說太多不好理解，舉個通俗例子：私人借錢。你找我借100萬，我借給你了，也約定好了總利息多少，每月還多少。現在突然說本金不變啊，利息的話，到時候看我自己生意好不好，我更有錢了，你可以少還點，我缺錢了，你就得多還點。至於我以後到底是更有錢還是更缺錢呢，到時候我會提前告訴你，至於真假？反正你沒權利查，只能執行！

1、必選題

簡單說，你要和銀行重新籤貸款合同， 選擇新的房貸利率方式。

二選-一，必須選，不能不選，選了不能反悔，不能重選, 選了之後伴隨你到貸款還清。

2、什麼時候選?

2020年3月1日-2020年8月31日

3、選擇之一固定利率

依照4.9%基準利率，你手上的房貸，可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率，那麼你現在對應的利率就是:七折3.43%利率、九折4.41利率、上浮 10%為5.39利率，上浮20%為5.88%利率。

如果你選擇了固定利率,那麼以後保持你現在的利率，此生無悔，不再改變。4、選擇之二LPR 浮動利率

首先你要知道，這次改革參照的LPR是2019年12月的4.8%，你就別問LPR是啥了，你就記住這個數字就行了，4.8

假如你原來的房貸是1.1倍的,就是5.39% ,5.39比4.8要高,5.39 4.8=0.59.這個0.59，就是你今後的房貸的固定加點數，永遠伴隨著你。

你今後的房貸利率就是: LPR+0.59。今年的LPR是4.8，你今年的利率就是4.8+0.59=5.39

2021年的1月1日，會根據2020年12月的LPR報價,來調整你的貸款利率。

比如2021年調整成了LPR4.5%，那麼你的利率就是4.5+0.59-5.09

假如你原來的房貸是打9折的，就是4.41%，4.41比4.8要低，4.41 -4.8=負0.39.這個負0.39，就是你今後的房貸的固定減點數，永遠伴隨著你。

你今後的房貸利率就是: LPR-0.39.今年的LPR是4.8 ，你今年的利率就是4.8-0.39=4.41

2021年的1月1日,會根據2020年12月的LPR報價，來調整你的貸款利率。

比如2021年調整成了LPR4.5%，那麼你的利率就是4.5-0.39=4.11

5、強烈建議換成LPR，用業內的人一句話來形容:上面就是為降利率才出現這次改革。

央行提供了兩個選擇，且選擇機會只有一次，一是固定利率，二是浮動利率。

變更前，是採用貸款基準利率，按比例浮動的形式定價。變更後，就變成五年期LPR±基點。

如何計算呢？

用你現在的房貸利率-4.8%，得到一個數值X。以後你的房貸利率就變為：五年期LPR+X。X可以為負數，如果你以前的房貸利率是打折的，低於4.8%，那麼就表現為減點。

譬如，圖上的這筆房貸，之前利率是4.9%，上浮5%，為5.145%，基點就是：5.145%-4.8%=0.345%

以後他的房貸利率就變為：五年期LPR+0.345%。今年，房貸利率依然是5.145%。到了明年，如果對應的五年期LPR下調為4.7%。

則房貸利率可變為：4.7%+0.345%=5.045%。

倘若選擇的是固定利率，那麼他的房貸利率就一直是5.145%，而且以後不管LPR如何變化，都是按照這個利率還款。倘若選擇的是浮動利率，那麼他的房貸利率會隨著LPR的變化，每年調整一次。

所以，哪一種選擇更划算？關鍵看你如何判斷今後的LPR走勢，如果你認為LPR長期看漲，就選固定利率，如果你認為LPR利率長期看跌，就選浮動利率。目前主流的觀點認為，當前正處在全球貨幣寬鬆週期，中國的低利率將是大勢所趨，此時選擇浮動利率更划算。

世界各大經濟體，利率都在下降，甚至不少已經步入了零利率、負利率時代。中國的貸款利率，是全世界中上水平。比如，2019年5月全國首套房貸平均利率為5.42%，二套房貸款平均利率為5.74%。 以20年期貸款為例，全球房貸最低的地區是： 日本1.41%、芬蘭1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國1.69%、德國1.89%、中國臺灣1.92%、比利時1.94%、丹麥1.97%、義大利2.03%。丹麥的Nordea銀行，近期已經推出了固定利率0％的20年期貸款。

