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1 # 金典財稅
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2 # 康子拍房
首先自己得有第一筆啟動資金，取得土地使用權後，可以做開發貸款，預售後可以回籠資金，承建方的保證金，民間資金！不夠的話可以找投資人！
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3 # 逗侃侃
題主這個問題問的不錯，但是下面說：除了經營性現金流、融資性現金流外，那地產企業還有什麼別的渠道嗎？
如果把“除了融資性現金流外”這句話去掉，那麼介紹一個經典地產企業融資案例，華夏幸福的20種融資渠道，這些融資足以支撐企業的現金流，也是其現金流除了銷售性現金之外的現金流，華夏幸福的融資，可謂是把地產企業的融資渠道做到了極致。
1、信託借款
2、公司債
3、夾層融資：說白了就是明股暗債。
4、售後回租式融資租賃
5、債務重組
6、債權轉讓
7、應收賬款收益權轉讓
8、資產支援證券（ABS）
9、特定收益權轉讓
10、股權收益權轉讓
11、戰略引資
12、關聯方借款
13、特殊信託計劃
14、夾層式資管計劃
15、定向增發
16、委託貸款
17、銀團貸款
18、銀行承兌
19、短期融資券
20、股票質押和對外擔保
是不是把現金流融資運用的淋漓盡致？華夏幸福用這20種現金流融資手段，4年融資3000億，在國內地產行業融資案例裡，絕對屬於教科書式的現金融資手段。
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4 # 激情木古木
房地產企業現金流的來源主要是兩個方向：金融機構貸款和售房款。詳細來說售房款又分為預售房款和現房銷售房款，這個比較簡單；金融機構貸款根據公司專案的時間節點不同又主要分為早期拿地時為了減輕土地出讓金給付壓力進行的信託貸款，開發建設過程中進行的專案開發貸款，一般開發貸融資成本較低，信託貸款融資成本較高，但是信託貸款相對比較靈活。
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5 # 美景美境美人
1、經營性活動現金 房屋銷售 款、代收代繳其他款
2、融資（籌資）性現金流 在建工程結算款、土地抵押款
3、投資者資金
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6 # 貝貝什
1.銀行貸款、企業債券等債務類融資。
2.票據貼現、預收賬款、應付稅費、應付賬款等經營性資金。
3.資本市場中投資股權、債券的紅利、差價等。
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7 # 佛山煜華無憂看房
投資活動的現金流入，具體包括以下幾類：
1、收回投資所收到的現金，包括房產銷售、轉讓或到期收回除現金等價物以外的短期投資、長期股權投資而收到的現金，以及收回長期債權投資本金而收到的現金。不包括長期債權投資收回的利息，以及收回的非現金資產。
2、取得投資收益所收到的現金，包括企業因各種投資而分得的現金股利、利潤、利息等。
3、處置固定資產、無形資產和其他長期資產而收到的現金淨額，包括企業處置固定資產、無形資產和其他長期資產所取得的現金，扣除為處置這些資產而支付的有關費用後的淨額。以及由於自然災害所造成的固定資產等長期資產損失而收到的保險賠償收入。
4、處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額，包括企業處置子公司及其他營業單位所取得的現金減去子公司或其他營業單位持有的現金和現金等價物以及相關處置費用後的淨額。
5、收到的其他與投資活動有關的現金”，包括企業除了上述各項以外，收到的其他與投資活動有關的現金流入。
不僅房地產企業如此，其他企業也是如此。
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8 # 財經小卉卉
企業現金流按其結構分為三大類：經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量。
投資活動的現金流入，具體包括以下幾類：
1、收回投資所收到的現金，包括企業出售、轉讓或到期收回除現金等價物以外的短期投資、長期股權投資而收到的現金，以及收回長期債權投資本金而收到的現金。不包括長期債權投資收回的利息，以及收回的非現金資產。
2、取得投資收益所收到的現金，包括企業因各種投資而分得的現金股利、利潤、利息等。
3、處置固定資產、無形資產和其他長期資產而收到的現金淨額，包括企業處置固定資產、無形資產和其他長期資產所取得的現金，扣除為處置這些資產而支付的有關費用後的淨額。以及由於自然災害所造成的固定資產等長期資產損失而收到的保險賠償收入。
4、處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額，包括企業處置子公司及其他營業單位所取得的現金減去子公司或其他營業單位持有的現金和現金等價物以及相關處置費用後的淨額。
5、收到的其他與投資活動有關的現金”，包括企業除了上述各項以外，收到的其他與投資活動有關的現金流入。
