處於這個時期的幼兒園，涉及到的關鍵性問題非常多，很難詳細回答清楚，並且大家都是衝著長治久安而來，希望少走彎路，更希望一步到位。所以我簡單闡述一遍從建園到開學第一個學期的關鍵問題。

土地性質：商業用地、公共事業用地、教育用地。這三種土地性質是正規渠道能夠透過購買，租賃，改造，承包，投標所得所用的土地，屬於正規辦園土地。

問題1：耕地，住宅、工業用地不行嗎？

答：基本不行，除當地有特別的政策。如部分省份的個別區域由於學位緊張，可使用面積少、或者是教育經費緊張等等諸多原因，開放了工業用地辦園的特別政策，比如某某汽車生產商為了讓自己員工的孩子方便上學，開設廠幼兒園，某某大型民企無汙染工業區內開設辦園點的情況。某某鄉鎮幼兒園使用耕地、住宅用地的幼兒園取得辦園許可證，這些在鄉鎮會出現，但是今後城區裡不會再有。

問題2：選擇什麼樣的場地比較划算？

答：在滿足預算的情況下，儘量選擇戶外寬闊，生活區附近，臨街，房產手續齊全，房產性質允許、改造較少，交通便利的場地。當然這種場地非常難找，即便有成本也非常高，所以我們從重點中再篩選重點：房產手續齊全（對自己的合法保護），戶外寬闊（便於招生、教學、辦證）、生活區附近（每3000戶養一所幼兒園，稍微遠點只能買校車）、改動較少（降低成本）。

經驗之談：

改造賓館類的房屋很麻煩，成本並不低。

院子很重要。

教室面積小的情況下，整體品質很難提高。

我幾乎可以認為選到好的場地，成功了一半。

好的場地太難找，也太貴了。

幼兒園主要成本內容有四個，直接營利內容只有一個：成本：房租、人力、損耗、裝修。其中最主要的開銷最大的，就是房租和人力，裝修屬於階段性投入，4年以上才需要翻修。營利：直接營利只有學費。餐費，興趣課費，物料利潤屬於間接營利（提倡一費制情況下更很多幼兒園不再收書本費，開設興趣班）。

細想最簡單直接的營利渠道就是多收學費多收人！

問題3：現在幼兒園市場好嗎？什麼原因造成的？

答：從個體戶、小型集團園角度整體評估，現在市場不好，一點也不好。我得到的資料是2013年以後，只有今年出現賣幼兒園的數量超過新開幼兒園數量。

小幼兒園，場地硬體都跟不上的幼兒園，無論是市裡還是縣裡都不好過。人員成本增加，學費浮動小，房租成本增加、教師流失、食材成本增加，官方監管力度大，市場競爭激烈、出生率降低、媒體曝光率增高等等一系列問題。相對品質較高的，體積較大的，管理得當的在追加成本之後能夠穩健招生，一些不願意追加成本的大幼兒園同樣出現瞭如人員流失，招生下降的情況。

有人說是因為新開幼兒園手續難辦了！這個說法也對，但無法解釋想撤資的幼兒園轉不出手的情況。很多幼兒園從100左右幼兒開始暗自尋找下家，直到交房租前的那個月生源可能已經不足50個依舊沒有賣出去，最後忍痛解散。你們仔細回想，新開的幼兒園基本上都是大園，動輒2000㎡左右，而且加盟幼兒園越來越多。從硬體上、品牌上、課程上、團隊上幼兒園已經逐漸趨於專業化，品牌化。

