買房，如今已然是我們生活中每位成年人越來越關注的事情了。記得我們年輕的時候，父母長輩們要不就是自家有宅基地建起來，要不就是單位效益好的可以分到集資房，還有的乾脆一直住單位集體宿舍。現在農村也很多拆遷了，家家戶都高高興興地住進了城市裡的高樓大廈，城市裡沒有拆遷的下一代們也需要買房結婚生子了。這就涉及到到底是買老破小還是老破大又或是是次新房的問題了。

關於上述三種房源該如何選擇，個人認為還是得從自身的實際需求來買。

一般老破小和老破大的房子，基本是在市中心的地理位置，最關鍵的這類房子基本是學區房，對於家裡有即將上學的或者是小升初的小朋友們的家庭來講，這類房子就顯得特別重要。那麼這兩種房源就必須考慮在買房的計劃中了。至於買小戶型還是大戶型，那得看家庭成員多少了，最好還得看孩子大小。如果即將上小學，又是雙學區房，那我個人建議可以考慮買大點的，畢竟孩子得上9年，得在這所房子裡健康快樂地成長，一家人需要生活在這所房子裡較長的時間，買大點的，住起來也不會感覺太壓抑。不過老破小或是老破大的得房率還是很高的，一般沒有電梯的房子公攤面積很少的。但是老破小或者老破大這類小區的生活環境不是很理想的，一般物業幾乎沒有，就算有，也不盡如人意。可是，這類小區生活便利，交通出行非常方便，只是小區停車比較困難，沒有次新房方便停車。

那麼次新房，一般距離市中心相對遠一些，交通出行外出購物沒有老破小、老破大區域的房子方便，一般也談不上什麼好的重點的學區。可是，家裡如果沒有需要上學的孩子，個人建議還是買次新房比較好。次新房，雖然得房率相對於老破小低，可是居住環境還是非常好的，尤其那種人車分流的小區，物業管理也很到位，居住安全性非常強。生活上有困難，物業會第一時間幫忙解決。其實在我們的今後生活中，物業會越來越起作用的。

至於價格方面，那就得看你的預算了。老破小老破大，如果沒有學區，價格比較便宜。想居住舒適，又有汽車，個人覺得還是次新房比較好。

買市裡的“老破小”的二手房，還是買郊區“高大上”的新房，主要取決於購房人群買房的主要用途。你買房是為了居住便利還是為了孩子學習問題

一、 “老破小”的優點：

價格便宜：因二手房折舊率和房齡老等原因，老房子的價格會比周邊同地段的新房要便宜；

地理位置好：一般位於區域中心交通方便地段，節約時間成本；

配套資源成熟：有成熟的商業、醫療、學習資源，生活便利；

發展規劃：隨著城市的發展建設，土地資源的最佳化配置，房屋的拆遷能帶來一筆客觀的金錢和房產。

二、“老破小”的缺點：

車位不足，物業管理欠缺：會出現亂停車、停車難的問題，小區衛生、門禁、安保、消防等方面比不上新式小區的管理質量；

環境一般：房屋較密集和破舊，小區綠化較少，大部分房屋沒有電梯；



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買房選“老破小”怎麼樣？房子值不值得買？



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01-02 15:30北京拓世宏業科技發展有限公司

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其實，買市裡的“老破小”的二手房，還是買郊區“高大上”的新房，主要取決於購房人群買房的主要用途。你買房是為了居住便利還是為了孩子學習問題。下面我們來看看“老破小”的相關內容。



