受疫情影響今年房價走勢如何，會不會像2003年非典之後出臺政策救市呢？我們來做個對比：

1、當年和現在的經濟體量不同，2003年中國一季度GDP的增長速度是11%，二季度回落到9%，次年一季度恢復到11%，非典疫情整體並沒有影響中國經濟整體趨勢。2020年中國GDP總量水平已達到100萬億，整體的抗風險能力和當年完全不可同日耳語，疫情只是短期的抑制了消費需求，

2、房地產市場所處的發展階段不同，而如今房地產企業可以藉助線上售樓處、VR看房、中介一對一服務等營銷方式，

雖然目前各房企紛紛降價促銷，開發商很可能降價賣房，但視窗期不會很長，一旦疫情結束，極可能會出臺宏觀經濟方面的政策，那麼2020年的後半年房地產企業預測可能會大幅度反彈，所以有機會的話還是儘早出手。

根據相關資料調查（網上都可以查到）

現狀1、房地產價格走勢韌性較強。

現狀2、房地產投資佔比畸高。

現狀3、房地產投資上行期特別長。

以上就是當前的房地產市場現狀，特點是房價韌性偏強，房地產投資佔比偏高，房地產投資上行期偏長，這些特點如何理解，對以後的走勢有什麼影響呢？

房地產市場，最重要的是判斷市場需求空間，因為需求是最終端的拉動力。如何判斷房地產未來的銷售空間，業內人士有很多測算，包括透過新進城人口、舊房改造規模、人均居住面積、跨國比較等，筆者沒有能力做很詳細的測算。

我們透過一個比較簡單的指標，即城鎮人口規模，來看商品房銷售面積。城鎮人口越多，新進城的、老房置換的、改善居住條件的等，都反應在商品房銷售面積的近乎同步增長。也就是說，歷史資料告訴我們，只要城鎮化的程序仍將繼續，商品房的銷售面就會持續增長。

下面我們進入下一部分的討論，即目前房地產行業資料的相關性。由於房地產行業受到政策調控的影響比較大，因此有些資料可能存在失真，我們需要對目前的各種資料進行交叉驗證。經過簡單的分析，我們發現了以下幾個關係：1、房屋新開工面積高於商品房銷售面積。2、2015年起，房屋施工面積與竣工面積，有一個存在失真。3、施工面積和房地產開發投資有很強的同步性。

最後總結一下本文的結論：我們先簡單討論了商品房市場未來的增長空間，資料顯示，商品房銷售與城鎮人口有很強的相關性，而且北京和廣東的案例顯示，在城鎮化率達到80%之前，這種強相關性有望繼續存在。但是由於2016年的天量信貸，以及2017和2018年棚戶區改造的刺激，使得商品房需求有所透支，因此2019-2021年可能是房地產銷售的“小年”。其次我們討論了房地產的幾個重要資料之間的關係。最後，我們透過成交土地面積作為領先指標，認為房地產投資在明年將出現一次下探，但是會在一個低水平上企穩。

未來的房地產市場會逐漸走向溫和，暴漲暴跌的情況基本不會發生了。具體來看會有如下幾點趨勢:

①處於高位的一線城市未來雖然競爭激烈但是隨著公共資源的趨向均等化，房價過高未來也會面臨著房價有價無市的尷尬局面，但是整體仍然會以穩為主。

②一線城市以下的中心城市和熱點省會城市會是未來競爭的主戰場，因為其房價與一線城市比較低很多，購房壓力小，公共資源也逐漸接近一線城市，機會也越來越多，會有更多的人未來會選擇這些城市來生活，這些城市裡面房價相對低一點的城市在較長一段會迎來較大房地產利好，面臨上漲壓力。

③對於三四線城市來說目前房價大部分未超過一萬五的水平，更多集中在八九千一萬左右，房價相對較低，未來網路越來越發達新興職業興起對工作區域性要求低，同時三四線城市生存壓力小空間大，會有很大一部一二線城市人口退居選擇三四線城市，同時隨著人們生活水平提高四線以下城市及小縣城和鄉鎮人口逐漸會上流入三四線城市，所以整體來說大部分三四線城市人口並不會流失而且很可能會增加，房價當然也會比較活躍，整體而已平穩為主，處於緩慢上升。