從大型機構及大型集團幼兒園角度整體評估，現在的市場依舊不好。因為幼兒園上市這條路被國家掐死，圖財的一大部分資金都開始轉移投資目標，仔細觀察你會發現今年（2019）尤其是5月份以後早教突然多了，品牌藝術類培訓多了，幼兒腦開發課程多了，繪本的種類多了，教育周邊產品多了。幼兒園屬於重資產運作，尤其是非普惠性幼兒園，它不是“種瓜得瓜，種豆得豆”的買賣，一所幼兒園是否成功除了50%的資金投入外（硬體），還有50%人的因素以及不可預估的政策因素。在這裡不得不提的是，很多大型集團幼兒園，品牌幼兒園依舊對小區配套的場地心裡沒底，儘管小區配套幼兒園屬於普惠幼兒園這個政策在很多地區落實的不到位，但誰也不想用白花花的銀子去驗證國家的意志力。已經中招的園無非是多收一天算一天，多收一分算一分。他們現在很尷尬，因為小區配套這類之前炙手可熱的資源，基本上都掌握在這些人手裡。如果被普惠掉了，會是很大的損失。

這個問題我回答的有點瑣碎，最後我總結一下：投機者別投幼兒園。

問題4：普通幼兒園的定位是多少，普通幼兒園的投資回報率是多少？

答：（地方城市人均可支配收入*2-地方平均房貸）/3 比如某三線城市地方人均可支配收入3000元，平均房貸2000元：（3000*2-2000）/3=1333.333（學費+餐費） 地區市上浮20%，縣級市持平，縣下浮20%，一二線城市另有其他演算法。

上圖是一個較為理想狀態下的回報率運算公式： 假設建築面積：3000㎡ 房租每年：100萬且3年內無遞增情況 理論滿園人數：300人

裝修投資：200萬 設施投資：68萬 滿園人力成本：115萬

月學費：893元 月餐費：440元 每學年：10個月

條件3年滿班，4年招滿生，第1年人力成本加第2年人力成本相當於滿園人力成本，退費率5%、出勤率95%的、物業費18萬，餐費440元每月（每學期10個月）利潤30%....[（192.375*440*0.3*10月）餐費收益+192.375*893學費*10月]/1094萬*100%=18.02%

投資回報率18.02%，這個資料遠低於普通零售行業的回報率25%，足以證明現在的幼兒園行業並不是回報率高的行業。

當然資料是死的人是活的，每個地方的情況也不一樣。 例如一些經濟較好的縣城學費學費能收的非常高，反而房租很低。

問題5：所謂辦園性質普惠，非普惠，營利，非營利具體有什麼區別？

答：現在辦園分為四個性質，分別是普惠，非普惠，營利，非營利。我們在選擇是否普惠之前，需要先對是否營利進行選擇。 營利性幼兒園：簡單說已經不能稱之為一個“幼兒園”，而是一個教育公司，首先註冊名稱不再是某某幼兒園而是某某有限公司。既然是公司就要交一定稅，只是這個稅現在國家沒有定下來，現在說法不一，有的說按季度結餘超過三萬元繳納，也有的說按實際收入的3~6%。眾說紛紜，目前截止2019年12月3日，筆者還沒有聽說那家幼兒園需要繳稅的。營利性幼兒園可以根據市場進行續費價格調整（自由定價），但是筆者認為最終定價上限依舊控制在物價局手中，只不過會高於非營利幼兒園。

你可以認為，營利性幼兒園就是一家公司，在未來你進行收費繳稅，合法所得自由支配。而且目前營利性幼兒園可以轉換為非營利幼兒園，而非營利幼兒園不能轉換營利性幼兒園。

非營利幼兒園：實質性幼兒園，所有收入不能自由支配必須用於幼兒園建設上，其中包括設施建設，人員福利等等。簡單說，從檔案上看非營利幼兒園中掙到的錢是不能按照投資人的個人意願自由分配的。現在國家並沒有對非營利幼兒園進行有效的監管，我認為不是不能監管而是沒有去做這件事情，因為目前主要的辦園資金辦園力量依舊來自社會，如果真的按照檔案要求，想必會引起大量的資金外流以及學位緊張。這個僵局會在公辦幼兒園數量為絕對主導的時候打破，而在此期間市場的自然競爭必定會淘汰一些小幼兒園，不符合規範的幼兒園，到那個時候存貨下的幼兒園營利性質的繳稅，非營利的走普惠路線或進行資金監管。

