LPR(貸款市場報價利率),只要搞清楚採用該方式的目的是什麼？

LPR改革，是央行貨幣調控的方式，為經濟保駕護航。

我們知道，貸款市場利率明顯高於存款利率。過去，房貸是基準利率，經濟面臨挑戰時候，人均負債壓力大，改為LPR後，有什麼變化？

根據經濟執行情況，LPR是浮動。在市場貨幣緊張的時候，央行調控，倒逼LPR下調，變相減少房貸利息，降低個人負擔，划算；在市場貨幣充裕的時候，央行為了調控，倒逼LPR上調，變相增加房貸利息，不划算。

其實，國家層面，透過LPR調整，有一石二鳥的效果。不僅實現央行對貨幣市場的靈活管控，也讓房地產調控或執行市場化。在大經濟不好，房地產利率低，降低人均負債。經濟好了，則相應提高房地產利率，提高經濟活力。

【房貸客戶經理答房貸】

2019年12月28日，人民銀行釋出了《華人民銀行公告〔2019〕第30號》（以下簡稱《公告》），推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。不過公告裡面並沒有說，不願意轉換的問題。個人觀點是，不管劃不划算，反正都得改成LPR。

1、根據檔案規定，申請轉換時，轉換前後的利率水平保持不變，到下一年與銀行約定的重新定價日（重新定價週期最短1年，根據現在簽訂的LPR定價方式的按揭合同來看所有人都是簽訂的按12個月重定價）之後，利率才會有所變化。所以轉為LPR後的第一個定價週期是不會變的，所以不存在劃不划算的問題。

2、那第一年過後呢?中期來看肯定是LPR划算啊，畢竟現在是處於一個利率下行的時期。LPR利率大機率是會往下走的，你的房貸利率隨之往下走，當然更划算。

3、長期我就不預測了，畢竟房貸都是二三十年的事情，二三十年的事情我又不是專家當然預測不準啦。但是回答的開頭我就說了，你很可能沒有選擇的餘地。

我個人傾向選擇和LPR掛鉤，因為根據發達國家經驗來看，未來利率大機率整體是下行的，鎖定固定差值，比固定利率要有利。如果未來利率整體上漲，那這個選擇就虧了，但我認為這種機率低，因為以中國經濟這體量，除非出現惡性通脹，否則不太可能回到高利率。

新版房貸利率=LPR+加點數值（可正可負）

加點數值=你現在的房貸利率4.9% -4.85%＝0.05%

舉個栗子：

你的商業貸49%

你的新版房貸利率=LPR+0.05%

注意這個加點數值根據你房貸利率確定後就不會改變了，直到合同結束。

那到底LPR多少才會比現在的房貸利率低呢，其實換一個公式就一目瞭然了：

新版房貸利率=現在房貸利率+（LPR-4.85%）

也就是說，只要LPR小於4.85%，那新版的房貸利率就比之前的要低，反之就會比之前的高。

本文試著用盡量少的文字分析LPR與固定利率的區別

先寫結論：

1.如果您主觀判斷未來LPR將長期處於高位，請選擇固定利率。

2.如果您主觀判斷未來LPR將長期處於低位，請選擇LPR。

廢話少說 先看錶格

舉個例子：小明房貸100萬，剩餘年限18年，目前貸款利率為上浮10%，目前利率為4.9%*（1+10%）=5.39%。

小明有兩種選擇：

1.當小明選擇固定利率時，不論貸款基準利率與LPR如何變化，小明未來18年的利率恆定為5.39%。

2.當小明選擇LPR時，則為5.39%-2019年12月LPR=0.59%，也就是說小明的恆定加點值為0.59%（0.59%這個數值未來18年內不變），不論LPR未來如何變動，小明的貸款利率為LPR+0.59%。

