從國際資本市場看，成熟的國家利率是下行的，中國已經過了過去與世界脫節階段，所以利率是下行的，因此，可以轉。

先說結果:建議轉換。

LRP轉化的方法:

原來的基準利率是4.9%，上浮20%的話，實際利率是5.88%，現在轉化後你的基點數就是5.88-4.8=108個基點， 這個108個基點是固定不變的。

當LPR變化時，你的實際貨款利率就會發生變化，如果變成4.75%的話，那麼你的實際利率就成了4.75%+108個基點=5.83%了。

但是你知道，現在最新的4/20的5年期LPR利率已經掉到了4.65%。

長期趨勢看下圖，短短大半年時間，已經下降了0.2%

也就是說，按目前的4.65%，你原來的5.88%利率現在下降到5.73%了。

給大家提個醒，3月1日起，就要開始存量房貸合同的轉換了，調整房貸利率的確定方式。不少銀行已經開始推送訊息了，支援在網上完成調整，大夥按銀行的通知，登入網銀或者掌銀就能辦理合同轉換。涉及的範圍是2020年1月1日前簽訂了房貸合同的存量房貸貸款人，整個工作要求在8月31日前完成。公積金貸款不影響。

調整的時候會讓大家選擇是浮動利率還是固定利率，我建議大家都選擇浮動利率，因為目前來看長期利率是下行趨勢，每月還房貸可以節省點錢。

選浮動利率之後，還會讓選擇一個利率的重新定價日，可以在1月1日和貸款發放日的對月對日選。比如你的貸款最初是5月10日發放的，那對月對日的意思，就是以後每年5月10日做利率的重新定價日，這個日期是多少，一般都可以在網銀裡面的貸款欄目中查到。

我的建議是，如果你的貸款發放日在你本次辦理合同轉換的日期之前，那就選擇1月1日為重新定價日；如果貸款發放日在你本次辦理合同轉換的日期之後，那就選擇對月對日為重新定價日。

舉例來說，假設我3月1日就去網銀上辦理貸款合同轉換，那如果我的貸款的發放日期是1月1日-3月1日，那就選1月1日為重新定價日；如果我的貸款發放日是3月2日-12月31日，那我就選擇對月對日為重新定價日。理由是因為現在已經開始降息了，這樣選擇可以更早的迎來重新定價日，早重新定價早享受已經下降的利息。

我稍微具體來解釋一下調整前後還房貸的區別：

以前的房貸利率規則：

房貸利率是按央行規定的貸款基準利率，再乘以一個折扣算的。比如貸款基準利率是4.9%，我的房貸是7折，那我的房貸利率就是：4.9%*0.7=3.43%

當央行調整基準利率時，我的房貸仍然保持7折的比例，跟著基準利率相應升高、降低。

以後的房貸利率規則：

給兩種選項，一種是選固定利率，意思是維持當前的房貸利率不變，還款期內都是這麼多了。另一種還是浮動利率，但浮動的方式有變化：

1. 浮動的房貸利率不再參考基準利率，改為參考LPR利率。LPR利率是央行新推行的定價參考利率，由央行做MLF的利率+銀行報價加點構成，每月20日公佈一次。現在央行降息，降的都是LPR利率了，目前的長期LPR利率是4.75%。

2. 浮動利率的方式改變，把以前的折扣，改為了固定的加減點。

方法是，以12月的長期LPR利率4.80%為基準，先算出每個人的房貸利率的加減點，之後固定加減點不變，未來房貸利率=LPR利率+加減點。還按上面7折利率的例子，我的房貸利率是3.43%。這個利率比4.80%要低1.37%。那就把這1.37%固定下來，以後我的房貸利率，就都是LPR利率再減1.37%。

按照這個演算法，現在各種折扣的房貸利率，都會折算成一個固定的加點，我幫大夥算好了，以前你是幾折，以後就對應這個加點，你的利率就是LPR+加減點值：

從全球目前的宏觀環境和國內的經濟情況來看，未來一段時間內，咱們應該還是處在降息通道中的，LPR利率大機率會緩步下行，比如今年2月，長期LPR利率就已經下調了5bp，因此選擇浮動利率大機率會讓房貸更便宜。

