央行其實給房貸組做出了一道選擇題，選固定利率還是lpr利率。

選擇1 選擇固定利率，按照規定商業性個人住房貸款，轉換後利率水平應等於原合同最近執行利率水平，也就是說選擇過濾率後就是維持當前利率水平不變，不受lpr利率變化影響。

選擇2 選擇lpr轉換後利率lpr是貸款市場報價，利率是央行今年新推出的機制，lpr每月公佈一次，可升可降，也就是說選擇lpI加利率，你可以後的房貸利率有升有降，越過也是可能變多變少。

特別是這次武漢疫情的影響，中國房地產業受一些影響，去庫存壓力大，未來經濟並不明確的前提下，在5年期短期房貸選擇lpr，相當明智的選擇。雖然借款人只有一次的選擇權，但是相對於短期借款選擇lpr貸款利率會遠比選擇固定利率有優勢

如果是今年這種情況下，選址LPR這種利率會比較划算，因為受疫情影響，央行放水出來刺激經濟，放貸利率會在一段時間內處於較低水平

如果是今年這種情況的話，選擇你說的這種模式是最好的，至少第 1 年的基準利率很會很低，然後往後的話我預計 3~5 年之內，它的利率漲幅度不會太高，我覺得這個。可以操作

個人覺得五年內選LPR一點問題都沒有

本文試著用盡量少的文字分析LPR與固定利率的區別

先寫結論：

1.如果您主觀判斷未來LPR將長期處於高位，請選擇固定利率。

2.如果您主觀判斷未來LPR將長期處於低位，請選擇LPR。

廢話少說 先看錶格

舉個例子：小明房貸100萬，剩餘年限18年，目前貸款利率為上浮10%，目前利率為4.9%*（1+10%）=5.39%。

小明有兩種選擇：

1.當小明選擇固定利率時，不論貸款基準利率與LPR如何變化，小明未來18年的利率恆定為5.39%。

2.當小明選擇LPR時，則為5.39%-2019年12月LPR=0.59%，也就是說小明的恆定加點值為0.59%（0.59%這個數值未來18年內不變），不論LPR未來如何變動，小明的貸款利率為LPR+0.59%。

列個公式 計算一下

存量房貸定價基準轉換

其實就是從一個乘法變成了一個加減法

兩種方式 區別在哪

貸款100萬30年，假設LPR下降2%到2.75%

貸款100萬30年，假設LPR上升2%到6.75%

依然舉個例子：小紅房貸利率原本打9折，當前利率為4.9%*0.9=4.41%，

如果小紅選擇固定利率，則小紅每月還款額與目前相同依然為5014元，一直保持不變直到房貸結清。

如果小紅選擇LPR，則小紅的固定的加點值為-0.39%，按照當前的LPR（4.75%），在小紅下一個重定價日之後，小紅的房貸利率變為4.36%，小紅每月還款額變為4984元，相比之前的5014元正好減少30元。

當LPR下降為2.75%時，小紅每個月可以少還款1135元；當LPR上升為6.75%時，小紅每個月需多還款1215元。

附：某銀行轉換介面：

如果LPR長期維持在低位，選擇LPR±固定數值的方式可以減輕還款壓力，反之，如果LPR長期維持在高位，還款額就會增加。

簡單的概括：

選擇LPR,就是隨波逐流，與整個社會的經濟形成命運共同體。

選擇固定利率，就是判斷未來LPR可能長期維持在高位。（LPR≥4.8%）

很多人擔心如果未來通貨膨脹，選擇LPR會吃大虧。簡單解釋一下，如果真的發生嚴重的通貨膨脹，那麼假設現在月供是你收入的一半，未來即使LPR大幅上升，月供很可能依然還是你收入的一半，實質上影響並沒有那麼大。另外，真的發生嚴重的通貨膨脹，手上的現金將會變多，也可以選擇提前把貸款結清。

幾個關鍵詞 需要注意

1.一次選擇權：借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

注意，選擇權僅有一次，一旦選擇之後，無法再次修改，請謹慎選擇。

2.公積金：公積金個人住房貸款利率政策暫不調整，其中公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款，參照LPR定價。

