要回答這個問題，我們首先得弄清楚目前中國的房地產市場正在發生哪些變局，這些變局會對這個行業從而對購房人群產生怎樣的影響？

房地產行業的發展與社會經濟的發展息息相關，最明顯的指標就是城鎮化率。2011年末中國常住人口城鎮化率首超50%，到2019年，城鎮化率已經突破60%。所以在過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番還多。目前看來，這個體量大機率就是未來十年的平均數，這是由城鎮化率這個大指標來決定的。

從城市發展角度來看，城市建成區面積，土地配置一般是每人100平方米、每萬人1平方公里，100萬人口的城市建成區面積就是100平方公里。再如，住房面積，人均大體在40平方米左右，1000萬人口的城市建設4億平方米住房是合理的。我們前20年房地產交易量的爆發式增長，是因為城鎮率的快速增長，但是從國際經驗來看，城鎮化率大概在70%左右的時候就會停滯不前了。

在城鎮化率這個大前提下，房地產行業具體會發生什麼變化呢？

今年萬科年報致股東信中有這麼一段話：萬科在行業中首先提出了房地產“白銀時代”的概念。今天，白銀時代已進入深水區，它的特徵逐漸清晰起來。從增量到存量、從平衡到極化、從簡單到複雜、從單一到全面，這四個方面的變化是從黃金時代到白銀時代的主要特徵。

這四個特徵其實可以比較好的說一下當前房地產之變局，萬科說的“白銀時代”是相對之前的“黃金時代”來說的，其實他12年就提了，個人認為還是提早了幾年。簡單地說，黃金時代就是暴利時代，房地產商閉著眼睛買地都可以賺錢，大家閉著眼睛買房也基本可以賺錢。白銀時代不一樣了。

第一個變局，從增量到存量，其實就是我們剛剛說的城鎮化率，前面20年都是快速增長的，接下來十年還會相對快速地增長，但是再往後？那就是基本平穩了。拿股市打個比方吧，如果國家放水、各種資金進入，股市暴漲，大家當然很好賺錢；但是如果沒有外來資金進入，股市就是零和遊戲了，有人賺錢就必定有人虧錢，樓市也會這樣。

第二個變局，從平衡到極化，這就跟大家的買房方向息息相關了，這說的是城鎮化的方向問題。過去我們會發現，幾乎所有的縣城城區面積都擴大了一倍以上，大家回老家看看，大部分政府都修了新的大樓，帶動了一個新城區的發展。所以這樣的城市化是相對平衡的，你發展我也發展。但以後會怎麼樣，比較明顯的就是城市群的快速發展，城市能級的差距會逐漸擴大。大灣區、長三角這些大的城市群會在接下來的十年比肩國際一流城市群，內地的相對來說會慢點，比如武漢、成都重慶、西安這些城市也會一定程度地發展。但大部分人的老家，地級市或縣城，除了部分割槽域副中心城市，已經基本上不會再有大規模的造城運動了。