利率下降，對於激發經濟活力，有很大的好處。所以中國一直在努力，推動實際利率有效下降，幫助企業發展。去年11月，華人民銀行原行長周小川就表示，我們的利率並沒有像很多發達國家那麼低，有空間應對貨幣政策的擴張。“中國還是可以儘量避免快速地進入到這個負利率時代”。你仔細品，這句話的意思。只是儘量避免、快速地進入，而不是不進入，更沒提利率上漲。就在2月20日，跟房貸利率相關的5年期以上LPR，再次下降5個基點，到了4.75%。幅度雖小，卻再次印證了一個長期判斷：中國步入低利率時代，很可能就在不遠的將來發生，甚至負利率，也不是完全不可能。那時，選了固定利率的人，真的會後悔莫及。所以，上述的數學題，不會算也不要緊，只需要記著這一點：選擇LPR掛鉤，某種程度上也是押注了國運。

最後要提醒的是，根據央行政策要求，將定價基準轉換為LPR後，不可再轉回按照基準利率定價，也就是說，定價基準只能轉換一次，借款人應在審慎思考後作出理性選擇。

關於這種轉換我只想說銀行既然能讓你選擇，那麼你無論選擇哪種方式還款都沒有太多便宜可佔。很多大v建議前期利率打折的選擇固定利率，利率上浮的選擇LPR加點。各自原因不用我敘述，朋友圈隨處可查。但是我的觀點是能否省利息省多少利息，還有一個很關鍵因素就是你的這筆貸款還有多久還完，或者你的這筆貸款還準備還多久？比如兩年後你把賣掉，其實就只有兩年的利息差而已。假設兩年內LPR利率相差1％（按相差最大值算，當然目前LPR值兩年不可能出現這麼大的變化）。100萬30年等額本息5.64%和4.64%對比。30年總利息107.58萬對比85.41萬，但是兩年呢，總的差額就小得多，大概總利息相差14800。這是LPR在兩年之內變化1%這種幾乎不可能出現的情況下算出的最大利息差值。所以對於普通人存量房貸選擇國定利率還是LPR加點並沒有想象中的那麼重要！因為決定你償還利息多少不僅是LPR值的變化還有你決定什麼時候償還完或結束這次貸款！政府為了維持宏觀經濟和房地產市場的穩定，正常情況房貸利率在未來一段時間都不會太大變化。

大家可能沒有注意到最為重要的一點。以重慶為例，新的房貸執行的是LPR加點，第一次剛轉換過來時LPR為4.85％，首套房是4.85％+79bp為5.64％，第二次LPR為4.8%，首套房是4.8%+84bp為5.64%。當銀行LPR為4.75％時，我諮詢工行專業辦理房貸的工作人員得到的訊息是首套房是5.59％並且二套房執行5.83％。對應到以前就是首套基準利率4.9上浮15%或14％二套基準利率20%或19%，LPR在變到房貸執行的實際利率卻沒有變化。

這說明了一個問題，雖然LPR在變，但是銀行透過協議加點，保持新增房貸利率基本不變。實際上並沒有透過降低利率刺激房地產市場，而是透過加點方式繼續維持房地產市場的平穩。

所以，關注政府是否刺激房地產市場的關鍵不是看LPR值的變化，而應該重點關注加點值的正負大小。而和LPR值的大小最為密切相關的是宏觀經濟，你覺得經濟會下滑就選LPR加點，反之選固定利率。

對於現階段短期經濟形式判斷，選擇LPR會相對划算。因為短期內經濟下行，LPR值降低，響應月供也會跟著減少一點！

我總結一下貸款的Lpr這個事：

Lpr轉換不用想太複雜，簡單的說，只需要考慮你的貸款利率以後是想按哪種方式執行：

1.選擇固定利率，就是現在就鎖定你以後還款的利率都是按目前的利率執行，不再有變動。

2.選擇Lpr利率，就是以後你的貸款利率跟著市場利率走，Lpr上漲，你的貸款利率就跟著上浮，Lpr下降，你的貸款利率跟著降。

未來Lpr漲跌都有可能，看你搏不搏。

原來貸款時貸款利率低的也不要擔心轉換以後你的貸款利率由4點多一下就變成6點多，不會的。（計算公式：Lpr利率±β＝你現在的貸款利率 ，Lpr是跟隨市場變化的，β是固定的數值）。

