國務院的《物業管理條例》裡，已經將原來的物業管理企業改為“物業服務企業”了，也就是說，原來的小區物業管理公司已經改為物業服務公司了。在這樣的背景下，很多業主就認為，物業公司就是服務公司了，不是管理者了。更有人認為，本人就是大爺了，不需要別人來管理了。但本人從實踐中總結後認為，不管物業公司的名稱如何更改，在其承接小區的工作中，事實上是有三種角色的，而這三種角色是互相聯絡，缺一不可的。在這些方面，業主也要客觀理性地認識到這些情況。那物業公司人員的三種角色是什麼呢？

第一種是服務者的角色，主要是針對業主的。當然，這又分為有償服務和無償服務。而服務又主要是針對人的。比如，誰家的電突然斷了，由物業服務人員去檢查後確定是跳閘了，就要迅速合閘，不影響業主生活。對講系統不能通話了，物業人員就要上門檢視原因，儘快恢復。電梯突然困人了，物業人員就要把電梯人工升到最高層，把被困人員放出來等等，這些都是無償服務的。再比如衛生打掃，垃圾清運，物業公司每天是要按時打掃公共衛生、樓道衛生，清理垃圾的，這些都是服務。而有的是有償服務的，比如誰家的窗鎖壞了，這是個人部分，如果需要換窗子，更換門鎖，物業提供了門鎖業主又滿意的話，是要付錢的。

另外一個角色就是管理者的角色。很多人一直認為物業只能是服務而不能是管理。或者說只能管理別人，不能管理自己。那是非常錯誤的觀念。比如說違規裝修產生噪音影響鄰里了，這肯定是要進行管理的，必須要對違規裝修者採取必要的制約措施，如不提供施工條件如在違規期間斷水停電等等都可以。再比如違規停車了，總不能停進了別人的車位還要為他服務吧？停到公共車道、消防通道上還要為他服務吧。第三個角色就是協調。比如房屋質量問題，這是開發商的問題，物業是不可能解決房屋質量問題的，有能力的物業公司會盡量跟開發商協調，和業主共同努力解決這個問題。但也有屬於公共設施裝置，單個業主是體會不到的，比如應急水泵故障，檢查發現是開發商當初就用的是故障水泵，這就要物業公司去協調更換。這裡要說一點的是，一些業主的“大爺”思想也是非常有害的，比如每天打掃一次公共衛生，但物業人員剛打掃完成後，就有業主丟垃圾了，又有業主要求物業人員來打掃，這是不合理的。物業保潔人員總不可能隨叫隨到來打掃衛生、清理垃圾吧，它總有一個時間規定的。

其實，不管是管理也好，服務也好，本人認為核心的一點是小區各種規矩的制定權，也就是小區的“立法權”，它是小區“主權”的核心，這一點要牢牢掌握在小區業主手中，而體現的平臺就是小區的業主委員會。很多小區的業委會，其成員組成水平不高，能力不強，連簡單的規矩制定都不會，或者都推給物業公司，這是非常錯誤的，打個比方，如果一個國家的法律是由僱傭軍來制定的，那這個國家也就完了。小區的規矩只能是業委會來主導制定，經過業主的廣泛補充完善後，最後通過了，屬於物業公司的，再交由物業公司來執行。而這些規矩，有的屬於服務的部分，如要求物業公司怎麼怎麼做，必須怎麼做。而有的又屬於管理部分，即要求物業公司對業主的很多行為要進行限制和制約，如不能做些什麼。如不能亂停車，不能飼養大型寵物，不能亂倒垃圾等等。如今，很多人認為物業公司人員素質不高，這是客觀現實。但同樣的，很多業主的素質也是很糟糕的，當然這裡不講他的職業或者文化水平，有時流氓有文化也是很惱人的事。比如本小區就曾發生過一例：一家高“素質”業主，外出旅遊多天回來，發現冰箱裡的肉等都壞了，是冰箱停電了。就認為這應該讓物業負責。這有什麼道理呢？（圖片等資訊來源於網路，如涉及版權敬請指出，以便我們及時刪除或妥善處理）

