住宅按套內面積銷售可行嗎？

最近，網路上爭議著一個熱點問題:住宅是應該按分攤共（公）用面積的建築面積計算銷售，還是僅按套內建築面積來銷售？甚至引伸涉及到產權面積、物業管理收費，以至將來房產稅按什麼面積徵收的問題。還有人言之鑿鑿的說國家已經決定按套內面積賣房了。想法獨特，恐怕不容易實行。

蘇州市某高層住宅小區

1.建築面積計算規則從建立到執行、不斷完善，是一個長期形成的體系，不是一個簡單的拍腦袋決策議題，涉及歷史及方方面面。 解放以來，建築面積一直是國家大規模經濟建設的統計其勞動生產率、消耗指數、物價指數等各方面宏觀經濟的一個重要指標;每年固定資產投資規模，考核比較各類建設專案，各種建築鋼筋、水泥、木材等定額用量指標等等。對國家提供決策、制定政策關係重大。

2.從房地產開發本身來看，在給定土地容積率等各種規劃要點限制的提前下，既滿足使用功能、又符合各種設計規範要求，同樣多的建築面積如何精心規劃好、設計出最多的套內使用面積？也就是最佳“使建比”，成為建築師們殫精竭慮的使命、開發商千方百計的追求，不亞於袁隆平們殫精竭力生產畝產最高產的水稻。反過來，只用套內建築面積來衡量，必然忽視如何儘量減少浪費共攤面積;就像做出同樣分量的麵包，有可能浪費了許多面粉。無法定量分析設計方案經濟技術指標，衡量開發專案優劣，甚至發生劣幣驅逐良幣的“格雷欣”現象，失去了行業競爭體制。相同的套內面積、在不同結構（多層、小高層，高層）共攤面積不同，享受服務不同，以同樣標準對待，缺乏基本的公平正義;詳細規範共用面積，作好頂層設計，也有利於堵塞漏洞，防止開發商打擦邊球，變相把共攤面積預設計成日後套內面積，例如敞開連廊待後封閉、樓梯間入戶的前室改專有。套內面積包括陽臺、空中花園等，封與不封相差一半面積。所謂道高一尺、魔高一丈。

3. 回顧歷史，在房改之前，住房屬於緊缺物資，當時實行的計劃經濟，福利分房，由於中國經濟基礎差、人口多，無房戶、不方便戶、擁擠戶多，加上知青回城、下放工人返城，住房供不應求。每套建築面積指標控制很嚴，按職級分等級建造分配住房，一個小區控制平均45～50㎡/戶，一室戶約35㎡/戶，二室戶約60㎡/戶，三室戶極少。原先，建築面積主要用於工程造價計算，大家都是“公房”交房租，不關心計較住房面積;住房沒有私有化前，大家居住生活條件相差無幾，更不會關心共有分攤面積。

4. 建築面積一般按“住宅建築設計規範”GJB96-86 ，國家經委1982年釋出“建築面積計算規則”;在此基礎上，為了適應房地產開發形勢與政策、房改的需要，國家編制了“房屋面積測量標準”GB/T 17986-2000 。首次提出了套內面積，共(公)有建築面積，分攤共(公）有面積後建築面積計算規則。開始把住宅產權面積規範系統化。房改房產權面積就包含了分攤共有面積。如果現在按套內面積銷售，溯及以往，全國已經領取房產證的上億戶，原來均含按分攤共有面積在內的房屋建築面積，如何處理？

釋出GB/T17986-2000以後，國家沒有再修訂釋出新標準。當時，住宅主要是多層磚混結構，少有電梯房;高層建築很少。各省市根據住宅開發新形勢、設計方案的多樣化、結構體系的新變化，高層住宅大量新建，老標準完全不適應新需求; 繼承老標準，充實新內容，編制了房屋測繪技術規程。

5. 國務院1994年實行房改以後，房地產開發蓬勃發展，套型越來越豐富，每套面積越來越大。有的一套150～200多㎡ ;房價上升太快，炒房者太多; 而華人多地少，資源緊缺，要保證控制糧食用地，必須節約用地、限制徵收農村用地。在房地產過熱的情況下，國家幾次發文要求: 小區每套建築面積90㎡ 以下的比例不小於70% ;國家稅務配套房屋交易契稅，分普通，高階住宅;90㎡首套契稅1%，90～144㎡的1.5%;144㎡以上的3% ，作為非普通住宅對待。建築面積被當作房地產市場調節的槓桿工具。

6. 許多相關行業，都以建築面積（含共有分攤面積）來制定規範標準。例如，住宅設計規範，建築防火設計規範; 供電，如江蘇供電局“居住供電設計標準”規定:居民按套面積:90～120㎡的按8Kw，120～150㎡的按12KW，150㎡以上的按16Kw配置用電荷。

