去年12月28號央行釋出了一則公告，內容直接影響到貸款買房的所有人。公告原文如下：

簡單來說意思就是：從2020年3月到8月，全國所有的房貸合同廢除基準利率，改為LPR利率。大家有5個月的時間去當地銀行重籤合同，重籤合同時你將面臨2個選擇：

選擇一：執行原合同不改，固定利率永不再變；選擇二：轉換為以LPR+加點的模式來計算每年的利率。

如果你沒有在規定時間內前往銀行更改合同，將預設執行原合同不變。鑑於大家可能不太理解這兩種選擇有什麼差異，遠慮君來給你詳細講講：

① 執行原合同不改

按照公告內容，2020年1月1日起，將不再有基準利率這麼一說，銀行貸款採用LPR計算，那麼基準利率自然不會發生任何變動，就成了變相的固定利率。

② 轉換為以LPR+加點的模式

所謂LPR，是由18家大型商業銀行聯手來制定，包括工商、農行、中行、建行等等。

每個月，樣本商業銀行報出自己認為的市場最優價格，去掉一個最高和一個最低，剩下的報價按各家銀行上一季度的貸款佔比為權重，加權平均計算出本月的貸款市場報價利率LPR。

而加點，是以重籤合約當時你的執行貸款利率與LPR的差額為準，永久固定。什麼意思呢？

假設你前幾年買房子，實際貸款利率為3.92%，當前的LPR長期利率為4.8%，那麼你的固定加點值為3.92%-4.8%=-0.88%。

若將來某一天LPR下跌到了3%，那麼你的實際執行利率就變成了：3%-0.88%=2.12%。

這就是LPR+加點的利率計算模式，你的利率變為一個浮動值。未來是賺還是虧，機會是均等的。

2、商業貸款VS公積金貸款

關於公積金，大家熟知的功能就是辦理買房貸款。一直以來，住房公積金貸款都是我們能借到的最划算的貸款。

然而，當新政實施後，商業貸款有可能變得和公積金貸款一樣划算！

畢竟降息是大趨勢，全球各大主要經濟體國家都處於利率快速下行通道。未來3~5年之內，中國的LPR就有可能會降低到3%左右，也就是和現行的住房公積金貸款利率差不多水平甚至更低。

不過這些都是猜想，在當前的利率水平下，公積金貸款依然是我們的購房首選。

019年8月25日，央行釋出關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告，正式推行LPR利率改革。很多人都知道住房貸款利率標準由之前的央行基準利率換成了LPR利率，那麼LPR利率和央行基準利率有什麼區別呢？

　　LPR利率由18家銀行報價，全國銀行間同業拆借中心為LPR利率的指定釋出人，剔除最高、最低報價，對其餘報價進行加權平均計算後，得出貸款基礎利率的平均利率。

　　央行基準利率是華人民銀行釋出給商業銀行的存款、貸款等業務的指導性利率。

　　兩者是不同的住房貸款利率標準。LPR利率由18家銀行報價計算得出，央行基準利率由人民銀行計算公佈。LPR利率有利於利率市場化，央行基準利率有利於國家調節宏觀經濟執行。

基準利率相對穩定，L P R 相對靈活，但是不管是選擇哪個也只有一次機會，而且隨著市場經濟越來越發達，利率一般都會下調，除非遇上通貨膨脹，那就難說了。

僅供參考

lpr利率是根據市場資金流動性確定的即時市場利率；基準利率是人民銀行根據市場個要素總體情況確定的非完全性市場利率。按照當前的房貸率進行對比，不難發現目前LPR新機制下實施的房貸利率，和央行基準利率對比，其實差別並不是很大。但是LPR利率每月20號重新報價計算，並且只高不低，後期的上浮機率比較大，而這些只對新發放貸款的客戶影響比較大，存量客戶基本不用擔心。

1.首先要了解一下中國房貸利率雙軌制，基準利率是由央行定的，LPR是由18家商業銀行給出的利率，屬於市場行為 2. 透過日，美國家來看，長期LPR是下降的，所以對於購房者來說LPR應該更合適!

房貸基準利率是固定利率，LPR利率是動態浮動利率。

簡單說，選擇基準利率打折或者上浮，房貸是清楚簡單一目瞭然的，因為幾乎固定不變；

選擇LPR+N%動態房貸的話，每年根據LPR計算一次房貸利率，是動態變化的，有可能變多也有可能變少。

LPR房貸利率 = 最近一個月 LPR報價+各省級人行加點數+各放貸銀行加點數。

選哪個呢？二小姐認為：選擇LPR利率+基點模式對買房人有利！

理由如下：

1、LPR利率+基點，其中的基點可以為負值，即你原先是九折利率，轉換之後還是九折，你原先是1.1倍利率，即上浮10%，轉換之後還是上浮10%，不用擔心2020年3月份轉換之後，會莫名吃虧。

