分割型是商業地產早期的產物，早期出現在一二線城市的商業綜合體專案，由於開發商的資金壓力，將整層的商業分割成小商鋪進行出售，它有幾個特點：

1、產品以小面積低總價為賣點，降低了消費者的投資門檻，美化為做世界品牌的房東；

2、多宣傳為“統一招商統一運營”，即售後返租形式，美化為無憂託管；

3、開發商自持部分優質商鋪，降低投資者的風險，美化為分攤風險；

4、品牌意向簽約，已經有品牌意向入駐；

5、期房銷售，依賴於對未來發展想象的預期，美化為一鋪養三代；

但目前看來，這種模式的風險非常的高：

2、依賴統一運營，一旦運營出現問題，整體經營不善，最終由購房投資者買單，運營商無風險；

3、此型別產品很多透過前三年租金總價扣除的形式，實際上羊毛出在羊身上；

4、一旦出現運營不利，因為分隔商鋪，消費者甚至無法知道自己商鋪的位置，同時由於小業主過多，無法達成共識，商業無法運營，爛尾風險高；

如何識別或判定投資風險：

1、開發商品牌，商業運營需要非常複雜的專業知識及團隊，小型開發商基本無運營經驗；

2、開發商自持部分，如果開發商選擇最好的位置而將最差的位置拿出來出售，建議放棄；

3、意向入駐品牌，品牌牆上的各大品牌，是否有真實的入駐簽約合同，往往宣傳很豐滿，現實很骨感；

4、售後返租，關注自己的真實投入成本及資金成本，對於投資回報的計算，要考慮到資金的佔用成本；

最後，分割型商鋪目前更多是一種包裝的金融產品，由於未來預期的不確定性，資金佔用大，週轉不靈活 ，建議您謹慎選擇。

首先需要了解到底什麼是分割型商鋪。

分割型商鋪有一個非常鮮明的特點，商鋪面積非常小。這類商鋪有的能小到十平左右，十年前流行的“格子鋪”就是一類真實寫照，甚至還能小到5平米的“微型”商鋪，這類商鋪因為面積小，所以總價不高，投資門檻非常低。

投資這類商鋪有哪些風險？

首當其衝的是，商鋪好“賣”，但是不好“租”。分割成小面積商鋪進行售賣，降低了很多人的投資門檻，在當下數十萬買不起房的情況下，十幾萬甚至幾萬就能買到一個小面積的商鋪，價格的確很誘人。但是在另外一邊，侷限於商鋪數平的面積，可經營的商業範圍屬實有限，尤其是在批發市場等專業市場裡，人流量較路邊更少，難保障人流量，收益有限。

其次是統一經營不靠譜。很多小型分割式商鋪，都有統一的管理開發，這考驗著管理公司的管理和規劃能力。不過有業內專家指出，商鋪已經賣出去了，後續出租和經營就不是管理公司一方說了算了的，且不說商場能否做旺，管理公司目前的規劃能維持多久都很難說。

第三，是參考租金不實際。在出售商鋪之初，承諾高回報高收益是常見的營銷手段，但實際購買後，租金能不能達到廣告語的一半，都是未知數。營銷人員提供參看的“租金”和“回報比”，大多都是虛高，很多分割型商鋪因為面積的侷限性，出租都是問題，高租金只是有價無市。

在我看來什麼商鋪都不能買，房價飛漲，商鋪價格也是虛高的很，租金還不如買鋪的錢存銀行的利息高，要的房租多了沒人租，買它幹什麼。至於分隔返租的商鋪，即無自主性又沒租金保障，國家早幾年就下檔案不許買賣返租式商鋪。只是有很多人不知道罷了。

商鋪按照受眾來源可以劃分為兩類，一類是配套商業，用於服務周邊的人群，住宅小區的底商，辦公樓的底商都屬於這一類。還有一種是集中式特色商業，依靠自己的品牌定位形成特色商業群，可以是類似萬達、永珍城的商業綜合體，也可以是類似成都寬窄巷子，南京1912、上海新天地等風情街。

