這個問題，可能對於客戶而言一頭霧水，但實際卻非常簡單。

首先，為什麼是恆大這麼做？

恆大自己內部有個三四五法則。拿地三個月內必須完成各項設計、報規、取證並動工；第4個月營銷中心、樣板房、景觀示範區對外公開；第5個月滿足銷售條件，拿銷售許可證並開盤，實現現金迴流。

這麼做的目的只有一個：高週轉快銷售，恆大之所以發展這麼迅猛，這也是核心原因之一。

其次，為什麼做精裝修？

恆大著名的營銷體系包括：社群人工景觀湖，開盤前一定會趕工出來，給客戶看；商業展示區，很時尚繁華的景象，給客戶看；精裝樣板房，給客戶看。這就是體驗式營銷。

但恆大這種前期投入很大、拿地又非常頻繁的企業，其實利潤率並不算行業內高的。而精裝修，顯然可以提升一部分利潤。

那為什麼，一樓和頂樓挑高不做精裝修呢？

其實很簡單，對房屋總價的控制。

一樓和頂樓都是傳統的難銷樓層，本身客戶的認可度就不高，這兩個產品面對的客群，也是那些圖便宜、或者購買力低於其他樓層的客戶。如果做了精裝修，一套房子比毛坯多了二三十萬，那這兩種產品就沒有什麼競爭力了。

另外一個方面，是所謂的價格差。比如5樓精裝修，100萬一套。而一樓毛坯，卻只要60萬一套。是不是一下子1樓就很有吸引人？

而對於頂樓來說，出發點也是對房屋總價的控制。頂樓複式樓，面積往往比平層要大。比如其他樓層都是100㎡一套，頂樓複式可能就是150㎡一套。如果做了精裝修，即使頂樓賣便宜一點，但總價也會高於其他樓層。那這樣的產品，就很難有競爭力。所以以毛坯的形式進行銷售是最上算的。

最後，為什麼恆大會這麼做？

其實前文提到了，恆大非常重視銷售速度和現金迴流。而一樓、頂樓的快速去化也是目標之內的。所以，針對這兩種市場不看好的產品，恆大采取的方式便是：儘可能的便宜。

首先只有一層和頂層會存在兩種情況：

第一是尾盤專案，因為一層和頂層都存在一定的弊端，所以大多數購房客戶不會選擇這兩個樓層，就導致最後剩下來了。

第二個情況就是開發商故意捂盤，以低價吸引客戶，然後拿出不好的樓層進行對外銷售，後期再推出較好的樓層，製造價格上漲的趨勢。

不過現在政府管控嚴格，不能捂盤銷售，具體情況買房要根據實際的情況，選擇自己喜歡的樓層。

精裝都是根據同一戶型，批次化的標準方案，基本上也不會有啥大的改動。而挑高躍層或者超高的房屋的話需要定製化的方案。這種定製化，多樣化，個性化也是他的價值所在，所以如果冒昧裝修了，就沒有這種優勢了。我買的一個頂層就是一個86平兩居，但是主臥，衛生間跳高5.8米，做成躍層後可以變成一個三居，兩衛。光樓梯方案我就設計過好幾稿，並且這種戶型本身就少

恆大的房子大部分都是精裝修的，除了別墅、一層，有些頂層也做的精裝修。開發商的精裝修基本都是批次的標準化生產的，這樣有利於開發商控制成本和縮短工期，對於底層和頂層大部分都是房屋舉架比普通房屋的舉架高一些，這樣不利於開發商裝修的標準施工，所以就索性不進行進裝修施工了。但是一般頂層和底層的價格也會相應的便宜很多，如果不是很介意的話，也是可以選擇的。恆大又是世界500強的大企業，品質比較有保障，漏水什麼的問題應該也不用擔心。

這就很好理解了

一般一層和頂層都不是標準的樓層，所以在戶型結構和層高上面會和標準層有很大的不同，所以對於精裝修來說， 一層和頂層不裝修，是防止標準的不一致導致價格和品質出現差異。

