往往機會的出現 就看個人的把握

2019年12月釋出的房貸利率機制重新調整，按照通知，20年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼保持不變，那麼你的月供就不變.

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨之而變動.

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

華人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大機率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能宏觀的經濟、金融資料來分析銀行利率；個人感覺LPR比較合適；可根據自己情況決定.

哪些貸款需要轉換?

轉換範圍為以人行基準利率定價的存量浮動利率個人貸款。

固定利率貸款、公積金委託貸款(以公積金利率定價)、不良貸款不納入轉換範圍。

需要轉換的包括如下：

2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款;

參考的是貸款基準利率定價;

貸款本來是浮動利率定價的。

哪些貸款暫時不需要轉換?

對房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉換工作：

政策性的公積金個人住房貸款(包括組合貸款中的公積金部分)不需要轉換;

2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉換;

哪些渠道可以進行LPR轉換?

考慮到疫情影響，銀行都推薦客戶優先選擇手機銀行等線上操作方式完成，一些銀行還在手機銀行APP開通了一鍵轉換的快速通道。

有兩種選擇：LPR和固定利率。具體選擇哪一種，可由借款人可與銀行協商確定，個人房貸客戶可以自由選擇。但借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。但哪些貸款需要轉換呢？轉換範圍為以人行基準利率定價的存量浮動利率個人貸款（以公積金利率定價）、不良貸款不納入轉換範圍。

需要轉換的包括如下：2920年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款；參考的是貸款基準利率定價；貸款本來是浮動利率定價的。哪些貸款暫時不需要轉換？對房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉換工作：政策性的公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）。

不需要轉換：2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉換.

哪些渠道可以進行LPR轉換？

考慮到疫情影響，銀行都推薦客戶優先選擇手機銀行等線上操作方式完成，一些銀行還在手機銀行APP開通了一鍵轉換的快速通道。

根據2019年12月28日釋出的人民銀行〔2019〕30號公告，存量浮動利率貸款定價基準轉換已於2020年3月1日如期啟動。社會各界對此較為關注，其中也存在一些疑問。為便於大家更好地理解有關政策，人民銀行彙總整理了12個問題，並解答如下：

1．什麼是貸款市場報價利率（LPR）？

答：LPR由具有代表性的18家報價行，根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

自2019年8月起，每月20日（遇節假日順延）人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈LPR，公眾可透過全國銀行間同業拆借中心網站（www.chinamoney.com.cn）和人民銀行網站（www.pbc.gov.cn）查詢。

2．什麼是定價基準？

答：浮動利率貸款一般需要參考一個定價基準，定期調整其執行利率。以前，浮動利率貸款的利率多表示為“貸款基準利率×倍數”（例如，7折的倍數就是0.7，上浮1.1倍的倍數就是1.1），其中的貸款基準利率就是定價基準。轉換為參考LPR定價後，利率的表示方式將變為“LPR±點差”，其中的LPR就是定價基準。

3．為什麼要將存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR？

答：目前大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準，但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率。2015年10月以來，貸款基準利率一直保持不變。相比貸款基準利率，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化，2019年8月以來已多次下降。為保護借貸雙方權益，特別是讓借款人享受利率下行帶來的好處，人民銀行明確自2020年3月1日開始，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。

4．什麼貸款需要轉換定價基準？

答：需要轉換定價基準的貸款要同時滿足幾個條件：一是2020年1月1日前已發放，或已簽訂合同但未發放；二是參考貸款基準利率定價；三是浮動利率。

固定利率貸款、已參考貸款市場報價利率（LPR）的浮動利率貸款等無需轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。公積金個人住房貸款不需要轉換，但組合貸款中的商業性個人住房貸款也要轉換定價基準。

5．什麼是重定價日和重定價週期？如何確定貸款是否已經處於最後一個重定價週期？

答：當您的貸款是浮動利率貸款時，貸款的實際執行利率會按照合同約定的時間定期進行調整。

重定價日，就是您與銀行約定的利率調整的日子。個人房貸的重定價日一般是每年的1月1日，或者每年與貸款發放日對應的日期（簡稱“對應日”）。

重定價週期，就是從本次重定價日到下次重定價日之間的時間長度。若個人房貸利率一年一變，那麼重定價週期就是一年。

如果一筆浮動利率貸款，已經過了最後一次重定價日，這筆貸款就已經處於最後一個重定價週期。而在2020年3月之前，以及2020年3-8月，進入最後一個重定價週期的貸款，都可以不轉換定價基準。但雙方協商一致的情況下，也可轉換。