3.2019年12月LPR:加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變。

根據人行公告，轉換時的LPR為2019年12月的LPR，即4.8%，而不是最新的LPR(2020年2月LPR為4.75%）

4.轉換時間：2020年3月1日-2020年8月31日。彆著急，目前時間很充裕。

5.重定價週期和重定價日：借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日，重定價週期最短為一年。大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。

重定價週期大多數為1年，也就是選擇LPR後，每年會進行一次調整，利率調整為之前一個月公佈的LPR±固定數值，此後一年內不變。

重定價日可以選擇為1月1日，也可以選擇為貸款發放日（按年對月對日）

舉個例子：小胖的貸款發放日在6月1日，如果小胖選擇重定價日為1月1日，則2021年1月1日起小胖的貸款利率會變成2020年12月的LPR±固定數值；如果小胖選擇按年對月對日，則小胖的貸款利率會在2020年6月1日變成2020年5月的LPR±固定數值。（目前LPR為4.75%，不發生變化的情況下，小明的貸款利率在2020年6月1日起會下降0.05%，下一次利率調整日期為2021年6月1日）

附：某銀行重定日選擇：

一些說明 可看可不看

央行公告（2019）第30號：

LPR:貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，以公開市場操作利率加點形成的方式報價，由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算並公佈的基礎性的貸款參考利率。

目前LPR報價行（18家）：

10家全國性銀行：中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、興業銀行、浦東發展銀行、中國民生銀行

2家城商行：西安銀行、台州銀行

2家農商行：上海農村商業銀行、廣東順德農村商業銀行

2家外資銀行：渣打銀行、花旗銀行

2家民營銀行：微眾銀行、網商銀行

LPR變化表：

短期5年房貸，選LPR是可以的，以目前國內和國際利率趨勢看，選LPR更划算些。鑑於低利率是發展趨勢，中長期貸款也宜選LPR加點。

第一、切換政策分析

央行要求存量浮動利率貸款要在今年3月1日起，要麼轉換成固定利率，要麼轉換成LPR+加點，原則上要在8月31日前完成轉換。

這次轉換浮動利率貸款的定價基準，選擇機會只有一次，一旦選定後，就不可以再改。如果已經處在最後一個定價週期的房貸，可以不用轉換。

銀行與客戶協商定價基準轉換時，可以重新約定重定價週期和重定價日。其中，重定價週期最短為一年。

第二、兩種利率的優劣

我們還是再比較一下兩種利率的優、劣勢，為大家決策提供些參考。

01、固定利率

選固定利率意味著剩餘的貸款時間裡，你的貸款利率都是不變的。

也就是說，如果是等額本息還款的話，還款月供數字都一直不變了，比較省心，也比較穩定，利率漲了，也不擔心會增加月供負擔；當然，利率下調了，也享受不到月供減少的紅利。

02、LPR加點

由於LPR是每個月報價，然後測算得出LPR，是一種市場利率，跟隨市場變動，那麼就有不確定性，也就有風險性。

也就是說，如果利率下調了，能享受到月供較少的暢快。反之，月供就會增加，就會多些負擔，相比之前的利率，就會吃虧些。

兩種方式，各有優劣勢，固定利率的穩定性更好，風險更小；LPR的靈活性更好，但穩定性更差，風險也更大。

第三、LPR趨勢分析

我們結合貸款基準利率歷史資料和近期人民銀行釋出的房貸方面的金融政策，並參考世界其他國家的利率行情，在綜合分析這些因素的基礎上，給出LPR近期的一些趨勢預測，供參考。

