18年自家房子正好碰上拆遷，很多地區都在大拆大整。拆遷也成為人們茶餘飯後的熱門話題。

拆遷過程中經常會遇到各種問題，最多涉及到的問題就是房屋面積的測量和認定標準。

簡單說下我拆遷時的標準：實際測量面積，實際測量面積是包括違章面積在內。實際認定的合法面積是除去違章面積後對比產權證上面積，產權面積比實際測量面積多，則按實際測量面積算。產權面積比實際測量面積小，則按產權面積算。符合徵收標準的違章面積，這個根據航拍圖，不同年限有不同的標準，主要三個年限，1990年、1994年和1998年。1990年航拍圖有的按產權合法面積計算。1994年的按標準的50%計算。1998年的按標準的30%計算。還有就是當年航拍拍到的位置現階段有房子存在，沒拆除才有補償。如果你之前航拍有拍到，現階段測量時沒有，將不會獲得補償。陽臺面積，陽臺面積不在產權面積之內，可以獲得一半的面積補償。這一半的面積和產權證面積一樣標準補償。另外的就是公攤面積、增購面積，公攤面積按實際測量有效合法面積的25%計算。增購面積是一戶一個增購名額，一個名額可增購50平方。還有種計算方法是按人口算，農業戶口一個人30平方，非農戶口按20平方計算。家裡人口多的可以按這個方法計算。

基本上就是這樣了，我家遇到的情況就是產權證面積比實際測量的大，去諮詢商討了很多回都沒用，沒辦法只能按實際測量的計算，說多了都是淚。

拆遷為什麼以航拍圖為準呢?航拍圖通常叫航測圖，拆遷以航拍圖為準的說法並不準確，但航測圖可以反映某個時點的房屋狀況，在房屋產生某些爭議時航測圖就提供了有力的證據。航拍拆遷圖解決了大多數拆遷時的糾紛，是拆遷費計算時的有力手段。

1、房屋拆遷是以產權登記為準，國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》中明確規定了被徵收人就是房屋的所有權人，房屋和用途以產權登記為準。通常徵收補償是以產權登記的面積作為合法面積。《物權法》中也規定了房屋是以登記確權。

2、航測圖在房屋拆遷中有時有著重要作用，實際拆遷操作中有少部份人的房屋沒有登記，是否屬於合法建築就要進行調查取證，拆遷中有些房屋準建手續不全，也沒有違章建築認定手續，這類房屋拆遷時往往要尊重歷史客觀事實，當時可能法律法規不建全，或某個部門許可建成的房屋，政府為保護被拆遷人的利益，認可某個時點前建成的房屋可以作為合法面積給予補償，這種情況下只能說以航測圖為準了。 3、 拆遷首先要界定違法建設,拆除違章建築是不予補償的。界定違章建築是拆遷中矛盾糾紛的突出焦點,採用航拍圖為準結合相關停建通知等文字資料,是相關證據資料的完善。換句話說,航拍圖是公開的誰也改不了的,作為證據誰也提不出異議。

拆遷中“航拍圖”能否作為合法建築的證據嗎？這個問題提的好，因為直接關係到拆遷戶的補償利益，也是有效控制違法建築的依據，更是公平公正的進行拆遷，不讓老實人吃虧，更不是讓強佔土地的人佔便宜。

在棚改過程中，很多地方都是依據時間段的航拍圖來界定房屋所建年限，是不是合法建築，利用航拍圖進行公平公正的拆遷，而不是憑嘴說就能得到正常安置。有人會認為航拍圖不合理，認為不合理的人應該不是一戶一宅，一戶多宅，這樣會導致一戶一宅的人拆遷補償中吃虧，一戶多宅的人佔便宜。

當地拆遷就是按照航拍圖進行的，在2004年以前建的房子，只要航拍圖中顯示有的，就認定為合法建築，按照正常拆遷安置補償。2004至2011年直接航拍圖中顯示有房屋，安置一套房子，2011年以後沒有建房手續，不是合法宅基地上建的房子，統一按照違章建築進行拆除，不進行房屋安置。

航拍技術是國土等有關部門對土地規劃，打擊違規佔地及違法建築打擊的幫助是非常大的，那麼在對房屋進行徵收拆遷時，航拍圖是否可以作為合法建築和違法建築區別的證據呢？中師拆遷律師為您整理相關內容，希望對您有幫助。