列個公式 計算一下

存量房貸定價基準轉換

其實就是從一個乘法變成了一個加減法

兩種方式 區別在哪

貸款100萬30年，假設LPR下降2%到2.75%

貸款100萬30年，假設LPR上升2%到6.75%

依然舉個例子：小紅房貸利率原本打9折，當前利率為4.9%*0.9=4.41%，

如果小紅選擇固定利率，則小紅每月還款額與目前相同依然為5014元，一直保持不變直到房貸結清。

如果小紅選擇LPR，則小紅的固定的加點值為-0.39%，按照當前的LPR（4.75%），在小紅下一個重定價日之後，小紅的房貸利率變為4.36%，小紅每月還款額變為4984元，相比之前的5014元正好減少30元。

當LPR下降為2.75%時，小紅每個月可以少還款1135元；當LPR上升為6.75%時，小紅每個月需多還款1215元。

附：某銀行轉換介面：

如果LPR長期維持在低位，選擇LPR±固定數值的方式可以減輕還款壓力，反之，如果LPR長期維持在高位，還款額就會增加。

簡單的概括：

選擇LPR,就是隨波逐流，與整個社會的經濟形成命運共同體。

選擇固定利率，就是判斷未來LPR可能長期維持在高位。（LPR≥4.8%）

很多人擔心如果未來通貨膨脹，選擇LPR會吃大虧。簡單解釋一下，如果真的發生嚴重的通貨膨脹，那麼假設現在月供是你收入的一半，未來即使LPR大幅上升，月供很可能依然還是你收入的一半，實質上影響並沒有那麼大。另外，真的發生嚴重的通貨膨脹，手上的現金將會變多，也可以選擇提前把貸款結清。

幾個關鍵詞 需要注意

1.一次選擇權：借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

注意，選擇權僅有一次，一旦選擇之後，無法再次修改，請謹慎選擇。

2.公積金：公積金個人住房貸款利率政策暫不調整，其中公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款，參照LPR定價。

3.2019年12月LPR:加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變。

根據人行公告，轉換時的LPR為2019年12月的LPR，即4.8%，而不是最新的LPR(2020年2月LPR為4.75%）

4.轉換時間：2020年3月1日-2020年8月31日。彆著急，目前時間很充裕。

5.重定價週期和重定價日：借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日，重定價週期最短為一年。大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。

重定價週期大多數為1年，也就是選擇LPR後，每年會進行一次調整，利率調整為之前一個月公佈的LPR±固定數值，此後一年內不變。

重定價日可以選擇為1月1日，也可以選擇為貸款發放日（按年對月對日）

舉個例子：小胖的貸款發放日在6月1日，如果小胖選擇重定價日為1月1日，則2021年1月1日起小胖的貸款利率會變成2020年12月的LPR±固定數值；如果小胖選擇按年對月對日，則小胖的貸款利率會在2020年6月1日變成2020年5月的LPR±固定數值。（目前LPR為4.75%，不發生變化的情況下，小明的貸款利率在2020年6月1日起會下降0.05%，下一次利率調整日期為2021年6月1日）

附：某銀行重定日選擇：

一些說明 可看可不看

央行公告（2019）第30號：

LPR:貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，以公開市場操作利率加點形成的方式報價，由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算並公佈的基礎性的貸款參考利率。

目前LPR報價行（18家）：

10家全國性銀行：中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、興業銀行、浦東發展銀行、中國民生銀行

2家城商行：西安銀行、台州銀行

2家農商行：上海農村商業銀行、廣東順德農村商業銀行

2家外資銀行：渣打銀行、花旗銀行

2家民營銀行：微眾銀行、網商銀行

LPR變化表：

不管你原來利率多少，換算成lpr後，2020年的房貸利率是不會改變的，後面幾年的利率關鍵在於lpr的趨勢。從國外情況對比來看，lpr的大趨勢應該會下降。2020年前幾個月公佈的lpr也一直是下降的狀態。但是 是不是真的每年都可以降就看市場或者政策調控情況了。簡單說，就是一場博弈，就看你敢不敢賭不賭？敢不敢押注在lpr上了

2019年12月釋出的房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

華人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大機率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算。