關於公寓能不能買？請看我下面的影片

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不同的購房群體適合購買的房子是不相同的，購房者需要清楚是剛需客群還是投資客群，是投資還是自住，是交通便利配套齊全的核心區域的公寓，還是偏遠郊區的便宜公寓。公寓的劣勢

1、產權問題公寓為40年，但是根據物權法149條規定，使用權期限滿了之後是可以續期的，但是如何續期是後話。

2、得房率問題公寓公攤一般相對住宅較高，大部分在30%左右。其中平層公寓最高，loft次之，loft中的雙鑰匙設計產品公攤最低。雙鑰匙設計的戶型在入戶玄關處就設定了兩道門，有獨立樓梯上樓，樓上樓下有兩把鑰匙，每一層都單獨成為一套戶型空間，各自配備了廳房廚衛，一套可以頂兩套用。

3、居住成本商水、商電、無煤氣(按照建築規範，有獨立窗戶或陽臺的廚房才能通燃氣) 、高物業費(大部分3塊多，看物業品質而定，有的能到5塊)。

4、社群內部配套問題無兒童活動區、老年人活動區、社群綠化、運動場地等等，但是相應的底層商業部分會有其他配套設施，比如飯店 KTV 電影院、商場之類。

5、居住問題梯戶配比超高，人來人往，熱熱鬧鬧，樓下是商業(KTV 酒吧之類)，公寓是商住兩用，鄰居可能經常搬家，也可能是辦公室，怕鬧騰的可能會有影響。、

6房屋附加價值無學區無落戶，等於高階床位。隨著租售同權和落戶寬鬆的實行，問題不嚴重。租售同權——租房和買房的享受同等入學落戶等政策，更別說買公寓的了。落戶寬鬆——濟南最新的政策是大專即可落戶，之前是本科。其他學歷的90㎡以上房源可落戶，槐蔭、天橋區面積稍小，歷下區稍高。、

7轉讓成本高，變現不易一、從搜房網多年統計的市場資料來看，同區域公寓價格的漲幅普遍低於住宅；二、轉售所有的稅費成本合計約17-20%，接盤俠少，二手交易市場不活躍，而新公寓堆積，很少人會選擇購買二手公寓；三、轉讓不易，且出租狀況好的公寓也要10-15年才能收回房價成本，如果加上貸款成本、十數年資金積壓的成本，所以剛需無法做到出售第一套置換第二套，所以不建議剛需自住購買公寓。公寓市場存量堆積如山尤其是東邊和西邊，但是萬事皆有例外，比如CBD的公寓，乃至CBD外圍的新悅廣場，位置好的公寓，出租前景好的地段，仍然是不愁賣的。

公寓的優勢1位置好一般處於城市或者區域的核心，商業、娛樂、生活、交通等配套較為齊全，對許多年輕人吸引力比較大。2收益穩定位置較好，能穩定出租的公寓，或者是簽約了酒店託管的公寓，未來收益預期可預見性比較強，收益相對穩定而且不用操心，懶人標配，這也是好多人選擇公寓投資的主要原因。3拆遷回報高這一方面稍微有違投資本意，但是作為商業地產的一個特點，需要稍微提一下，公寓拆遷賠償一般為住宅的三倍。4單價低相對於住宅，公寓屬於商業金融用地，其拿地樓面價相對較低，因此單價較住宅較低。5總價低公寓單價低，且面積小(一般主流戶型為30多40多㎡)，所以公寓總價低。6不限購不限貸公寓屬於商業產品，不限購，且因其貸款與住宅統計方式不同，無論購買多少公寓，住宅仍然算首套房，享受首套房首付及貸款政策。

如今公寓正受到越來越多的購房者關注，地段好，總價低，首付少是它最大的優勢。很多想投資房產的購房者會考慮投資一套公寓。

公寓相對住宅，價格漲幅要低得多。投資公寓的人，看中的不是它能漲多少錢，而是它「長期的租金收益」。

那麼石家莊的公寓出租現狀如何？租金收益究竟如何？租金是否能抵月供？多少年能回本？是否值得投資？

公寓出租相對住宅，有著如下優點：

1、裝修更時尚，租金低。適合年輕人獨自居住。

2、戶型小，容易打掃。

3、生活氛圍好，下樓就是商場。公寓往往伴隨著城市綜合體，購物餐飲娛樂配套更好。

4、商用，可以註冊公司。

我們實地探訪了三個較具代表性的公寓專案，繁華地段出租率較高的「萬達廣場公寓」，二環沿線的「保利立方公寓」，二環外的「恆大財富廣場公寓」。我們一起來看一看，它們能讓業主躺賺嗎？

