棚改和舊改一字之差，到底有什麼區別呢？他們和城市更新又有什麼聯絡呢？相信這是很多朋友共同的疑惑，即使是相關從業人員，不少對此也是一知半解。

首先，廣義上的城市更新同時包含棚改和舊改，但如今人們更多的把狹義上的城市更新稱為舊改；其次，棚改和舊改目的一致，都是為了城市的發展改造；另外，這兩者都涉及到房屋拆除（有關舊改只改不拆的說法純屬斷章取義）。與此同時，棚改和舊改也是相互獨立的政策體系，在運作模式、適用物件、補償標準等方面都有一定的區別。

1、運作模式

棚改一般採用：政府主導+國企實施，市場參與度低。

舊改一般遵循：市場主導+政府引導，民眾參與度高。

2、使用物件

棚改物件：使用年限在20年以上，存在住房質量隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅小區。

舊改物件：除了舊住宅區，舊工業區、舊商業區、城中村等也在舊改範圍之列。原則上要求建築物建成時間不少於20年，對於部分舊商業區和舊工業區可放寬至15年。

3、補償標準

舊改的補償標準由實施主體與業主協商，雙方進行約定，最終以簽訂的拆遷補償安置協議為準。一般來講，參與舊改的補償優於棚改。

4、配建要求

棚改除滿足拆遷安置需要外，其餘住房均配建為人才住房和保障性住房，通常以租代售，不以盈利為目的。

舊改在滿足拆遷安置需要外，其餘配建為商品房正常出售，以保障開發商（實施主體）利益。

5、改造程式

棚改沒有明確規定，多參照城市更新或者政府徵收程式進行。

舊改對程式有明確的規定。具體包括：意願徵集、申報立項、確認主體、簽署拆補協議、清場拆除、開發建設

除此之外，根據最新的政策指導，不論棚改還是舊改都具有一定的強制性，95%的權利主體同意就可以實施，因此未來出現釘子戶的機率在不斷降低。

還有一點，因為棚改專案除安置房外均是人才房和保障房，後期不易流通很難回籠資金，因此棚改正逐步退出歷史舞臺，從現在到未來的一段時間裡，除了少數改造成本過高的老破舊以及安全隱患大，業主改造意願極強的老小區，城市更新將多采取舊改的模式為主。

棚改是改善民生問題的民心工程，它一般是由政府機構和國有企業來主導，通常只要九成的業主同意即可，剩下的可以以行政規定來進行拆除，舊改是市場化的，是政府和開發商主導，賠償比例較高，但是必須要100%的業主同意才可以進行改造，是一種商業行為。

棚戶區改造，依據《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》（國發〔2013〕25號)主要指推進城市、國有工礦、國有林區（林場）、國有墾區（農場）棚戶區改造。

舊城改造是指區域性或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。

這兩者其實都是涉及到房屋拆遷的問題，如果您面臨著棚戶區改造或舊城區改造名目的拆遷，您可以重點關注一下您所在地的專案拆遷檔案，核查正好搜補償安置方案中對被拆遷人的補償安置辦法，弄清楚徵收方打算如何給您補償，然後再對照法律規定的標準來判斷徵收方給您的補償是否合法。

一、兩者定義不同

1、棚戶區改造的定義

《財政部、國家稅務總局關於棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅[2013]101號）中對棚戶區的定義是指簡易結構房屋較多、建築密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區域，具體包括城市棚戶區、國有工礦（含煤礦）棚戶區、國有林區棚戶區和國有林場危舊房、國有墾區危房。棚戶區改造是指列入省級人民政府批准的棚戶區改造規劃或年度改造計劃的改造專案。

2、舊城區改造的定義

舊城區是指隨著時間推移，漸漸老舊的城市規劃區，舊城改造主要是指在老城區的一些小區或廠房改造。這些區域的歷史格局和傳統風貌比較完整，但也存在城市規劃落後、人口密度高且基礎設施較陳舊、房屋質量較差等問題，因而具有改造的必要。

二、棚改的範圍大於舊城改造

根據《國務院關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》（國發[2015] 37號）：“把城市危房改造納入棚改政策範圍”。根據上海市、渭南市等地的舊城改造管理辦法，舊城區改建包括中心城區棚戶區改造、平房區院落修繕、危舊房改造（不含解危排險等緊急情況）、城中村邊角地環境整治等專案。

結合前文棚改專案的定義可知，城市規劃區內的棚戶區改造可納入舊城改造範圍，而棚改專案還包括城市規劃區以外的國有工礦（含煤礦）棚戶區、國有林區棚戶區和國有林場危舊房、國有墾區危房改造，從城市規劃角度而言，棚改涉及的範圍大於舊城改造專案。

三、其他

舊城改造專案

1、舊城區改造應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃

《國有土地上房屋徵收與補償條例》對舊城區改造專案的檔案和實施程式作出了一些特殊規定，在審查徵收合法性時可以參考。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第九條：“依照本條例第八條規定，確需徵收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃”。

2、舊城改造專案更加註重民意

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十一條：“市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。

因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案”。

《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》（上海市政府令第71號）第十二條規定了舊城區改建的意願徵詢程式，因舊城區改建房屋徵收範圍確定後，房屋徵收部門應當組織徵詢被徵收人、公有房屋承租人的改建意願；有90%以上的被徵收人、公有房屋承租人同意的，方可進行舊城區改建。

