可以利用。

炒房客在買房的時候，必須要保證房子能夠從銀行貸到款，有足夠的金融槓桿可以利用。

原因很簡單，房價在上漲的過程當中，能夠利用的金融槓桿越大，投入的資金越少，獲得的收益就會越高。

對炒房客來說，房貸就是他能夠向銀行借到的，貸款金額最大，貸款時間最長，貸款利率最低的金融槓桿。

所以，大部分的炒房客在投資買房的時候，都會更大程度的考慮貸款時間足夠長，貸款金額足夠大的房產。

第2個方面，增值空間夠大。

炒房客在買房的時候，還要保證所買房屋的增值空間足夠大，只有這樣他才能夠獲得更好的收益。

所以大部分炒房客在買房的時候，對地段的要求是非常高的，他們常常會傾向於在城市的最佳地段或者優質地段進行買房。

畢竟，地段仍然是影響房價增值空間最大的一個因素，地段越好，房價增幅越大。

第3個方面，變現能力。

我們剛剛有說到炒房客買房的目的，並非為了解決自己和家人的居住需求，而是想要在某一個關鍵時期獲得增值的收益。

換句話說，他們買房的目的就是在房子增值過後實現變現，獲得財富的增加。

所以炒房客在買房的時候，還需要保證所買房屋擁有良好的市場流動性，能夠有更好的變現能力。

他們通常會去買那些擁有市場競爭力的房子，比如擁有良好的軌道交通配套，重點的學區指標等等。

……

是的，炒房客其實就是另一類買房人，說到底就是投資買房人。

他們買房不是解決自己的居住需求，而是想要讓自己手裡的資金在房產上走一遭，獲得更好的收益。

二，為何炒房客大都不願炒商鋪？

在第一大點，我們簡單的介紹了一下炒房客，也瞭解了炒房客買房的主要目的是什麼。

需要明確的是，炒房客大多數都是買商品住宅，而並非我們的公寓，寫字樓，商鋪等等。

所以，很多朋友就奇怪了，都說一鋪養三代，為何炒房客大都不願炒商鋪呢？

這些年網際網路不斷的崛起，由以前的PC端轉移到了目前的手機移動端，拿著手機就可以將自己日常的用品在網上購買。

而我們身邊也越來越多的人更傾向於，也更習慣於透過手機透過網路購買自己的日常用品。

說到底，網際網路的崛起，電商的不斷增加，不斷普及，分走了很多實體商鋪，實體店的流量，讓他們生意越來越難做。

換句話說，很多商鋪面臨著營收益斷崖式下降，或者是虧本的局面，面臨著關門的局面。

第2個具體問題，商鋪面積嚴重過剩。

隨著這些年大量修建商鋪，中國的商鋪面積真的是嚴重過剩，供大於求。

而商鋪本來就是設計金額特別大的一類物業，供大於求就導致了大量的商鋪會處於空置狀態，沒有人承租。

換句話說，投入了一大筆資金買商鋪，租金收益都沒有，炒房客當然不願意購買了。

第3個具體問題，高稅費轉手難。

商鋪和住宅不一樣，它的首付比例高達5成，貸款時間只有10年。

說到底，購買商鋪不僅投注的成本較高，而且可利用的金融槓桿也相對較小。

再加上商鋪再次轉手的時候，中間的高稅費導致了市場流動性特別慢，變現能力特別弱。

對炒房客來說，當然不願意購買這種變現特別困難的物業，導致自己的資金被套。

第4個具體問題，商鋪運營需要專業的團隊。

隨著網際網路崛起之後，商鋪的持續運營持續租金收益，需要專業的團隊。

而交給專業的團隊很大一部分租金收益就要被分走，自己能夠獲得的非常少，回本特別慢。

炒房客的目的是想要買房房之後等著增值，然後快速的賣出，而並非花更多的心思去經營。

……

是的，投資商鋪的風險越來越大，炒房客當然也就不願意炒商鋪了。

對炒房客來說，他們的目的是想要在短期內獲得增值和變現的收益，他們當然更傾向於投資接受度更高的商品房。