業主要聽物業嗎？分情況

一、如果物業是業主委員會選聘的，物業公司按照業主公約和《物業管理委託合同》中規定的內容，從維護廣大業主的利益出發嚴格按照合同內容規定進行相關的物業管理和服務，這種情況下，單個業主應該服從物業的要求！因為物業代表的是大多數業主的利益！比如小區出入管理，小區安全管理、垃圾分類的日常行為等！

二、疫情期間、或重大事故或公共及群體事件發生時，物業往往直接接受政府有關部門的指令，配合行使執行一定的應急任務，也是為了維護廣大業主的利益，這時候業主應該服從物業的安排！

三、業主對物業業有監督權力：如果物業服務不到位，業主有權投訴、批評、甚至提出更換物業！對於物業不按照委託合同提供服務的！業主就不能聽物業的！

四、對於物業公司或現場個別人員貪贓枉法的違規行為！業主就不能聽物業的！不但不聽，還要對物業進行管理和彈劾！

總之：合規的聽，不合規的要監督改正！

這件事情如果大家仔細的想想，大家感覺是業主聽從物業的，其實這樣說不準確，與其說是聽從物業的不如說是聽從的是制度，制約業主的也不是物業公司，是小區的集體規範制度。之所以會有這種感覺，是因為當業主觸犯了或者要觸犯集體規章制度時，是由物業公司來進行阻止和處理的。那麼小區的規章制度是物業公司自己制定的嗎？答案是：不是。部分業主認為物業公司的服務協議和相關規定是物業公司自己定製的，其實呢則不然。小區裡的規章制度是根據中國相關的法律和《物業規範條例》和其他的相關條例和法律要求來制定的。不是說物業公司想怎麼規定就怎麼規定，可以說很多的物業公司裡的“服務協議”和相關規定都是相似的，都是在相關部門要求下制定的。物業公司也是遵從相關規定製約，來維護相關部門和法律制定的集體規定。

因為物業公司負責為業主提供服務的同時，需要維護小區的相關規定和秩序。當業主遇到問題和要觸犯小區集體的相關規定和制度時，需要物業公司人員來進行制止或者要求，這樣就給業主造成了感覺是被物業公司管理的錯覺。其實說白了，物業公司也只是在盡到物業公司的責任，維護小區集體的制度。沒有規矩不成方圓，如果一個小區沒有相關制度來制約個人行為，那麼小區就亂套了。同時，規矩是給那些不守規矩的人制定的，如果大家遵守集體的相關規定和制度，那麼小區集體的相關規定對你來說就是沒有的，同樣的，當你觸犯了小區集體的相關規定時，小區的相關規定對你才是有效的。而小區的這些相關的規定和制度，不是由物業公司來制定的，它是由合相關執法部門和相關法律來制定，物業公司只是進行維護工作，所以大家也不是聽從物業指揮和安排，聽從的是集體的相關規章制度的制約。

確實如此。在一個小區裡，所謂業主你是獨立的個體，物業則是一個團隊，強弱分明。每天人都希望有話語權這也是起碼的人權，在小區裡你有嗎？答案是沒有，你說了等於沒說。物業和所在地的社居委及上級部門有著廣泛的交流，你則不然，除非你防礙了別人。現在的樓房多多少少存在著質量問題，聽話的找物業很快維修，不聽話的則不然。總之現在的物業無論從制度設計上還是在小區的現實執行中它都是強者、領導者。

提問:為什麼感覺有的業主需要聽從物業的?

一句提問兩個關鍵詞“感覺”、“聽從”，分享各人觀點

一、“感覺”，人們居住小區每天都在發生變化、居住生活活動中每個人都有不同的感覺。有的人把社群生活中的“感覺”用新媒體方式分亨、討論……。更多的是社群群體成員活動互相給別人“感覺”……。不同的角度不同的感覺。比如個人“感覺”平臺上涉及小區普通糾紛，評論描述的有的就是很沒有原則，當你深入社群生活中，其實就不是完全一回事。

二、“聽從”，應該有兩重意思，其一、貶義詞是僱主不應該“聽從”被僱傭者，這個就不多評論，很多評論“感覺”的出來；其二、褒義詞是體現人們自覺遵守社群公共制度，比如去飯店消費，服務員安排就坐，我們就應該“聽從”安排，比如我們在小區停車，我們是不是應該“聽從”物業服務人員的指揮有序停車。

