一、選址比選房重要

“Location、Location、還是Location”是房地產的金科玉律，但要在實戰中遵守這一點卻很難。地段好的房子肯定房價高、地段好房價不高的房子就會小或舊一點，可一想到同事的房子有多大、朋友的房子有多新，大部分的客戶最終還是選地段差一些的好房子。具體細節上，選區選址則因人而異。例如開車的上班族，最好不要穿越多倫多、密市市中心，否則每天要多上兩小時的班在路上，還倒貼油錢。坐公車或GO Train的，要離車站近些並減少轉車的次數，夏天在路上多走五分鐘是鍛鍊，冬天那可就是上刑了。有孩子上學的，要考慮接送方便，距離近到孩子自己走就更好了（重中之重的選校區，不在本文的討論之列）。氣候問題，大湖效應只有三十公里，從湖邊往北開車不出半小時，冬季明顯氣溫低、冰雪增多，掃雪這活兒，只有做過的才知道，如此等等。

二、社群比族裔重要

雖然我們不倡導種族歧視，但是加國不同族裔之間的隔閡還是很明顯的，這也是很自然的現象。在大多地區，不同族裔混居是不可避免的，特別是世界上人口最多的兩大族裔，在加國的經濟、政治地位相當，在職場上，互相糾纏；在居住和孩子教育方面，也難免攪和在一起。但社群畢竟不同於你上我就得下的職業場，也不是所有移民都堅持傳統的生活習慣，大家還是能夠和平共處的，同時增進相互的理解，更有利於華人自己的社會融入。特別說明一點，雖然西人的房子通常要維護的好一些（所以“西人屋主”成為一句廣告詞），但是在以本地加拿大人為主的安省其它城市，社會治安並不比大多地區好，學生的成績也差些，青少年問題則更突出些。其原因大概是本土人士，比較養尊處優，疏虐對子女的管教所致。而大多地區的移民家庭，不管什麼族裔，多有生存的危機感，進取心較強。當然族裔分佈情況依然是選房看房者要做的一項重要功課。

三、二手房的新與舊

新房的好處是，房子的結構現代合理，總體感覺乾淨明亮堂，佈置起來也很方便，不需要大的維修。但在維護方面，新舊房子都一樣，而且其工作量會超出某些人的想象，如地基沉降開裂、屋頂滲漏、木結構變形等，是建築商都不迴避的常見問題。佳誠投資小編提示：新房的缺點多在屋外，整體佔地面積小，後院小，就是獨立屋也和鄰居牆挨著牆；地段多遠離市中心，社群前途也未定，如果周圍再有個二期、三期工程，就更復雜了；價格要貴一些，但用料卻不一定就貴，塑膠管道代替了金屬的、聚木小梁代替了實木的，如此等等，都是買家無法變更的因素。

老房子則相反，街面上好看，屋內則陳舊老氣，老房子主要老在配件上，如屋頂、門窗、暖氣空調、配電系統等，但老房子的用料則絕對紮實，在地下室可以看到一根根方方正正的木樑，真正的五十年不變。北美的民居大部分都是木框架結構，外牆不論是石面、紅磚、還是鋁皮，那都是房子的一件擋風遮雨的衣服。木框架結構經久耐用嗎？正常維護下，一百年沒問題，比鋼筋水泥還耐用。這個絕對不是我做經紀的瞎忽悠，舉個不恰當的例子，若多倫多來場超大地震，所有的大樓會倒，所有的外牆會倒，但民居木結構不會倒。做房屋翻修的人也就是利用老房子的這個特點，低價買入，再花個五、六萬裝修一下，頓時枯木逢春，轉手獲利。

四、投資房產的收益

買房是普通人一生中的最大的投資專案，其收益有兩個指標，硬性的是地產的保值增值，軟性的是提高生活品質。通常在資金有限的情況下，買房人都要面對“魚與熊掌不可得兼”的選擇。對於側重生活品質的買家，選擇要簡單許多，首先根據家庭成員的工作、學習情況，確定購房區域，名校區通常是有孩子家庭的首選。再根據自己的經濟情況，決定是買Condo、鎮屋、半獨立屋、還是獨立屋。在選房看房的過程中，不斷調整自己的決定，直到買下自己心動的房子。