三，小結

總的來說，對於大部分炒房客來說，他們更願意投資商品房，而不是商鋪。

一鋪養三代早已過去，現在的商業環境已經發生了本質的改變，大部分買商鋪的人都是保時捷進去，捷安特出來。

房子繫結著我們的戶口，婚姻，子女教育，甚至是我們在大城市發展的個人空間。

也就是說房子和商鋪相比，他更能夠解決我們的資源需求，它的市場接受度更高，流動性更強。

投資房地產儘量優先選擇商品住宅，而並非一意孤行的選擇商鋪作為投資標的。

商鋪的主要收益是兩方面，一個是自身增值，一個是租金回報率。

1、房價持續走高，商鋪租金也在上漲，在面臨消費人群減少的情況下，不盈利誰也不願做商鋪。

2、電商的興起，減少了店面租金成本，所以大部分人都不用商鋪了，商鋪租不出去，空置率越來越高。

3、商鋪轉讓費太高。一個面積不大的小商鋪，目前在一線城市裡轉讓費就能達到十幾萬、甚至幾十萬，這都不算稀奇。還有些城市二手商鋪過戶的稅率高達20%，如此高的轉讓費用，買家們大都望而卻步。

商鋪劣勢

第一投資相對商品房投資高，一般是商品房的1.5-3倍，同樣的資金買一個商服能賣2個不錯的商品房

第二商鋪二次交易稅率高一般好出商品房幾倍甚至十幾倍，以哈爾濱為例商品房稅率1-3%，商鋪20%

第三商鋪用水電都是工業電價水價，北方還涉及取暖費，物業費也高

第四商鋪開發受限於期房銷售，不好掌握後期到底選在哪裡收益高，同一樓盤同一街面位置差一點距離租賃和交易價格都天壤之別，建築結構設計和購買的文案也有很大差異，投資客一般對當地瞭解不透徹，不會盲從

第五相對於商品房商鋪交易資金較大，出手週期很長，地段和租金上不去價格的更是難以出手

第六大城市現在以大型綜合體為主，大一點的小區或者開發商都配建大型超市或者綜合購物廣場，對商鋪行程擠壓，傳統商鋪面向都是傳統業態，租金壓力大，競爭對手多，利潤空間不大的傳統行業，目前全國都不景氣，所以保證租賃收益難度大，後期租賃管理難度大

第七商鋪購買時周圍配套不完善，售樓沙盤看不出來周圍配建也是隱患，比如門前求地鐵修高架，道路改單項，我一朋友因為修地鐵（原來火的不行的飯店，瞪眼睛幹黃了道路半封閉3年周圍堵車，沒法停車，食客都不來了）或者公測垃圾間等等，另外商鋪周圍鄰居的素質問題

綜上所述買商鋪需要考察的地方相對於住宅要多很多，投資風險較大，一般投資都很謹慎

我們都知道炒房客炒房炒的多半都是住房，只有為數不多的炒房客會去承包商鋪。但是，儘管如此商鋪似乎也很難被大範圍地炒火起來!

一、商鋪受眾量少。

商鋪作為商業性房屋，主要是用來經營商業專案的場所，其特有的目的性令其受眾有侷限性，不像居住性住房的需求量這麼高。所以，自然也就沒有居住性住宅那麼暢銷。

二、購買商鋪比購買住宅的成本高。

現在社會，不管在哪個城市都是低收入高消費的。而商鋪作為商業性場合的使用，是可以盈利的;其售價通常也會比一般的居住性住房要高很多。但是，由於收入與支出的倒掛，大部分人連居住性住房都沒辦法解決，自然也就沒有心思去購買房鋪了。

三、多數人沒有做生意的成本和承擔風險的心理。

事實上，大部分的華人並不熱衷於做生意。這其中的原因大致有兩個：一個是前面小小金融小編說過的，人們沒有做生意的成本，買不起或住不起商鋪;二是因為做生意是有風險的，在盈利與虧本的五五開的時候，一向追求安全感的華人會更傾向於選擇保本。所以，人們寧願不去觸碰有風險的生意，不去將這種風險攬上身。