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9 # 漠山校尉財經
1.銀行貸款：房地產企業運作的第一步是參加招拍掛拿地，而拿地需要有充足的現金支援，大部分房地產企業起步階段就是靠與銀行的良好關係，取得貸款，然後拍地，拍到的土地抵押給銀行，完成了抵押貸款的閉環，也完成了房地產開發的第一步。
2.供應商、建築商融資，建築出地面：土地拿到後，開工建設也需要錢，但不管是現場施工建設還是購買建材都需要大量的資金支援。但對於起步階段的房地產開發商來說，第一步拿地後，剩餘的貸款資金已經不多了，怎麼辦？這個時候，房產開發商往往只給建築施工方和材料商支付第一筆定金，建築商再墊付一部分資金開工建設，挖地基、挖管道，材料商也墊付一部分資金，先供應前期的材料，在建築商和材料商的支援下，房地產開發商的建築就可以建到出地面了。
3.房產預售融資：建築建到出地面後，房地產開發商就可以預售了。你沒看錯，很長一段時間就是這樣，還沒看到房子的雛形，房子就可以對外賣了。預售給購房者後，購房者向房地產開發商支付首付，銀行發放剩餘貸款。拿到全額購房款的房地產開發商就有足夠的資金來把房子開發建設完成了。
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10 # 獵場長虹
1.股本金（設立公司，買地）
2.貸款（土地抵押）
3.銷售回款（定金、首付、銀行放貸的購房款）
4.商業出租租金
5.自有產權再抵押貸款
6.自營物業利潤等。
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11 # 青島樓市大事件
這裡涉及到企業戰略管理中的行業生命週期理論與企業生命週期理論和財務報表閱讀技巧。房地產市場細分為幾類，避開飽和的部分，如商品房銷售，選擇未飽和部分，比如園林設計、綠化等，有上升的空間。再細化至同行業競爭的企業，選擇處於成長期或成熟期的企業，這兩類企業要不處於高速發展期，增長率迅速，如成長期；要不擁有穩定的現金流即成熟期。兩種週期都會有很好的現金流量，如果按照樓主要求，可選取部分成熟期企業最近三年的財務報表，有這麼幾項指標可供參考：
一、資產負債表
1.貨幣資金不斷增加
2.資本結構穩定
二、利潤表
1.利潤水平高且穩定
三、現金流量表
1.經營活動現金淨流量高且穩定增加
2.投融資現金流量流入多於流出，且金額變化不大
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12 # 泛舟財經經營活動產生的現金流
這個其實很好理解，就是與經營活動相關的現金流。比如收到的售房款、稅務部門的稅收返還等等。這塊就不多說，題主也已經明確了除外了。
籌資活動產生的現金流籌資活動產生的現金流實際上分為兩大類，一類是吸收投資類的現金流，另一類是題主說的融資性現金流。
吸收投資類的現金流就是指公司股本增加，比如增資擴股、比如新股東介入等等，目前實操上比較多的是那種明股實債的模式。
融資性現金流其實簡單的理解就是借款。借款的形式其實目前真的有很多種類，從銀行的貸款到各類證券化的資產等等，業內的華夏幸福卻是是個比較好的例子，基本將所有的借款模式都做了一遍。
投資活動產生的現金流看一下這些科目，其實就可以理解為賣資產、賣股權、分紅等等。這類的資金流入在房產行業其實很少，在投資類企業中會比較多，所以，實務中這類現金流對房地產這類資金密集型企業來說真的杯水車薪。
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13 # 財經大兒科
財經社群為你通俗解答！
關於房地產企業的現金流的來源呢！我會說出幾點特別常見的，因為我家之前由於業餘原因，跟很多的本市房地產企業老闆有過聯絡，所以對這個方面也有一定的瞭解。說實話，房地產是一個聽起來很高階的行業，一聽就覺得特別有錢，因為看到的東西就特別厲害！其實並不是這樣，大多數房地產企業只要擁有開發總額的10%到15%的資金就可以開工工作了。很多房地產企業都是透過用別人的錢來賺錢，下來聽我一一道來！
一、銀行貸款
房地產企業透過用專案的土地或者房屋跟銀行進行貸款，買土地的錢是要自己掏出來的，銀行利息又低，又能給的數額大，所以很多老闆，不管什麼行業，都會跟銀行搞好關係，以便能在符合資歷的情況下順利拿到貸款來執行專案。
二、商業融資
商業融資指的是，原本房地產企業認為自己能夠獨立完成專案的開發，後來出現了一些問題，比如銀行貸款下不來之類的，導致資金鍊斷裂，這可不能讓專案停下來，一停就是把錢都套在裡面了，要想繼續完成專案開發，需要透過自己的人脈關係來找錢，指的是找投資，談好出資金額和入股比例就好了！這一步的話其實有很多，特別在大城市，很多房地產企業會選擇合夥開發，畢竟一個大的綜合型小區，中小型公司不一定能夠建的起。
三、民間貸款
民間貸款是一個不太好的選擇，很多房地產企業在沒有資金或者想單獨開發專案或者沒找到合適的合夥人時，會去找民間的投資公司借錢，當然利息都特別高，高出銀行四倍利息之外，我看了周圍的這些事例，一般房地產企業走到這一步都很難了，基本要不然要破產要不就是虧損嚴重。因為房地產開發這個行業週期很長，所以利息很高，可能你的利潤還支付不了他的利息。
四、開發一期賣一期，用前一期的錢來開發下一期