做業主的最大收益是什麼呢？是擁有家的自豪感，這個空洞的答案摘自國外任何一本地產教科書的第一頁。從正向很難把它說清楚，不妨舉個反向的例子，一個小家庭有個12歲的孩子，現在買房子經濟上有點緊張；六年後經過努力，買到了合意的房子。可是孩子或工作或上大學了，對他或她，這棟房子是父母的家，不再是自己的家了。孩子留下一幅幅天真快樂的照片，他或她並不太介意自己的房間是買的還是租的，但做父母的，你此刻心中是否會掠過一絲歉意，自己並沒有在物質上，給孩子一個屬於他或她的房間；也許，六年前，應該擁有一個小小的、蝸牛的家。

對於側重於地產保值增值的買家，情況要複雜許多。投資房子和炒股票一樣，看別人來錢容易，自己進去就不是那回事了，只是希望有這種想法的買家要注意：

1.養房子的花消很大，房貸、地稅、水電費、保險、基本維護、賣房成本等等，所以西人把買房看作強迫自己儲蓄;

2.自住房和炒房不同，炒房人利用房子快速上漲的時機（如10%漲幅），用少量的首付（如5萬元）買下房子，短期內加價轉賣，就算只賺1萬，其收益率也達20%；但要是遇到現在這樣的行情，他就被套住了。而自住房的升值則是，在相對長的年限內，業主投入了很大的資金，房價又不可能年年都大幅上漲，所以平均年收益率並不高;

3.出租房間可提高自住房的收益率，但多半要租到兩、三家才能達到以房養房的水平。出租有出租的麻煩，建議經濟上還過得去的買家，慎重考慮。

在加拿大的留學生買房，需要注意些什麼呢？

1、未滿18歲不能購房

留學低齡化現象越來越明顯，為了孩子的未來，很多家長在孩子上中學甚至小學的時候就送出國留學了。根據加拿大聯邦法律，加拿大本國居民和非本國居民都可以自由買賣加拿大房地產，但是未滿18歲的留學生並不能以自己的名義購房，需要使用監護人或父母的名字來購房。

2、需要在加拿大境內銀行開設賬戶（非居民都需要）；

3、銀行賬戶需要保持良好信用記錄（如沒有太多欠款）；

4、需要談好貸款事宜。

5、留學生如果不在加拿大期間買房，可以授權加國境內親戚和好友代理完成按揭貸款，或者委託第三方交收房產，只要在律師見證下籤署《委託授權書》（POWER OF ATTORNEY）即可生效；

6、部分地區需要交納海外買家稅，如：BC省大溫地區要多準備15%外國買家稅的預算。

7、對於留學生貸款也有相應的要求

留學生需要有足夠的首付款。加拿大銀行利息較低，所以申請房貸則是對於留學生群體較為輕鬆的購房方式。所以加拿大政府對於留學生購房的首個要求，就是需要繳納足夠的首付款。同時由於留學生屬於非加拿大居民，所以首付款比例要比加拿大居民高。考慮到由於加拿大每個商業銀行或非銀行金融機構的貸款政策都不同，目前總體來說，準備好房價35%的首付款比較會比較有把握。留學生貸款買房，還需要向銀行出示還按揭月供的能力。比如海外資產收入證明，父母的銀行存款等等。

在加拿大買房前，買方要首先了解房屋的所有權，通常會透過地產經紀或律師從地產局查清楚產權是否有問題，這就是我們所說的“產權查詢”(TitleSearch)。產權查詢主要包括以下內容：

1、擁有人資料：有多少人共有這份產業?需注意offer上賣家姓名必須與此相符合，若為多人共有，所有共有人都必須在offer上簽名，缺一不可。一般兩人以上的多人共同擁有物業有兩種：Tenancy in Common為有些是因資金不夠充裕而合買，或因分攤風險而合買，或合資成立購屋基金而合買。另一種為夫妻聯名或子女父母聯名的Joint Tenancy，這是不可分割的，直到一方死亡時，物業自然由另一方繼承。

2、法定標示：包括地號(P.I.D.)、法定描述及地址，這三項是產權查詢的關鍵。

3、抵押設定：若屋主有房屋貸款，在產權查詢時會出現貸款銀行及貸款號碼，律師於交易時，優先還清貸款，方將餘額付給賣家。

4、通行權(Statutory Right-of-Way)： 最常見的有煤氣或電力公司擁有通行權進入您的土地內工作或做維修。買房子時可查清楚通行權可通行的正確位置。

5、地役權(Easement)：與通行權類似，但範圍較廣。就是認可讓人使用或經過您的部份土地，例如共享車道等，或新公路將經過、或有人必須經過房屋的土地內再進入他自己的土地等。地役權往往會降低建屋容積率，甚至影響房價。

6、契約/合同(Covenant) ：範圍更廣，包含各種契約檔案，大多是已過時效的檔案，但一直未申請登出，這些檔案仍會一直伴隨著所有權，需查清之前屋主曾與相關單位籤立的所有合同。

