大白話，撈乾貨！

不和稀泥。

不要再想房子能變便宜的事了，如果他便宜，只能是因為人們不想要的那種房子給你，你也不願意要的。真正的好房子還是會上漲。

關鍵詞，歷史，牛刀，便宜，需求，好房子，分化。

第一，房子會降價嗎？歷史與現在。

20年以前，我就聽到了各種房價要降的理論，言之鑿鑿啊，曾經的宏觀經濟學的大牛，比如謝國忠，甚至像陳志武教授這樣金融學的大牛，都在說房子會跌的房子到頭啦，五年以後會降多少多少錢。

包括像我經常說的牛刀這種人，就在天涯論壇上各種帖子。最著名的就是08年的時候，牛刀與徐滇慶教授打賭，結果還打贏了，賭深圳的房子哪怕下跌一塊錢。而徐教授到最後被氣的沒辦法，他丟擲了一個最簡單的驚人理論，就是你現在1萬塊錢買的房子，你會9999元賣嗎？

那個時候套路是說中國的經濟馬上就要崩潰啦。中國有非常嚴重的腐敗啊，華人的創新能力很差，華人就是下一個東南亞危機，總之各種各樣的理論告訴你，第二天人就完蛋了，聽的我一天慌得一匹。

現在我們回頭看，我們經歷了波瀾壯闊的20年，我們經歷了工業化的20年，似乎一切都那麼容易，但實際上我覺得過來人應該都很清楚。根本就沒有什麼一帆風順，我記得08年緊縮的時候，很多房地產老闆是非常害怕的。

現在一騎絕塵的深圳，在08年的時候還出現過下跌，而且那個時候呢，整個一線的房價也出現了下跌，經濟迅速的轉冷。很多人都詬病零八年時候的4萬億，但是我想說，如果那個時候不救，那可能經濟真的就會一直冷下去了。美國當時都慌了，你不慌嗎？

時至今日，我們回頭看一看，中國這些年的房地產歷程基本上都是大漲，小回，上漲節點大約有03年非典以後，08年四萬億以後。還有15年去庫存，而一線城市呢一般會多1~2波，所以現在一線城市的價格是二線的一翻到兩翻。

第二，分化與需求

其實現在我們回頭看過去這段，看世界的經濟史，腐敗崩潰論並不是我們所特有的。

實際上，經濟高速增長時期一般都有兩個特點，一是腐敗橫行，非常嚴重的腐敗，似乎變成了經濟增長的硬幣另一面。

第二個就是地價的迅速上漲。我經常說我們不是最沒底線的，日本，美國也一樣，在工業化時期，他們的地價上漲也非常快，他們也是囤房子囤地，它們的漲幅也遠遠超過我們，我們的漲幅在全世界只是中游水平。

時至今日，我們第一階段的城市化終於完成了，也就是一大半兒的農村人口已經進城。但是第二階段的城市化才剛剛開始。大城市化，大都市圈化人口的進一步的聚集和效率的提升。

所一些小地方，比如村子裡，小縣城的房子，開始了橫盤和微跌的趨勢。當然我說過了，這個速度沒有媒體吹噓的那麼快，可能還需要小孩兒長大這個時間。

但是大城市戶口放開，人口聚集似乎成為了一個不可逆轉的趨勢。國家也從政策層面上予以了某種確認。

未來隨著資源的進一步聚集，優質人口的聚集，需求的聚集，房價也會出現分化，現在已經看到這種趨勢。

一線城市的核心區已經高到沒譜了，徹底和普通人沒緣了，我說過，10年之前沒有在京滬買房子的年輕人已經出局。

15 16年之後，二線城市也有一波暴漲，現在可能是最後的上車機會，不要再去聽信那些暴跌論，什麼人口減少，什麼財富減少，什麼經濟不增長，說的跟以前你過得多好似的。

再往上，父輩那一代？好個屁，窮的一比吊糟，飯都吃不飽，城市戶口住個筒子樓以為自己牛逼了。。。未來，我們再過十年回頭看，你會覺得現在的房子也很便宜。我指大城市的房子。

第三，未來的漲幅，人口購買力

那未來的房價漲幅能有多少呢，我們就好好算一算。

現在的大城市經濟增長有多少？6%是保底的，那麼這個財富總會進到房子裡面，大家沒有意見吧？

同時我們現在的通貨膨脹率在1%~2，也就是說我們的成本上升速度大概就是這個速度。

最後就是人口的聚集和人口數量的提升，這個提升大約每年是在1%，可能還要高一些，你去看我們中心城市。人口增幅也就是一年百分之一以上。而這個增幅所帶來的房價增長可不止1%。