普惠性幼兒園：在非營利性質的基礎上，限制收費，給補助的幼兒園，已經對其進行資金監管的幼兒園。《國務院35條》中寫的很清楚2020年達到80%普惠，20%營利，教育司長解讀中80%普惠中至少50%屬於公辦，從目前時間點上看，基本完不成了，但是我相信國家的意志，會延期單不會停滯。

每個地區的普惠補助政策不同，早些年的普惠幼兒園給一些玩教具。近兩年每生每年給400元左右，這兩年有如北京每月每生1500元，還給各種房租補助，新生入園一次性補助，多則一年達到上千萬（不誇張）。幾個經濟單列市情況也很好如青島，廈門，不過相對首府北京還是差很多。各省份就更差強人意了，還是每年每生400的多，不過我相信明年會有改觀。

普惠的定價最早是當地公辦幼兒園的1：1.5：2 也就是1倍，1.5倍，2倍。選擇1倍的省份比較多，也就是當地公辦幼兒園每月400元，普惠幼兒園基本上收到400、600、800，曾經試行過一段時間分級，一共四級，級別越高補助與收費上限越高，不過很多省份還沒推行政策又改了。最新訊息將推翻這種定價方式（畢竟補助不到位嘛），例如河北保定市轄區的縣，普惠最高定價為1000元每生每月。

這類我闡述一下我對是否選擇普惠的認識：

1、並不是普惠不能接受，即便資金監管，國家沒必要對其收入趕盡殺絕。尤其市縣級地區經濟發展不好，本身學費就很低的幼兒園，可以普惠。

2、普惠至少是官方的“過繼子”，在附和辦園條件下無重大安全事故情況下，會給與一定的政策通融，以及培訓福利，指導福利。

非普惠幼兒園：顧名思義除了普惠性質以外的幼兒園均歸於非普惠幼兒園。

對與性質選擇，我個人傾向於營利性幼兒園。

問題6：辦園許可證所需要的必須手續。

每個地區均有細微差異，我說重點。

1、園址房產證，土地證，租賃合同齊全且性質恰當。

2、建築格局，生均面積附和要求，戶外面積附和要求。（一般是每生不少於3㎡，建築面積不少於500㎡，各地有差別具體百度）

2、外圍環境安全。（無汙染，無安全隱患，無地質危害）

3、房屋質量附和要求。（房屋質量檢驗報告，抗震報告）

4、消防合格手續。（消防設計，消防驗收）

5、飲水環境達標。（非自來水需要水質量檢驗報告）

6、衛生環境檢驗。（婦幼保健院出示證明）

7、安全報警設施。（一鍵報警器）

8、驗資證明。（營利性幼兒園需要）

9、食品經營許可證。（有些地區在取得辦園許可證前就需要）

10、空氣環評。

11、園長證及教師資格證。（部分地區先招聘，招生後辦證）

12、教職工無犯罪證明。

以下一些奇葩手續：

1、附近幼兒園同意新開園公開信。

2、街道辦情況說明信。

3、居委會請願書。

...... 這些極少極少遇到。

這些所需的材料並不是必須齊全，也不是齊全了就給辦園許可證。且不說吃、送、陪這些不上臺面的話，很多地區辦證是分批的，攢夠一定量發一批證，當然其中消防最難最關鍵。

問題7：幼兒園在運營中主要成本有那些，主要營利內容有那些？答：幼兒園主要成本內容有四個，直接營利內容只有一個： 成本：房租、人力、損耗、裝修。其中最主要的開銷最大的，就是房租和人力，裝修屬於階段性投入，4年以上才需要翻修。 營利：直接營利只有學費。餐費，興趣課費，物料利潤屬於間接營利（提倡一費制情況下更很多幼兒園不再收書本費，開設興趣班）。

