按照你的描述來說，應該是投資的。

門面房90萬，租金6萬，一年收益率6.66%，需要15年收回成本。

我們來看餘額寶得利率，目前年化是2.16%

再來看央行的3年利率，目前是2.75%

所以說，門面房得投資，將遠遠高於同期存款利息，並且你還享受著商鋪升值得潛力。

如果沒有別的投資渠道，或者說手裡有閒錢，不想所有雞蛋都放到一個籃子裡，這個門面房是很穩定的投資。

1,如果這個租金是穩定的，且未來不會有下降的預期，那麼是值得買的。一般商業物業的產權期限是40-50年，

現在假設：

按照未來六萬元年租金後付，且租金金額保持40年不變；

現在購買價格90萬，各種稅費等，總計100萬；

且40年後殘值為零／或者殘值無意義。

那麼此筆投資的內部收益率XIRR為5.21%。高於2020年2月20日五年期以上長期貸款基準利率LPR報價4.75%。目前來看跑贏通脹是沒有問題。

2，我們對假設進行修改，假設40年後，該商鋪仍能值100萬，那麼此筆投資的內部收益率XIRR為6.00%。仍然看起來是不錯的。

如果該商鋪40年後值200萬，XIRR為6.56%。看起來，40年後商鋪價值多少，對內部收益率XIRR影響不是最大的。

3，那麼，看看影響最大的是什麼呢？租金的變化率。

我們看看兩種情況：

租金按年遞增5%，那麼XIRR變成10.25%；收益率非常可觀哦

租金按年遞減5%，那麼XIRR變成3.14%；收益率大幅度縮水。

我們可以直接迭代計算出來，未來租金按照如何變化，才能導致XIRR與LPR4.75%相同呢？

答案是租金按年遞減1.8255%。

所以，只要未來租金收入比按年遞減1.8255%要好，那麼這筆投資的內部收益率XIRR就能跑贏現在的銀行長期貸款基準利率LPR。

4，投資合理利用槓桿

如果按照現在商業地產貸款平均成數五成，貸款利率LPR+55bp=5.30%計算，等額本金十年還款。那麼貸款50萬元，十年期，每月還款金額5376.9元，每年64522.8元。

按照1中的假設條件重新計算，內部收益率為5.2741%，比5.21%略高。且隨著槓桿率提高，收益率也會提高。

簡直太值得買了。回報率相當的高。

不過你提的這個問題資訊有點少。因為你怎麼知道肯定能租到這個價格。這會不會是開發商給你的承諾？

經常有一些買商鋪的人。衝著開發商給承諾返租，頭腦一熱買了，然後就等著很多年租不出去，眼淚流程的黃河。

買商鋪，先要看是哪種型別的商鋪。商鋪大概分這四種，一種是社群型，一種是商業街，一種是商場內鋪。還有混合型。

我自己買了兩套，一套在北京，一套在天津。所以嘛，我最有發言權。最好的商鋪就是社群型商鋪。收益最穩定。最差的就是商場內鋪，收益很高，但風險極大。

最後，不知道您說的是哪個三線城市。最好還是有圖片。各種資料。我才可以免費給你做參考。還有商鋪的風水也很重要。

以下圖片是我北京的商鋪。

這估計是賣家給你的承諾，實際不可能達到。別說三線了，就是一線城市也很少有這麼高回報率的商鋪，有的話早被內部人搶了，哪還輪得到賣啊。90多萬的商鋪剛開始能租5萬就不錯了，兩年一遞增。如果真的能租6萬，趕緊下手，不過自己一定打聽好，我認為是騙局。

這樣的門面房非常不容易遇到。一般來說，大多數地方的房屋租售率只有1:200~1:300左右（200~300個月才能收回成本），你這房子的租售率只有1:180左右，別人需要20年以上才能收回成本，你這個只需要15年就可以，還需要考慮嗎？買下，趕緊的！

再從年收益率來說，市面常規的租房，無論住宅還是商鋪，大都只在2~3%之間，你這90多萬的售價能6萬租出，年收益率已經達到6.7%，大大超過了幾乎市面所有的安全理財渠道。

所以，如果沒有特殊因素，你這個地方的門面房後續漲價空間相當可觀的！

相信這種租售比不會存在時間太長，肯定會有訊息人士會很快進入，導致你那的房價上漲，或者租金下跌也有可能，但不管怎樣，這個房子下手宜早不宜遲！

從靜態的回報率來講，收益水平已經很高了，當然是一個好投資。需要考慮的問題是：這個租金水平的持續性和穩定性到底有多高？