再加，如果想透過按揭貸款來購買商鋪，人們還要有不低於所購商鋪全部價款的50%的購房首付款，這就讓原本收入不算高的人們壓力更大了;自然也就鮮有人去關注商鋪了。

四、人流量、車流量分散嚴重。

以前，全國各地還沒有全面開發的時候，集市、市中心是人們交易密度較高的場所。人們也只有到這些地方去才能買到自己想要的東西的。所以，當時的商鋪往往會有很強的人流量和車流量集籠能力，生意做起來也相當有保障。

但是，現在國家發展起來了，並推進了全國鎮城化，舊集市、舊市中心等地方的人流量和車流量遭到了分流。每個新開發的區域都會分劃一部分舊集市和舊市中心的人流量和車流量。於是，舊集市和舊市中心的商鋪就再也集中不到相當流量的消費群了，銷量也就再難有所突破。所以，商鋪生意就再也不是曾經的香餑餑了，也沒人再願意再投入大量的資金到商鋪中去了。

五、網購的興起

網購的興起可以說是創造了一個新的時代，人們不再需要自己到店裡去才購買需要的生活用品了。有需要時動動手指就能便捷地獲得自己想要的物品，並且該物件還可以直接配送上門，大大為人們的生活提供了便利。 去逛街、狂商鋪的時間，人們也可以將更多去購物的時間花在別的地方上了。漸漸的實體商鋪在人們的生活中也開始變得可有可無想起來了!

綜上所訴，我們不能難看出，在新時代裡商鋪已經失去它們曾經獨有的集籠人群、豐收盈利的優質，炒房客們自然也就不會再大量炒作商鋪了。

買商鋪的人一般都是自營和投資

二次買賣稅費高，根本就沒有炒的機會

其實所謂房價就是在大多數人沒有反應過來的時候，被人為炒高了。空置率高的原因更多的是人們的害怕和投資渠道缺乏，物價上漲，存錢貶值。

炒房客買了房子本來就是為了賣的，稅率過高的門面房根本就沒有二次買賣的大利潤。其實控制房價不一定是限價限售，只要加大二次買賣稅率三次買賣稅率就行。沒有利潤自然沒人去炒了。

買商鋪的人一般都是自營和投資

二次買賣稅費高，根本就沒有炒的機會

其實所謂房價就是在大多數人沒有反應過來的時候，被人為炒高了。空置率高的原因更多的是人們的害怕和投資渠道缺乏，物價上漲，存錢貶值。

炒房客買了房子本來就是為了賣的，稅率過高的門面房根本就沒有二次買賣的大利潤。其實控制房價不一定是限價限售，只要加大二次買賣稅率三次買賣稅率就行。自然供大於求

一、商鋪受眾量少。

商鋪作為商業性房屋，主要是用來經營商業專案的場所，其特有的目的性令其受眾有侷限性，不像居住性住房的需求量這麼高。所以，自然也就沒有居住性住宅那麼暢銷。

二、購買商鋪比購買住宅的成本高。

現在社會，不管在哪個城市都是低收入高消費的。而商鋪作為商業性場合的使用，是可以盈利的;其售價通常也會比一般的居住性住房要高很多。但是，由於收入與支出的倒掛，大部分人連居住性住房都沒辦法解決，自然也就沒有心思去購買房鋪了。

三、多數人沒有做生意的成本和承擔風險的心理。

事實上，大部分的華人並不熱衷於做生意。這其中的原因大致有兩個：一個是前面小小金融小編說過的，人們沒有做生意的成本，買不起或住不起商鋪;二是因為做生意是有風險的，在盈利與虧本的五五開的時候，一向追求安全感的華人會更傾向於選擇保本。所以，人們寧願不去觸碰有風險的生意，不去將這種風險攬上身。

再加，如果想透過按揭貸款來購買商鋪，人們還要有不低於所購商鋪全部價款的50%的購房首付款，這就讓原本收入不算高的人們壓力更大了;自然也就鮮有人去關注商鋪了。

我們都知道炒房客炒房炒的多半都是住房，只有為數不多的炒房客會去承包商鋪。但是，儘管如此商鋪似乎也很難被大範圍地炒火起來!

