講實話：現在最難得就是手上還有投資的現金流！既然有錢投二線，為什麼不考慮一線？二線住宅上升空間都較小了，商鋪也許因你講的周邊配套有一部分上升空間，但是商鋪的沒什麼優勢！(何況你講到周邊配套相對成熟了。那麼上升空間也相對較小了！）

1.商鋪從金融變化上遠低於住宅，即使在深圳這座金融廣泛的城市！商鋪也只有臨街的底鋪且要視地區地段來接受金融變現的，且成數僅3-5成(5成較難）

總結：當你需要資金時：商鋪這個固定資產太固定，不好變現！

2.商鋪如果轉手，現在接盤者較少，因為現在的實體店被網路銷售削減替代了太多，而現在的人主要是以居家宅為主，逛街的減少，出租時租金不便抬高！

總結：轉賣，收租較侷限！

3.對比同樣的首付購買住宅，增長值更高，房子出租的租金較穩定持續，後期好出手！但如果有足夠資金寧願在一線城市上車！即使你沒一線“房票”也寧投一線公寓，一線城市公寓都比二線弱省會的商鋪要升值快，且出租方便，租金也高！且一線城市通天燃氣的公寓銀行都是認7成抵押，變現額高！

總結：寧購二線住宅(或一線公寓）不購二線商鋪！變現方便又升值高！

五年來周旋於：成都，重慶，深圳三座城市的房產投資！希望個人感悟能讓你購房大增值

這個問題應該沒人能給你一個標準答案，這套商鋪的前景是行還是不行。因為你給的前置條件和基本資訊不足。

但也可以用一些購買和選擇商鋪的基本原則供你參考。

選擇商鋪真是個技術活。從你的闡述來分析，你應該是純投資或者，買下來自己經營。

①先說純投資，純投資的核心就是投資回報率，物業增值部分是其次，因為物業增值說白了就是增加你的金融槓桿籌碼而已，交易稅費高得一筆，你不會賣也很難賣。

投資回報率＝年租金÷總房價

你可以去這套商鋪的旁邊實地市調，租金水平是多少，再結合總房價來算投資回報率，一般能達到8%左右即是比較合理。

但這裡還要注意，因為是新區，一般成交價都是提前透支3年左右的租金上漲空間。所以你必須得參考當地的市政規劃，這個片區以後會發展成什麼樣子，這部分是影響租金上漲和物業增值的關鍵因素。

②買下自營，這裡你要會選商鋪的具體位置，再結合城市規劃，加上你自營的業態是否有前景。

一般，商鋪有金邊銀角之說。也就是選擇位置的時候儘量選顯眼的，人流動線交叉的，戶型還要方正一些的，但開發商不傻，這種鋪挺貴的

最後還要看城市規劃和專案自身的規劃是否合理，是否具有前景，因為這些東西都是影響租金和物業增值的。

我為什麼要這樣說，因為自己做生意現在真的真的很難，一套商鋪一年有可能要換幾批租戶，退一萬步來說你自營生意不怎麼樣的時候，還可以租給別人。

至於疫情和這個影響不大，疫情是短期，投資購買商鋪是長期，並且你考慮的是餐飲，又有寫字樓和餐飲一條街，人都是要吃飯的

當然了，你一定要考慮疫情後遺症會影響幾年，那就不要考慮投資了，因為非常時期現金流量為王。

首先，從商鋪價格角度分析，按照當前房地產週期及城市化程序分析，結合您所指專案的成熟程度，這套商鋪價格上漲的空間有限。同期，未來主流客戶群體的消費習慣更多趨於線上。所以，未來這類商鋪投資性不強。

其次，從購買目的分析，是自用還是投資。

如果是自用，您考慮總投入與租金關係，比如10年、15年租金總額，您所經營的業態及發展前景，結合這套商鋪的基礎條件分析，來整體衡量可行性。

如果是 投資的話，升值空間有限，轉手難度大，未來轉手接盤人可能不容易找。所以投資的話不建議購買。

綜上所述，這樣的商鋪謹慎購買。

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與住宅相比，底商在大多數城市不受政策限制，因此成為很多人用來做生意的選擇。但是，並非住宅底商都具備賺錢的資本。究竟如何來判斷住宅底商有沒有購買價值呢？可以從以下四個方面來一窺端倪。

一、商業氛圍

新小區由於住戶尚未入住，因此沒有商業氛圍是十分正常的現象。前景如何需要綜合考慮商鋪所在小區的開發商情況、小區規模大小以及小區所在區域的狀況。

（1）開發商。一般來講，品牌較大的開發商或者之前運營過較好商業案例的開發商所開發的樓盤的底商相對風險低一些。

（2）小區規模。如達到一箇中型社群（2000戶以上）的水平，就預示著未來的人流量是比較可觀的，商鋪的前景也是值得期待的。

（3）區域位置。如小區的周邊居住氛圍很濃厚，都是新建或者在建的住宅專案，那麼這個區域未來就可能會聚集較多的人氣，也就容易形成商業氛圍。

二、所處位置

（1）住宅底商基本都街道，但需要注意的是有些住宅底商的是小區內部道路，而臨主次幹道的底商才會有更廣闊的市場。

（2）住宅底商除了有單獨的一層商鋪之外，還有“一拖二”的形式，但“一拖二”不僅價格高而且適用性並不廣泛，增加了隱形風險。

（3）街鋪拐角的地方一般可以較多的客源，“銀邊”是指臨街商鋪也能有眾多的人光臨，“草肚皮”是指一條商業街的中間部分，作為商鋪也是人們選擇的重點。但由於每個專案實際情況不同，購房者還需參考其他因素加以分析。