④對於五線及以下和小縣城來說，國家城鎮化率目前來說60%左右，五線及以下小城市人口首先面臨外流向四線以上城市匯入的壓力，其次鄉鎮和農村很多人進城居住首先又會選擇這些小城市，所以不至這些小城市短時間人口流失過於嚴重，一段時間會是一個動態平衡（有些地區可能已經開始減少了），到地區城鎮化率達到65%-70%左右這些小城市人口就會失去平衡，因為剩下的農村人大部分都是老弱病殘沒有更多農村人來補充它的人口流失了，所有小城市是最沒用前景的，不是漲跌與否的問題，而是未來很可能無人問津。

以上就是我對未來房地產市場發展趨勢的看法。

就目前國家釋放訊號，以及市場利好形式走向，樓市分化加劇，個人認為從幾個方面。

第一：舊改、棚改類

旨在解放城區土地、改善人居環境、完善城市功能、提高城市常住人口、加快城市化。

此類樓市型別以常規性的住宅型別為主，即目前市場上流行的框架剪力牆結構為主，以裝配式建築可批次化建設為代表，可以在高程度的容納更多人口的同時解決城市化人口居住的硬體問題。

同時存在問題在於，該類建設專案在新中式的前提下，新意建築設計理念融入難。因為舊改、棚改有更快的完成建設任務的目的性，框架剪力牆形式在標準層修建的易操作性也體現在此。

因此，此類形式目的性明確，但建築設計藝術性融入較難。再加上棚改、舊改多由政府購買服務類形式委託進行，易因為財政情況導致受政府影響大而導致提供服務商的自驅動型受阻。

第二：商業開發樓市

對於商業開發樓市型別，為房地產開發公司獨立運作建設專案，因此為了在最優質土地上提供最優質產品，會將更利於市場的設計理念融入進去，結合所在城市的整體規劃情況，用最佳的產品擴大品牌知名度。

結合目前國家對於建設專案的規劃設計導則指引，容積率與限高對建設專案的直接影響，以及公司內部的成本收益率，產品型別比等，大多數會以新型理念（第四代建築：綠色庭院住宅）為主盈利產品配以框架剪力牆建築用以提高樓盤人口密度。輔以海綿城市、生態理念等相關設計資訊融入。

這個是對於樓市的未來主體方向，目前已在部分城市陸續展現，會結合城市化的進展體現。一線城市已具備條件，二三線城市需要在框架剪力牆類為主的第三代建築過度至少十年。因此在現行環境下還是以第三代框架剪力牆形式為主。

第三：產業性樓盤

在剛需的層面上是完善城市產業化佈局的規劃要求，在實施中是以規模化的聚落性集中發展。

以鄭州模式為例：以教育為核心理念的建設專案大盤聚落式擴散發展，形成趨於完善的自給自足發展，若專案完善後，在後疫情時代競爭力強勁十足。

對於產業園型別，更大的傾向於在從規劃入手，從聚落入手，從地理區位入手，綜合佈局。

總之，政府調控與市場需求之間以具體的需求理念、目的性結合，宏觀發展可與聚落性產業綜合體結合，區位性需求結合區位規劃入局。市場、環境、受體一直在變化，你我也在變化。

投資房地產的投資將來預判是：目前大環境下，房地產投資將會出現是不溫不火，進退兩難的境地。請看我的分析：

一，大環境下所致：今年國際的疫情突發事件，直接造成世界經濟整體下滑，且是難以預測的。今年中國的兩會，國務院政府工作報告對於今年的經濟增速沒有作出預測，中國的今年經濟增速肯定較往年要差一些，這一點基本上是可以肯定的。

二，房地產投資商利好的一面： 中國房地產投資一直是地方經濟增速的最大支撐點，也是地方的利說大戶，所以，各地都會保護支援房地產投資繼續投資開發，帶動地方經濟的發展。

三，房地產投資商不利的一面是：房地產投資商資金的投資多半靠的銀行貸款，而，目前由於經濟形勢是氣候行地不好，這時的銀行就要考慮風險問題，恐怕要緊縮銀根，減少放貸風險。這樣，房地產投資商的銀鏈就相應的給斷了。

四，房地產投資商所開發出的房源將會面臨不火的局面，甚至是降價的情況，因為：

（1），全國性的房地產熱已經有十幾年，各大中小城市好的地段基本上都已經開發了，房源都也基本處於飽和，房地產投資商下一步所面臨的開發地段基本是：舊城改造這一塊，小城鎮開發及農村村級合併。這樣的專案並不是一塊肥肉，是投資大，產出小，且利潤空間小的專案。