提問描述：為什麼現在物業是服務業主？

見下圖標準答覆

↓

從帖主發問表現的詞不達意、語無倫次的水平看，其認知能力較差。對物業管理這種較複雜的問題的看法肯定是糊塗而混亂的。

一個小區幾百幾千人聚集居住生活，必須建立最起碼的秩序才行。這種秩序必須有人維護，不在於維護者是誰，正確的就應該服從。 即使沒有物業公司，也必須有另一種組織和制度。

雖然前期物業公司的工作可能有種種不盡人意，甚至劣跡斑斑令人氣憤，但最基本的服務和管理還是做了的。否則大門無人值守，衛生和垃圾清運無人負責，水電供應和電梯執行也無人負責，你還能正常生活嗎？

對物業公司的問題，當然不能不解決，而且也有辦法解決。究竟怎麼解決問題？《物權法》《物業管理條例》作為法律保證是現成的，就看小區業主們是躺在權力上睡大覺，還是行動起來組織起來行使自治權，把小區的治理推向正規道路了。

國務院的《物業管理條例》裡，已經將原來的物業管理企業改為“物業服務企業”了，也就是說，原來的小區物業管理公司已經改為物業服務公司了。在這樣的背景下，很多業主就認為，物業公司就是服務公司了，不是管理者了。更有人認為，本人就是大爺了，不需要別人來管理了。但本人從實踐中總結後認為，不管物業公司的名稱如何更改，在其承接小區的工作中，事實上是有三種角色的，而這三種角色是互相聯絡，缺一不可的。在這些方面，業主也要客觀理性地認識到這些情況。

那物業公司人員的三種角色是什麼呢？

第一種是服務者的角色，主要是針對業主的。當然，這又分為有償服務和無償服務。而服務又主要是針對人的。比如，誰家的電突然斷了，由物業服務人員去檢查後確定是跳閘了，就要迅速合閘，不影響業主生活。對講系統不能通話了，物業人員就要上門檢視原因，儘快恢復。電梯突然困人了，物業人員就要把電梯人工升到最高層，把被困人員放出來等等，這些都是無償服務的。

再比如衛生打掃，垃圾清運，物業公司每天是要按時打掃公共衛生、樓道衛生，清理垃圾的，這些都是服務。

而有的是有償服務的，比如誰家的窗鎖壞了，這是個人部分，如果需要換窗子，更換門鎖，物業提供了門鎖業主又滿意的話，是要付錢的。

另外一個角色就是管理者的角色。很多人一直認為物業只能是服務而不能是管理。或者說只能管理別人，不能管理自己。那是非常錯誤的觀念。比如說違規裝修產生噪音影響鄰里了，這肯定是要進行管理的，必須要對違規裝修者採取必要的制約措施，如不提供施工條件如在違規期間斷水停電等等都可以。再比如違規停車了，總不能停進了別人的車位還要為他服務吧？停到公共車道、消防通道上還要為他服務吧。

第三個角色就是協調。比如房屋質量問題，這是開發商的問題，物業是不可能解決房屋質量問題的，有能力的物業公司會盡量跟開發商協調，和業主共同努力解決這個問題。但也有屬於公共設施裝置，單個業主是體會不到的，比如應急水泵故障，檢查發現是開發商當初就用的是故障水泵，這就要物業公司去協調更換。

這裡要說一點的是，一些業主的“大爺”思想也是非常有害的，比如每天打掃一次公共衛生，但物業人員剛打掃完成後，就有業主丟垃圾了，又有業主要求物業人員來打掃，這是不合理的。物業保潔人員總不可能隨叫隨到來打掃衛生、清理垃圾吧，它總有一個時間規定的。

其實，不管是管理也好，服務也好，本人認為核心的一點是小區各種規矩的制定權，也就是小區的“立法權”，它是小區“主權”的核心，這一點要牢牢掌握在小區業主手中，而體現的平臺就是小區的業主委員會。

很多小區的業委會，其成員組成水平不高，能力不強，連簡單的規矩制定都不會，或者都推給物業公司，這是非常錯誤的，打個比方，如果一個國家的法律是由僱傭軍來制定的，那這個國家也就完了。