三、定價越高不一定越好

在住宅底商中，售價越高不代表商鋪位置較好。購房者要綜合考慮小區出入口的位置、居民出行動線及出行習慣等諸多因素。

四、住宅底商面寬進深同樣很重要

和住宅一樣，面寬和進深也很重要，它們影響著住宅底商的 情況。一般來講：餐飲業中以6-9米開間、9-15米進深佔比高；便利店及服務配套業中以3-6米開間、6-9米進深佔比高；美容美髮業中以開間6-8米、進深9-15米佔比高；休閒業態以10米以上開間、12米以上進深佔比較高。

如有購買住宅底商打算的購房者一定要經過全方位的考察之後再進行決定，以免盲目造成損失。

與住宅相比，底商在大多數城市不受政策限制，因此成為很多人用來做生意的選擇。但是，並非住宅底商都具備賺錢的資本。究竟如何來判斷住宅底商有沒有購買價值呢？可以從以下四個方面來一窺端倪。

一、商業氛圍

新小區由於住戶尚未入住，因此沒有商業氛圍是十分正常的現象。前景如何需要綜合考慮商鋪所在小區的開發商情況、小區規模大小以及小區所在區域的狀況。

（1）開發商。一般來講，品牌較大的開發商或者之前運營過較好商業案例的開發商所開發的樓盤的底商相對風險低一些。

（2）小區規模。如達到一箇中型社群（2000戶以上）的水平，就預示著未來的人流量是比較可觀的，商鋪的前景也是值得期待的。

（3）區域位置。如小區的周邊居住氛圍很濃厚，都是新建或者在建的住宅專案，那麼這個區域未來就可能會聚集較多的人氣，也就容易形成商業氛圍。

二、所處位置

（1）住宅底商基本都街道，但需要注意的是有些住宅底商的是小區內部道路，而臨主次幹道的底商才會有更廣闊的市場。

（2）住宅底商除了有單獨的一層商鋪之外，還有“一拖二”的形式，但“一拖二”不僅價格高而且適用性並不廣泛，增加了隱形風險。

（3）街鋪拐角的地方一般可以較多的客源，“銀邊”是指臨街商鋪也能有眾多的人光臨，“草肚皮”是指一條商業街的中間部分，作為商鋪也是人們選擇的重點。但由於每個專案實際情況不同，購房者還需參考其他因素加以分析。

三、定價越高不一定越好

在住宅底商中，售價越高不代表商鋪位置較好。購房者要綜合考慮小區出入口的位置、居民出行動線及出行習慣等諸多因素。

四、住宅底商面寬進深同樣很重要

和住宅一樣，面寬和進深也很重要，它們影響著住宅底商的 情況。一般來講：餐飲業中以6-9米開間、9-15米進深佔比高；便利店及服務配套業中以3-6米開間、6-9米進深佔比高；美容美髮業中以開間6-8米、進深9-15米佔比高；休閒業態以10米以上開間、12米以上進深佔比較高。

如有購買住宅底商打算的購房者一定要經過全方位的考察之後再進行決定，以免盲目造成損失。

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

如果你錢多的真的沒地方放了，可以買！

現在的商鋪不比五年前，那時候商品是搶手貨，租金很高，擁有一個商鋪，好比有一棵搖錢樹，“一鋪養三代”。而現在完全不一樣了，現在很多商鋪空置，變成“一鋪養三代了”。究其原因，現在很多行業幾乎不需要實體店了，像服裝，超市，電器包括手機維修等其他很多行業；而現在像蔬菜及生鮮，很多人都會選擇在網上購買，因此底商的地位越來越無足輕重了。並且現在的房子的租金已經處於高點，正常情況下會回落一些。

如果你買了底商，等你有一天著急用錢，會非常難賣出。而且就算賣出去，也會交很多稅費，大概要佔你房子增值額的50%左右。所以透過投資底商能掙到錢的可能性越來越小！

個人觀點，僅供參考！

買商鋪，已經不再像十年前那樣買了穩賺不賠了。

當時的人口居住密集度也高，加上當時人們消費的方式，主要還是逛街購物、吃飯等。

隨著科技或者說網際網路的快速發展，目前人們消費的模式也是更加多樣化！

例如：網上購物，快遞到家；吃飯有外賣；就連教育也有線上教育等等；

商鋪原有的價值是逐漸在削弱。所以這幾年有一個說法：從原來的一鋪養三代變成了一鋪坑三代！

買商鋪，對專業性的要求越來越高，所以說，建議題主三思而後行，別盲目衝動。

1、100平的鋪子更適合做什麼行業，並且網際網路對這個行業影響比較小的；

2、租售比怎麼樣，看附近的商鋪平均租金大概多少，然後打個八折，商鋪的總價➗年租金＝多少年回本。超過20年就放棄吧！

3、再看寫字樓的空置率有多少，如果空置率過高，商鋪的價值也會降低，購買慎重！

這個還是看你所在小區的情況，影響你這個鋪面後期的前景其實更關鍵的不是底商而是你小區規模有多大？小區居住人群？入住率？小區商業配比是否很充足？周邊商業配套有多少？距離有多遠？周邊近遠期的規劃（尤其商業）有什麼？這些問題都會影響你這個鋪面的前景。如果一個規模還可以的小區樓下就那麼10來個鋪子，怎麼都不會差到哪裡，現在的消費習慣就是就近消費。你這個鋪子的生意也就是重點針對小區住戶。所以重點考察我提的這幾個基礎問題。希望可以幫助到你！

自住可以買，目前國內疫情已基本得到控制，今晚零點後武漢解封。只要國門不開啟，海外無法輸入病毒攜帶者，早晚會打贏勝仗。

一旦疫情結束，不管那線城市房價都會有回升，交通便利且靠近商圈的樓房更是如此。