3月1日，央行的大禮包將如期而至。

上個星期，央行下調了最新的房貸利率，5年期LPR為4.75%，對比上個月，下調5個基點。

幅度雖然不大，卻傳遞出了一個訊號：

中國的市場化貸款利率（LPR），已經步入持續下降通道。

新一批LPR的啟動時間，就在4天后的3月1日。

4天后，將會有一道選擇題，擺在各個購房者、各個正在還貸款的人面前。

這道選擇題，關係到每個人的錢包。機會只有一次，如果答對了，每年起碼能省上萬元。

這道選擇題就是：房貸合同到底選擇“固定利率” or “LPR加點”？

.01

固定利率orLPR加點

兩者到底有什麼差別？

在2019年12月之前，銀行的個人住房貸款利率有兩個模式可供選擇：

固定利率和浮動利率。

固定利率顧名思義，就是貸款利率長期不變。而浮動利率，就是我們比較熟悉的，上浮或下調多少個百分點。

但是，在2019年12月的時候，央行釋出了一個公告，影響了千家萬戶的房貸。

當時，央行為了解決實體經濟的“融資難”問題，需要進行一次放水，降低貸款利率。與此同時，央行又要考慮放水的方式和幅度，否則“放水”就會變成“大水漫灌”，資金又會流向房地產市場。

在此前提之下，LPR模式應運而生。

LPR，全稱是貸款市場報價利率，能夠反映市場上借錢的真實水平，每個月浮動一次。

LPR又分為“1年期”和“5年期以上”。

比如2020年2月的最新水平，1年期LPR是4.05%，5年期以上LPR是4.75%。

實體經濟的短期貸款，一般參考“1年期LPR”，而個人住房貸款因為年限很長，就要參考“5年期以上LPR”。

這樣一來，就實現了兩者的“不對稱”，互相分離。央行可以實現，給實體經濟定向“放水”。

除了公佈LPR模式，公告中還顯示，自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

這意味著，延續多年的浮動利率房貸正式成為歷史。

而已簽訂的存量浮動利率貸款，可協商為利率固定不變或轉換LPR。

其調整時限為，2020年3月1日至8月31日，不作處理將預設為固定利率。

且機會只有一次，調整後不能再更改。

這道選擇題，需要你在4天之後給出你的答案。

如果你選擇維持固定利率，則根據你合同最近的執行利率水平確定你的房貸利率，且以後永不改變。

如果你選擇LPR定價，以後將按照LPR+基點的模式，按照固定的重定價週期，計算你的利率。這個週期，最短為1年。

關於這道選擇題的答案，我強烈建議，要選擇LPR，而且要選“一年一變”。

.02

一個選擇

能幫你省十萬！

為什麼要選LPR定價，我們來做一個對比就知道了。

假如你向銀行貸款100萬，原本合同約定的利率是：基準利率打9折。當前的基準利率是4.9%，因此你最近的貸款利率是4.41%。

如果選擇了固定利率，那麼你以後的利率水平就固定為4.41%，如果選擇等額本息還款，總共要還的利息一共80.49萬元。

但如果你選擇了LPR定價的方式，前面說到，你此前簽訂的商業貸款利率為基準利率打9折，即4.41%。

按照現在的LPR4.8%，這個固定加點值就是：4.41% - 4.8%= -0.39%

懶得算的，也可以直接對照下表：

所以，這筆房貸換成LPR以後的計算方式為：

房貸利率=LPR-0.39%

那麼，按照LPR的計算方式之後，如果選擇等額本息還款，你的利息總額仍然是80萬，看起來沒有什麼變化。

但別忘了一點：

LPR每年都在變。

所以，在選擇LPR定價的時候，別忘了也選上“一年一變”。

LPR重定價週期選擇1年，那麼每年到了重定價日，銀行就會根據最近一個月的LPR，給你重新計算利率。

假設未來兩年，LPR都是4.8%，則這兩年的房貸利率為4.41%；

假設十年以後，LPR變成了4.5%，則那時的房貸利率為4.5%-0.39%=4.11%。那麼到時需還的利息總額，比選擇固定利率整整少了10萬塊！

是不是划算很多？

.03

一路走低的LPR

是央媽給購房者們的暗示

看到這裡，有人可能會產生疑問：

前面設定的情況都是LPR下降，那萬一LPR上升，我不就虧了嗎？

道理是這樣講沒錯，但是從大趨勢來看，LPR基本沒有上升可能。

自2019年8月以來LPR執行以來，不到半年時間，已下調10個基點。

而放眼世界，中國的貸款利率，在世界上處於中上水平。世界各大經濟體，利率都在下降，甚至不少已經步入了零利率、負利率時代。

以20年期貸款為例，全球房貸最低的地區是：

日本1.41%、芬蘭1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國1.69%、德國1.89%、中國臺灣1.92%、比利時1.94%、丹麥1.97%、義大利2.03%。