大家還要考慮到人口財富的裂變，比如說過去一家子五六個人聚集在一個房子裡，現在大家有錢了，年輕人就想著出去住，你想想你身邊是不是這個樣子的那一個家庭可能裂變成兩個，甚至三個家庭，兩個人，甚至一個人就能變成一戶。那這個需求是不會減少的。足以對沖人口的減少。

財富在增加，需求在增加，而土地位置，注意好的土地位置還是這麼多，你說他怎麼會下降呢？

我們用6%的經濟增長加上2%的通貨膨脹率，再加上1%的人口增長，這可能就有9%，未來可能沒有這麼快了，我想6%7%也是有的，那麼五年可能就能漲到50%，十年可能就翻一翻，這個資料不是多算了，可能還是保守的。

結論。過去我們經歷了房價的暴漲，但是實實際經歷過的人應該都心裡清楚，並不是一帆風順的，現在你看非常便宜，其實任何時候買都是很難的。我們也經歷了崩潰論各種說房價要跌。完整走過這20年的人心裡好幾次都是慌的。

現在的房價進入了一種分化與需求的區域增長，比如說吧。大城市人口開始聚集。小地方的房價開始下跌和平穩，未來可能會有一波閃跌，而大城市走會更加聚集，效率更加提升。

綜合考慮未來的經濟增長，通貨膨脹率，還有人口聚集，包括家庭的裂變需求的增長，土地位置的需缺五年，可能就有50%的漲幅，十年可能就會翻一番，我們靠時間來檢驗這個結果。

我非常希望房價能降，但是理性的說，未來十年大城市房價不會降。

A 目前中國仍然有住房剛需，尤其是改善性剛需的存在。

B 國家尚未真正在高科技領域有實質突破，特別是基礎理論研究，掌握和引領革命性的技術變革才能引導資本和吸納資本，房市是中國資金吸納池，關乎通貨膨脹或者緊縮。

C 大量華人正處於房貸還貸階段，價格崩盤會造成社會資金流斷裂，銀行呆壞賬激增，增加失業率。

D 中國城鎮化程序如此之快，是集社會之力實現的，社會資本的入口就是房子。

十多年前，知名地產大佬王石曾預言房價拐點到來，如今房價在房住不炒的抑制下依然堅挺，所以短期內是大城市房價是不會下跌的，農村和小城鎮房價會出現有價無市的情況。

你們認為會下降嗎？

5年後房價應該比現在要便宜一些吧。至於便宜多少，現在還不好說。

如果說10年後房價應該會更便宜。許多人覺得不太可能，實際上非常有可能。

1.首先是房子太多了。

決定一個商品的價格，最主要的是看它的供應量或者說供給和需求的比例關係，如果是買方市場肯定價格噌噌往上漲，如果是賣方市場房價肯定要下跌。

據有關訊息初步可以得出結論，中國目前大約有3億套空房子。5年之後這個數字還會上升，估計超過4億套沒問題，10年後估計最少也要達到5億套了。

那麼多空房子不降價那才怪呢。

2.其次，大家還記得桑塔納剛到中國的價格嗎？現在的價格是多少？

房子現在越來越朝工業品這個性質和方向演變。他們有一個共同的特點，就是規模化工業化生產。

桑塔納就是一個典型的工業化社會的產物，記得90年代剛到中國的時候，一輛桑塔納20多萬塊錢，可是那個時候，年均工資也就200元頂天。如此比較，一輛車相當於現在的200萬都不止。許多老北京人說那時候北京的一套房子不如桑塔納貴。

大家說說現在的桑塔納才七八萬塊錢，過了30年之後為什麼要交那麼多？這就是工業規模化生產之後成本必然要降低。

房子也是這個特點，有人說地價一直會漲會很稀缺，中國沒有那麼多的地實際上，這完全做了，中國有960萬平方公里，隨著人們交通問題的解決，高鐵的通達住哪都一樣，現在百八十公里都不是個事兒。

