題主問的很仔細，觀察也很仔細，感覺也很準，明確地講這個面積是合情合理的，18層以上的高層，合理的公攤應為建築面積的20~30%，具體解釋如下：

第一：兩梯四戶的高層，一般來說公攤係數在27%-35%之間，注意兩梯四戶的公攤係數比普通高層要大一點。兩梯四戶的房子除了樓房都有的核心筒，電梯，管道井和樓梯之外，還有獨立的前室和逃生通道。樓梯的長寬也要比普通高層大，這是有消防規定的。假如公攤係數取比較常見的30%，套內實際使用面積計算如下：

1、套內建築面積=銷售建築面積115/1.3=88.46平米。

2、公攤面積=建築面積115-套內建築面積88.46=26.54平米。

3、套內實際使用面積=套內建築面積面積88.46-外牆和套內牆體面積（9+10）*2*0.1-6（套內隔牆面積和陽臺面積大約6平米左右）=88.46-3.8-6=78.66平米。

因此題主感覺該戶型的實際用面積80平米不到是對的，感覺很準。如果公攤越大，說明你的房子的舒適度越高，因為各種公共配套都有設計，消防標準也比較嚴格。

第二：值得注意的是一梯兩戶、兩梯兩戶、兩梯三戶、兩梯四戶等每一棟的公攤面積都不同。電梯越多，公共空間也越多，配套設施也越多，公攤面積也就越大。公攤係數只針對單一建築，不是所有建築的公攤係數都一樣的，每棟建築都有自己的公攤係數。

第四：套內實際使用面積計算公式：

1、建築面積=公攤面積+套內建築面積。

2、公攤面積=公攤係數*套內建築面積。公攤係數是一棟建築的總公攤面積與總套內建築面積的比例。對於同一棟、同一單元或同一層的不同戶型，其每戶的"公攤面積/套內面積"可能不同，且同總分攤係數可能不同。

3、公攤係數=某棟樓的總公共分攤面積/(套內建築面積*總套數)。

4、套內實際使用面積=套內建築面積-牆體面積-陽臺面積。

第五：得房率與公攤係數是完全不同的，得房率計算公式：

1、套內建築面積=套內實際使用面積+套內牆體面積+隔牆和陽臺面積。

2、銷售建築面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積，我們通常買的都是銷售建築面積。

3、得房率=(銷售建築面積-公攤面積)/銷售建築面積。

第六：普通住宅的一般公攤係數：多層：8%——15%，小高層： 10%——20% ，高層：20%——30%。一般多層建築的得房率為80%--85%，小高層的得房率為75%--80%，高層建築的得房率為70%--75%。

第七：同樣的公攤面積，每一戶的套內建築面積越大，那麼得房率就越高。比如公攤面積都為26平米，戶型銷售建築面積115平米和戶型銷售建築面積160平米的得房率是不一樣的，自然而然公攤係數也不一樣。

第八：樓層越高，房屋公攤面積越大，一梯兩戶和兩梯四戶相比較，兩梯四戶公攤較大。目前來說，兩梯四戶是11層以上的高層建築比較常見，一梯兩戶在11層以下的小高層和多層建築比較常見。

第九：無論是多層還是高層，商品房都有公攤面積。公攤指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。電梯井，管道井，樓梯間，變電室，裝置間，公共門廳，過道，值班警衛室，共用牆體：住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面等。公攤不包括：倉庫、車庫車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營、自用的房屋、管理用房等。

總而言之，2019年住建部門曾有住宅建築應以套內使用面積進行交易的提法，但是目前公攤是不會取消的。取消公攤面積的呼聲從來就沒有停止過，對於公攤面積取消的傳言也很多，但是公攤取消並非那麼簡單，更不是一朝一夕能完成的。

開發商在銷(預)售商品房時，在銷(預)售合同(含補充協議)中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建築面積及公用建築部位。任何人不得侵佔或改變全樓公用建築空間(包括整層、整幢樓門銷售面積中含有的公用建築面積)原始設計的使用功能。

公攤在中國發展20多年，與房地產建設標準、房地產交易、稅費收取、物業費等方方面面都有掛鉤，牽一髮而動全身。

需要注意的是：建設專案部分竣工、開發商申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建築或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規劃批准的建築面積為依據的，要經國家房管部門同意，並需書面承諾：先按預售合同的約定，用先行計算的商品房銷售面積，與購房人結算房價。