01

萬達廣場

「萬達廣場」位於槐安路與建華大街交匯處，總建築面積183萬平方米，涵蓋購物中心、洲際酒店、寫字樓、公寓、商業街、住宅等多種業態。

萬達廣場的公寓是平層，業態主要有「主題酒店」、「辦公」，還有健身房、美容理髮等。

酒店並不是統一的分佈在某一層，而是雜亂分佈。有的辦公室旁邊就是酒店客房，辦公環境受影響。

萬達廣場的50㎡左右的公寓租金價格在2000元/月左右。約合1.3元/㎡/天。

據一位萬達業主說，“萬達公寓的租金這麼多年沒怎麼漲過，有的甚至還降了。”

萬達廣場是在2011年9月23日開業，萬達公寓在購買時的價格是在6500元/㎡，50㎡月供為1800元/月。

萬達廣場發展了8年成為現在的樣子，公寓租金只能抵月供。

以平均租金2000元/月來計算：萬達公寓50㎡戶型，「年投資回報率」為7.4%，回本需要「13年半」。

02

保利立方公寓

「保利立方公寓」位於體育大街和北二環的東南角，保利花園H區。

保利花園總建築面積約130萬㎡，涵蓋商業廣場、寫字樓、公寓、住宅、商業街等業態。

保利立方公寓有平層，有LOFT，以辦公為主。

據某工作室老闆說：“這裡挺安靜的，就是電梯有點慢。”

保利立方公寓是近兩年才交房，保利立方公寓「LOFT戶型46㎡」，租金價格在1600元/月左右。65㎡LOFT租金價格在2500元/月左右。保利立方公寓LOFT租價約合1.2元/㎡/天。

保利立方公寓「平層46㎡」的租金價格在1200元/月左右。約合0.9元/㎡/天。

再來看它的售價，2016年4月，保利立方公寓H3，平層均價6500元/㎡，月供大約1600元/月。LOFT均價8500元/㎡，月供大約3000元/月。

現階段租金無法抵消月供，差距在500元左右。

不容忽視的是，新交房的公寓，空置期可能較長。一旦出現空置期，月供需要投資人自己償還。

貝殼找房顯示，保利立方公寓在租房源達75套。

在實際調查中，一個65㎡LOFT戶型，租價2500元/月，一個月前在中介登記，至今未租出去。另外在和一位工作室負責人交談時，他還在推薦朋友的出租房源。

以平均租金2500元/月來計算：保利立方公寓65㎡LOFT戶型，「年投資回報率」為5.4%，回本需要「18年半」。

03

恆大財富廣場公寓

「恆大財富廣場」位於二環外，高營大街御城路交口西北角，恆大御景半島的最東側，建有5棟公寓。

「恆大御景半島」總建築面積約314萬㎡，涵蓋公寓、住宅、影城、運動中心、商業街等業態。

恆大財富廣場的公寓主要是平層，戶型偏小，居住為主。

快捷酒店、民宿較多。少量辦公。

恆大財富廣場的「40㎡左右的平層公寓」租金價格在1000元/月左右。約合0.8元/㎡/天。

據一位恆大業主說，“公寓的快捷酒店特別火，房間經常爆滿。十三中有考試的時候房源更緊張。”