3.人口逐步遞減是一個根本性的問題。生育率低在近5年內難以根本性改變。

過去中國窮的時候還要搞計劃生育，孩子生個五六個也都不見怪，家家戶戶兩三個都平平常常，可是現在隨著生活水平提高了，卻沒有人願意生孩子了，尤其是現在有一波獨生子女，夫妻倆手裡4、5套房子。

關鍵是獨生子女夫妻還不願意生孩子，頂多生兩個，那麼就會多出來兩三套房子，大家說怎麼辦，肯定是要賣了，趕緊享受生活呀，到時候那麼多房子衝向市場，房價能不跌那才叫一個字：怪！

4.國家對於房子的定位不會輕易改變。房子是用來住的，不是用來炒的，這將會是一個長期的方針。

如果放任房子作為金融屬性而拋卻了居住屬性，那麼最後的結果必然是四面八方的資金都湧向土地市場，湧向房地產市場，最後的結果必然是給金融泡沫帶來巨大的風險，給系統性金融風險帶來灰犀牛效應。

在我們的近鄰亞洲，日本就有先例，曾經在90年代末到20世紀初房價漲得那麼猛啊，連續將近20年上漲，最後導致崩行，給日本經濟帶來巨大的負面效應，資金沒有反過勁來。

2008年美國的雷曼兄弟倒閉房地美房地美的倒閉，最後給美國經濟的衝擊直接引爆了西方國家的經濟危機，資金也沒有完全反過勁來，最後從GDP總量和科技創新方面逐步被中國趕上。

中國之所以要控制金融泡沫，控制房地產炒作，其主要的目的就是大手筆發展科技創新產業，發展實體產業，避免重走日本和美國的老路。

5.農村土地市場逐步放寬放緩，最後會出現土地供應量大幅度增加，會極大的緩解房價上漲的問題。

從2019年開始，中國逐步放寬了，對宅基地的限制，農村宅基地在城裡面工作的人可以繼承，農村的老房子也可以寄存，這就放寬了一定的限度，此外以後農民的房子可以把居住權出租出來，這樣的話許多城裡面的人都願意到農村去生活，當然農村人如果有錢也可以到城市裡去買房子。

兩相比較，肯定是城裡面到農村去的更多，最後的結果必然是把城市的房子的價格降下來了，因為村裡面的空氣好，隨時生態，吃菜喝水，自由自在，這些好的條件，會有更多的城裡人湧向農村。

會不會因此導致城市變成空心城市很難說，畢竟未來中國會是一個老年社會。老年人都走了城市就會空了，這不會是一句毫無來由道理的話。

雖然說房價有一個比較大的下跌的各種理由綜合效應，但是有一條就把它堵住了，那就是未來會有一個大的貨幣，寬鬆政策會出現一大波通貨膨脹，如果真是這樣，那房價下跌這件事，就一切都無從談起了。

在座有沒有網友是夫妻倆獨生子女的，手裡面有幾套房子呢？

第一：80％的城市會便宜，因為小區拆的少，建的多。第二：中國每年十幾億平米的樓房推出市場，建房的速度可想而知。第三：看看全國所有的縣城，甚至鄉鎮甚至市級行政區，都在快速的擴張，樓房的數量可想而知。

很多年輕人每天工作早出晚歸的，就是希望可以儘快買一套屬於自己的房子。可是面對當今的高房價，讓很多人都非常頭疼，迫於無奈，很多人都會選擇用貸款的方式來購房，可是貸款利率也是很高的，如果仔細算一筆賬，其實壓力只會更大。

馬雲說過，未來最便宜的就是房價了，仔細分析一下，其實也是有道理的。首先老齡化現象越來越嚴重，而且有些老年人去世以後，就會留下房子，這樣就會出現房子多沒人住的局面，那麼長此以往這樣下去，勢必會影響到房價。

還有雖然現在已經開放了二胎政策，但是年輕人生二胎的並沒有大家想象的多，很多家庭只有一個孩子就已經讓家長很操心了，壓力也不小，更多的是精力有時候達不到。這樣來說，對房產的需求就會減少。除了以上這兩點，還有一個控制房價的因素就是貨幣大家都知道房價要想上漲，必須要有足夠的貨幣支援，但是我們目前的貨幣情況並不利好房地產的發展。因此馬雲說的話還是有道理的。大家在買房的時候，一定要搞清楚市場環境，切不可盲目下手！（以上圖片均來自網路）