一、商鋪受眾量少。

商鋪作為商業性房屋，主要是用來經營商業專案的場所，其特有的目的性令其受眾有侷限性，不像居住性住房的需求量這麼高。所以，自然也就沒有居住性住宅那麼暢銷。

二、購買商鋪比購買住宅的成本高。

現在社會，不管在哪個城市都是低收入高消費的。而商鋪作為商業性場合的使用，是可以盈利的;其售價通常也會比一般的居住性住房要高很多。但是，由於收入與支出的倒掛，大部分人連居住性住房都沒辦法解決，自然也就沒有心思去購買房鋪了。

三、多數人沒有做生意的成本和承擔風險的心理。

事實上，大部分的華人並不熱衷於做生意。這其中的原因大致有兩個：一個是前面小小金融小編說過的，人們沒有做生意的成本，買不起或住不起商鋪;二是因為做生意是有風險的，在盈利與虧本的五五開的時候，一向追求安全感的華人會更傾向於選擇保本。所以，人們寧願不去觸碰有風險的生意，不去將這種風險攬上身。

再加，如果想透過按揭貸款來購買商鋪，人們還要有不低於所購商鋪全部價款的50%的購房首付款，這就讓原本收入不算高的人們壓力更大了;自然也就鮮有人去關注商鋪了。

四、人流量、車流量分散嚴重。

以前，全國各地還沒有全面開發的時候，集市、市中心是人們交易密度較高的場所。人們也只有到這些地方去才能買到自己想要的東西的。所以，當時的商鋪往往會有很強的人流量和車流量集籠能力，生意做起來也相當有保障。

但是，現在國家發展起來了，並推進了全國鎮城化，舊集市、舊市中心等地方的人流量和車流量遭到了分流。每個新開發的區域都會分劃一部分舊集市和舊市中心的人流量和車流量。於是，舊集市和舊市中心的商鋪就再也集中不到相當流量的消費群了，銷量也就再難有所突破。所以，商鋪生意就再也不是曾經的香餑餑了，也沒人再願意再投入大量的資金到商鋪中去了。

五、網購的興起

網購的興起可以說是創造了一個新的時代，人們不再需要自己到店裡去才購買需要的生活用品了。有需要時動動手指就能便捷地獲得自己想要的物品，並且該物件還可以直接配送上門，大大為人們的生活提供了便利。 去逛街、狂商鋪的時間，人們也可以將更多去購物的時間花在別的地方上了。漸漸的實體商鋪在人們的生活中也開始變得可有可無想起來了!

綜上所訴，我們不能難看出，在新時代裡商鋪已經失去它們曾經獨有的集籠人群、豐收盈利的優質，炒房客們自然也就不會再大量炒作商鋪了。

1、實體經濟已經很難做了

2、商鋪租售比大概在20到30年收回成本的比例，價格算下來也已經沒什麼上漲空間了

3、商鋪沒有剛需接盤，炒客找不到傻子接盤

4、商鋪用不了公積金貸款。

我們都知道炒房客炒房炒的多半都是住房，只有為數不多的炒房客會去承包商鋪。但是，儘管如此商鋪似乎也很難被大範圍地炒火起來!

一、商鋪受眾量少。

商鋪作為商業性房屋，主要是用來經營商業專案的場所，其特有的目的性令其受眾有侷限性，不像居住性住房的需求量這麼高。所以，自然也就沒有居住性住宅那麼暢銷。

二、購買商鋪比購買住宅的成本高。

現在社會，不管在哪個城市都是低收入高消費的。而商鋪作為商業性場合的使用，是可以盈利的;其售價通常也會比一般的居住性住房要高很多。但是，由於收入與支出的倒掛，大部分人連居住性住房都沒辦法解決，自然也就沒有心思去購買房鋪了。

三、多數人沒有做生意的成本和承擔風險的心理。

事實上，大部分的華人並不熱衷於做生意。這其中的原因大致有兩個：一個是前面小小金融小編說過的，人們沒有做生意的成本，買不起或住不起商鋪;二是因為做生意是有風險的，在盈利與虧本的五五開的時候，一向追求安全感的華人會更傾向於選擇保本。所以，人們寧願不去觸碰有風險的生意，不去將這種風險攬上身。