浮動的房貸利率是每年調整1次，調整後1年有效，下一次調整日，可以選擇是1月1日，或者是你發放貸款的對月對日，我建議是選能讓你更早迎來利率調整的那一個，因為現在利率已經降了，早調整早減少利息支出。

我的個人建議是不管你現在的房貸利率是5.88還是3.88，我都建議你轉。

轉換lpr後，你的貸款利率計算公式如下：去年12月份lpr+基點數。我以你現在的貸款利率5.88為例，去年12月份lpr為4.8，你的基點數就是5.88-4.8=108。這個基點數是永遠不變的，變化的只是每月的lpr利率。

那你轉換lpr後，你的房貸利率計算公式就是：去年lpr4.8+基點數108=5.88%。看到這裡，你一定會說，那我轉換後不是跟現在一樣嘛，那我還去那麼麻煩轉換幹嘛呢？

是的，從當前來看，你轉換lpr後，房貸利率沒變。但是，我們從一個拉長還款週期的視角來看。比如你還款20年，那麼在這20年中，隨著lpr不斷的往下走，那你的房貸率也將不斷隨著lpr走低而下浮，甚至到2%，1%都有可能。

我們目前往以後十年，甚至二十年週期內，由於目前全球基礎理論學科已經很久沒有突破了，那麼實際生產的應用技術就將受限，應用技術受限，那麼全球經濟發展都是處在一個吃老本，存量博弈的環境中。在這種現狀下，加息就將成為毒藥，加息收緊銀根後增量發展更加困難，只有降息寬鬆資金面，用水漫金山的模式維持經濟有一定增量。

所以，我們現在正處於一個國家，甚至一個時代的長期的降息通道內，在這個降息通道內，利率是大機率不斷往下走的，歐美各國的低利率甚至負利率就是我們的前車之鑑。

因此，不管是從大的方向，還是你的個人考量，我都建議你轉換lpr降低你的房貸利率，為你的生活減輕負擔。希望可以幫到你。

肯定有必要轉LPR，轉了以後利率暫時維持不變，到重定價日就會降低不少。

一、肯定是改成可變房貸利率更好，中國的GDP增幅一直在降，LPR會不停地降，向美國看齊，先看到3%左右吧。

二、您的房貸利率5.88%=5年期以上LPR4.8%+基數1.08%（108bp）。此房貸利率公式永遠不變，基數1.08%（108bp）永遠不變。5年期以上LPR可變。此處的LPR利率是2019年底的LPR利率，為什麼不是最新的LPR利率見下一條。

三、選擇不同的重定價日有什麼影響？

在轉換的過程中有一個重要的時間節點，就是重定價日。

重定價日：是指重新按照最新的定價基準（轉換前為貸款基準利率，轉換後為LPR）計算貸款執行利率的時間。

目前重定價日有兩種選擇：1、每年1月1日；2、每年與貸款發放日對應的日期。

選擇不同的重定價日，會有什麼樣的差別：

1、選擇重定價日為每年的1月1日，只有一種結果：

按照央行的規定，在2020年3月1日至8月31日之間的任意時點，辦理房貸利率的轉換手續，則2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起房貸利率才會發生變化，到時將以2020年12月的LPR為基準加減點確定當年的利率，此後年份以此類推。

2、選擇重定價日為每年貸款發放的對應日，有兩種結果：

（1）在3月1日-8月31日之間辦理轉換手續，如果辦理時間點在重定價日之前，那麼從今年的重定價日起房貸利率就會發生變化，這可能是享受優惠較多的一種情況，因為最新的LPR利率是4.65%。

（2）在3月1日-8月31日之間辦理轉換手續，如果辦理時間點在重定價日之後，那麼就要等到明年的重定價日起房貸利率才會發生變化，這可能是享受優惠較少的一種情況。