我覺得五年後房子的價格，可能會便宜些，為什麼這麼說呢？下面我就說說我的看法的原因。

第一中國的基礎設施配套體系日益完善。中國正處在經濟平穩發展的時期，國內的各個城市的基礎設施建設日趨完善，隨著城市的配套體系，環境不斷改善，居民的生活水平和居住環境的不斷提高，房子的價格會趨於平穩。

第二，成本的提高。

從最近過去的三十年來看，由於成本的提高，物價略有上漲，我記得在上個世紀九十年代的人吃早餐，一般一兩元錢就能吃得飽，一袋鮮牛奶一般一元錢，油條一個人吃五角錢的就能吃飽（五角錢能買三小根油條），一塊麵包一元錢左右，喝的粥類的更加便宜了，胡辣湯一角錢一碗，最貴的八寶粥才三角錢，別的也就一兩角錢，燒餅一元三個，而現在的這些相同東西的價格呢呢？鮮牛奶一般三元錢左右，油條一元一根，麵包差不多最低的也得三元錢，八寶粥兩元錢，別的各種粥基本上是一點五元一碗，燒餅一或者一點五元一個，透過以上分析比較，在這樣的環境下，房子的價格能趨於平穩。

第三，國家的宏觀調控政策

國家一直強調房子是用來住的，不是用來炒的，再加上最近一些限貸限購的政策，以及提供的公租房的數量在增加，使得人的居住條件日益得以改善，五年後房子可能便宜些。

對於未來的事情筆者並不能給予準確的回答，但是從目前國家樓市調控政策來看，未來幾年中國的樓市會向著健康化發展，也就是國家現在所說的“房住不炒”，讓房子迴歸居住屬性！從目前的樓市走勢來說，整體樓市都偏向於穩中有降的趨勢，大中城市房價基本上停漲了，三四線城市還存在一些上漲的餘溫！

此次樓市國家調控的決心很大，其實也是發現了樓市發展過程當中出現了一些問題，所以樓市調控才會如此嚴格，因為房價的高低直接影響了老百姓的居住問題，同時對經濟及行業的影響也非常大，此時進行嚴格的調控對未來樓市發展意義巨大。

至於五年後房價會怎樣，筆者認為要因城而定，對於大中城市來說五年後房價基本上會處在一個穩定微漲微跌的局面，而三四線城市房價則很可能出現一定的回落，畢竟現在很多小城市房價都破萬了，對比其城市發展來說是非常不合理的！對有些小城市而言未來房價有望回到萬元以下的水平！

五年後房子不會便宜吧！尤其是一二線城市！不要漲價就是勝利，國家調控的基點不是要降房價，而是抑制房價過快上漲！要看懂這句話的意思，不是不漲，只是不要漲太快！

從市場的角度來說，大城市沒有降價的市場動因，資源在向大城市集中，想發財就要去大城市，除了部分工業企業，大多數的工商企業都要在大城市才能更好的發展，所以現在中小城市都是人口淨流出的，這些地方的房價可能沒有什麼上漲的動力，尤其是十八線的縣城，現在的房價絕對是虛高。

這就會造成房地產市場的兩極分化，大城市由於旺盛需求，不論多高的價格都有人會賣，這是一種擠出效應，有錢人的進去，把沒錢的人擠出來，因為優質的資源永遠不缺市場，就像我現在有三套房，如果可能我會把這些房子清空，去大城市買一套，因為我女兒十有八九是不會呆在這種三線城市的，與其放在這裡貶值，不如投資到大城市去，房價漲，大城市漲的更快，房價跌，也是大城市的最保值，以後子女需要了，以房換房也不吃虧。

和我有一樣想法的人很多，所以會不斷推高大城市的房價，也會不斷的削弱中小城市的競爭力，沒有購買力的支撐，房價自然會下降，但是降到一定程度的時候，房地產商停止開發，持有房產的人乾脆不出手了，與其虧著賣，不如放著吧，能租就租，若干年以後無非以房換房而已！房價的現金價格不會下降多少！

房價不漲其實就是跌，這也是政府的想要的效果，現在如果房價大跌，必然會造成社會動盪，昨天還幾百萬的房子，今天一下子折價一半，銀行的按揭都比買套現房還多，那為什麼要去還房貸？這樣整個金融就會崩潰，買了房的人還不得發瘋？