2、大家拿不定主意，是覺得固定利率就明擺著在那，清楚明白。而LPR在將來到底是漲是跌捉摸不透拿不準。出於防備心理，可能不敢選擇LPR動態變化的方式。

二小姐要明確觀點，LPR將來是會越來越低的。

諮詢各個相關銀行、證券、金融政策制定者，專業人士得出了一個較粗框架的結論，「5年期LPR利率」大機率會：

5年之後，LPR會下降到3%以下；10年之後，LPR會下降到1.5%以下；20年之後，LPR會下降到接近於零。

那麼，選擇LPR利率+n的方式，將來還款是越來越少的。

3、中國將逐步進入低利率時代，時代的進步促使我們一定要跟上國家的節奏。

當前，中國正面臨產業從低端向高階轉化的經濟結構轉型期，並透過這個結構轉型再造經濟高速增長，從而克服中等收入陷阱而進入發達國家行列。這是一個浴火重生般的蛻變過程，需要大量的科技創新和投資創造來實現。要完成這個艱鉅的任務，依靠農民工進城維繫高投資回報老路子已走不動了，依靠擴大內需辦法是痴人說夢，依靠政府投資基礎設施有其侷限性，只有開啟民智，透過投資激發全民創新創造創業，在千軍萬馬的試錯中尋求突破。但這是一條必由之路，舍此別無他法。 而低利率是改善實體經濟營商環境、擴大投資的最有效辦法之一。低利率透過降低門檻、降低風險、提高收益，鼓勵投資，實際上是對實業投資行為的一種補償。而低利率這種補償帶有普惠性質，直接補貼給了投資者，特別是直接補貼給了中小微企業、科技創新和創業人員，就像取消農業稅直接補貼給農民一樣，一定是一種行之有效的方式。

2019年12月釋出的房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

華人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大機率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算。

首先，你千萬不要覺得改變利率計算方式可以從銀行賺到便宜，永遠不要用自己的興趣挑戰別人吃飯的本事。其次，如果你拋棄佔便宜的心態，選擇起來就非常容易了。主要有以下幾點：

1.不管你選擇固定利率，還是LPR浮動利率，不管未來LPR如何變化，你的房貸利息不一定比現在少多少。房貸利率除了要參考LPR，還得看房地產金融政策。總之，你想佔便宜真的很難。

2.如果你選擇LPR浮動利率，則你未來的房貸利率取決於每個年底5年期LPR的變化。有很多專家會說，從中長期看中國的LPR目前仍然有很大的下降空間，這是趨勢。當然，姓郭的專家，你懂的，受得騙還少麼？

3.選擇浮動利率的風險在於未來有沒有通脹的可能。如果一旦通脹，LPR必然上升，帶動房貸利率上升。中國2020年1月份CPI是5.4%，已經超過警戒線了，再加上這種疫情造成的產出缺口，而且中國已經10多年沒有嚴重通脹了，還是需要警惕的。

4，LPR趨勢向下，不代表房貸利率同步向下。這是兩個問題。在“房住不炒”的大背景下，即使LPR下降，5年期的LPR未必同步下降。畢竟只有5年期的LPR才影響房貸。

綜上，如果你不是太明白二者差異，就完全沒必要太糾結選哪個，直接選固定利率，留下的時間和精力多去考慮怎麼賺錢。畢竟差別最多也就是一年幾百塊飯錢。

LPR的前世今生

LPR利率轉換其實是中國金融市場化改革，非常重要的一步。LPR與央行之前的麻辣粉（MLF：中期借貸便利）一樣，都是一項“新出鍋”的貨幣政策工具。其對貸款、商業、經濟都有著巨大影響，並且在房貸領域又與我們個人息息相關。為什麼它會帶來如此大的影響，還要從美國大蕭條時期說起。

LPR全稱Loan Prime Rate，即貸款市場報價利率，是金融機構對其最優客戶執行的貸款利率。其源頭是美國的最優惠利率，即Prime Rate。

時間撥回到1929年美國大蕭條時期，彼時的美國經濟停滯，大量企業破產，不良貸款率急速攀升。在這段時期，信譽良好的企業更是少之又少，但銀行手中的資金急需找地方投資，部分商業銀行開始刻意降低信貸標準，將一些資信不達標的企業納入貸款目標，貸款利率確實下降了，但由此卻引發了惡性競爭，銀行業不良貸款率進一步攀升，最終成為壓倒銀行的“最後一根稻草”（銀行倒閉）。為防止競爭惡化，美國緊急出臺相關法規，其中有一條就是最優貸款利率（Prime Rate）。倡導推動形成統一的基準利率作為貸款最低利率，各銀行放貸利率必須要在這個基準之上。到了20世紀70年代以後，隨著直接融資市場發展，大型企業融資渠道逐漸擴寬，銀行間競爭加劇，Prime Rate的基準線才被逐步突破。但如今，美國的Prime Rate開始作用於中小企業貸款、個人住房貸款及消費貸款等融資渠道較單一的群體。