這一招，我認為是特別有效果的，就是把專案分為多少期，每一期就建這麼多棟房子，然後將這一期的房子買到百分之多少了，錢夠開發下一期了，在開發下一期。這樣資金需求既不大也能避免風險。每開發一期的成本是差不多的，但是賣出去肯定是要賺一些的，所以賣到百分之多少的時候，已經湊夠了可以開發下一期的錢了。我們本市一個最大的房地產投資開發商最近就建一個60棟的專案，分為了6期，每一期十棟，就是透過這種方式，沒買一期就獲利一期，結果他又開發了一個50棟的地產專案！商人的思維還是很有用的。
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14 # 重壹涉外服務
如果從財務的角度來說，
（1）自有資金。自有資金包括股東投入的註冊資本、留存利潤等，一般用於支付地價、前期稅費和政府收費等前期費用等。
（2）借入資金。借入資金主要是向金融機構的貸款、發行債券和信託的借款等。根據目前的規定，在專案自有資金投入到達到專案整體投資的35%，並且四證齊全後，可申請專案貸款，銀行貸款額度一般佔專案總投資的40-60%。
（3）銷售回款。銷售回款即向購房業主收取的房款。根據目前的預售制度，在專案取得預售證後可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補專案的持續開發成本投入，並且可以逐漸償還專案貸款並實現利潤。
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15 # 弩哥聊房
除了經營性現金流、融資性現金流外，那只有投資性現金流了，任何企業也只有這三種現金流，這是財務會計上的規定。
房企的投資活動產生的現金流出主要包括土地購買、房地產開發、房地產收購、對其他房企的併購和其它長期投資所支付的資金淨額，當然也有可能它還如購買國債或投資股票等，這些也算。正在擴張的房企，因為到處拿地、搞開發，它都是往外拿錢，所以投資性現金流經常是負數，但這預示著公司未來業績可能出現的增長，道理很簡單，若想業績增長就必須要先投資。相反，如果投資性現金流長期數額不大，甚至是正值，很可能反映公司沒有業績擴張能力，好久沒拿地或透過其他方搞開發了。
全國大部分房企都是做房地產開發的，也有一部分房企是做房地產經營的，所以要看企業的主營業務，才能有針對性去分析其三類的現金流。
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16 # 0老牛0
1.專案開發啟動資金
2.銀行貸款融資
專案進行到一定階段，取得了國有土地使用證、建築工程規劃許可證、完成總包合同備案等等後，取得了建築工程施工許可證，可以向銀行辦理專案開發貸款；該費用一般用於專案的建設，該筆資金一般佔專案總預算的70%，也是各大房企前期現金流的主要來源；
3.銷售回款
專案施工建設到一定階段後，可以辦理預售證，能夠上市銷售。根據各地政策，一般首付比例在20%~30%；該費用是房企主要收入來源，預售證的取得時間，各房企都在最大限度的提前取得預售證；被行業內吐槽的某桂園地產，要求拿地後4個月開盤銷售，5個月資金回籠，6個月資金回正，它的速度已領跑行業，但這還不夠。他們董事局主席要求再提速，將從土地摘牌到開盤平均5.2個月的速度提升到5個月以內，部分專案甚至要在3個月以內。這也導致了施工質量問題頻發，造成大量人員傷亡，引起該房企的品牌危機；
4.運營回款
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17 # 油門一踩誰都不愛
自有資金，產業結構複雜資金，建設工程貸款。
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18 # 裕豐地產李俊賢
1、自由資金
2、企業資金
3、國家 銀行貸款
4、其它渠道融資
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19 # 葛優找房
開發商自有資金
開發商融資
前期預售房款
前期預收房銀行批貸等。
回覆列表
企業現金流按其結構分為三大類：經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量。
投資活動的現金流入，具體包括以下幾類：
1、收回投資所收到的現金，包括企業出售、轉讓或到期收回除現金等價物以外的短期投資、長期股權投資而收到的現金，以及收回長期債權投資本金而收到的現金。不包括長期債權投資收回的利息，以及收回的非現金資產。
2、取得投資收益所收到的現金，包括企業因各種投資而分得的現金股利、利潤、利息等。
3、處置固定資產、無形資產和其他長期資產而收到的現金淨額，包括企業處置固定資產、無形資產和其他長期資產所取得的現金，扣除為處置這些資產而支付的有關費用後的淨額。以及由於自然災害所造成的固定資產等長期資產損失而收到的保險賠償收入。
4、處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額，包括企業處置子公司及其他營業單位所取得的現金減去子公司或其他營業單位持有的現金和現金等價物以及相關處置費用後的淨額。
5、收到的其他與投資活動有關的現金”，包括企業除了上述各項以外，收到的其他與投資活動有關的現金流入。
不僅房地產企業如此，其他企業也是如此。