小區的規矩只能是業委會來主導制定，經過業主的廣泛補充完善後，最後通過了，屬於物業公司的，再交由物業公司來執行。而這些規矩，有的屬於服務的部分，如要求物業公司怎麼怎麼做，必須怎麼做。而有的又屬於管理部分，即要求物業公司對業主的很多行為要進行限制和制約，如不能做些什麼。如不能亂停車，不能飼養大型寵物，不能亂倒垃圾等等。

如今，很多人認為物業公司人員素質不高，這是客觀現實。但同樣的，很多業主的素質也是很糟糕的，當然這裡不講他的職業或者文化水平，有時流氓有文化也是很惱人的事。比如本小區就曾發生過一例：一家高“素質”業主，外出旅遊多天回來，發現冰箱裡的肉等都壞了，是冰箱停電了。就認為這應該讓物業負責。這有什麼道理呢？

這個感覺大多數是正確的，為什麼這麼說？我們可以拿物業糾紛來證明。現在法院接收到最多的訴訟是有關物業類糾紛之類訴訟:物業公司訴業主欠費案，業主訴物業公司侵權或履約不足要求退物業費！結果呢？物業公司勝多敗少！很多業主氣憤有餘，認為官官相護的看法的業主真不少！此言差矣！

物業公司只是一個經濟組織，沒有能力在當今的法制社會下，做出干預司法、顛倒黑白之事。

你所認為業主聽從物業公司的那些話，有些根本就是法律法規，也就是很多別員工翻來覆去宣傳解釋的條文，其道理的正確性、解說地純熟度，往往強過律師。律師有時候還要翻看法律書，才能完整的複述出來，而物業的同事每天十幾遍的陳述，早就滾瓜爛熟。從這一方面講，熟悉法律法規是物業客服人員的基本功，沒有這一條，還真不是好的客服人員。

另外一些話就是法律法規引伸出來的責任界線，即哪一些是物業免費能幹的，哪一些是不在物業服務合同之列的。

可惜的是不少業主，在聽了物業客服人員的解釋後，卻根本不加思考和判斷，只是根據自己的意願和片面的看法，就認定物業違規亂收費什麼，還有的業主雖然繳納了物業費，卻要求物業公司做這做那，超出了物業服務合同的約定。

物業服務合同約定之外的事物，物業公司幫你做了是情分，不幫你做是本分！這要雙方協商而定，不可勉強。比如入戶維修收費的問題。你請了一個保姆做家務，你會要求她輔導孩子的學習？還要求保證孩子進班級前三名？

你會嗎？

物業是在國家法律法規範圍內為全體業主提供公共服務，所有業主和業委會也是得在國家法律法規範圍內製定社群規則和進行社群自治共管。對社群管理是所有業主和業委會的職責，物業是業主聘來提供管理服務的，不要主僕倒置，責權倒掛。現在的問題是，低素質的業主太多，低水平的物業能存在根本在於有低素質的業主。業主連5毛都不到的物業費也不願交，卻要亨受別的交3元物業費小區的同等物業服務，物業公司是經營營利的，它可提供不同價位、不同水平的服務，只出5毛卻要享受3元服務，這是不少業主的自以為是的想法，甚至還有老賴不交物業費，還理直氣壯找物業麻煩。其實小區物業服務不好，根本問題是業主和業委會沒有發揮好作用。比如，一些業主不交物業費，損害的不單是物業公司利益，損害是交費業主的利益，他們在免費享受你們出錢購買的服務，誰是主要受害者？但業主們和業委會會對這些不交費業主有異議或有管理措施嗎？這就是責權倒掛，本該業主和業委會去實施的管理責任卻推給物業公司。

不讓在公共區域吸菸，不讓電動腳踏車進電梯，不讓不栓繩的寵物狗進電梯，不讓在小區綠地開荒種菜，不讓你在週六日或者高老中考期間裝修，不讓你把垃圾放在樓道，這些你聽嗎？首先你交物業費嗎！

取消物業，由業委會和網格員共同管理小區。。

業委會負責整個小區的廣告，停車費，物業費收益。選擇有責任的保安公司對小區進行治安保護。網格員負責，黨組織活動開展。小區的文化活動，平安家庭建設。協調環衛和業委會簽訂環境清掃協議。按照市場去汙費支付環衛工人薪資。協調園林綠化所，對小區的園林進行統一管理，協調，水電氣公司對小區水電氣進行統一維護。。建立社群衛生院，定期對高齡居民，身體檢查。建立社群護理對行動不便居民進行護理。