7、假扣押/訴訟：例如建築商未能取回其建築貸款，建築商會透過法院申請假扣押;又如離婚訴訟中，有一方可能會申請假扣押，當產權登記時遇到假扣押的情況，賣家必須先行解除方可過戶。

8、證照：有些屋主為防屋子被盜賣，會到土地局領取權狀，一旦房子要再過戶，必須先交回權狀方可。

所有權狀況的查詢是安全購屋的保證，可以保護買家的權益。在加拿大買房屋過戶前，一定要透過律師審慎查詢、處理，買家才可放心。

1、明確所需，做好預算;

2、選好經紀，挑好房子;

3、起草合同，談判後簽訂合同並交定金;

4、驗房，貸款，房屋保險;

5、付首付，經最後檢查後交房。

大多數的驗屋過程和驗屋報告中所涉及的內容相當一部分是關於各類小問題以及房屋使用保養的建議等。瞭解這些當然有好處。但是其實作為購房者，你真正應該關注的事大約可以歸為以下四類:

1、房屋主要問題缺陷(Major defects)，如結構(Structure)問題等。

2、潛在會導致房屋主要問題缺陷的“小問題”，如擋水板(Flashing)等。

3、房屋存在的安全隱患，如配電箱(ServicePanel)問題等。

4、會影響你正常的銀行按揭，入住或買房屋保險的問題。

任何可歸入這四個門類的問題都應該引起足夠的重視。如果發現及時，一個嚴重的問題往往可以不用花費大量的金錢就可以避免，尤其是第二和第三類的問題。把主要精力集中在這四類問題上會讓你在購房過程中能夠處於更為主動的位置。沒有任何一個房子是完美的，驗屋/驗房總會發現問題。關鍵在於要分清問題的大小主次，這樣就不會買到真正有問題的房子，也不會因為些無關緊要的小問題而錯過一筆好的房地產交易。

專業房屋檢驗根據加拿大驗屋行業標準對房屋進行檢查。驗屋師會指出房屋已經存在的問題和相關潛在的問題隱患;會在驗屋報告裡明確指出問題的性質、危害、和處理辦法建議，幫助您對所買房屋的現狀有更全面的瞭解。

在按揭貸款到期之前，決定購買新房，賣掉舊房，就會涉及到申請新的按揭貸款，還掉原有按揭貸款並解除抵押的問題。下面我們就換房過程中一些常見的財務問題王莉老師給您簡單介紹一下。

1、買和賣房產的交割時間是換房交易財務安排中的核心問題。換房交易中，最理想的狀態是買新房和賣舊房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成買賣兩個房子的交易，加拿大大多數商業銀行的按揭貸款都是“portable”的，即，“可攜帶式”，借款人可以將原有房產的按揭貸款餘額帶入新的按揭貸款，從而免除原有按揭貸款未到期引起的罰款。如果舊房的買主希望接手售房人原來的按揭貸款也可以。

2、如果先完成賣房交易，則需要房主暫時移居臨時住所，雖然比較折騰人，但財務上的安排是最簡便的——將賣房款入賬後，作為首付款用於買房交易。辦事比較穩妥的消費者通常選擇這種做法，麻煩自己，不麻煩銀行。在實際生活中，很少有人先賣掉房子再開始找房子，通常情況下是邊賣邊找，不過在簽署買賣合同時將賣房交易的交割日期安排在買房交易的交割日之前

4、如果在買房之前或之後將現有住房賣出，但買房交割日在前，賣房交割日在後，如果借款人首付不足，則可以申請過橋貸款(bridge loan)，銀行批准過橋貸款有個條件——原有住房已經無條件出售，也就是說銀行要驗證售房合同已經取消了全部條件。過橋貸款的利率通常高於按揭貸款利率，所以換房的消費者會在賣房後當天還清。如果出售房產之後結餘較多，借款人可以在申請按揭貸款的同時申請房屋淨值貸款額度，買房交易交割時，使用額度項下提款來完成交易，待原有住房售出後，立刻將信用額度還清，從而降低貸款本金。

5、換房過程中經常有意想不到的事情發生。最常見的是買房交易已經無法更改，但現有住房沒有售出。如果借款人首付款足以支援買房交易，情況比較容易處理，即前面所講的，臨時將待售住房按照出租房看待，銀行需要評估租金的市值。如果首付款不足就麻煩了，需要動用其他信用工具解決問題。

