房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產專案融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

REITs 到底是個啥？

近日，證監會發改委聯合釋出通知，基礎設施領域公募REITs試點正式起步。REITs （Real Estate Investment Trust）是房地產信託投資基金。相當於大家一起集資買房，體驗包租婆、包租公的待遇，買什麼房、租給誰都有專人打理不用自己操心，大家共享租金收益。

舉一個例子：A買了一個商鋪，商鋪每月出租能收租金1000塊。這就是一個每年能產生12000塊（每月1000塊）現金流的不動產。假如A現在急需用一筆錢，我就可以用這個商鋪做一個商業地產的reits。每年的租金12000塊就是這個reits產品的利息，金融機構認為每年5%的利息投資人會願意買單。於是給這個reits定價24萬，每年付息5%1.2萬元（商鋪租金），再把這個reits拆分成一定份數銷售給市場上的投資者。市場上的投資者買了一個5%利息的類信託產品，而A拿到了24萬的資金可以使用....這樣，A就實現了在不實際出售（需要名義出售給資產管理公司，但到期後往往可以回購）我商鋪的情況下，拿到24萬塊現金，也實現了固定資產的盤活...

但實際上REITs的投資領域並不侷限於房地產。本次試點的就是基建領域的REITs，政府向投資者集資，用於基礎設施的建設，基礎設施產生的收益，歸屬投資者。

【中信證券：中國REITs料將以基礎設施作為主要底層資產 服務國家基建戰略】，中信證券點評稱，發改委《通知》中提到的重點地區與我們對未來基建重點發展的區域判斷高度重合，再次印證了REITs將打通基建“投、融、管、退”閉環，以服務國家基建戰略發展的判斷。行業方面兩個檔案略有不同，其中《指引》中提及了倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產業園區等其他基礎設施為核心，明確不含住宅和商業地產。《通知》提出了優先支援基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理專案。鼓勵資訊網路等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業叢集、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

【證監會、發改委：推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作】證監會、國家發改委聯合釋出《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。根據《通知》要求，證監會與國家發改委將加強合作，按照市場化、法治化原則，充分依託資本市場，積極支援符合國家政策導向的重點區域、重點行業的優質基礎設施專案開展REITs試點。

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產投資信託基金。實際上是一種證券化的產業投資基金，透過發行股票（基金單位），聚合公眾投資者資金，由專業化管理人員將募集的資金用於房地產投資組合，透過選擇不同地區、不同型別的房地產專案進行組合投資，在有效降低風險的同時，將出租收到的租金等收入，以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。RELTs概念股就是具備房地產投資信託基金內涵的股票。

REITs就是不動產投資信託基金，將不動產這類資產打包進行資產證券化，說簡單點，就相當於一種眾籌，就像基金。

比如房產REITs就可以比作為眾籌買房，所有的人籌資一起，一萬個人每人投一萬，那就是一個億，負責管理的機構就用這1個億去買房產，收來的租金或者升值就都用來分紅，也就是投資者的收益。是不是感覺就跟平時投資的基金一樣，其實也就是標的是不動產而已。

REITs就是房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。所以，REITs 是基金，募集來錢之後去做房地產投資的一種基金，換句話說，你的收益來源，會是住在你投資的不動產的租金。

那REITs與中國當前的房地產信託主要有什麼區別? 有如下區別：

二是流通性不同。REITs是標準化可流通的金融產品，能夠在證券交易所上市流通，產品週期一般在8~10年。目前國內的房地產信託計劃是有200份合同限制的集合非標準化金融產品，尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。

三是收入分配不同。REITs需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國要求把所得利潤的90%以上分配給投資者。國內的房地產信託計劃對投資者的回報為信託計劃方案中的協議回報。

四是運作方式不同。REITs的運作方式是：負責提供資金並組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營。國內的房地產信託計劃的運作方式是：提供資金，監管資金使用安全，或部分參與專案公司運作獲取回報。

REITs試點發行，對我們有什麼影響?

現在，住房租賃市場的發展是國家對房地產業的調控方向，勢在必行。而租賃住房的問題在於投資回收期太長，有久期錯配的問題，而reits的發行，可以使租賃房開發企業形成穩定現金流，有利於資金快速回流。而且，國內金融市場近年ABS實操不少，技術上不是問題，與國外相比，主要是稅務存在問題，這也是未來要克服的一個困難。

它的發行會對於股市債市造成影響嗎?