01、利率的歷史資料分析

綜合中國1993-2020年期間，1年期和5年期基準利率（選的是每年的3、4月份基準利率）發展趨勢，大致有如下一些特點：

①總的趨勢看，利率都呈下降趨勢。

②在27年裡，發生經濟危機的1997年、2008年，基準利率都有些高，不管是1年期，還是5年期，相比後面的年份，都是最高點，此後利率都沒有反漲。

其中，2008年利率相比之前年份，略有反漲，漲幅高的差了2%以上，漲幅低的也有1.35%。

02、近期金融政策分析

今年，央行動作頻頻，才過去一個多月時間，已經開展了多次操作。

比如，1月6日，全面降準，釋放資金8000億，充實了商業銀行的信貸資金實力，有利於保持寬鬆的房貸政策，傳導LPR下行。

2月3日、4日、10日、11日，都開展了逆回購，目的更多還是保持銀行體系在疫情期間的流動性合理充裕，保持市場流動性。

2月17日，開展1年期中期信貸便利2000億和7天期1000億逆回購操作，意在保持中、短期內銀行體系流動性合理充裕。

昨天的這波操作是很值得“玩味”的。選在20日LPR報價前，“帶頭”降息10BP，市場普遍預計20日LPR報價會下調10BP至4.7%的水平，究竟會不會這樣？還有2天時間，我們拭目以待。

今年經濟在緩慢復甦中，疊加疫情衝擊，實體經濟復甦放緩，雪上加霜，企業日子很難，個人經濟壓力也很大，保持市場流動性，有利於刺激經濟，拯救實體。

雖然已經陸續有企業開始復工，但疫情防控還未出現拐點，在這種背景下，調低LPR，減少大家的月供負擔，刺激市場交易，就是政策的合理選擇。

03、低利率是世界趨勢

我們長期處在較高的利率水平，似乎高利率就是一種常態。

但抬起頭看下外面的世界，經濟發達的國家或地區，房貸利率水平都比較低。如果我們國家的經濟持續穩定發展，邁入經濟發達國家行列就是大機率事件，那LPR利率繼續走低，並與發達國家利率水平接近就是大機率事件。

反之，如果我們不能順利實現發展戰略和發展方式的轉變，導致新的增長動力，特別是內生動力不足，經濟長期停滯不前，而以往發展中積累的問題又集中爆發，造成貧富嚴重分化，產業升級困難，城市化程序不暢，社會矛盾惡化，我們國家就有掉入中等收入國家陷阱的機率，那低利率就可能成為了奢望。

因此，不管是歷史資料，近期國家金融政策，還是世界其他國家房貸利率水平，都在朝著低利率趨勢走。在這種趨勢下，選擇換錨LPR加點就是合理的，也是划算的。

第四、這次房貸利率基準切換，還需要注意些什麼？

因為只有一次機會，不能大意，要根據自身情況，想清楚了再做決定，由於切換的時間比較充裕，建議大家不要急，根據自身情況，多想想。

01、要注意跟銀行保持溝通和聯絡

每家銀行可能都有些自己的考慮，在轉換前，可以透過熟人打聽一下，銀行的政策尺度情況和未來的一些計劃，多瞭解一些銀行的政策，有助於我們決策。

02、今年LPR什麼時候最低？

受疫情影響，LPR在本月20日下調的機率很大，但是，即便下調，幅度大概會是10BP，也就是下調到4.7%的水平。

目前，疫情防控還未出現拐點，樂觀估計會在一季度末才可能結束，正常預計會在二季度。如果疫情持續，經濟持續低迷，國家金融政策扶持力度會加大，LPR仍有下調空間和機率。

03、個人建議，僅供參考

中、短期貸款，換錨LPR加點大機率都是划算的，因為經濟基本面沒有變，利率下調就是大機率事件，選LPR會實實在在地享受到利率下調帶來的月供減少紅利。

長期貸款，如果是打折的利率，比如4%左右的利率，選固定利率的穩定性更好，風險性更小些。我們都是以發達國家的利率水平做比較，這個前提是我們經濟繼續發展，能成功邁入發達國家行列。

如果是上浮利率，選LPR加點更合理些，因為利率本身已經很高了，短期內LPR的趨勢都是下調的，把短期內的紅利享受了，減少月供壓力，多攢一些資金；如果LPR上浮了，提前還款一部分，也是可以應對的。

綜上分析，小菜認為，5年期房貸利率選擇換錨LPR加點就是合理的，也是划算的。即便是長期貸款，只要國家經濟持續發展，低利率就是大機率事件，也適合選LPR加點。萬一出現“黑天鵝”事件，阻擋了國家經濟持續發展速度，掉入中等收入國家陷阱，那選固定利率的穩定性就要好些。放在長遠的期限看，這些因素都是個人無法預測，也是無法阻擋的。具體怎麼選？還是自己根據自身情況決策。