細想最簡單直接的營利渠道就是多收學費多收人！或者找一個適當的學費，儘可能的多收孩子。

問題8：招生前幼兒園需要做好那些準備？

答：這是一個非常系統的問題，需要從多方面綜合準備。

1、裝修：（1）完成基本主體的裝修，入戶外操場、教學樓外立面、接待大廳、公告區域填充（裝飾材料要與裝修風格搭配）。

（2）至少已經完全完善兩個樣板間，並能夠開放50%建築面積。樣板間很重要，它可以較好的呈現幼兒在幼兒園學習生活的環境，也方便進行幼兒園教學情境描述，便於展示自己。

（3）能夠開放兩到三個功能性活動教室或興趣教室。越來越多的家長開始關注幼兒在幼兒園學些什麼，這裡的學已經不再只是過去的“識字、數學、拼音、美術、舞蹈、音樂”很多家長開始注重整體能力培養，綜合素質培養，希望玩大於學。但是美術，舞蹈，音樂這些對現在幼兒園門檻非常低基本上是幼兒園都會教的內容，也沒有太多新意。所以我們可以考慮開設如“繪本館，科學實驗館、烘焙館、標本館、樂高館、感統教室”等等系列的教室，充分的展示自己的課程內容。

2、開園籌備期及需要籌備的內容：

籌備任何內容，都是要在做詳細的市場調查後製定的，周邊半徑一公里內的所有幼兒園都需要詳細摸底。一所2000平面的幼兒園在第一次招生時最好有四個月的開園籌備期。在籌備期的最初階段至少要有4—6人。主要用於招生的時間越長越好，如果你恰巧有四個月的籌備期，那麼能把其中三個半月的時間都用在招生上會是最好的，哪怕我們其中的半個月只招了一個孩子。其實很多幼兒園的開園籌備期長達五個月以上，以暑期招生為例，如計劃9月份開園，他們在5月份就已經開始籌備招生事宜。

（1）招生政策：收退費政策：先定原價，學費多少錢？餐費多少錢？其他如是否收取暖費，教材費，園服書包費，影片監控費，這裡先不考慮折扣價格。收費方式時什麼樣的？怎麼退費？甚至可以考慮學期末收下學期學費的時間，以及統一結算退費的時間。

活動政策：本次招生的活動價格是多少？相當於幾折？這裡我說明以下，即便是月收費過萬的高階幼兒園在第一次招生的時候也是可以打折的（送福利也可以）。幼兒園的首次生源以及前二十名生源很重要。我個人比較傳統，我認為做任何生意都要先開張，我記得第一次幫助北師大一家加盟幼兒園做招生的時候，連續招生七天一個繳費的都沒有，不僅老師們開始洩氣，我個人的心也是繃得緊緊的。第八天一早一個陳姓的小朋友繳費，之後一發不可收拾，7月5日招生，7月12日才收到前，7月29日年中會已經破百了，9月1日開學近200名幼兒。

我們也可以考慮，前十名什麼活動，前三十名什麼活動，前五十名什麼活動。普通幼兒園也可以附帶類似與抽獎，砸金蛋這類的額外福利政策。這裡我要特別說明，凡是參與如抽獎類的活動，一定要有獎。幾個經驗之談：a：原價一定要說出來，滿多少名之後的價格也要說出來。b：定金政策非常好，一次繳費一次預定終身不漲價。c：團購、渠道這類的活動，最好是送東西不降學費。比如對方十個人來報名，要求在原價1080的價格上便宜200元，寧可送500元的物料也不要兌現200元的學費。如何去談判，如何四兩撥千斤這就要看招生老師和園長的個人能力了。d：能送的東西很多，最好是課程和幼兒園入園後相關的物品。如有新開早教的送早教課，送自己老師力所能及的興趣課，送書包床上用品等等。