丹麥的Nordea銀行，近期已經推出了固定利率0％的20年期貸款。

利率下降，對於激發經濟活力，有很大的好處。所以中國一直在努力，推動實際利率有效下降，幫助企業發展。

從世界的發展大勢與中國的實際情況來看，中國步入低利率時代，或許就在不久後的將來。

.04

關於利率轉換

都有哪些常見疑問

這次利率轉換的時間，4天后就開始了，3月1日起，到8月完成。

在此期間，如果你接到銀行的通知電話，記得及時去改合同。

這是央行給各位購房者發放的一次大禮包，給你省下來的，可是真金白銀，千萬別放過這次機會。

而關於如何轉換房貸利率，不少人肯定心存疑惑，我們也整理了一些購房者常見的疑問，一起來看一下。

Q

什麼貸款可以轉換？

A

要同時滿足幾個要素。

一是2020年1月1日前已經發放，或者已簽訂合同但未發放。

二是參考的是貸款基準利率。

三是浮動利率。

不包括公積金個人住房貸款，利率水平不變的固定利率貸款等也不用轉換。

Q

商貸+公積金的混合貸可以轉嗎？

A

如果是混合貸的話，這次只轉商貸的部分，公積金貸款的部分仍然按照原合同執行。

Q

如果等待轉換期間LPR再一次下調，是不是我的房貸利率以最新的LPR為準？

A

不是，個人房貸轉換時統一用2019年12月釋出的LPR作為基準，所有客戶在2020年3月-8月期間的任何時間點轉換，同一筆貸款的點差都是一樣的。

如果您轉換時選擇了“一年一變”，那麼等到明年調整時，才會根據當下最新的LPR進行變動。

Q

怎麼通知和辦理？

A

轉換工作自2020年3月1日正式開始，在此之前銀行還要進行系統改造、人員培訓等一系列工作，請您不要著急。

在2020年的3月至8月期間，銀行會透過電話、簡訊、郵件、網點公告等多種方式與您取得聯絡。

如果銀行一直未與您取得聯絡，可主動詢問銀行。

Q

除個人房貸外的其他貸款客戶怎麼轉換？

A

對於企業貸款、個人消費貸款等存量浮動利率貸款，您可以找銀行的客戶經理協商具體的轉換條款

自2020年1月1日起，除公積金貸款以外的貸款合同，貸款利率將不再參考貸款基準利率定價。改為以LPR利率為定價基準。已經生效的老合同，自3月1日起至8月31日止，也將轉換為以LPR利率為定價基準。LPR利率是會經常變動的，如果不放心，也可以轉換為固定利率。