因此，從法律規定上可以看出，舊城改造專案的實施程式中強調了被徵收人意願徵集這一環節，如果不能取得絕大多數被徵收人的同意，那麼舊城改造專案是很難推行的。

3、舊城改造專案的安置要求略有不同

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十一條：“被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被徵收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋”。

可見，如果是舊城改造專案的被徵收人，在安置的時候，有權獲得就近低端的安置房。

如果您遇到棚改或舊改而不能判斷徵收補償標準是否合法合理，建議您諮詢專業拆遷律師。

棚改是大拆大改；舊改是小拆小改翻新房子。從字面的意思上就可以看出棚改所花的錢是要比舊改要多得多的，在舊改的政策裡，是要重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配套停車設施。促進住戶戶內改造並帶動消費。舊改政策可以透過老舊小區的改造升級拉動有效基建投資和消費需求。

　　這兩者其實都是涉及到房屋拆遷的問題，如果您面臨著棚戶區改造或舊城區改造名目的拆遷，您可以重點關注一下您所在地的專案拆遷檔案，核查正好搜補償安置方案中對被拆遷人的補償安置辦法，弄清楚徵收方打算如何給您補償，然後再對照法律規定的標準來判斷徵收方給您的補償是否合法。

　　棚改和舊改最大的區別就是：棚改是政府和國企主導的，棚改只需要90%業主同意就行，剩下的可以行政拆除，允許行政介入，是不允許有明面上的商業利益，即所有的房屋建成後作為回遷房，作為保障型租賃用房；而舊改是以政府和開發商主導的，舊改要讓100%的業主同意才可以，舊改是開發商的一種商業投資行為，是不允許行政介入的相對來說，棚改對社會的意義起到正面推動作用，保障了低收入家庭的住房困難，體現社會公平、正義，對營造社會的良好和諧風氣起到推動作用。

　　棚戶區改造，依據《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》（國發〔2013〕25號)主要指推進城市、國有工礦、國有林區（林場）、國有墾區（農場）棚戶區改造。舊城改造是指區域性或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。

舊改登臺，網際網路+徵拆更大的發揮機會來啦！

近日，新的動遷政策引發了人們廣泛的關注，根據第13個“五年計劃”會議指出，中國將會在2020年，基本完成對現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造，也就是說今後中國不會有大拆大建了，業內不少人擔心網際網路+徵遷軟體也將隨著動遷政策的推行，成為昨日黃花。其實與這些設想恰恰相反，網際網路+徵遷軟體還將持續發揮作用，甚至可以說是有了更大的舞臺。

動遷未來，依然需要科睿哲

既然棚改即將成為歷史，也就意味著“舊改”正式登場。參事仇保興也表示過：老舊小區改造的金額預計總投放4萬億元，計劃五年之內完成，每年將投放8000億元。同時2020年4月14日的國常會上，明確提出“確定加大城鎮老舊小區改造力度，推動惠民生擴內需”。言外之意就是今後的老舊房子將會進行改造提升：加裝電梯、修建停車位、擴寬道路、修繕水電，寬頻光纖、以及完善發展養老、醫療、便民等等服務。

從這些徵拆政策上，我們不難看出，徵拆依然會是中國工作的一大重點，舊改雖然不等於大拆大建，它依然涉及到千萬居民的檔案、小範圍的拆遷、房屋整改、資料統計，還是“換湯不換藥”的徵拆流程，但是因為不是大規模的徵拆，它的資料、檔案可能更加的複雜，所以也更需要科睿哲這樣具有整合流程、科學測算、數字化管理的網際網路+軟體的幫助。

隨著棚改的逐漸退潮，對於老舊小區也有了明確的方向，科睿哲已經提前佈局，順應新徵拆的需求，進行功能上靈活的增減，助力中國的新徵拆更快更好地進行，也助力更多的老百姓從徵拆中受益，儘快享受到更好的居住生活環境。

一：“舊改”和“棚改”的物件不同

舊改面向的是老住宅區申請拆除重建以達到城市更新目標的物件，住宅的竣工時間原則上要不低於20年，對於一些符合要求的舊商業區、舊工業區建築物竣工時間可以放寬到15年;而棚改面向的是全市範圍內實際使用年限超過20年，且存在住房質量和安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區，這種專案應當納入棚改範圍，不宜採用舊改的方式進行更新。

二：“舊改”和“棚改”遵循的原則不同

舊改要遵循業主自願原則，必須是小區內所有的業主都沒有異議才能進行，若小區內有少數業主，哪怕只有一個業主不同意都不能動工;而棚改涉及公共安全，對於少數不服從改造的業主，可以透過行政徵收、行政處罰程式等強制執行。

棚改物件為，全市範圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區專案應當納入棚戶區改造政策適用範圍，不再採用城市更新（舊改）的方式進行改造；

舊改物件為，舊住宅區申請拆除重建城市更新的，建築物建成時間原則上應不少於20年，滿足條件的舊商業區、舊工業區建築物可放寬至15年的建成時間要求。

你好，一般而言，棚改物件為，全市範圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區專案應當納入棚戶區改造政策適用範圍，不再採用城市更新（舊改）的方式進行改造；

舊改物件為，舊住宅區申請拆除重建城市更新的，建築物建成時間原則上應不少於20年，滿足條件的舊商業區、舊工業區建築物可放寬至15年的建成時間要求。

棚改實施過程中，因涉及公共安全利益，對於少數不服從改造的，可以透過行政徵收、行政處罰程式等強制執行；

舊改則完全遵循自願原則，必須百分之百的業主同意方可拆除動工。