6．所有符合條件的存量貸款都必須轉換基準嗎？

答：存量貸款定價基準轉換遵循市場化、法治化原則，尊重銀行和客戶的自主選擇權。是否轉換，轉換為LPR加減點還是固定利率，這些都可由借貸雙方協商確定。

7．銀行會不會故意提高LPR報價？

答：LPR報價機制已儘可能保證報價行真實報價，使公佈的LPR具有公允性。18家LPR報價行都是同類型銀行中具有較強影響力、公信力和定價能力的銀行，且需要根據本行對最優質客戶的貸款利率報價，也就是說，報價行的報價都是有真實交易作為支撐的。同時，人民銀行和利率定價自律機制對各報價行的報價行為進行嚴格監督，定期考核評估其報價質量，並根據考核情況對報價行進行優勝劣汰。

8．為什麼轉換後的貸款利率要在LPR基礎上加減點，而不是繼續沿用浮動倍數的定價方式呢？

答：過去參考貸款基準利率一定倍數浮動時，貸款基準利率的變動，會對貸款執行利率產生放大/縮小的不對稱效應。例如，如果兩筆貸款利率分別為貸款基準利率的0.8倍和1.2倍，則貸款基準利率上升/下降0.1個百分點時，這兩筆貸款實際執行利率將分別上升/下降0.08個和0.12個百分點，影響效果明顯不相同。

而轉換後貸款利率在LPR基礎上加減點定價，符合國際慣例。更重要的是，可確保未來LPR變動時，對所有貸款利率的影響都是同向同幅的。例如，LPR每上升/下降0.1個百分點，所有按照LPR加減點方式確定的貸款利率都會同樣上升/下降0.1個百分點，更加公平。

9．有觀點認為，用LPR加減點的方式，而不是浮動倍數，銀行會佔便宜，對嗎？

答：用加減點還是浮動倍數方式定價，只是計算方式略有區別。未來LPR變動時，對借款人和銀行的影響是對等的，不存在誰佔便宜的問題。

簡單講，對於借款人來說，如果現執行利率比LPR高，未來LPR上升時，加減點方式更有利；LPR下降時，浮動倍數方式更有利。如果現執行利率比LPR低，則未來LPR上升時，浮動倍數方式更有利；LPR下降時，加減點方式更有利。如果現執行利率等於LPR，則兩種方式沒有區別。對銀行的影響與上述情況相反。

例如，如果一筆貸款當前的利率水平為3.24%（小於LPR），則按2月份1年期LPR為4.05%計算，使用加減點方式定價，應為“LPR+（-0.81%）”；使用浮動倍數定價，則為“LPR×0.8倍”。假設未來1年期LPR下降為4%，則使用加減點和浮動倍數計算的利率水平分別為3.19%和3.2%，使用加減點方法更有利於借款人；但如果未來1年期LPR上漲為4.1%，則使用加減點和浮動倍數計算的利率水平分別為3.29%和3.28%，使用浮動倍數方式更有利於借款人。其他情況也可類似分析得出。

10．個人房貸利率轉換為LPR還是固定利率更好？

答：兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇取決於您自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。如果您認為未來LPR會下降，那麼轉換為參考LPR定價會更好；如果認為未來LPR可能上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。

舉個例子，如果您目前的個人房貸利率是在5年期貸款基準利率上打9折，那麼按照目前5年期貸款基準利率計算，您的實際執行利率水平為4.41%（=4.9%×0.9）。根據人民銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉換前後利率水平保持不變。

（1）如果您選擇轉為固定利率，那麼您的個人房貸在整個合同剩餘期限內，都將執行4.41%這個利率。

（2）如果您選擇轉為參考LPR定價，您的個人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+（-0.39%）”確定。其中，-0.39是固定加點點差，根據當前實際執行利率（4.41%）與2019年12月公佈的5年期以上LPR（4.8%）之間的差確定。轉換後到第一個重定價日前，您的房貸利率還是4.41%，但計算方式變成了“LPR4.8%+（-0.39%）”；從第一個重定價日起，您的房貸利率就會變成“當時最新的5年期LPR+（-0.39%）”；以後每個重定價日都以此類推。

對比上述方式，很明顯，如果您判斷未來5年期以上LPR+（-0.39%）>4.41%，即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%，也就是說未來的LPR比4.8%高，就可選擇第（1）種；反之，如果您判斷未來LPR比4.8%低，就可選擇第（2）種。

11．是否可以選擇任意時間作為貸款的重定價日？對於部分原合同重定價週期短於一年的個人房貸，是否可以保持原合同約定不變？

答：重定價日和重定價週期等要素，可由借款人與銀行協商約定。根據近期主要銀行釋出的公告，個人房貸重新約定的重定價日一般為每年的1月1日或貸款發放日的對應日，重新約定的重定價週期最短為一年。對於原合同重定價週期短於一年（如按季度、按半年重定價）的貸款，可不重新約定重定價週期，繼續按原合同重定價週期執行。