（2），由於中國房地產熱已經十幾年，所以有錢的人基本都有一套甚至幾套的房子，而，現在需求房子的群體一般都是：大學生畢業的面臨安家的，打工族要成家的，每年的轉業軍人農村人想望城市生活的等，這些群體多數貸款買房，但是，又由於今年經濟形勢不好，在貸款一方面有難度，另一方面個人生活壓力又大的情況下，會造成這部分群體持觀望的態度。

所以，我認為中國的房地產熱度是在下降的，會出現不溫不火的局面。

以上，僅限於個人淺析，愚人之見！望各位多包涵！！

這個問題我喜歡 我這麼和你說 我做民間借貸 從趨勢來看 都走下坡 可 房價不可能低！ 別看其他人叨叨半天 大環境 記好人是有多 房子越來越少！

房地產現在過剩已經毫無疑問了。但是這個行業還會穩步發展，但像前些年的那種好日子也不會再有了。為什麼會穩步發展？因為中國的住房需求還是有很多的，而後期開發商開發專案會更加註重行業升級，因為隨著人們生活水平的不斷提高，人們的需求是越來越高的，比如說居住2.0，就是一個方向，其實以後的房地產開發專案有可能包含全自動化的科技配套等等，就是一個升級的產品。很多現在有房子的客戶會慢慢的向更好的社群轉移，所以房地產還是會穩步發展的。從另一個方面來看，美國比中國房地產發展早很多，現在不是照樣在發展嗎。這個行業幾十年內也不會消亡，但是數量減少，質量提升時未來的必然發展趨勢。

房地產普漲的年代肯定是已經過去了，在中央堅持房住不炒的大政策前提下，各各城市都在積極的調整自己的房地產市場，而人口匯入，產業支撐是其中最核心的要素。

專業性，見識，遠見都在考驗你的綜合能力和基礎的積累。只有陶選到真正的好房才談得上賺錢。或者至少是把資產保值了。

其他的所謂的房地產投資都不一定靠譜，個人建議在這種行情底下，要不然就悟緊口袋做一些現金流的保障，要不然就是找一個非常靠譜的置業顧問，真正的顧問了你的資產

以新興規劃的中心城市房產投資為核心，以注入全新的產業來帶動城市經濟發展為佈局，以因城施策的城市人才爭奪的為新鮮血液。

1、城市資源上。

以新興中心城市對沖強一線城市，從新興城市的規劃與及定位上來看，均是與強一線城市的進行一場資源對沖，以眾多的就業機會、更優質的新資源配套規劃，城市收入與消費等方面對一線城市資源的分流，循序漸進往一線城市的定位方向去發展。

評：房地產投資的趨勢是與城市共進退。

2、經濟支柱上。

以產業結構的調整與新佈局。注入全新產業，引入大資料產業來盤活某一地區當前的產業結構，在原有的產業上進行最佳化升級，同時重點扶植鮮活產業的入駐，穩定城市經濟、穩定城市就業，鞏固和加高城市的經濟地位與支柱。

評：房地投資的趨勢是與產業共繁榮。

3、人口基數上。

人口基數在300萬至500萬以上城市，逐步放寬，各地人才政策的資源爭奪戰，未來將會出現一些常住人口達到500萬以上，或者千萬級別的超大特大城市，而再結合以上兩條，房地產的發展和投資趨勢也逐漸明朗。

評；房地產投資的趨勢是與人口福利共分享。

總之，

城市興、資源足，房地產不會太菜；

產業強、經濟高、房地產不會太弱；

人口多、買房需求多，房價就不會太低。

樓市兩極分化嚴重，投資趨勢和城市發展勢頭同步。

一方面，受到新城鎮化方針政策的影響，未來中國將以北上廣深等一線熱門城市形成大規模城市群，也就是說這些熱門城市本身的房價仍會有所上漲，是房地產行業投資的熱門選擇，房產投資趨勢相比現在不會有太大的變化。

那麼依託於中心熱門城市形成的新城市群，就成了新興的房地產投資熱門城市。這些城市依託於中心城市的資源，不僅可以大力發展經濟，更可以吸引外來人口定局落戶，促進當地房地產行業興盛發展，而且會有一部分中心城市人口轉移到這裡。

一二線熱門城市和城市群，將成為房產投資熱門地域。

另一方面，因著前幾年當地房產市場被過度開發，房市容量飽和，三四線小城市的房價，將在未來一段時間迎來持續下跌，同時受到經濟發展、政策制度的制約，當地的人口也會不斷地外流，房市徹底進入冷靜期。

三四線小城市，將成為房地產行業投資的真空帶。