“老破小”的優點：

價格便宜：因二手房折舊率和房齡老等原因，老房子的價格會比周邊同地段的新房要便宜；

地理位置好：一般位於區域中心交通方便地段，節約時間成本；

配套資源成熟：有成熟的商業、醫療、學習資源，生活便利；

發展規劃：隨著城市的發展建設，土地資源的最佳化配置，房屋的拆遷能帶來一筆客觀的金錢和房產。

“老破小”的缺點：

車位不足，物業管理欠缺：會出現亂停車、停車難的問題，小區衛生、門禁、安保、消防等方面比不上新式小區的管理質量；

環境一般：房屋較密集和破舊，小區綠化較少，大部分房屋沒有電梯；

裝修需翻新：需重新裝修翻新，且受房屋結構限制，還需考慮電線老化、排水排氣功能下降等問題，也是較大的資金支出；

貸款年限有限：需考慮二手房房齡和貸款年限，一般來說，房齡較大的老房子較難貸款或貸款年限短。也就是說每個月需要繳納的房貸會增加。

購房者考慮買“老破小”的因素有哪些？

1、考慮居住便利度，考慮區域中心的“老破小”

很現實的問題，房子買了是用來住的，如果夫妻兩人的工作和生活重心全部在中心區，不太能接受較長的通勤成本，那麼區域中心的“老破小”還是可以滿足你的，雖然居住空間狹小了一點，但是起碼可以騰出更多時間來做更多的事，未來家庭成員增多想要擴充套件居住空間，再考慮換房也不遲。

2、預算不足，想要一步到位住得舒服選郊區新房

還是那句話，房子是用來住的，住得舒不舒服也同樣重要，同樣的預算，在區域中心買老破小戶型，在郊區能買到舒適的大三房，目前可能在交通和配套上有所欠缺，但是過幾年交通和配套也會逐步跟上，重點是，下班和週末在家住得舒服。

3、以子女學習為主，考慮區域中心的“老破小”

好的學習資源，大部分會集中在成熟區域，這也是很多人擠破頭要“進城”的原因之一。如果買房的目的非常明確，只是為了給孩子更好的學習資源，那麼名校劃定範圍內的“老破小”就可以滿足這一需求，反正滿足小孩學習需求之後，房子也容易出手。

很多老破小都是學區房，我們這裡的老破小不要太吃香，我兩年前買的老破小，掛出去半個月賣掉的，而且多賣了30萬，孩子通知書到手我賣了，本來還怕名額被我佔用不好賣，就便宜了5萬，後悔了，老破小樓下就有很大的幼兒園，小學1.2公里，中學800米

分析各類房產是否值得的購買？如何選的因素：1、“老破小”

（1）附加配套價值。

買“老破小”的房子時，我們應當考慮的是配套附加價值，例如學區配套的小戶型、老舊的破房子，在當前對學區房的需求下，價格方面絕對是居高不下的，同比同片區的劃片學期房，單價更高，教育制度未改革的情況下保值和升值的空間還是屬於相對具有優勢的房子。

（2）存量與需求。

小戶型附加學區房的房子，供應量的絕對有限，同時該類房產的置換週期較長，市場上賣掉一套房子，等到該房產再次上市的週期都相對長，供小於求；而針對學區房改善型購房者來說“一切為了孩子”，對學區房的需求時不變的。

2、“老破大”（1）地段價值。

郊區的“老破大”與市區的“老破大”當選市區，地段價值的體現更具有優勢，如遇拆遷，地段賠償單價高、可供選擇的二次購房面更廣，但此類房產往往在升值和保值上不具有優勢。（2）規模化與個體。

“老破大”會不會面臨拆遷，拆遷賠償的單價是否有優勢，相同的地段下，具有規模化的“老破大”房產拆遷的可能性比個體幾棟房子拆遷的機率大，城市規劃舊改專案更加具有優勢；而個體的幾棟房子遇拆遷在賠償方面優勢不足。