12．對於對公貸款、個人經營貸款等其他貸款，也需要像房貸一樣保持轉換前後利率水平不變嗎？是不是也要以2019年12月的LPR計算加點點差？

答：對於除商業性個人住房貸款以外的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化、法治化原則協商確定具體的轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價週期、重定價日等，或轉為固定利率。

儘管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為加點數值已經固定。不過，如果LPR處於上升週期，房貸利率也會隨之走升，而若此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變

建議看看自己之前貸款的利率，如果比較早期的不建議更換，近兩年買的，我建議更換！

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

一、本公告所稱存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

二、自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

三、存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

四、金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價週期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。

五、如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

七、華人民銀行分支機構應加強對地方法人金融機構的指導，確保地方法人金融機構按照統一部署，妥善做好存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。

這個事情不像有些人簡單考慮的賺與賠那麼簡單。需要理解金融上風險對沖的概念。我從三個層面來解答。

一、房貸利率換錨LPR的原因

 

為了讓貸款脫離央行基準利率，更靈活的根據市場需求調整利率，同時也讓基準利率下調上浮不用總考慮對房地產的衝擊，給貨幣政策鬆綁。

 

因此換錨之後的房貸利率，波動性會更大，而不像有些人說的那樣，一定會呈現低利率趨勢。

 

二、普通人怎樣衡量應不應該轉LPR

 

既然換錨LPR後利率波動更大，並非確定性的利率下滑，為啥還要勸我換浮動利率呢？

 

因為浮動才是真正的固定。

 

浮動利率下

 

房貸利率以LPR為錨，LPR以市場資金供需為報價基礎後。

 

房價上漲時，人們投資需求上升，資金需求大，需求大於供給，推升資金價格，也就是利率會上升。這時對於持有房產的人來說雖然你持有房屋的貸款成本上升了，但你房子由於價格上漲，你由此獲得的資本利得，也就是差價擴大了。這個差價的上升有效對沖了你的貸款成本上升。

 

房價下跌時，人們投資需求下降，資金需求小，需求小於供給，降低資金價格，也就是利率會下滑。這是對於持有房產的人來說你持有房屋的貸款成本就下降了。雖然你的房子降價了，但你的房貸成本也低了。你的房貸成本的下降，有效對沖了你放假的下降。

 

所以說，利率基礎向浮動的LPR轉換，實質上是給普通民眾提供了一個有效的對沖風險的金融工具。極大的消除了房價下降時，居民所承擔的成本。

 

對沖這麼高階的玩法，通常都是大機構大資金花費極高的成本才能請到專業人士來做事情，現在央行免費提供給了民眾，還不趕快轉換。

 

我們再來看看，選擇固定利率，你會面對什麼。

 

當房貸利率是固定時，

 

當房價上漲，資金需求大，推高利率。由於實際利率上升，固定利率不變，選擇固定利率的人顯然避免了貸款利率上升的風險。同時還獲得了房價上升的受益。雙倍獲利，看起來很爽。

 

但是當房價下跌呢？資金需求小，壓低利率。固定利率人群不但要支付一個高於市場水平的利率，還將承受房價的下跌。雙重受損。

與浮動利率有對沖功能，收益與損失基本相反不同，選擇固定利率，看似我的受益損失很固定，實際上卻反而放大了風險。當房價上漲時，收益特別高。當房價下跌時，收益特別大。

 

你肯定會說，這樣的話，如果房價一直上漲，我選固定利率不就賺了嗎？

 

是的，美國次貸危機前，房利美、房地美，還有投資次級貸款資產證券化的投資人都是這麼想的。

 

但顯然，市場不是這樣發展的。房價不會只漲不跌，固定利率自然也不可能只有收益沒有代價？

 

所以房價會跌嗎？

 

三、房價會跌嗎？

 

房產稅、總人口數的減少，房住不炒政策都在指向打破房價只漲不跌“剛性兌付。”

 

這個長期有多長，不要忘了你的住房貸款可有30年之久啊。

 

再結合一下，我們第一部分說的，國家之所以啟動房貸利率從基於基準利率換錨到LPR，要的就是貨幣政策的實施，可以不受房地產的捆綁，從而更大空間的發揮作用。他的目的就是要擺脫房地產對他的制約，就是不想再繼續保護著房地產。

 

都到這個地步了，你說房地產會跌嗎？

 

正是因為房地產的波動未來會更大，央行才為居民提供了浮動利率這樣一個有對沖功能的強大金融工具。

 

這是一次給你救生船的機會，上不上船就看你自己了。