貨幣是在不斷貶值的，通貨是在膨脹的，我同學十多年前買房子的時候，工資才一千多，每個月還一千左右的按揭，工資除了吃飯只夠還貸款，現在工資八千多，還是還一千多，但是房價只翻了一倍，實際上現在房子對比當時是貶值了！

所以只要能做到房價不漲，收入增長，房價就是在降了，購房人的壓力會越來越輕，金融系統也能平穩過渡，這樣的調控才是理性的！暴漲暴跌都不是什麼好事，尤其是暴跌，殺傷力可能更強，百業凋敝的時候，肚子都填不飽了，吃鋼筋混凝土？真正到了房價如蔥的時候，蔥都是奢侈品了！

未來五年農村，鄉鎮房價不會太高。鄉鎮合併，鄉鎮房屋改造，聯建房，自建房，比比皆是。人員流失，兒女到城裡工作，有部份老人隨兒女進城養老。所以未來五年農村，鄉鎮房價不容樂觀。圖片來於網路。

先說結果：會的。

但問題是便宜多少？

五年之後也就是2021年，樓價回回落到一定水平，但是跌幅不會大，也就1000到2000之間，意思是相對於50000一方的深圳樓價，買一個100平方的樓要500萬，下跌了2000，48000一方，總價480萬，買得起這個價位的業主幾乎不會在乎少了的那20萬…現階段你買得起樓就買得起，如果買不起再過五年你依然買不起…這就是價格回落的現實…

不要想著樓價有10%甚至20%的跌幅了，尤其一線城市。

謝謝邀請。五年後的房價是否便宜，那要看炒房的是否掌控房地產的發展狀況。現在外地到本地炒房的越來越多，房價一天一個價，一夜之間3千一平米的房子漲到了五、六千一平米，如果是這樣，五年後的房價也便宜不多少，能保持平穩就好。對於一、二線大城市的房價來說，要比三、四線小城市的房價要高很多。總之，就現實來看，購買便宜的房子是不容易的，看房地產業的發展，隨趨勢而定，能平穩過渡就好！

讓炒房客們去炒吧，都是有錢人，銀行是沒有貸款發放了，因為錢少的人把錢都放支付寶，餘利寶，定活寶，中歐都能爭點利息，比銀行高出一倍多，比放銀行還要安全一點，銀行把錢貨給開發商，要是沒有了炒房客炒房，開發商的房子賣給誰？剛需的人買不起，還不如存起來吃利息過得快樂一點。

有條件的就買吧，十年前的10萬頂現在多少錢？10年前買的房子你現在賣掉住大街上去？不賣你管它漲跌幹嗎？賣掉再換，拿著的錢你就絕對換不到一樣大的了，你說漲跌和你毛關係？ 你又不炒房。你頂多看著數字美麗。

指望房子跌？你算算人工，算算材料，算算地皮，算算GDP，算算CPI，你再算算城市周邊的剛需，就以縣城為例，作為區域中心，周邊有80%以上的剛需還有待釋放，官方還追求經濟總量，人均GDP。你想踩剎車？

房子跌價只是時間問題，尤其70後的人，父母子女和自己都各自有房子，若干年後，老人的房子 自己的房子都是子女的，孩子要那麼多房子看呀？

五年後別指望，會降價，看現在的情況一年漲一兩千，不是個事，五年後農村也蓋起了樓，可能會因為農村大批蓋樓，城市樓價會有所收斂。到那時人們都願意在農村買房子，城市也許會有大批閒置房子。

五年後房子必須大跌！現在是房子多而人少！二胎雖然放開！可是年輕人不願負擔太重！空房子必須賣了才是錢！五年後房子如白菜。大家信嗎？

今年房子很少有老闆在投資了！說明房子就要減少了！該淘汰的繼續在倒塌，兩頭減能降嗎？別想降溫了。

不會便宜的。

現在國家的調控也只是讓房價不漲或者說漲得慢一點，但要下跌是不可能的，最直觀的，你的工資不說每年漲，但起碼比五六年前收入要高一點了吧，那同樣的，房產開發商從設計到施工，每個環節都要用到人工，每個環節的人工都漲一點點，那你的房子成本就要上升不少。還有就是原材料，在工廠工作的涉及材料一塊的就知道了，原材料的價格一直在漲，房子涉及的材料每個漲一點點，那這房子整個成本又要漲多少？

所以說，下來房子最多漲得慢一點，但你就別指望房價會下跌多少了，各項成本都在漲，又怎麼會跌呢？