恆大財富廣場1號公寓，2015年售價是均價7500元/㎡左右，含1500元/㎡精裝修。37㎡月供為1500元/月。

租金和月供的差距也是在500元左右。

以平均租金1000元/月來計算：萬達公寓37㎡戶型，「年投資回報率」為4.3%，回本需要「23年」。

公寓應如何投資

對比這三個專案。從市內到二環邊，再到二環外，年投資回報率呈逐漸下降的趨勢。

萬達廣場7.4%，保利立方公寓5.4%，恆大財富廣場公寓4.3%。

一般能達到4%-5%的年投資回報都是不錯的產品。

如果購買公寓的付款方式選擇貸款的話，前幾年會處於租不抵供的狀態。並且會多還利息。

比如10萬貸10年，利率上浮20%，要額外支付3.2萬的利息。貸30萬要額外支付9.7萬元的利息。把這部分利息計算進去之後，投資回報會變低。

所以如果不是自住需求，儘量不要貸款購買公寓。

購買公寓時一要考慮地段。二環內交通便捷的地段，尤其是地鐵沿線，更適合作為辦公場所。出租辦公往往能獲得更穩定的回報和更高的收益。

此外，價格是非常重要的因素。石家莊的房租漲得很慢。如果月供高過租金太多，顯然是不合適的。

一定要多方位測算，以周邊的公寓、住宅、類似地段的公寓租金作為參考，選擇價效比高的公寓進行投資。

「金手指科技集團」和「卓達集團」去年相繼因非法吸收公眾存款被立案調查，相比他們高額的年化收益，雖然公寓的投資回報低。但是它重在保本。

公寓作為不動產，在保本的同時，還會隨著整體房價的上升有所增值。

只要認真篩選，挑選價效比高的公寓，它不失為一種安全和收益兼顧的理財方式。

公寓可以買，目前公寓比住宅價格低。公寓也是用來住的，所以水費、電費，採暖費與住宅價格同樣。並且可以落戶，也可以作為學區房，最好是50平米以上。至於使用年限指的是土地使用權，公寓房屋是永久的，土地使用權年限是40～50年，到期後 續費續期土地使用權就可以了，續費價格也非常低。

可以購買，但是你必須得明白自己的需求是什麼？現在購買小公寓無非幾種情況

1-家裡有房子，想要一個自己的私密空間，完全屬於自己的窩。

2-投資，這種情況你就得考慮清楚，明白自己投資的方向，出租、做酒店、民宿的還是為了以後的升值。這類投資考慮的方便比較多了，1-位置，位置是投資的必選，不管出租，做酒店，民宿，升值位置決定一切。2-環境，例如綠化，周別配套，交通設施，遊樂場所等。3-政府發展方向，這同樣決定以後的位置。

一般來說，每個地方的公寓一直都賣的不錯，每個售樓處都還可以，選擇也很重要，這主要是看你需求、想要買來幹什麼？有什麼用途、個人建議可以買、房子目前來說是比較穩健的投資，即使現在買了以後不住了，出手也方便。

公寓房能否買或者值不值得買是兩碼事。

如果是簡單的解決自己暫時居住問題的話，我覺得可以買。一般公寓房面積都比較小而且價格比之住宅要便宜非常多，對於資金緊張而又不想租房的朋友來說不失為一個好的途徑。

如果從投資的角度來考慮就要慎之又慎了。從目前來說，公寓的投資價值要遠遠低於商品房。如果自己閒錢足夠，買來做出租投資也不失為一個好的方向，但是也要考慮一個地段與人流的問題。

是否要購買公寓房，首先要了解什麼是公寓房，以及公寓房的一些特點。

公寓房一般為商業用地，其土地使用性質一般為商場、辦公寫字樓和酒店性質。土地使用年限一般為40年，住宅類一般土地使用年限為70年，還有一些50年使用年限性質，當然也有一些公寓被劃分為住宅性質，這個首先要了解清楚。商業用地性質的公寓房是不可以用來作為小孩上學的學區房的。

商業性質的公寓是按照商業水電標準來收取的，民用水電要高出很多，物業收費專案也與住宅不一樣。

因為公寓房比較集中，人員流動性比較大，出於安全考慮，一般都不通天然氣或者不讓使用液化氣的，只能用通電的電磁爐等等。

較之普通住宅，公寓房轉讓時的稅費也要多出很多費用，一般為評估價的10％以上，銀行貸款也有限制，有的銀行不給貸款，但一般都在50％。

公寓房的戶型一般在40-70平左右。也有一些挑高的戶型，可以做成上下兩層的，這種戶型就比較划算了。

有一個比較重要的問題就是，商業性質的公寓房是不可以落戶，無法作為學區房讓小孩就學使用。但是公寓房使用比較靈活，它沒有限購之說，可以居住，可以辦公，可以註冊公司。

所以，購買公寓房之前，多思考思考其中的優缺點，是否適合自己目前的需求。

可以買 首付或者條件不夠的情況下可以買來自住過渡 後期可以出租或者轉手 幫房東還房貸還不如幫自己還房貸。投資的話就看地段交通以後的發展 人流 投資無非就是升值和租金了。個人意見僅供參考