很多物業公司說，物業不是市政府，物業管不到那麼多。這就是隻收錢不辦事。。網格員作為政府的工作人員，都會解決，也有能力解決，各單位的綜合治理考核在網格員手中。。由於物業的阻礙，網格員無法介入小區，強烈建議，取締物業，由業主委員會和網格員共同管理小區。

感覺自己被管理的業主大多是自己沒規矩慣了，缺乏自覺性的。是不是亂丟垃圾了？是不是進大門不想刷卡了？是不是各類車輛亂停亂放了？是不是在綠化帶裡開菜園了？是不是噪音擾民了？是不是遛狗不牽繩隨地大小便了？是不是有違章建築了？不然物業只收你費就好了還能到你家去管你？有垃圾物業，但也一樣有垃圾業主。別什麼都怪別人頭上，也不是你交點物業費你就大爺了，物業就是你養的狗了。小區是大家的，不是某個人的，你的行為影響其他人了，物業來管你那是物業的本職工作。什麼都不管的物業才是垃圾物業。

這件事情如果大家仔細的想想，大家感覺是業主聽從物業的，其實這樣說不準確，與其說是聽從物業的不如說是聽從的是制度，制約業主的也不是物業公司，是小區的集體規範制度。之所以會有這種感覺，是因為當業主觸犯了或者要觸犯集體規章制度時，是由物業公司來進行阻止和處理的。那麼小區的規章制度是物業公司自己制定的嗎？答案是：不是。部分業主認為物業公司的服務協議和相關規定是物業公司自己定製的，其實呢則不然。小區裡的規章制度是根據中國相關的法律和《物業規範條例》和其他的相關條例和法律要求來制定的。不是說物業公司想怎麼規定就怎麼規定，可以說很多的物業公司裡的“服務協議”和相關規定都是相似的，都是在相關部門要求下制定的。物業公司也是遵從相關規定製約，來維護相關部門和法律制定的集體規定。

因為物業公司負責為業主提供服務的同時，需要維護小區的相關規定和秩序。當業主遇到問題和要觸犯小區集體的相關規定和制度時，需要物業公司人員來進行制止或者要求，這樣就給業主造成了感覺是被物業公司管理的錯覺。其實說白了，物業公司也只是在盡到物業公司的責任，維護小區集體的制度。沒有規矩不成方圓，如果一個小區沒有相關制度來制約個人行為，那麼小區就亂套了。同時，規矩是給那些不守規矩的人制定的，如果大家遵守集體的相關規定和制度，那麼小區集體的相關規定對你來說就是沒有的，同樣的，當你觸犯了小區集體的相關規定時，小區的相關規定對你才是有效的。而小區的這些相關的規定和制度，不是由物業公司來制定的，它是由合相關執法部門和相關法律來制定，物業公司只是進行維護工作，所以大家也不是聽從物業指揮和安排，聽從的是集體的相關規章制度的制約。

確實如此。在一個小區裡，所謂業主你是獨立的個體，物業則是一個團隊，強弱分明。每天人都希望有話語權這也是起碼的人權，在小區裡你有嗎？答案是沒有，你說了等於沒說。物業和所在地的社居委及上級部門有著廣泛的交流，你則不然，除非你防礙了別人。現在的樓房多多少少存在著質量問題，聽話的找物業很快維修，不聽話的則不然。總之現在的物業無論從制度設計上還是在小區的現實執行中它都是強者、領導者。

提問:為什麼感覺有的業主需要聽從物業的?