還有就是裝修目前目前都是標準化施工，對於底層和頂層大部分都是房屋舉架比普通房屋的舉架高一些，這樣不利於開發商裝修的標準施工，所以就索性不進行進裝修施工了對於開發商來說這個可以避免較多的糾紛，也可以滿足一層和頂層的業主個性化定製

因為這兩個樓層是可塑性很強的，就是因為位置比較特殊，最頂和最低，受到物理位置和天氣的影響是比較大的。所以開發商一般不會精裝修這兩個位置的房子，這樣好讓業主自己進行針對性的裝修。買這兩個位置的人應該都知道這兩個位置的特殊性，所以裝修的時候想必也會有針對性的專項，比如一樓的就做好防潮，頂樓的就做好防曬等等。

目前，國家倡導和鼓勵帶裝修銷售，有利於規模效益和節約社會成本。 據我所知，恆大從面市以來都是精裝修為主的進行交樓的。底樓和頂層是非標準層，有些地方為滿足部分業主的個性化追求就毛坯交房，毛坯售價不記裝修價的。這兩個樓層可塑性強，位置特殊，最頂和最低，滿足特殊需求和愛好(比如老人進出方便、頂樓一覽眾山小等)。開發商這兩個位置的房子，讓業主自己進行針對性的裝修更有利與個性化的滿足。選購這兩個位置的業主應該都知道這兩個位置的特殊性，所以裝修的時候想必也會有針對性的專項，一樓強化防潮，頂樓的強化防曬等。 有的專案也有裝修好的一樓和頂樓供選購。

對新購買的毛坯房的裝修，首先考慮到在現有房型的基礎上，儘量首先考慮有利於採光、通風、和有利於區域性更改而又不影響房屋結構的原則，其次才根據自己的喜好和方案，來對毛坯房作出裝修的計劃和預算，然後開始備料施工。

房屋的裝修，其室內的佈置、佈局、風格等都可以根據自己的愛好來決定，所用的材料也可以根據自己的經濟狀況考慮決定使用什麼檔次的用料；但是房屋中的電線、水管等，也就是人們常說的“水電工”。所用的材料和工人的施工水平，一定要用正規的施工人員和使用優質材料，因為那一般是在裝修工作剛開始時的第一道工序，而且這些水和電的管線都是採用“牆內暗埋”的工藝，所以如果用了質量不太“放心”的材料後，可能會後患無窮，今後的麻煩會很多。 一般來說，電線上必須用帶有“GB”標記的國標線材，水管等五金件應該用高質量的。雖然這些優質材料價格貴了些，但免去了今後使用上的麻煩，用起來放心。電路上，一般總開關用63A或者最少40A的，其餘各分路空氣開關可根據該線路上的總負荷容量的1.2-1.5倍選用，凡是該空氣開關的輸出端是接插座的，必須使用帶漏電保護的空氣開關，照明線路的分路總開關可用普通不帶漏電保護的單極空氣開關。其它方面的用材和施工最好是本著美觀、實用，又符合自己所喜歡的風格的材料，根據自己的情況而定。

帶精裝的樓盤，保留一層與頂層毛坯，與標準化施工和特殊情況有關。回答一下：

標準層

一般情況下，採用標準化流水作業裝修，裝修成本較低。標準層，一般不包括一層（底層）和頂層（屋面層）。從建築物的外觀上看，設計的時候，一層戶型會有裙房，頂層會有造型，涉及的層高、上下水、防水等情況也不同。

上下水

一層和頂層的上下水，相對複雜一點。為了防止下水返水，一樓排水常採用雙排水設計方式，最好是透過使用檢驗是否存在返水現象；為了防止滲水，頂樓的防水也需要透過一個雨季檢驗。否則，工程施工的時候，一定要嚴把質量關。

防折舊

好的樓盤，比如月光碟，都可以一次性全部裝修完畢。一個專案銷售週期超過一年及以上，裝修折舊就缺乏買點了，最好維持毛坯現狀銷售，或房子賣出去之後限期精裝完畢。

不光是恆大，很多頭部開發商都是這樣做的

戶型

一樓因為涉及到入戶大廳，頂樓因為挑高，導致戶型不一樣，而一般的開發商做的精裝房就跟汽車生產線一樣，都是流水化作業，裡面用的材料數量和尺寸、裝修的時間等等都是統一標準的，而且一樓和頂樓的防水和其他樓層用料也不一樣，最主要的是一樓和頂樓這樣的戶型比較少，開發商沒有必要為單獨幾個房間再設計裝修標準和裝修用料