觀點：首套房建議不要購買公寓。關鍵詞“首套房”不建議買。手上有餘錢而且沒有很好的投資渠道你還是可以考慮的。但是買之前你必須要知道至少這三點你能不能做到？如果能，那還是可以購買的。如果能找到專業的朋友幫著買最好。

1、你對公寓周邊配套及日後的規劃相當有信心；就是你必須熟知你購買的公寓房周邊的配套，是否能支撐出租的人流和商業；不要太信“返租”的公寓，有些只是銷售手段而已；

2、你對房價、租金的投入產出比有信心，可以簡單做個ROI測算，網上有很多測算公式，自己預估下租金就可以測試一下；

3、你能長期持有，不出手，畢竟轉手成本太高；

公寓和住宅區別要了解清楚。

1、產權年限不同（公寓40年、住宅70年）

2、落戶、入學不同（公寓不能落戶入學、住宅可以）

3、居住舒適度不同（公寓差、住宅好）

4、生活成本不同（公寓高、住宅低）

5、房屋採光不同（公寓差、住宅好）

6、貸款政策不同（公寓要求高、住宅相對寬鬆）

7、轉讓時產生的交易稅費不同（公寓高、住宅低）

首套房不建議購買公寓哈，不能入戶、小孩不能入學、生活成本高、不舒適、日後轉手想置換週期長，稅費高。

投資購買的話，你一定要做好ROI測算，不要相信什麼包租不包租的產品，那是羊毛出在羊身上。房價多收你1000元/㎡，就夠返傭好幾年啦！

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現在投資公寓，其實真的不建議，現在的市場是供大於求的。

而且公寓屬於商業物業，就目前的形勢，除了一線城市，二線城市都不建議。

公寓一般分兩種：住宅、商業。

住宅性質公寓，就是70年產權的，通氣的，一般情況這類公寓會消耗貸款名額。之所以叫“公寓”，只是因為日照時間不足以達到住宅的標準。

商業性質公寓，就是產權年限40年左右的居住用的房子。這種商業性質的產品，稱作類住宅，和真正的住宅有本質上的差異。

為什麼有人投資公寓？

因為沒的房票！要不然就是沒有貸票了。看到租金高，品牌大，就想上車。

公寓真的有這麼好嗎？

公寓，作為和住宅完全不同的產品，不能只看價格。

公寓大部分是小戶型，除去公攤面積實際使用面積更小。而且公寓大都沒有陽臺，通風采光非常差。為了實現價效比，過道一般比較窄，一梯N戶。

什麼4梯12戶啊，6梯20戶啊，等等，密的很。

公寓帶有商住兩用的屬性，也就是說，這類公寓可以用來註冊公司，也可以住家。如果買了公寓，你就要習慣每天早上你看到有人穿睡衣在走廊，有人在吵架，有人在發貨，有人在打電話，有人西裝革履，總之就是複雜。

公寓不能落戶，也不帶學區。公寓增幅也比不過住宅，想要透過公寓大幅度增值，不太現實。

另外公寓的使用成本是比住宅更高。

公寓都是商業水電費參照商業標準，而且公寓不通氣，做飯靠電。最後，公寓的交易稅費也挺高，參照商鋪。這個我沒有買過，只能估算和商鋪差不多，交易稅費在15%-20%左右。

公寓的貸款年限只有10年，而且利率全部上浮，至少基準，沒有優惠，值得注意的是，公寓可不像住宅那麼好賣。

公寓租金高嗎？

前面說過，公寓增值比不過住宅，目前公寓和商鋪一樣，收益主要來自於租金。

一個好的公寓，收益率通常是高於住宅的。

但公寓真的那麼好出租嗎？

答案是不好租。

就目前的市場，住宅遍地都是，你覺得好租嗎？不要給我說什麼地段哈！目前整體市場是公寓是過剩的，未來更多的公寓將入市，未來空置率會進一步提升。

還有最重要的一點，城市的人口流入流出，淨流量都會對公寓和住宅產生影響，深圳的公寓就好賣，但是地域不同，內陸的公寓就沒那麼火了，所以投資公寓在當前環境下，我是不建議的，除非低於5折，我才會下手。

噢，我忘了有一種可以，就是那麼4.9米的LOFT，去年買一層，送一層的那種可以買，相當於5折了，這種租金也高。現在市面上沒有了，因為做了管控。

所以，買公寓之前要想清楚到底要不要近期賣出，一但賣出，有沒有人接手，人口淨流入決定了房產是否保值！