在建築專案全部竣工後，與測繪部門最終實測的結果相比，面積增加的，應維持已結算的房價不變;面積減少的，售房單位應按實際售價退款。

18-24%！這是"住宅建築設計規範"中，建議的高層住宅設計公攤控制標準！

公攤建築面積無"國家標準“！

因為買房子的時候接觸一些置業顧問，也關注過這方面的問題，現在的高層的公攤面積通常都很大，不管你是一梯兩戶，還是一梯三戶，兩梯兩戶，兩梯三戶，兩梯四戶，一梯一戶，一般都是20%、22%、25%、甚至還有達到28%和30%以上的公攤面積的戶型，因為現在大多數戶型是將管道井、電錶箱、通風井、都是設定在每家住戶所屬的樓層，再加上安全通道，電梯，入戶大廳，所有的這些面積都是公攤面積，而且戶型越大的所佔的公攤面積比例就越大，還有就是有一些住宅底層是商業門面的樓盤樓上的住戶們公攤面積也特別大，公攤面積大實在是一件讓人煩惱的問題，因為你除了購房所掏的房款包含了公攤面積以外，你今後入住後所有產生的費用都是包含公攤面積在內的，契稅、維修基金、物業管理費、採暖費、裝修垃圾費、生活汙水處理費，等等各種收費都是把你的公攤面積算進去的！這些公攤面積通常也是一筆不少的費用。

當然我們買房子除了介意公攤面積比例外，其實要更加註重的是小區房屋的戶型設計，房屋質量，採光通風，小區的綠化，樓間距，容積率，治安管理，商業配套，以及周圍的醫療機構，學區規劃，並不一定公攤面積越小就會住的舒服，買房子不可能十全十美的，也不是每一項指標都能達到你預期目的！每一個人用自己的努力買了房子就是為了提高自己的生活品質，為了自己和家人在一起過上幸福的生活！所以我們就忽略一些購房中存在的不完美吧！

你好我是專業從事房產測繪工作的

一般來說，我們房產測繪當中計算的叫做公攤係數。同時，不計算實用面積，計算的叫套內面積。根據經驗，兩梯四戶的高層一般來說公攤係數在25%-30%之間。

那麼我們來計算一下：公攤係數取平均值27.5%

套內面積=115/1.275=90.20平米

公攤面積=115-90.20=24.80平米

實用面積要減去100mm外牆和套內牆體

90.20-（9+10）*2*0.1=86.40

86.40-室內牆體（大約6平米）=80.40平米

因此該戶型的實用面積應該在80平米以內。

在如今的高房價下，面對高公攤很多購房者都有點難以接受，看似面積夠用的房子，在去掉“讓人傷心”的公攤之後，實際面積往往令人大失所望。對於公攤面積，很多人都不知道如何去算，有的房子公攤面積可能只有15%，有的房子公攤面積卻要30%。那麼，公攤到底是什麼？究竟多大面積才合適？錢花在公攤上真的是“浪費”嗎？本期《樓市X真相》，X博士帶您深入瞭解。

兩梯四戶，通常是18層以上超高層建築，戶數越小，電梯、樓梯越多，公攤面積就越大。

公攤面積是公用附屬建築面積，與使用者建築面積之比。公攤面積現在國家還沒有正實規定標準，超高層住宅通常在20%以上，這由設計圖紙決定。

高層住宅的公攤率是20—28%。公攤的部分的面積可以包括外牆水平投影的1/2、樓梯還有樓梯間都為住戶提供服務的物管的用房(熱交換站還有水泵房、配電室等)。如果說樓層比較高的話，公攤一般會取決於各樓盤自身的情況，會在沒有地下裝置用房、底層也是沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層的公攤係數一般會在10%-15%之間，同時，一些帶電梯的小高層住宅，公攤係數也可以在15%-20%之間。同時，12-33層的住宅公攤率一般是14%-28%。正常情況下，高層住宅的公攤面積也是大的。根據建築的規模不同，高層建築的話，一般也是在25-33層之間的，高層住宅的樓梯高度也是非常高的。別墅類的公攤率一般是1%-8%。