特色

像頂樓這樣的超高挑高，其實突出的就是特色，尤其是恆大喜歡做空中別墅，這樣的戶型和產品就是為了突出與眾不同和地位，而這樣的客戶也是不想要千篇一律的裝修風格，所以開發商為了後期好銷售，不會做精裝房，尤其是挑高層，每一種裝修風格都會代表一個人的要求，而這樣的精裝房肯定不會好賣！

一棟樓裡最容易讓設計師發揮的就是一樓和頂層，尤其是那種超高挑高帶空中花園的，非常適合設計師發揮，所以還是做成毛坯吧

標準層精裝交付而首層和頂層反倒是毛坯，我認為這裡面可能涉及道法律問題。要解釋這個問題，

首先明白為什麼開發商願意精裝交付。

答：精裝交付帶來超額收益。普通的精裝的工程造價約1500元/平米左右，然後他們都會誇大，並號稱三五千的裝修標準。如果1500的產品，賣三五千，不香嗎？香！所以他們會選擇精裝交付。

既然精裝交付可以帶來超額收益，為什麼頂層和首層不弄呢？因為這裡涉及到法律問題。通常情況下，頂層送閣樓、首層送小院。但開發商所謂的贈送面積，不能計入房本，僅僅是口頭承諾，或者事實默許。如果開發商把首層和頂層的贈送面積都裝修好了，那就不僅僅是民不舉管不糾的事實默許了，而是開發商收了錢的服務。房屋存續期間，只要哪天政策變了，小院和閣樓成違規產品了，那買方完全由理由找開發商解決。所以，開發商不裝頂層和首層，核心還是為了規避產權不清晰帶來的法律糾紛。

關注喜洋洋，投資有方向。

恆大的精裝修每層樓都是全國統一的設計方案，因為一層它的調高比其他樓本高，我們這裡是3.6米，可以改造小賣部，快遞站等裝修風格，頂層屋頂造型不同。

一層和頂層都是非標準戶型，開發商為了減少成本且拉開房價價格區間，所以是毛坯交付。

我就是恆大的銷售，你說了，頂層是超高的挑高，也就是說一層和頂層是非標準層。

一般的情況，下樓棟的話會分標準層和非標準層，也就是希望2~17層就是二到次頂層，一般都會是標準層，有的樓也會是二到頂層都是標準層，只有一層是非標準層。

標準層所有的建築工藝和格局都是相同的沒有任何變化，非標準層為了做外觀和使用功能等有所改變。

因為是非標準層，所以一般的會有些開發商做毛坯。像我們專案是一層毛坯，頂層因為是標準層所以是精裝，你的那個是頂層和一層都是非標準層所以都是毛坯。

恆大的一層層高一般都比標準層層高高，有的3.3米有的3.9米。因為一樓會有單元門口，入戶大堂所以這個一層會不一樣。頂層就是依照設計而定的了。

買恆大房子，可以用房車寶好房好車推薦自己能省錢哦

不只是恆大是這樣做的，其他開發商也不例外，真是隔行如隔山呀！如果不問裝修公司的表弟，還真的不知道開發商精裝修還會有這麼多貓膩。

今年有幸和幹裝修的表弟打下手，他負責裝修材料這一塊，這種問題你不問專業人士還真的不知道，開發商裝修還有這個學問。

每次看精裝修的房，你想去看一樓或者頂樓，帶你看房的工作人員，幾乎都會說一樓和頂樓是毛坯房，你都會不解疑問的反問為什麼呢？工作人員一般都會說比較難賣，你就會想想也是，畢竟一個太高，一個太低。其實並不是這樣的，他們回答可以說是一點也不專業。

那麼為什麼一樓是毛坯房呢？原因如下:

①難裝修，材料不好選。要知道開發商裝修房子的材料都是統一採購的，材料什麼東西都是標準化的，因為拿的多價格便宜，而一樓就不一樣，一樓夏天潮溼，冬天乾燥，光線不好，開發商的裝修材料都是統一化的，沒有考慮到這種環境因素，所以一旦裝修了，效果可能沒有那麼好，一般達不到客服戶的要求。