一句提問兩個關鍵詞“感覺”、“聽從”，分享各人觀點

一、“感覺”，人們居住小區每天都在發生變化、居住生活活動中每個人都有不同的感覺。有的人把社群生活中的“感覺”用新媒體方式分亨、討論……。更多的是社群群體成員活動互相給別人“感覺”……。不同的角度不同的感覺。比如個人“感覺”平臺上涉及小區普通糾紛，評論描述的有的就是很沒有原則，當你深入社群生活中，其實就不是完全一回事。

二、“聽從”，應該有兩重意思，其一、貶義詞是僱主不應該“聽從”被僱傭者，這個就不多評論，很多評論“感覺”的出來；其二、褒義詞是體現人們自覺遵守社群公共制度，比如去飯店消費，服務員安排就坐，我們就應該“聽從”安排，比如我們在小區停車，我們是不是應該“聽從”物業服務人員的指揮有序停車。

提問描述：為什麼現在物業是服務業主？

見下圖標準答覆

↓

從帖主發問表現的詞不達意、語無倫次的水平看，其認知能力較差。對物業管理這種較複雜的問題的看法肯定是糊塗而混亂的。

一個小區幾百幾千人聚集居住生活，必須建立最起碼的秩序才行。這種秩序必須有人維護，不在於維護者是誰，正確的就應該服從。 即使沒有物業公司，也必須有另一種組織和制度。

雖然前期物業公司的工作可能有種種不盡人意，甚至劣跡斑斑令人氣憤，但最基本的服務和管理還是做了的。否則大門無人值守，衛生和垃圾清運無人負責，水電供應和電梯執行也無人負責，你還能正常生活嗎？

對物業公司的問題，當然不能不解決，而且也有辦法解決。究竟怎麼解決問題？《物權法》《物業管理條例》作為法律保證是現成的，就看小區業主們是躺在權力上睡大覺，還是行動起來組織起來行使自治權，把小區的治理推向正規道路了。

國務院的《物業管理條例》裡，已經將原來的物業管理企業改為“物業服務企業”了，也就是說，原來的小區物業管理公司已經改為物業服務公司了。在這樣的背景下，很多業主就認為，物業公司就是服務公司了，不是管理者了。更有人認為，本人就是大爺了，不需要別人來管理了。但本人從實踐中總結後認為，不管物業公司的名稱如何更改，在其承接小區的工作中，事實上是有三種角色的，而這三種角色是互相聯絡，缺一不可的。在這些方面，業主也要客觀理性地認識到這些情況。

那物業公司人員的三種角色是什麼呢？

第一種是服務者的角色，主要是針對業主的。當然，這又分為有償服務和無償服務。而服務又主要是針對人的。比如，誰家的電突然斷了，由物業服務人員去檢查後確定是跳閘了，就要迅速合閘，不影響業主生活。對講系統不能通話了，物業人員就要上門檢視原因，儘快恢復。電梯突然困人了，物業人員就要把電梯人工升到最高層，把被困人員放出來等等，這些都是無償服務的。

再比如衛生打掃，垃圾清運，物業公司每天是要按時打掃公共衛生、樓道衛生，清理垃圾的，這些都是服務。

而有的是有償服務的，比如誰家的窗鎖壞了，這是個人部分，如果需要換窗子，更換門鎖，物業提供了門鎖業主又滿意的話，是要付錢的。

另外一個角色就是管理者的角色。很多人一直認為物業只能是服務而不能是管理。或者說只能管理別人，不能管理自己。那是非常錯誤的觀念。比如說違規裝修產生噪音影響鄰里了，這肯定是要進行管理的，必須要對違規裝修者採取必要的制約措施，如不提供施工條件如在違規期間斷水停電等等都可以。再比如違規停車了，總不能停進了別人的車位還要為他服務吧？停到公共車道、消防通道上還要為他服務吧。

第三個角色就是協調。比如房屋質量問題，這是開發商的問題，物業是不可能解決房屋質量問題的，有能力的物業公司會盡量跟開發商協調，和業主共同努力解決這個問題。但也有屬於公共設施裝置，單個業主是體會不到的，比如應急水泵故障，檢查發現是開發商當初就用的是故障水泵，這就要物業公司去協調更換。

這裡要說一點的是，一些業主的“大爺”思想也是非常有害的，比如每天打掃一次公共衛生，但物業人員剛打掃完成後，就有業主丟垃圾了，又有業主要求物業人員來打掃，這是不合理的。物業保潔人員總不可能隨叫隨到來打掃衛生、清理垃圾吧，它總有一個時間規定的。

其實，不管是管理也好，服務也好，本人認為核心的一點是小區各種規矩的制定權，也就是小區的“立法權”，它是小區“主權”的核心，這一點要牢牢掌握在小區業主手中，而體現的平臺就是小區的業主委員會。