土地拍賣、大小配套費、人防建設標準等建設收費，也都是以建築面積為基礎的。

7. 住建部的商品房銷售合同示範文字，明確計算面積為:套內面積，共有公攤面積。也明確三種計價方式，既有按建築面積銷售，也有按套內面積銷售，還有第三種按套銷售;尤其是高檔別墅類，從地下室到地上面積是按套打包銷售。實際總價不變，不過是“朝三暮四”遊戲。

因此，建築面積已經成為約定俗成慣例。開徵房產稅試點也以面積作基礎。物權法也把共有面積列入業主依法享有的權利與義務;共有面積，例如另外1/2的外牆、電梯、樓梯、門廳，上人屋頂(不計面積的共有）等等，你使不使用？

8. 贊成按套內面積銷售的人，主要還是賺房價高，但似乎開錯了藥方？其實建築安裝成本有限，連農村建房的都懂得七不離八，主要還是土地成本、土地増值，所謂寸土寸金。一套舊住宅一折舊，建安能值幾何？怎麼也要不了幾萬元/平方米？因此，想讓開發、物業按套內面積，結果是收費總量不變，羊毛出在羊身上，爭論要不要共攤面積意義不大。

現在，無論你要，還是不要，共攤面積就在那裡，不増不減。無論你願，還是不願，建築面積不會改變，不多不少。

個人覺得:如果一切按套內面積，牽涉面太大，決不是開發商一家的事那麼簡單。也不是住建部一個部門能定奪的。

我認為這是和世界房屋銷售接軌。因為國外很多國家的房地產市場銷售都是按照套內面積銷售。這樣做是最合理的。按照建築面積銷售這裡的水份就太大了，而且消費者也無法去計算購買的商品面積是多大，開發商說多大就是多大！因為公攤的面積你消費者是無法計算的只能聽開發商擺佈。如果國家實行的商品房銷售面積按照套內面積銷售，這也就意味著新一輪的房價上漲將會開始！這就看國家怎麼調控了！不管怎麼說都是一個好訊息！

中央的政策出發點肯定是利好的，但下面執行方和利益方總會有一些對策。估計，無論如何總歸利大於弊對於購房者來說。靜待政策細節進一步出臺。

無非是房子的單位面積價格，高一點或者低一點而已，按建築面積還是按套內面積，都改變不了房屋的總價這個事實。100萬買一套100平米的房子，和100萬買一套80平米的房子，結果都是一樣的。套內面積不過就是個障眼法！

出發點是好的，可惜應該幹不過對策。

按套內面積算，開發商可以漲房價啊，把公攤等部分的價格轉移到套內面積的房價裡。

揹著抱著一樣沉，普通買房者的壓力可能還是那麼大。

我的觀點：事情是好事情，政策是好政策，但是執行起來有難度。

這項政策的出臺，至少說明了國家看到了主流做法的慣例，以及聽到了大量購房者的民意心聲，所以有意要推動這個問題點轉變。

我們先來了解一下購房者容易碰到的一些套路：

房地產開發商的“套路”，主要是規劃、建設、銷售和交房環節容易出現問題。當然，並未全是開發商主動套路，而是囿於國內的習慣性做法或行業規定及規範的漏洞形成的、在消費者看起來貌似套路的問題點，比如：

 一，最大化容積率問題。把政府給定的容積率使用空間淋漓盡致用到極端，而不是本著寬鬆合理、利於居住舒適度的出發點在規劃設計社群。所以很多小區顯得密密麻麻、擁擠不堪，不利於業主的合理生活，也不利於房屋的保值增值。這就是資本與人性的衝突之處的表現之一，也是值得購房者警惕的地方之一，即容積率過高的樓盤一定要當心品質跌落。  

二，建築面積和室內面積的問題，即得房率問題。設計合理的房子，得房率高，得到的使用面積更實惠，相反則就相當於被套路了，你買到的房子有較大的比例是給那些過於不合理的公攤面積買了單。如過於浪費的消防通道、一些不實用的裝置平臺、一些因為設計師的不成熟規劃而多出來的樑柱結構、走廊等。還有些是被超標準超範圍的配電房、垃圾房、化糞池、會所、社群服務中心等等蠶食了業主的室內面積。所以我說有些地方並非開發商惡意攤佔套路，而是專業技術上的不嚴謹不最佳化不到位而導致的不合理之處。面對這些，消費者需睜大眼睛多諮詢多瞭解，查詢不合理的地方，儘量找得房率高的樓盤和戶型。  