兩梯四戶的高層樓房，公攤面積多少屬於正常？

兩梯四戶的高層樓房，公攤面積多少屬於正常？這個問啊就是關於高層樓房公攤面積的問題。那麼對於高層中兩梯四戶的公攤面積，個人給出出的觀點有如下四點。

①：高層兩梯四戶的住宅的公攤，個人給出的觀點就是越小越好。像高層中兩梯四戶，其實公攤是比較大的。對於這類戶型常見的公攤會達到接近30%。也就是說，我們100平米的房子，其實有大約30%是在公攤上。在這時，個人認為應該控制在百分之三十以下，基本上都是符合要求的。

②：高層兩梯四戶的房子，如果公攤能夠控制在20%~25%之間是非常合理的。這裡也就是說我們高層的房子的公攤確實比較大。所以我們在買房的時候，如果發現兩梯四戶的高層的公攤能夠達到20%~25%，這時就是說是比較低的公攤了，是比較合理的。

③：高層兩梯四戶的房子，如果公攤超過30%，那麼這時個人建議大家儘量不要購買。例如現在一些公攤達到了35%，那麼我們購買100平米的房子就是隻有65平米，而且這65平米並不是我們實際的水面積。如果算實際的使用面積的話，可能只有50多平米，非常的小。所以這種房子是非常不划算的。

④：對於房屋的公攤，其實大家還可以關心另外一點問題，就是出房率的問題。例如現在很多的房屋在銷售的時候都會寫上出房率。像普通高層，兩梯四戶的出房率，個人認為應該在70%以上。如果比較合理的話，應該達到75%左右。對於出房率小於70%的，是非常不划算的。

我們購買房子，都會聽到公攤，而且會經常聽朋友談論起公攤。那麼對於房屋的公攤面積，到底包含了哪些部分呢？其實這也是我們需要了解的。因為我們知道了公攤包含的內容，我們在購買房的時候看一下房子具體結構，基本上都會了解些公攤的具體內容。所以對於高層樓房的公攤，個人認為應該包含以下部分。

①：公共的走道區域。例如高層有兩部電梯，兩部樓梯，而這些所有的面積都應該算到公攤裡。所以從這點來說，高層比普通的洋房要多出來很大一部分公攤。像兩個樓梯所佔的公攤就非常的大。另外高層的走道的面積也是比較大，因為根據防火規範的要求，高層走道寬度一般要達到1.2m，所以整體算下來公攤非常高。

②：各種管道井。各種管道井就包含了我們高層樓房中的水暖的管道，強電的豎井，還有就是弱電的豎井。因為高層中的水電路都是透過管道，向各個樓層進行敷設安裝的。所以在兩梯四戶的高層中的各種管道井也是佔有很大的公攤面積。

③：樓房中的各種裝置間。例如屋頂一般有消防水池，還有就是相應的消防的防排煙，送排風的機房等等。而且對於高層的地下室，一般都是屬於儲藏間，而這些儲藏間也是一種公攤的面積。所以說，把高層所有的儲藏間，裝置間表加起來，也是很大的一部分面積。

關於高層的公攤，大家在買房的時候確實應該問清楚。例如我們購買的房屋是多少平米？然後實際出房率又是多少平米？還要關心一點就是實際的使用面積是多少？因為不同的房子，它的公攤確實是不一樣的。所以說，我們購買房子時候儘量還是購買公攤少一些的房型，這樣住起來也比較寬敞。

回答問題前我們先來看看《成套房屋建築面積測算》的方法和規則：

第十二條 成套房屋建築面積

成套房屋建築面積由成套房屋套內建築面積和分攤所得共有建築面積兩部分組成。

第十三條 成套房屋套內建築面積

　 成套房屋套內建築面積由套內使用面積、套內牆體面積、套內陽臺面積三部分組成。

1、套內房屋使用面積

　 套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：

（1）套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、突出牆體外的壁櫃等空間面積的總和。

（2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

（3）不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

（4）內牆面裝飾厚度計入使用面積。

2、套內牆體面積

　　套內牆體面積是套內使用空間周圍的圍護或承重牆體或其他承重支撐體所佔的面積，其中各套之間的分隔牆按牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積；套與公共建築空間的分隔牆以及外牆（包括山牆）等共用牆，均按該建築物標準層套與套之間的隔牆（高層建築為最小厚度的套間隔牆）一半厚度的水平投影面積計入套內牆體面積。套內自有牆體按水平投影面積全部計入套內牆體面積。