對於配套商業，商業業態基本以服務性商業為主，您若是留心觀察，辦公區底商多以餐飲、便利店、健身房等為主，這些業態能滿足辦公人群日常需求；而小區樓盤底商包括理髮，餐飲，菜市等以滿足人們日常生活需要為主，。不同的業態對於商鋪的層高、面積、通風都是有不同要求的，分割型商鋪不一定能滿足這些業態的要求，您在購買之前首先需要明白周邊人群的需求和商業的定位。對於集中式特色商業，核心價值是品牌，需要有準確的定位，知名度和美譽度，同時需要一定的規模效應。成都寬窄巷子以川味特色小吃，功夫茶等旅遊傳統特色的商業吸引著本地聚會和外地遊客；南京1912步行街以特色酒吧讓在華燈初上的夜晚讓這裡顯得異常熱鬧，上海新天地為商務聚會提供了片區氣氛的空間，萬達院線帶來的人流帶動著整個萬達綜合體的消費服務。所以做集中式特色商業需要統一經營統一管理，商鋪分割各自為政不利於形成規模和特色。

由於商業地產，是一個完全純市化的市場，為了去適應更多的商業需求，各類變異的商鋪層出不窮，可以理解為創新，但是有沒有市場，又要經過長時間的檢驗，商鋪目前可分為，社群商鋪，商業街，綜合商業體，當然，還有寫字樓，公寓，酒店，這些也都屬於商業地產，各種銷售方式也不同。

分隔型別的商鋪，實際就相當於產權商鋪，只是把面積給你分開了，沒有實際的商鋪，只有一隻產權證書，合同，契稅發票，購房發票，等等所有的手續都比較齊全，缺點就是不能有自主經營，因為大型的商業綜合體要統一出租，不能把賣給你的幾平米單獨給你列出來，這就導致了，這種商鋪不具備完全的控制權，經營權永遠不歸你所有，相當於喪失了一種權利，有的綜合體，會告訴你，如果你想自己經營，會專門劃出一片區域，規定的門類，規定範圍內的面積，不能自己選擇，等等等等，其實這也是，為了迎合購買者，他們的一種心態，而設計出來的一種模式，意思就是讓你放心，而已。

由於產權式商鋪，沒有經營權，而且又在商場內，一切的收益率都不歸自己所掌控，不能要求租金快速增長，只能被動接受，那麼這樣的商鋪在二級市場當中不受追捧，可以說幾乎沒有市場，也就可以理解為你買了這樣的商鋪，想再賣出去，幾乎可能性為零，因為收益率高的，你不會賣，都被拿出去賣的，一定會是滯銷的商鋪，經營的不好，收益率不高，那麼在二級市場當中，就變得尷尬了，也就是說會砸你手裡的，成為一個燙手山芋，鍵盤俠，可以理解為你自己就是最後一棒。

而那些承諾你的，8%以上的收益，會在幾年之後，變得不復存在，前三年或者五年都給你抵扣了房款，之後的就不再有了，實際就是開發商的一個營銷手段而已，這麼高的收益率，肯定做不到，即使能做到，也會被剝削的，沒有那麼多。

首先，確定這種商鋪的定義，就是發展商將類似大型的的商鋪，分割成多個小面積和具有獨立產權證的商鋪，各鋪位之間不設隔牆間隔的商鋪。 然後將全部或部分商鋪，包給專門的商場經營管理公司承租經營，發展商承諾買家在一定年限內給予每年固定或保底加抽成的回報。一般來說，發展商所承諾的回報年限為5年，最長的可達10年。

之所以不建議購買這型別的商鋪，主要有幾點原因，需要引起重視：

其一，這種商鋪回報是否不錯或者豐厚，關鍵是出租給哪些商家來經營管理，這很關鍵！因為是由發展商來確定租給誰，所以，經營管理商家的情況業主不能確定。如果接手的商家經營得不好，就會經常拖欠租金，甚至不付給業主租金的情況都經常發生。不像獨立商鋪 自己可以掌控，可以自主選擇出租給誰。

其二，這型別的商鋪是將大型的場地分割成一間間的商鋪,可能會成為專業市場，如茶葉市場，建材市場，服裝市場、還有電腦配件市場等，這是要看承包經營商的經營水平。如果出色，那麼整個專業型的市場做好，商鋪租金就會及時收到。但是有一點，目前，在電商強大的情況下，這型別的商鋪已不再受歡迎。很容易受到電商的衝擊，較大地影響到這些商場的經營。

其三，這些商鋪每天有定時的營業時間，而不像獨立商鋪隨時根據自己的意願進行開鋪營業。

但是，這型別商鋪如果是有單獨靠街邊的，而且能夠不參加整體經營，獨自開鋪，那是可以考慮的,這就像是獨立的街鋪。

其實很對買房人來說

買房之後，壓力很大，賣掉是一種解脫，不是一種負擔。當然也沒有必要擔心這麼多，

畢竟房子是身外之物，要根據自身的情況來決定買還是賣。

畢竟房子還是以自住為主，不要考慮這麼多。