現實生活中，在城鎮郊區地帶、農村、公路兩側的房屋建築，經過時間的演變老舊房屋會被整修加蓋，因各別原因，部分地區房屋產權證不齊全，但是當拆遷時，徵收方以違法建築認定的形式對拆遷房屋進行強制拆除，或者拆遷方拿出一張十幾年前的航拍圖，認定按照當時的面積進行補償，其後修整加蓋的房屋無論有證無證均認定為違法建築。

那麼，航拍圖究竟能否作拆遷時認定合法建築的證據嗎？

首先，如果是航拍圖的話，需要看航拍圖拍攝的時間點。根據《國有土地房屋徵收與補償條例》第十六條規定，房屋徵收範圍確定後，不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規定實施的，不予補償。房屋徵收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

也就是說，如果航拍圖是在房屋徵收部門規定的暫停期內的話，安置補償的內容是應該按照政府的航拍圖進行的。但是如果是在暫停期以外的話拍攝的航拍圖，則不一定就要按照航拍圖進行補償，而案件中當地政府拿出10年前拍攝的航拍圖進行補償，肯定是違法的。

其次，對於合法和違法建築的認定不能單純地看有無房屋建設許可證、房屋所有權證等權屬證書。因為無證的情況有很多種，如果是因為歷史原因導致沒有權屬證明的話，仍應當認定為合法建築。此外，當地政府對違法建築進行認定，需要組織相關部門進行調查、認定和處理，不能僅依一張航拍圖就直接認定超過面積的部分無效。

作為多年的拆遷工作隊員，特來回答。本答覆的核心觀點是：

嚴格意義上的合法建築是有產權登記的建築，“航拍圖”只能作為拆遷中對建築是否作為搶搭搶建的參考，以特定時間節點來鎖定某個區域的建築究竟是不是搶搭搶建，而被認定為搶搭搶建的在拆遷中不予補償，從而有效地杜絕搶搭搶建行為的屬性工，保證拆遷的公平性和政策尺度的一致性。

下面就簡要說說相關情況。

第一，嚴格意義上的合法建築是有產權證書的建築，若無產權登記，即使“航拍圖”上有的建築也難進行住房安置。

在具體的拆遷中，若要進行住房安置，首先是確定合法的產權，沒有合法產權的房屋不能進行住房安置。換句話就是說拆遷中的住房安置必須以產權登記為基礎，然後在產權的基礎上進行住房安置。

筆者在拆遷中就發生過這樣的案例，一戶有兩處住房，都是使用了很多年的老舊農房，拆遷範圍外的那一處有產權，而拆遷內的一處沒有產權。解決的辦法有二，一是兩處農房一併拆，才能以有產權那一處的房屋來獲得住房安置，當然房屋拆遷的主體補償款該怎麼算還是怎麼算；二是將拆遷範圍內的一處住房變成合法的產權農房，將拆遷範圍外的作轉讓或無證房處理，這樣也才能獲得拆遷中的住房安置。最後，群眾選擇的是兩處一併拆，全家人獲得住房安置。

第二，特定時間點的“航拍圖”，對認定搶搭搶建參考作用較大，有利於維護拆遷補償的公平性和一致性。

在筆者當的拆遷中，只要不是搶搭搶建的都會按規定進行補償。那麼如何認定搶搭搶建呢？就是從明確告知某地區域實行建房凍結開始的，這一個時間節點就是判斷的基點，之前的老百姓的無證建築在拆遷中按規定可以補償，只是不能進行住房安置，這一類主無證建築主要就是群眾搭建的廚房、圈舍、柴棚、廁所等偏房。這一個時間節點之後，再搭建的就會被認定為搶搭搶建，強制拆除物件，不進行補償。

而在建房凍結令下達時就留下了“航拍圖”，對搶搭搶建的認定就更為容易，也極易發現，並具有一定的證據價值，有利於縱拆遷補償的公平性和一致性。所以不少地方就會在正式啟動拆遷之前先進行航拍，留下“航拍圖”這一影像資料，以利於拆遷決策和拆遷工作的推進。

（本文圖片來自於網路）