②營銷計謀，拉低總房價平均價格，和房價最低價格，吸引看房者。大家在馬路上總能看見，大大的而且紅紅的橫幅特別的刺眼睛，某某房價格低至多少一平米，更狠的還會加上精裝修，都是為了把看房者吸引過來，畢竟面對面交流，更容易讓看房者交押金。這個貓膩可以說許多人不知道，你知道嗎？

③裝修了需要太大成本，划不來。要知道一樓裝修並不是簡簡單單裝修材料上的問題，它涉及更多水路電路問題，上面的樓的電路水路都需要，從一樓上去，如果上層樓水路出了問題，一般都是一樓的問題，那麼如果一樓裝修了，還要拆掉，鑽地等，太麻煩了，成本不想而知。

④難銷售，問題多。賣房人都知道，一樓潮溼，光線不好，所以銷售特別難，年輕人都喜歡Sunny一點，所以一般都是年輕人買給老人父母住的，畢竟腿腳不方便，太高了上樓不方便，所以一般都是老年人居住。你們可以觀察一下是不是一樓大部分都是老年人居住？

那麼頂樓為什麼也是毛坯房呢？原因如下:

①高處不勝寒，人們一想到頂樓，肯定會說這要是被雷打中了，那還得了。雖然這個都是不切合實際的想法，因為現在的樓房都有避雷針，就算打中了也沒關係，但是人就會有這種心理，什麼發生地震，火災跑什麼的都跑不掉。你們是不是曾經也這麼想過？

②頂樓房價太貴，開發商花巨資裝修了，不是在一線城市，一般人都買不起。要知道頂樓一般都是複式裝修風格，面積比其他的都大，材料也和其他樓層不同。所以價格貴也是有理由的，但是像我們這種一般家庭的人怎麼買的起呢？表弟做了這麼多年，他說許多一線裝修了，售賣比一般的樓層價格高几倍。你們也可以詢問一下你們所在地頂樓售價怎麼樣。

③政府部門房價的管控，現在房價要親民。如果頂樓裝修了，那麼房價和標準樓層的房價肯定不同，那麼價格就可能超出了政府所規定的房價標準範圍，同時也會拉高房價的平均價格，不利於營銷手段的實施，如果是毛坯房，總平均價格可想而知。

④也是前面所說的防潮防溼工作。而且裝修放久了，一下子沒有銷售出去，材料是非常容易變性，特別是高處，經過長期強光暴曬，風吹雨打，裝修材料容易壞，容易漏水。還有一個就是頂樓太容易聽到晚上飛機飛過的聲音，不知道買過的朋友是不是有這總體會呢？

那麼一樓和頂樓開發商就不買了嗎？原因如下:

肯定賣呀！而且還很多人買，畢竟購買人群不一樣。

①一樓一般都是透過毛坯房賣出去，而且一般都是老人買者佔大部分。非常受歡迎，畢竟腿腳不方便，而且一般都是自己簡單裝修一下，同時自己在買裝修材料的時候，也會選一些防潮防溼吸光的材料，我姑媽和姑父就是我和表弟負責裝修的，當時姑父說房子不如別層樓的貴，不如裝修好一點搞好一點。表弟則說，不用浪費錢，在好的材料在這總環境也容易壞。所以說這也省一筆錢，不是嗎？

②頂樓如果是毛坯房的話，價格和普通樓層差不多，所以一般購買的人也非常多，而且多是年輕人。因為頂樓的裝修風格一般是複式風格，複式風格受許多年輕人喜歡，我出去住酒店也非常喜歡複式風格的酒店，做什麼都方便，還可以在裡面做飯，不知道有沒有住過的朋友。

結語:

其實開發商遠比我們還要聰明，人家不可能放著錢不掙，經過表弟一語道破真相，讓我知道了真的隔行如隔山。

現在上述這種一樓和頂樓毛坯房的現象在我這裡是常見的事情了，而且房價也低一大半，不知道你們所住地方是不是呢？