3、次新房

（1）社群品質與物業管理。

針對於次新房，高品質的社群與高質量的物業服務，房子保值升值的空間更具有優勢，甚至會成為同地段、同類品質社群相比對下售賣的最高單價，剛需改善均適宜。

（2）住戶素質與區域價值

住戶素質，高素質的住戶會提升整個社群的檔次；在區域價值方面，區域是否有發展的潛力，是新規劃的配套，以及政策對城市規劃的方向上來選擇。

總結：

以上僅為總體的概括，對於“老破小”、“老破大”、或“次新房”的選擇上應針對具體的地段、社群、配套、價格等方面來綜合衡量，是否值得購買。

關於這個問題，我的看法是除非老破小和老破大有帶特別好的學區房或地段優勢，要不然最好是不要購買，就算有極大的價格優勢都不要買。

1.購房者對於房屋品質的要求。

當下的購房者對於房屋品質的要求越來越高，而老破小因為房齡過久，小區破舊不說，還有可能存在樓道衛生髒亂、裝置老化、外牆脫落、停水停電、外牆滲水等情況。並且小區居住人群較雜，有著安全隱患。因此購買老破小和老破大擔心以後轉手困難。

2.貸款年限縮短和貸款金額少。

老房子的貸款和一手新房的貸款是不一樣的，比如：100萬的房子，本來可以貸70萬，自己只需要出30萬的首付。可老房子卻沒辦法！得按照國家給他評估價來貸款。100萬成交的房子，評估價70萬的話，那麼只能貸款49萬，自己要出51萬的首付。當然，可以選擇三價合一，以100萬來貸款，那麼你就要多出稅費了。

還有老房子的房齡超過25年是不給於做貸款的，除非房子價值很高，比如帶很好的學位。而且有些老房子是做不了30年按揭的。

3、裝修成本。

你買了老房子不管是自住還是投資出租的，總得裝修吧。除非你就是為了買個學位！那沒的說。不然的情況下，還是得花一筆錢裝修。而老房子的裝修相比較新房貴多了，無疑增加了自己的購房成本。

首先，次新房相比較老房子和期房，好處在於可以馬上入住，不用花費太多精力裝修。而且周邊配套和物業管理過了幾年了，基本都比較完善。

其次，房屋質量和小區配套都會比較高，畢竟次新房的房齡都在5年以內，無論你拿來自住還是出租都非常有優勢。

最後，就是上文提到的貸款問題。次新房的評估價往往跟成交價相差不會過大，意味著你不用為了多貸款，少首付，而去多繳稅費，何樂而不為呢？

一般北京來說，05後商品房可以說是次新。

但一些保養很好的房子，01年甚至比05年的看上去更新，叫不叫次新已經不重要了，你要的是實際的結果。

一些質量較差的房子，例如一些08年的回遷房安置房，看上去和00年前的老房子差不多，即使房齡新，對升值也沒有因果關係，最後都要看具體的房子本身。

首先來說吧，現在的新房的房價比較高的情況下呢，很多人想我去看一下二手房的價格怎麼樣，新房的價格怎麼樣會做一個對比。

買房當然有好幾方面的用途。

一：第一個用途當然是自己居住，自己居住首先考慮的是房子的大小是否夠住，還有交通設施是否完善，周邊的商業配套是否齊全等，當然買任何房子都要考慮自己的錢袋子如果，手裡的錢沒問題，當然選新房或者次新房，但是如果自己手裡的錢不是那麼寬裕的話，老破小也是可以購買的，當然這是拋開小孩子上學這一層面來說的。

二：買房就是為了給孩子上學用，拿我前兩年在杭州學軍小學的學區房來說，當時我去給他們家上門安裝電視機和其它家的，當時我就跟他了解了一下情況，房子不大，兩個房間，一個小客廳，當時他好像是花了四百多萬還是五百多萬買來的二手房，我問他，這麼多錢都可以買比較好的小區比較高檔的排屋都沒有問題，他的回答是他在別的小區有房子比這好的多就是為了孩子上名校，所以買的這裡。雖然老破小當時為了孩子的學習需要，也是在所不惜的，像這種情況當然買個老破小就可以滿足需求的就行了。

三： 手裡有錢不在乎錢的當然在好的學區旁買新房子如果沒有新房子可買，我會考慮次新，這樣既可以上好的學校，生活，工作方面也不會受到影響。

所以到底買什麼呀的房子是根據每家每戶人不同的需求來定的，也要根據自己的經濟承受能力決定的