2：入園流程：

a: 所需要填寫的表格。

b: 所需要填寫的雙方協議。

c: 所需要上交與認領的物品。

d: 是否存在入園適應課程？

e: 開學前一系列的入園準備工作及幼兒適應工作，也就是我們提前做的穩生工作。

3、招生獎勵機制以及招生期排班問題。一般我不喜歡給額外的獎勵，我認為教師還是要有別銷售，而且招生是年年都要做的事情，不好這次獎下次不獎。我習慣在招生期間經常性的和老師開展團建活動，比如DIY燒烤，露天KTV，小型生日會，自駕遊野炊等等。我提兩個曾幫別人想的獎勵政策：方法1：

每名老師招生1人：獎勵100元招生1——5人：每生200元。招生5——10人：每生400元。招生10——15名：每生600元。招生15——20名：每生800元。20名含20名以上每生1000元，蘋果手機一部。

方法2：每招生1名一次性獎勵：200元此生入園後，根據實際收費每月獎勵教師100元。全員進行招生評比，招生15人以上的參比，第一名：蘋果手機一部 第二名：蘋果筆記本一臺 第三名：電動車一輛 。

如果一定要獎勵第一種比較刺激，第二種比較含蓄。但是都存在一個共同問題，招生時期一名幼兒園的入園並不是單靠一個人的一次帶看就能夠成功的。比如鬧鬧媽媽，觀察這家幼兒園很久了，考察了四趟，這四趟中分別由四名招生老師分別接待。最終成交在劉姓老師手裡，那麼提成應該怎麼分呢？目前沒有萬全之策。下面我介紹幾種容錯率低的方法：1、每次採集的名單，來訪的家長要儘可能的預留電話。將電話錄入進系統或資料庫中，屬於個人專屬“客戶”。2、將老師分成3—4人小組，招生以組為單位，小組老師可以輪休，儘量保證本組家長本組老師接待。3、普通老師不用接待，專門的招生老師與園長統一接待，普通老師只要採集的家長資訊，成功入園後分50%的獎勵。

大家可以看出，這套銷售方式有點房地產中介的味道。的確，我之所以很少用金錢獎勵的方式去刺激團隊“銷售”也就怕把一些“狼味兒”帶到教師團隊中，從主觀上，我心中的幼教還是應該平緩的，不刻意的。當然有一些比我更成熟，經驗更豐富的園長投資人能夠更好拿捏尺度，在刺激團隊的同時不跑偏風氣，這也就是所謂以道御術。不過每個人有每個人的辦法，重視團建，能在不用金錢刺激的情況完成目標，這是優勢，但當園所多了，需要制式管理的時候，手下的園長不能向發揮好的感召力，我又分身乏術，這也是的劣勢，一陰一陽謂之道也。

4、招生培訓工作

每一個能夠接觸到家長的老師，都是幼兒園的名片，每一張名片都代表幼兒園。但並不是每一名教師都適合招生，有一些是有聲的名片，有一些是無聲的臉面。

不招生的老師，也就是不主要面對家長的老師，同時也需要知道自己幼兒園的招生價格，活動價格，課程內容，入園時間等一系列的主要內容。並做到所有老師口徑一致。招生老師，需要有系統的話術，並經過一段時間的帶看培訓。

園長需要統籌每天採集的資料，每天瞭解家長的反應對招生個別問題的回答方式進行調整。幼兒園前期招生園長總是要衝在第一線的。

5：其他工作

1、員工的各崗位福利待遇，績效考核。

2、員工的合同簽署問題，保險問題。

3、學期行事曆，招生活動的統籌策劃。

4、部分裝置的選定才買。

5、除味工作。

6、各崗位職責與中層領導的任選。

......