三，銷售價格政策的套路。一般情況下，現在的樓盤都可以有各種條件優惠。如果不當心瞭解清楚，就可能被多算房價或少給優惠。這些事情，開發商不會主動、全盤告訴你該享受哪些優惠政策的。比如利率政策，有些客戶本來可以享受更優惠的貸款利率，但有時候為了圖省事或少麻煩，你不主動提及，可能就會被統一化的政策順滑過去了，喪失了爭取優惠的機會。再比如，很多專案都會有客戶“老帶新”的房價優惠或現金優惠，至少有物業費贈送或禮品獎勵政策，如果你不注意，而開發商不誠信，則你的額外優惠待遇就不翼而飛了。這些潛在的套路對你而言也許不是大錢，但至少你損失了本該應得的利益不是。  

四，房屋銷售合同條款的問題。現在基本上採用了全國統一的房屋購買銷售合同，但是有些精明的開發商會在主合同即格式化的合同之外，另要求跟你簽署一堆的補充條款或附件合同，以此悄悄抵衝或消解了主合同裡開發商需要承擔的不少強制性的責任及義務。如對於違約交房的賠償條款、交房標準與品牌設施等，都會透過補充協議弱化開發商的合同責任，或降低合同核心條款的管制強度。這些都需要客戶嚴加防範，不可輕易簽署。  

五，交房階段裡還有代收代繳費用、實際面積測量、面積差的認定、開發商的保修期限、房屋公共維修基金等不少容易出現問題點地方。如對於房維基金，國家政策有一系列明確規定哪些地方、如何使用這筆鉅款，但是實際執行過程中，真到了需要業主們申請動用基金的時候才發現困難重重，難以啟用。這些問題其實都是潛在的影響業主們後續正常使用房屋的不利因素。 ​ 

所以，國家著手解決按照套內面積銷售的“套路”問題，的確讓我們歡欣鼓舞。但是，如果操作不當，會引發新的問題：房價反彈！

為什麼？

開發商會把原本的公攤面積仍然變相轉嫁到消費者身上。結果會讓以套內面積計算的房價變得更高，而在表面上造成各地房價飛速漲價的聲勢，從而讓市場引起連鎖性的恐慌購買效應，而再次拉高房價的治理成本。

另外，這項政策的落地，也將導致法律檔案、銷售、規劃、政府、商家、客戶等層面法律文書改變的巨大成本，系統性地消化這些轉換文字也需要一個持續的過程。

但是我相信，去除這些短暫的陣痛成本，從長遠發展出發，我覺得還是非常值得積極推動變革的，只要是對穩定房價有幫助，我們都應該大力響應，積極踐行。

房屋問題找貝勒，我們一起推動行業更加健康有序發展，為各位的購房置業出謀劃策。

原文連結 https://www.toutiao.com/i6661015114956669448/

公攤取消了，原來的房本上的面積虛胖，以後的房本上的面積有了真實的骨感。除了交的稅可能會少點？（看你買多大的也要看契稅將來調不調了），你該多少錢買那套房還是多少錢，當然，某些地方的開發商撐不住要降價，這倒是個好機會，可以名正言順的降一波了。所以想買房的，理論上省不到錢，但結合目前房價有下行的趨勢，還是有機會的。

取消公攤面積這一政策恰逢其時，拿捏的很準，可行性100%。

根本不用擔心開發商巧立名目上漲房價的事。為什麼？因為現在房子不是一般的不好賣，而是很不好賣。有的開發商一旦降價賣房，地方政府就出面干涉，禁止開發商降價賣房，這就是說降價都賣不出去的房子居然還想辦法漲價，開發商是不是瘋了？

有的人說人工成本高了，原材料漲價了，那房價自然也要居高不下。其實這是在偷換概念。中國房子真正瘋漲在16年下半年到17年下半年。其他的基本上都是以每年10%左右上漲，這個符合實際情況也是可以被接受的，在此之前買的地皮也是有預算的。正是因為有人看到了這麼高的年回報率，所以才有很多人開始炒房，瘋狂的炒房，以鄭州為例，文化路連霍高速附近有一個樓盤15年開盤的時候打的廣告是6000多。就在17年的下半年，在短短兩個月的時間房價暴漲到了一萬六七。這種情況是全國性的暴漲。在17年10月份如果國家再不出臺調控政策的話，整個房地產會漲到崩盤，那將是一場國難。這是國家絕對不允許發生的，國家也有這個實力不允許這種事情發生。(這個時候居然還有人固執的或者別有用心的說越調越漲房地產是中國經濟支柱的傻話)。於是才有了此次史無前例的顛覆性的調整政策。