1、未滿18歲不能購房

留學低齡化現象越來越明顯，為了孩子的未來，很多家長在孩子上中學甚至小學的時候就送出國留學了。根據加拿大聯邦法律，加拿大本國居民和非本國居民都可以自由買賣加拿大房地產，但是未滿18歲的留學生並不能以自己的名義購房，需要使用監護人或父母的名字來購房。

2、需要在加拿大境內銀行開設賬戶（非居民都需要）；

3、銀行賬戶需要保持良好信用記錄（如沒有太多欠款）；

4、需要談好貸款事宜。

5、留學生如果不在加拿大期間買房，可以授權加國境內親戚和好友代理完成按揭貸款，或者委託第三方交收房產，只要在律師見證下籤署《委託授權書》（POWER OF ATTORNEY）即可生效；

6、部分地區需要交納海外買家稅，如：BC省大溫地區要多準備15%外國買家稅的預算。

7、對於留學生貸款也有相應的要求

留學生需要有足夠的首付款。加拿大銀行利息較低，所以申請房貸則是對於留學生群體較為輕鬆的購房方式。所以加拿大政府對於留學生購房的首個要求，就是需要繳納足夠的首付款。同時由於留學生屬於非加拿大居民，所以首付款比例要比加拿大居民高。考慮到由於加拿大每個商業銀行或非銀行金融機構的貸款政策都不同，目前總體來說，準備好房價35%的首付款比較會比較有把握。留學生貸款買房，還需要向銀行出示還按揭月供的能力。比如海外資產收入證明，父母的銀行存款等等。

加拿大買房重中之重的環節——產權查詢

在加拿大買房前，買方要首先了解房屋的所有權，通常會透過地產經紀或律師從地產局查清楚產權是否有問題，這就是我們所說的“產權查詢”(TitleSearch)。產權查詢主要包括以下內容：

1、擁有人資料：有多少人共有這份產業?需注意offer上賣家姓名必須與此相符合，若為多人共有，所有共有人都必須在offer上簽名，缺一不可。一般兩人以上的多人共同擁有物業有兩種：Tenancy in Common為有些是因資金不夠充裕而合買，或因分攤風險而合買，或合資成立購屋基金而合買。另一種為夫妻聯名或子女父母聯名的Joint Tenancy，這是不可分割的，直到一方死亡時，物業自然由另一方繼承。

2、法定標示：包括地號(P.I.D.)、法定描述及地址，這三項是產權查詢的關鍵。

3、抵押設定：若屋主有房屋貸款，在產權查詢時會出現貸款銀行及貸款號碼，律師於交易時，優先還清貸款，方將餘額付給賣家。

4、通行權(Statutory Right-of-Way)： 最常見的有煤氣或電力公司擁有通行權進入您的土地內工作或做維修。買房子時可查清楚通行權可通行的正確位置。

5、地役權(Easement)：與通行權類似，但範圍較廣。就是認可讓人使用或經過您的部份土地，例如共享車道等，或新公路將經過、或有人必須經過房屋的土地內再進入他自己的土地等。地役權往往會降低建屋容積率，甚至影響房價。

6、契約/合同(Covenant) ：範圍更廣，包含各種契約檔案，大多是已過時效的檔案，但一直未申請登出，這些檔案仍會一直伴隨著所有權，需查清之前屋主曾與相關單位籤立的所有合同。

7、假扣押/訴訟：例如建築商未能取回其建築貸款，建築商會透過法院申請假扣押;又如離婚訴訟中，有一方可能會申請假扣押，當產權登記時遇到假扣押的情況，賣家必須先行解除方可過戶。

8、證照：有些屋主為防屋子被盜賣，會到土地局領取權狀，一旦房子要再過戶，必須先交回權狀方可。

所有權狀況的查詢是安全購屋的保證，可以保護買家的權益。在加拿大買房屋過戶前，一定要透過律師審慎查詢、處理，買家才可放心。

如果你是一個國際留學生，如果你有想法自己買房。在決定買房前，審視一下自己，是否符合下面的要求。

（1）你是否年滿18週歲？

（2）你的父母是否真正同意你在加拿大投資置業，並已經準備好足夠的資金，而且這筆款項已經存在加拿大的銀行或短期內確定能匯到加拿大的銀行帳號）？

（3）買房以後，能否有充足的預算，支付得起每個月的供房費用？

（4）你是否具備基本的理財能力？

（5）你是否有較嚴格的自律及掌握基本的與人溝通的技巧？

（6）在擁有了你自己的房產後，如果要出租給他人，你能否與人和平相處？

（7）自己做房東，管理房屋及與他人相處，是否確定不會影響學習？