不會有太大影響，REITs與股票、債券市場的相關性較低，我們也建議在投資組合中配置一部分不動產基金，也可最佳化投資組合，分散單一投資證券市場的風險。

買基金的本質，是你意識到自己的交易能力不如專業人士，所以，你把資金交給專門的人事來打理。

也就是說，買基金不是讓你高拋低吸的。

基金淨值的走勢，受到基金經理的能力和行情走勢影響。而其中基金經理的能力較為固定，也就是說，基金走勢的好壞，得看有沒有

REITs到底是個啥？

首先，REITS是個舶來品，1960年誕生自美國。名字翻譯過來，就是“不動產信託投資基金”。

基金好理解。不動產，那不就是房地產嗎？

可以這麼說。國外REITs大部分的底層資產，都是以房地產為主。發展到後來，高速、軌道交通、天然氣管線等基建類REITs，也被准許發行。

以美國為例：

2019年6月，美國權益型REITs市值1.15萬億美元，在166只權益型REITs中，共有5只基礎設施REITs，其中4只屬於通訊行業，1只屬於能源基礎設施行業。

REITs分公募、私募。公募REITs可以公開募資，並且在二級市場交易，流動性比較好。私募REITs具有一定資金門檻，不能上市交易，普通老百姓是不用考慮了。

這樣梳理一下就清楚了：

公募REITs簡單來說，就是一群投資者把錢集中到一起，交給基金經理，由他去投資房地產或基建專案。

基金經理扮演資管機構的角色，以股權收購方式，持有各個專案的底層資產。等專案賺到錢，需要拿出90%以上的收益給投資者分紅。

在這一過程中，不動產或基建專案經過打包，變成了具有金融屬性的REITs產品，並在二級市場交易流通，就叫“資產證券化”。

而EELTs概念股就是具備房地產投資信託基金內涵的股票。

REITs，也就是房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。所以，REITs 是基金，募集來錢之後去做房地產投資的一種基金，換句話說，你的收益來源，會是住在你投資的不動產的租金。

　　REITs是標準化可流通的金融產品，能夠在證券交易所上市流通，產品週期一般在8~10年。

　　REITs需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國要求把所得利潤的90%以上分配給投資者。

　　REITs的運作方式是：負責提供資金並組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營。

　　REITs試點發行，對我們有什麼影響?

　　現在，住房租賃市場的發展是國家對房地產業的調控方向，勢在必行。而租賃住房的問題在於投資回收期太長，有久期錯配的問題，而reits的發行，可以使租賃房開發企業形成穩定現金流，有利於資金快速回流。而且，國內金融市場近年ABS實操不少，技術上不是問題，與國外相比，主要是稅務存在問題，這也是未來要克服的一個困難。

　　它的發行會對於股市債市造成影響嗎?

　　不會有太大影響，REITs與股票、債券市場的相關性較低，我們也建議在投資組合中配置一部分不動產基金，也可最佳化投資組合，分散單一投資證券市場的風險。

對投資者而言，新增了一種穩定的投資渠道。REITs其流動性高，投資安全穩定性較高，它的成長性及升值空間相對較有限。

業內人士稱，對未來資產證券化市場蓬勃有序發展很有信心，公募REITs的出臺萬眾矚目，將有非常大的想象空間。

對於基建投資方和基建專案來說，REITs可以大大降低債務率，相當於是把以前借錢做事，變成了現在拉人投資來做事，雖然資金都有成本，但是一個是雷打不動的還利息，另一個是盈利以後給股息，顯然後者變被動為主動。

上層透過基建REITs，可以將之前沉澱在基建專案裡面的大筆資金給盤活，採用此類不放水的放水療法可以很好的避免通貨膨脹的風險，亦可以有效抑制槓桿率快速上升。

REITs在基建領域先行試點，如果試點成功了，未來不動產REITs也將會在合適的時機推行。 對於我們平民百姓而言，REITs可以適當作為整體資產配置中的一部分。比如你一千元用作投資，三百元買股票，二百元買債券，一百元買黃金，一百元買REITs，這樣可以平衡你的整體資產。

REITs只是一種工具，是不是能投，賺不賺錢最終要看對底層資產的瞭解程度。高鐵、高速、產業園之類的基建工程，除非你是業內人士，否則我們搞不清其需要投多少錢修建，不清楚其每月能帶來多少現金流，因此我們要謹慎購入。

最適合普通投資者的REITs其實還是住宅、公寓類的，原因很簡單，這種底層資產非常好估值。只要知道具體房產資訊，上網便能查詢到每個月能租多少錢，租售比多少。不過投資於普通住宅和公寓的REITs估計一時半會出不來，畢竟現在需要進行房地產調控，另外當前的租金回報率也並沒有吸引力。當下我們需要做的事就是持續關注REITs的相關動態即可。