已經辦理抵押貸款登記的房產是無法辦理所有權登記的，題主提出的居住權登記是不存在的。中國的不動產登記當中只有對房產和其他不動產的登記規則，而沒有對居住權的登記，所以不會出現居住權登記的情況。抵押登記之後將會限制產權人變更產權，也就是說當無法進行產權登記的時候，也就不會影響當事人之間居住權的變更。

《民法典》於2021年1月1日才生效。目前也並沒有實施細則和司法解釋出臺。那麼，只能從權利制度來分析這個問題。

居住權的設立目標是，與居住人繫結的，長效的使用權。居住權是用益物權，是主物權權利的一部分。

在先設立的抵押權是擔保物權。在現設立擔保物權的情況下，再設立長效居住權，明顯降低抵押權的擔保額度。可以預見，在主債權違約需要實現擔保物權時，如果要拍賣的房屋上設立了居住權，拍賣成交價將大大降低。

因此，不應該在已經設立擔保物權的基礎上設立居住區。

如果可以在設立抵押權之後設立居住權，那麼在實現抵押權時，一個必然的結果就是居住權不能對抗抵押權。其後果是居住權的終止。

如果可以在設立抵押權之後設立居住權，則必然產生一個居住權設立邏輯上的悖論，就是居住權可以是短效的，可終止的。與《民法典》立法初衷是相悖的。

如果在設立抵押權之後設立居住權得以成立，說明居住權在實際操作中可以是短效的，那麼是否可以將居住權賦值，允許一定限度下的交易？例如居住權的短期讓渡、居住權設立他項權利、甚至在居住權基礎上設立抵押權？

《民法典》並未堵上這個口子：“設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外”。也許將來考慮到人民群眾的實際需要，可以有限的實現這種制度。

居住權是一項新設立的物權制度，在實施過程中必然會遇到各種各樣的問題，法律也在社會實踐中，不斷修改，不斷完善，不斷適應社會發展。

已辦理抵押登記的房屋能設立居住權登記。根據《物權法》第一百九十一條的規定，除轉讓抵押財產需要抵押權人同意外，其餘抵押人可自行就該抵押財產進行佔有、使用、收益。因此，抵押人可以在抵押財產上另行設立居住權。但是，即使抵押人依法設立居住權，也因抵押權設立在先，後設立的居住權不能產生對抗先設立的抵押權的效力。