再加，如果想透過按揭貸款來購買商鋪，人們還要有不低於所購商鋪全部價款的50%的購房首付款，這就讓原本收入不算高的人們壓力更大了;自然也就鮮有人去關注商鋪了。

四、人流量、車流量分散嚴重。

以前，全國各地還沒有全面開發的時候，集市、市中心是人們交易密度較高的場所。人們也只有到這些地方去才能買到自己想要的東西的。所以，當時的商鋪往往會有很強的人流量和車流量集籠能力，生意做起來也相當有保障。

但是，現在國家發展起來了，並推進了全國鎮城化，舊集市、舊市中心等地方的人流量和車流量遭到了分流。每個新開發的區域都會分劃一部分舊集市和舊市中心的人流量和車流量。於是，舊集市和舊市中心的商鋪就再也集中不到相當流量的消費群了，銷量也就再難有所突破。所以，商鋪生意就再也不是曾經的香餑餑了，也沒人再願意再投入大量的資金到商鋪中去了。

五、網購的興起

網購的興起可以說是創造了一個新的時代，人們不再需要自己到店裡去才購買需要的生活用品了。有需要時動動手指就能便捷地獲得自己想要的物品，並且該物件還可以直接配送上門，大大為人們的生活提供了便利。 去逛街、狂商鋪的時間，人們也可以將更多去購物的時間花在別的地方上了。漸漸的實體商鋪在人們的生活中也開始變得可有可無想起來了!

綜上所訴，我們不能難看出，在新時代裡商鋪已經失去它們曾經獨有的集籠人群、豐收盈利的優質，炒房客們自然也就不會再大量炒作商鋪了。

炒房客大都不願炒商鋪，這是由投資第一要素——資金安全所決定的。

既然是炒，也就是買來後一段時間就轉手賺差價，如果買來自己用或者用於出租那就不是炒了，而是屬於長期投資行為。另當別論。

商鋪的價值體現受到多方面制約，各種影響因素不可預見，一般人很難掌控，種種的不確定性難以保證資金安全，資金風險加大，不符合短期投資首選要求。所以炒房客大都不願炒商鋪。

那麼商鋪的價值主要受哪方面影響呢？

1.地段，在一個城市的某個地段，城市規劃如何，是屬於商業區還是住宅區，周圍還有多少商鋪，它們的定價多少，其它未建樓盤規劃如何，這些林林種種資訊普通投資即使能夠完全收集也很難理出頭緒做出正確判斷。

2.位置，具體到某個樓盤的商鋪，它所處何方區域，周圍有何道路建築裝置影響，這些東西除了開發商自己清楚細節外，在樓盤還沒建好入住前一般投資者光憑個沙盤看看都是蒙圈的。

3.經濟形勢，商鋪不同於住宅，住宅無論何時都是要住人的，利用率高，而商鋪是隨著經濟的發展而興衰，當經濟週期處於上升階段鋪面需求量高租金也水漲船高，而當經濟狀況不景氣時很多鋪面將面臨關門窘境。而面對複雜的經濟形勢，普通投資者是很難掌握得了的。

此外，商鋪交易成本高，各種交易稅費達20%，比住宅高出好幾倍。先期投入成本也高，是住宅的兩倍以上。商鋪的受眾面也小，需求量少，不像住宅剛需，人人都需要，所以轉手不易，也就是資金週轉期變長，造成資金利用率不高，有悖於資本的初衷。

綜上所述，普通投資者由於對某個商鋪價值難以判斷，資金投入又大，交易成本高，資金週轉期長，投資風險大，利潤率低，所以大都不願炒商鋪。

這個問題其實十分簡單

1，對於投資客來講，投資的有效回報是第一位的，所以在投資的過程中，他的回收率是十分重要的。當然在收回成本的過程中，他的成本也在考量範圍內，商鋪對於投資客來來講成本過大，不僅如此在轉手過程中基本上是找不到好的買家的，因為成本比較大，加上打算賺的錢之後，數額巨大不是一般的商人能輕易接受的，出手過程並不容易。

2，相比於商鋪，住宅商品房就不一樣了。無論是投資額度還是漲幅程度大多都是可以有人接盤的程度，換個角度，就算沒有別人以一個投資的角度接盤，也會有剛需的買房者需要它來生活。

結論:所以無論從什麼角度來說，商品住宅都是投資客的首選之一。成本，回收率，保本程度，都是優等的。