視角拉回中國，以前，還未實現利率市場化的時候，我們銀行是按照央行釋出的貸款利率作為標準，發放貸款時以此利率為基準上下浮動。這個利率被稱為貸款基準利率。為了推動利率市場化改革，

2013年起，中國全面放開金融機構貸款利率管制，取消了貸款利率下限。但一個顯著的遺留問題便是，我們的銀行尚未具備定價能力，若沒有一個參考的貸款利率標杆，

容易誘發市場定價的混亂，造成互相壓價。

一個新的定價標準被迫切期待中，這就需要讓利率“換錨”。根據國外經驗，實行LPR定價，可以促進定價基準由央行確定向市場確定過渡，因此央行於2013年建立貸款基礎利率LPR集中報價和釋出機制。

LPR的轉換選擇

央行對“換錨”給出了2種方案:一是選擇固定利率，二是選擇浮動利率。假如小明家的貸款日是2015年的3月1號，貸款的期限是30年，那麼按照5年期貸款的基準利率來計算，最近小明實際執行的利率水平4.41%。根據我們人民銀行第30號公告顯示，個人住房房貸的轉換前後的利率水平是保持不變的。

那麼對於小明來說，如果他選擇為固定利率，那麼他的個人房貸在整個合同的剩餘期限內，都是執行了4.41%的利率。

如果小明選擇轉換為參考LPR定價的浮動利率，他的房貸利率將是一年一變，重新定價的週期是一年。這樣的話小明家房貸的利率水平將按照5年期以上LPR，4.8%加上負的0.39%來定，也就是4.41%。（其中負的0.39%是固定加點的點差）因此對於小明來說，從第1個重新定價日開始，小明的房貸利率就會變成當時最新的5年期以上的LPR的水平，再加上一個負的0.39%。以後每年定價日以此類推。

小明面臨的兩種選擇都有其合理性，只要選擇適合自己的就可以。但對於未來的貸款利率趨勢，我預期未來的LPR的走勢應該是下行的，也就是說未來其實是一個低利率的時代，相比歐洲、日本，還有美國，中國目前的利率水平相對還是較高的，但是隨著中國經濟增速的平穩的下降，從長期來看利率的下行是個不可逆的過程。

所以對於大眾來說，這次改革的最終受益者，一定是廣大人民群眾，而深究LPR改革為何會使我們受益，還要從我們的定價及制度優勢說起。

LPR真的可以惠及大眾？

還記得中央電視臺《幸運52》節目麼？其中一個節目環節就是圍繞市場上各種商品價格展開競猜遊戲，猜對價格者即可拿走所猜商品。答題者如果猜出的價格低於真正價格，主持人就說“少了”，高於真正的價格，

就說“多了”，看誰能在最短的時間內猜中。其中有一項競猜者們最愛選擇的場外援助道具，就是“去掉一個最高價、去掉一個最低價”。這個道具能極大縮小价格範圍，使競猜者猜中機率大升，同樣在LPR定價過程中，也運用了一樣的規則。

首先央行會篩選出18家綜合實力較強的

全國性銀行成為LPR報價行，在每個工作日，各報價行根據自身對行內最優客戶執行的貸款利率，向全國銀行間同業拆借中心報送本行貸款基礎利率。由各報價行給出本行貸款基準利率，在這個基礎上我們去掉一個最高的，去掉一個最低的，去掉兩家以後，

把剩餘的報價作為有效報價。所以LPR是由這18家商業銀行共同決定，不用擔心某幾個報價行聯手起來故意的抬高市場的利率。而且這些報價銀行他們作為直接的貸款機構，他們對市場的變化自然是最清楚的。

在過去很長一段時間內，LPR與貸款基準利率持平，不能反映市場利率變動情況。這樣就使市場利率和貸款利率並存，且走在兩個軌道上，這就是我們經常聽到的利率“雙軌制度”。

央行的貨幣政策主要透過銀行等金融機構向市場傳導，但由於大部分銀行採用的LPR仍然參照央行的貸款基準利率，而非市場利率，而貸款基準利率又相對穩定，很長時間維持不變。這就對市場利率向實體經濟傳導造成阻礙。透過LPR的改革和完善，在央行調整向符合資質要求的銀行提供的貸款利率時，就可以直接影響貸款利率，環節被打通了，貨幣政策就可以傳導到實體經濟。

也由於此，為了降低疫情期間中小企業短期的融資成本，緩解他們的資金需求壓力。央行推行的利率下調政策，將非常有助於幫助企業度過資金的難關。這是我們制度的優勢。

未來我們國家的市場經濟會進一步發展，利率市場化的程度也會得到進一步的提升，那麼除了貸款基準LPR之外，存款利率、企業貸款浮動的基點，都會有比較大的市場化的空間。採用這種小步快跑、穩步推進的方式，！最終使金融服務普惠於萬家。