我估計絕大部分小夥伴看了肯定一臉問號，LPR利率是個什麼鬼？我正在還貸款，合同應該改成LPR還是固定利率呢？我以後的還款額會增加嗎？

今天近憂君就來一一解答你的這些疑問。

一、什麼是基準利率？

基準利率，是由央行制定的。LPR出來之前，中國商業銀行的貸款利率都要參考基準利率定價。

什麼叫參考呢？如果所有商業銀行都直接按基準利率貸款，就會存在許多問題。

舉個栗子，如果你是銀行老闆，借錢的人信用程度不同，是不是應該按不同的利率計算利息？信用不好的當然要多收點利息。

還有不同商業銀行經營情況也不同，你的銀行手裡錢太多，是不是要降低利率別人才會找你借錢？如果手裡錢太少，不想往外借了，是不是要提高利率？

所以央行規定，在基準利率基礎上，商業銀行有權根據自身情況進行浮動。但是別忘了，咱們國家是有宏觀調控的。所以央行也能干預浮動率的制定。

所以貸款利率的公式如下：

貸款利率=基準利率×（1+浮動率）

具體到房貸，過去幾年5年以上貸款的基準利率是4.9%，由於國家限購等政策，假設某地首套房浮動率為上浮10%，二套房為上浮30%，則最終貸款利率如下：

首套：4.9%×（1+10%）=5.39%

二套：4.9%×（1+30%）=6.37%

當你簽好貸款合同後，浮動率就終身不變了，基準利率會隨著央行調整而改變。

二、為啥要改用LPR利率？

有小夥伴可能要問了，原先的貸款利率計算不是很科學嗎，為啥要改什麼LPR？

這就要提到利率雙軌制這個概念了，中國同時存在市場利率和政策利率。

市場供求關係決定了市場利率，如果市場非常需要資金，市場利率就會升高，這是自發的行為。

比如央行要放水，但是不能直接印錢發給商業銀行啊，它有一個主要的方式是透過中期借貸便利（Medium-term Lending Facility，簡稱MLF）把錢借給商業銀行，商業銀行則要向央行抵押一些資產。

這筆錢也不是白借的，商業銀行同樣要付利息，這個利息是由央行決定的。央行就透過控制投放MLF數額和MLF利率來調控市場資金。

要想商業銀行都來借錢以達到放水的目的，央行就會增加MLF投放量，降低MLF利率。

但是中國又存在政策利率，這個利率不受市場供求關係決定，央行想定多少定多少，比如前面說到的基準利率。

那麼問題就出現了，央行透過MLF放水讓商業銀行手裡的錢多了，但是貸款基準利率沒變，根據前面講到的，銀行貸款利率並沒有降低，市場上借錢的人就不會增加，錢在商業銀行手裡不貸出去就是廢紙，放水的目的並沒有達到。

所以央行需要把基準利率改成一個能隨著MLF利率同步變化的利率，才能達到上下一致的目的，這就是LPR的由來。

三、啥是LPR利率？

LPR全稱：貸款市場報價利率（Loan Prime Rate），LPR利率是在MLF利率的基礎上，加上由18家商業銀行組團提出的加點利率組成的，這樣LPR就能與MLF相接軌了。

這個加點與前面提到的浮動利率有異曲同工之妙，可以讓商業銀行根據市場情況自主調整LPR利率。

為了真實反應市場情況，這18家銀行並不是按大小選取的，而是各種門類都有照顧到。

國有銀行：中國銀行、工商銀行、農業銀行；

大型民營銀行：招商銀行、浦發銀行；

國際銀行：渣打銀行、花旗銀行；

地方性銀行：西安銀行、台州銀行；

農村銀行：上海農村商業銀行、廣東順德農村商業銀行；

網際網路銀行：微眾銀行、網商銀行。

每家銀行根據自己的情況在MLF基礎上報出一個加點後的LPR利率，然後去掉最高值和最低值，剩下的16家報價一平均就是實際的LPR利率。所以參與報價的銀行雖然少，但是大家都不能拍腦袋隨意報價。

這樣央行只需透過調整MLF利率就能直接調控市場，雙軌利率合成一軌，政策的執行效率大大提高。

四、轉換LPR後，房貸會增加嗎？

轉換LPR後，房貸利率就從基準利率×（1+浮動利率）變成LPR利率+浮動利率。新的浮動利率由政策加點利率和市場加點利率組成。

比如你現在要買二套房，當前的LPR利率為4.8%，國家現在限購，假設二套房的政策加點為0.6%，銀行要賺點利潤，也要加點0.5%，那麼最終貸款利率就是4.8%+0.6+0.5%=5.9%。

合同簽訂後，政策加點和銀行加點都終身不變了，LPR利率則隨市場變化而變化。

那麼老合同如何轉換呢？不管你轉換成LPR利率還是固定利率，都要錨定2019年12月20你的貸款利率。

如果轉換成LPR利率，你當時的貸款利率是5.39%，現行LPR利率是4.8%，那麼轉換後的利率依然是5.39%，但是計算公式就變成了：

5.39%=4.8%+0.59%

這個0.59%，就是你以後的加點利率，從此就終身不會再變化了。以後你的貸款利率即為：LPR+0.59%。

如果你貸款的利率低於4.8%，比如4.5%，那麼轉換後的貸款利率為LPR-0.3%。

所以你問房貸會不會增加？我在寫年金險中說過，長期來看存款利率是下行的，所以我推薦大家趁好的4.025%預訂利率年金險沒停售趕緊入手，以長期鎖定現在相對較高的利率。存款利率下行，LPR利率當然也會下行，理論上轉換成LPR利率以後的還款是會變少的。

所以我的建議是果斷轉LPR，你要是選擇固定利率，就相當於銀行找你買了一份鎖定利率的年金險，你想想是不是這個道理。