很多小區的業委會，其成員組成水平不高，能力不強，連簡單的規矩制定都不會，或者都推給物業公司，這是非常錯誤的，打個比方，如果一個國家的法律是由僱傭軍來制定的，那這個國家也就完了。

小區的規矩只能是業委會來主導制定，經過業主的廣泛補充完善後，最後通過了，屬於物業公司的，再交由物業公司來執行。而這些規矩，有的屬於服務的部分，如要求物業公司怎麼怎麼做，必須怎麼做。而有的又屬於管理部分，即要求物業公司對業主的很多行為要進行限制和制約，如不能做些什麼。如不能亂停車，不能飼養大型寵物，不能亂倒垃圾等等。

如今，很多人認為物業公司人員素質不高，這是客觀現實。但同樣的，很多業主的素質也是很糟糕的，當然這裡不講他的職業或者文化水平，有時流氓有文化也是很惱人的事。比如本小區就曾發生過一例：一家高“素質”業主，外出旅遊多天回來，發現冰箱裡的肉等都壞了，是冰箱停電了。就認為這應該讓物業負責。這有什麼道理呢？

這個感覺大多數是正確的，為什麼這麼說？我們可以拿物業糾紛來證明。現在法院接收到最多的訴訟是有關物業類糾紛之類訴訟:物業公司訴業主欠費案，業主訴物業公司侵權或履約不足要求退物業費！結果呢？物業公司勝多敗少！很多業主氣憤有餘，認為官官相護的看法的業主真不少！此言差矣！

物業公司只是一個經濟組織，沒有能力在當今的法制社會下，做出干預司法、顛倒黑白之事。

你所認為業主聽從物業公司的那些話，有些根本就是法律法規，也就是很多別員工翻來覆去宣傳解釋的條文，其道理的正確性、解說地純熟度，往往強過律師。律師有時候還要翻看法律書，才能完整的複述出來，而物業的同事每天十幾遍的陳述，早就滾瓜爛熟。從這一方面講，熟悉法律法規是物業客服人員的基本功，沒有這一條，還真不是好的客服人員。

另外一些話就是法律法規引伸出來的責任界線，即哪一些是物業免費能幹的，哪一些是不在物業服務合同之列的。

可惜的是不少業主，在聽了物業客服人員的解釋後，卻根本不加思考和判斷，只是根據自己的意願和片面的看法，就認定物業違規亂收費什麼，還有的業主雖然繳納了物業費，卻要求物業公司做這做那，超出了物業服務合同的約定。

物業服務合同約定之外的事物，物業公司幫你做了是情分，不幫你做是本分！這要雙方協商而定，不可勉強。比如入戶維修收費的問題。你請了一個保姆做家務，你會要求她輔導孩子的學習？還要求保證孩子進班級前三名？

你會嗎？

物業是在國家法律法規範圍內為全體業主提供公共服務，所有業主和業委會也是得在國家法律法規範圍內製定社群規則和進行社群自治共管。對社群管理是所有業主和業委會的職責，物業是業主聘來提供管理服務的，不要主僕倒置，責權倒掛。現在的問題是，低素質的業主太多，低水平的物業能存在根本在於有低素質的業主。業主連5毛都不到的物業費也不願交，卻要亨受別的交3元物業費小區的同等物業服務，物業公司是經營營利的，它可提供不同價位、不同水平的服務，只出5毛卻要享受3元服務，這是不少業主的自以為是的想法，甚至還有老賴不交物業費，還理直氣壯找物業麻煩。其實小區物業服務不好，根本問題是業主和業委會沒有發揮好作用。比如，一些業主不交物業費，損害的不單是物業公司利益，損害是交費業主的利益，他們在免費享受你們出錢購買的服務，誰是主要受害者？但業主們和業委會會對這些不交費業主有異議或有管理措施嗎？這就是責權倒掛，本該業主和業委會去實施的管理責任卻推給物業公司。

不讓在公共區域吸菸，不讓電動腳踏車進電梯，不讓不栓繩的寵物狗進電梯，不讓在小區綠地開荒種菜，不讓你在週六日或者高老中考期間裝修，不讓你把垃圾放在樓道，這些你聽嗎？首先你交物業費嗎！