拍地階段

這個階段的融資需求主要是拍地保證金，這部分資金需要在拍賣前打款，未中標會退回，如果中標可以抵土地款。保證金需要是自有資金，所以這部分融資只能走非金融機構渠道（民間），或者以其他用途名義去金融機構借款。

一般在拍地成功後，土地款需要再3-6個月沒完全支付，可以設定幾個支付的節點。以前土地款可以透過信託走夾層融資，背後的資金來源主要是銀行。新規後，夾層融資已經不可行了，目前土地款主要來源為自有資金或者民間資金。這個階段行業內術語稱呼為拿地前融，一般資金來源有幾個，國企閒置資金、各類地產基金、私募基金等等。

國企一般透過委託貸款、明股實債的形式將資金注入專案公司。

地產基金一般是進專案公司股權，有真股權，也有明股實債。

私募基金一般是募集，也是進專案公司股權，有真股權，也有明股實債。

拿地後就是造房子了。這個時候資金來源最主流的操作就是銀行的房地產開發貸款。一般來說，支付土地款後，就可以辦理土地證，並且同時可以辦理其他三證（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證），辦證需要時間，一般在這個時間內施工單位就開始進場施工了。目前幾乎所有的專案都是帶資進場，施工企業在開發貸審批下款前會墊付資金（施工企業給專案公司融資），在開發貸審批完成後根據進度放款。這裡需要注意，一般如果前期拿地前融做了，開發貸的資金專案公司會和施工企業一起操作套取出來後歸還，專案施工由施工企業全墊資。

拿到預售證後，就開始銷售，房款進入監管戶，監管戶資金可以支付工程款。

這個階段，還有一些花式融資，主要涉及建築材料的採購等等，基本都是透過供應鏈的模式操作，比如應付賬款融資等等。

開始預售後，基本就是進入良性迴圈了。這個時候的融資目前最多的就是各大交易所的購房尾款ABS，可以是公募，也可以是私募性質的。

這個階段基本都是標準的抵押類貸款。一般都是以一些尾盤作為抵押物向銀行去申請貸款。如果是商業專案，會跟進經營性物業貸款，一些實力比較強的開發商在經營性物業貸款後還會走一些資產證券化，如CMBS或者類REITS等。

房產專案融資主要是這些，但是還有一些變種，比如業內稱呼的AB套，以一個符合432要求的專案融資，資金實際用於拿地等等，整體來看，各類花式融資方式仍在不斷開發中。

其實主要是拿地的錢，拍地的錢按規定要求是自有資金，不可以是銀行貸款股東借款這些，拍地報名時就要交拍賣保證金（一般是底價的20%，調控時會調高，甚至有道60%的好像），這個是要提前提前交，然後拍下來的土地款大部分是可以分幾個月或者1～2年繳納的，但是這些錢全都是最近幾年被央行大資料監管的，資金來源如果不對容易被查出來就很麻煩了，所以融資的渠道就相對少一些，拿到地後的融資渠道就多了，銀行的開發貸、信託私募、民間融資等等。

土地招拍掛費用可能是自有資金或借款，拿地後迅速抵押貸款，工程款就是讓建築公司先墊付一部分，這個過程中找合夥企業參股，減輕自己的資金壓力，達到投資的二十五就可預售了，開始回款！

對於中小型民營企業，目前的融資環境還是不容樂觀的，開發資質，開發品種，經營規模等等金融機構設定的剛性條款都是制約開發企業獲得資金補充的門檻，並非僅僅擁有充足的抵押物就可以解決現金流問題，所以開發企業在前期專案可行性籌劃階段做好充分準備，做好施工流水節拍管控計劃，做好銷售方案制定與實施計劃，合理測算成本及資金缺口，提前著手資金準備，合理利用地方政府支援政策及非銀行金融機構的信貸政策，失去現金流支撐的開發專案會像漫漫冬夜般備受煎熬！

就是前期拍地需要大量資金，你就想法子借錢，我們公司現在就是在拍一塊地，找了好幾家都沒有錢，還被中投得騙子騙了兩回，，，，地拿下以後，後面建築費用啊都有人墊付。