再說開發商的成本。開發商也是生意人，既然是生意就離不開兩個字：賣 買。你開發商可以隨意定價。但你定的價錢能賣得出去嗎？房子賣不出去一切都是空談。

再看看目前的房子，13億人的國家卻蓋了夠40億人住的房子，從15年開始三年的去庫存就說明了房子已經過剩，嚴重過剩。房子畢竟是耐用消費品，有錢人能買房的都買房了，少錢的人能借錢買房的也都借錢買房了，能打破頭炒房的也都打破頭炒房了，剩下來的是真買不起房的人，面對這些窮人你開發商哪來的漲價的勇氣？

決定商品最終價格的從來不是成本。而是市場需求和市場的購買力。如果開發商再漲價賣房子的話就如同向工薪階層的老百姓推銷直升飛機一樣，你可以給他盡情的講直升機怎麼方便，怎麼好怎麼時髦怎麼安全，怎麼節省時間，怎麼彰顯他的尊貴。最後你是不可能把直升機賣給工薪階層收入老百姓的，一切都是白費。

老百姓過日子是實打實的是精打細算的，10來塊錢就能買到的一碗燴麵，你非得給他推銷100塊錢一碗的燴麵，還面帶微笑的誠心實意的告訴人家裡面放了有半斤純羊肉，是消費者瘋了還是銷售人員瘋了?

打的比方不是太恰當，但就是這個道理。

取消公攤面積即可以平民憤也可以讓房地產市場迴歸正常，兩全其美。最後沒有套現的炒房客就是此次調整政策的犧牲品，社會的發展總是以犧牲少數人的利益為代價的。

祖國萬歲。

買房按套內面積算，房價可能一下子上升25%！大家再也不用怕買100平的房子，最後只剩下70平了，開發商玩不了花樣！房子總價呢其實是沒影響的，即使每平米的單價會把公攤的錢加在裡面，也是原來的價格賣給你！不漲價的話就等於房子在原有的價格上便宜了25％的價格，這不現實！取消公攤是為了有利於收房地產稅！不過這事情要真實落地，估計還要挺長時間，不用急！

不要再聽信賣房的吹牛，現在經濟形式在下滑，房地產已無法逃脫調控和調整，現在看似房子值錢，以後都是不斷賠錢的累贅。目前新房價都是黑市價，二手房更是釣魚價，被瘋狂投機惡炒後的高房價已經到頂，買房的後果和惡果就是滅頂之災。這二年將是房地產擠泡沫階段，也是房價快速下跌貶值的風險時期，買了也是白買，無論是買房者還是投機者都會損失慘重，真正的降價潮和拋售潮還在後面。住建部已表示，以後國家要按房子套內面積計算交易了，這意味著買房容易，賣房幾乎就是難上難了，或是根本再也無法變現了。前面投資或囤房的損失會不堪設想，如果是這二年買房的損失更是難以估量，不但公攤上的錢被蒸發了，高房價上還要開始繳納房地產稅了。更可怕的是，以後二手房真的會有價無市的不再值錢了，除了貶值就是繳稅吧，特別是貸款買房的，一不小心還會房財兩空或一夜返貧。馬雲說“以後房價如蔥”，現在看來是有道理的，因為除了市場調控和調整，再加上長效機制，以及套內面積的新交易方式和房地產稅，以後居住以外的房子會虧得死去活來和賠到欲哭無淚。再次規勸大家不要誤入買房歧途，這麼畸高的房價會讓你賠到得不償失，不要到時再來後悔到崩潰，絕望到痛不欲生……

近日住房和城鄉建設部近日釋出《城鄉給水工程專案規範》等38項住房和城鄉建設領域工程規範徵求意見稿，其中《住宅專案規範（徵求意見稿）》中的一句“住宅建築應以套內使用面積進行交易”這一條引發媒體和民眾的廣泛關注。

這條訊息一出讓眾號購房業主的內心瞬間開始浮動，在購房時大家都明明知道買個100平的房子，除掉公攤面積實際上也就70平左右，但還必須要接受這個事實，明知不合理，卻又是沒辦法的被動接受，讓購房人的心情慢的磨成了一種無奈，但徵求意見一出來，這就是一個爆發點，被積壓的各種想都一次性全部湧現出來，讓內心釋放這種不合理，心情激情之餘，評論自然就很多。

不過激動歸激動，這只是一條徵求意見，能否透過現在誰都不知道，就算通過了後面有沒有附加條件誰也不知道，可以說這還和以前一樣的被動接受，因為就算按實際面積來購房，那麼這個房價是否會有變動，而且到哪時也沒有任何選擇性的餘地，只要讓大家花100平房子的錢買到100平房子而已，別的能有什麼變化嗎？估計是很難的，以是明知的隱形消費，如果徵求意見實行了，就是已知的各種消費，就是這麼個區域別而已。