3、套內陽臺建築面積

　　套內陽臺建築面積均按陽臺外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中全封閉陽臺按水平投影面積全部計算建築面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建築面積

第十四條 共有建築面積測算

1、應分攤的共有建築面積

　　包括：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。

共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及部分外牆體。

2、不計入共有建築面積的範圍

（1）建築物內機動、非機動車庫、車棚。

（2）作為獨立使用空間的地下室。

（3）為多幢服務的警衛室、管理用房、公共用房、裝置用房。

（4）設計要求為裝置用房，現場丈量時無裝置的空房間。

（5）消防連廊及室外消防樓梯。

（6）裝置管道轉換層、結構轉換層、避難層。（該層中的有固定圍護結構的裝置間除外）

3、共有建築面積的計算方法

　 整幢房屋的建築面積扣除整幢建築物各套套內建築面積之和，並扣除以上第二款所列六種建築面積。

第十五條 共有建築面積的分攤方法

1、共有建築面積分攤原則及基本規定

（１）產權各方有合法產權分割檔案或協議的，按檔案或協議規定執行；無合法產權分割檔案或協議的，可依相關房屋的建築面積按比例進行分攤。

（２）房屋共有建築面積分攤以幢為單位，僅限於分攤本幢房屋內的共有建築面積。與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務的變電室、裝置間、水泵房、門衛房等房屋面積，不得分攤到本幢房屋內。

（３）房屋共有建築面積分攤後，不劃分各戶分攤面積的具體部位。共有建築面積一經分攤，任何人不得侵犯或改變其原始設計的使用功能。

2、共有建築面積分攤計算公式

按相關建築面積進行共有面積分攤，計算公式如下：

　　　　　　　　　　　∑δＳＩ

Ｋ＝—————

　　　　　　　　　　　∑ＳＩ

Ｋ---為共有建築面積的分攤係數；

∑ＳＩ---為參加分攤的各單元套內建築面積總和，m2；

∑δＳＩ---為需要分攤的共有建築面積總和，m2。

3、住宅樓共有建築面積的分攤方法

　住宅樓以幢為單元，依照第十五條的計算方法和公式，根據各套房屋的套內建築面積，求得各套房屋應分攤的共有建築面積。

4、商住樓共有建築面積的分攤方法

首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建築面積將幢共有建築面積分攤給住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的幢共有建築面積和商業部分分攤得到的幢共有建築面積。然後住宅和商業部分再各自進行分攤。

住宅部分：將分攤得到的幢共有建築面積，加上住宅部分本身的共有建築面積，依照上述方法和公式，按各套的套內建築面積分攤計算各套房屋的共有建築面積。

商業部分：將分攤得到的幢共有建築面積，加上商業部分本身的共有建築面積，根據各套房屋的套內建築面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建築面積。

5、多功能綜合樓共有建築面積的分攤方法

首先按使用功能劃分成不同的功能區，再進行多級分攤。

貫穿全樓的樓梯間、電梯間若與某功能區相通，則位於該功能區的樓梯間、電梯間的水平投影面積計入該功能區的共有建築面積；若與某功能區不相通，則將位於該功能區的樓梯間、電梯間的水平投影面積計入幢共有建築面積。由室外入口通達樓梯間、電梯間的門廳、大堂，以及電梯機房計入幢共有建築面積。

我上面的規則我們可以看到，成套房屋的面積分為套內使用面積和公攤面積。我們在購買房子時，往往希望房子有最大的套內使用面積，而公共公攤面積儘量小一些。

然而，對於高層住宅來說，往往公攤面積與多層住宅（六層或20米以下）相比，要大的多，高層宅18層以上的，必須一個單元有兩部電梯，一部正常使用的，一部是消防要求的。還有一些公共交通，走廊，走道，候梯廳等等。還有電梯機房、水箱間等是屬於全樓公攤的部分。

正常的，18層以上的住宅，公攤面積在30%左右，有做的好的，29%，做的不好的31%，基本是差不了多少。

需要說的是，現在的被動房，號稱冬暖夏涼的房子，由於外牆保溫特別厚，所以公攤面積的比例要大的多。