時間有限，我不能把所有的關於新開幼兒園的方法面面都透過文字表述出來。即便是剛才的文字也都是表面內容，很多細緻細節的工作需要園長完成。我一個搞金融的朋友常說，什麼叫細節，表格的尺寸，表頭的字型就是細節。這裡我改一改，幼兒園的細節，一個微笑，一杯咖啡也是細節；一點紙屑，一臉脂粉也是細節。細節體現專業。

如果什麼都不懂，就從老師入手吧，招一些好老師，有愛心的老師。最好不要剛畢業的學生，本身沒有閱歷，也感受不到如何對待孩子。

開辦一家幼兒園需要的手續有:辦園許可證，食品衛生許可證，消防安全許可證，稅務登記證！

需要有一所獨立的園舍，規模視情況而定，合理的編制，大型室外活動器械，盥洗室，保健室，廚房，最重要的是要有自己的領導班子，規章制度及優秀的隊伍建設！

雖然上級教育主管部門對個人辦學有一定的規定，但地方政府及地方教管理機關，也有自己的靈活規定。建議你最好去當地教育局問一問，求個正確有效的方法。

1、場地要選擇好。場地要有消防許可證或者消防驗收合格證。2、到當地縣市教育局去申請開園許可證。3、開園許可證批覆下來，同時還會有下發一個開園通知書。4、拿開園許可證，開園通知等材料到派出所進行備案刻章。5、到會計師事務所辦理驗資報告。6、到民政部門去領《民辦非企業等級》表格，帶齊材料（開園許可證，開園通知書，驗資報告，備案過的印章，消防驗收材料，教師的教師證，法人身份證等材料，如果租賃的話，租賃合同，開園申請，學校章程等等，記憶中的應該還有）。7、民營非企業證出來，帶上所有材料到技術監督局辦理機構程式碼證。8、以上的所有材料到當地地稅務局辦理稅務登記證，同時可以到食品藥品監督局辦理餐飲服務許可證（有食堂的話）。9、以上證件帶齊，再去會計師事務所辦個審計報告（成本核算）。帶上到發改委辦理收費許可證。（可不辦，去備案就行了。不過聽說很快會有財政撥款的。有收費許可證才有撥款，我自己還沒辦下來，目測也辦不出來，準備備案一下就成）。

1.瞭解當地對辦幼兒園的要求

方法一：網上搜索《XXX幼兒園辦園標準》比如天河區幼兒園辦園標準、貴州省幼兒園辦園標準。

方法二：去當地區（縣）教育局諮詢，那裡會有上面的檔案。

你要了解它的基本的要求，覺得自己是否有能力辦成，很多人一看檔案就放棄了。

2.根據檔案上要求，去尋找場地，室內面積、戶外面積、周邊安全，有沒有消防證等。

3.當你覺得場地符合檔案上的要求時，在租下場地前，去當地教育局（區或縣）申請，有一個申請叫籌辦許可（可能每個場地叫法不同）

這裡有二種情況，a.手續嚴謹的地方，在你申請後，教育局會派人去看你的場地，確定你的場地符合要求，就會給你《籌辦許可》。

b.有些地方，就沒有那麼嚴格，教育局會說，你只要消防過了就可以了，就是說，你的場地符合要求，到時去辦下消防、衛生等，到時教育局檢查過後，直接給幼兒園的辦園許可證（這個時候通常都是在開園後了），中間就沒有籌辦許可的環節。

大家明白嗎?幼兒園的《辦園許可證》正式下來，要開園後，不會那麼快的，但是這個時候，你已經裝修了，開園了啊，如果辦不下來，怎麼辦呢？

所以你在租下場地前，要先弄清楚這個場地是否符合要求，你要去申請《籌辦許可》，以及找消防局的人來看，這個場地是否符合辦幼兒園的要求。

記住，不管是上面a、b哪種情況，都要找消防的人來看場地行不行，再租場地。

5.然後無非還要辦個衛生許可、工商辦個營業執照（以前是民證局辦民辦非營利機構證，現在新政策出來，部分地方是在工商辦，有的地方還是去民證局），這些都比較簡單。

總結：消防、衛生、工商營業執照（或民辦非企業機構）、最後拿 教育局的辦學許可證。