第三和第四個特徵其實是相對於房地產開發業務來說的，這個行業的工作會越來越複雜，慢慢走向科學化和精細化。

弄清楚房地產的變局，基本上對如何買房應該就清楚了。這裡總結了2020年買房的十條建議供大家參加：

1. 今年受疫情影響，部分房企資金鍊會非常緊張，或許下半年會有一波抄底的好機會；

2. 一般來說五一、國慶、12月份以及月底房企會有一些真實折扣，結合第一條，今年買房最好的時機可能是國慶或者12月。

3. 人生第一套房或者說第一套婚房，一定要首選學區房；

4. 在北上廣深或者其他省會城市買房，如果你（家庭）可以湊夠首付，月供咬咬牙可以接受，買你能力範圍內最貴的房子，越早上車越好；

5. 如果你買不起一二線的房子，也可以選擇老家的地級市，如果你老家是區域副中心當然更好，比如河南的洛陽、許昌，湖北的宜昌、襄陽，這些地方的房價其實已經有所回落了

6. 如果你要在縣城買房，一定要選擇品牌開發商的，小老闆跑路的今年會很多；

7. 首套房儘量不要選擇城市外圍行政區，比如很多地方只是一橋之隔，但是分屬不同行政區，這類地方的房價很容易跌下來，北上廣周邊同理；

8. 共有產權房什麼的還是離遠一點；

9. 對於普通人來說，小面積的房子會更容易出租（出售）。

10.普通人投資渠道狹窄，未來十年房子依然是財富保值增值的最好的選擇，買核心城市核心地段的房子不會錯。

忽悠房價暴跌的各路磚家、血者、自媒體，無非想騙人去買股、理財、投資，坑你血本無歸。國內想保值只有在省會及以上城市買住宅一條路。

我們回顧一下中國房地產這20年的總量是怎麼增長的。在1998年和1999年的時候，中國房地產一年新建房的交易銷售量剛剛達到1億平方米。而在1990年之前，中國是沒有商品房交易的，從1990年後開始有了房地產業，啟動了開發商土地批租、老百姓買房可以按揭貸款等市場化改革，到1998年、1999年的時候達到了1億平方米。隨後，從1998年到2008年，這10年裡漲了6倍，實際上原本可能漲到8倍， 2007年的銷售量本來已經到了差不多7億平方米，但2008年全球金融危機發生了，中國的房產交易量也下降了，萎縮到6億平方米。又過了5年，到2012年前後，房地產的交易量翻了一番，從6億平方米增長到12億平方米。從2012年到2018年，又增加了5億平方米。

總之在過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。

那麼，今後的十幾年會怎麼走？是保持現狀17億平方米一年，維持10多年，還是繼續每5年、10年還要翻一番，17億平方米變成30億平方米、34億平方米？我的判斷是今後十幾年，中國每年的房地產新房的交易量不僅不會總量增長翻番，相反還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長、或者負增長。十幾年以後，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。

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中國房地產業在過去20年房地產交易總量之所以能夠翻四番，有四個原因：

一是城市化。在過去20年裡，中國城市人口在增加。中國城市常住人口城市化率上升了近26個百分點，城市化過程中城市人口擴張，不僅是農民工進城市，還包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之間遷徙。城市規模的擴大帶動了房地產業的增長。

二是舊城拆遷改造。在城市擴大的同時，為了交通道路建設、商務集聚區的建設，而拆除一些工廠區、住宅區，各種因規劃功能佈局調整進行城市改造，也能產生較大的新房建設銷售交易量。

三是住房質量。華人造房子，50年前的時候，農村是土坯房，城市是磚瓦房。上世紀八十年代以後，農村是磚瓦房，城市開始建造鋼筋混凝土住房。土坯房一般不超過10年就會垮塌，需要重新造；磚瓦房一般15年到20年要重建。最初造的鋼筋混凝土住房，由於水泥質量差、鋼筋質量差、建築結構差，到了30年基本上也要拆了重建。

四是人均住房面積增加。1990年，華人均住房面積只有6平方米；到2000年，城市人均住房面積也僅十幾平方米，現在城市人均住房面積已達到50平方米。原來人均住房面積偏小，也會產生改善性的購房需求。

以上四方面因素在今後十幾年會逐漸淡出。

一是城市化率增長放慢，已接近拐點。在未來十幾年將從現在的60%大致增長到70%，總之，城市化率的上升面臨天花板現象，城市人口增速放緩，還要每年增長一點幾個百分點是不可能的，城市化的人口紅利會逐步淡出。

二是舊城改造總量減少。經過20年的城市改造，舊城改造大拆大建的狀況會逐步淡出，總量會大規模減少。

三是人均住房面積基本平衡不會再大幅增加。當前，中國人均住房面積已經達到50平方米，困難家庭住房結構性改善的要求逐漸降到較低水平。儘管還會有，但只是區域性結構性的，而不是總體性的人均住房不夠。

四是住房質量提高。2012年，住建部下發了一個關於住宅和寫字樓等各種商品性房屋的建築質量標準，把原來中國住宅商品房30年左右的安全標準提升到了至少70年，甚至100年。也就是說，老城市的折舊改造量會大量減少。假設這個城市有10億平方米的房子，如果按30年折舊計算，每年會折舊三十分之一，差不多3000萬平方米要拆了重造。如果變成100年，每年的折舊平均也就變成1000萬平方米。

從以上四個趨勢看，在今後十幾年的長週期裡，中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量，這個時代結束了。去年比前年只增加了1.8%就是一個訊號。今後十幾年的房地產業發展趨勢，不會是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮，當然這個萎縮不會在一年裡面大規模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過程，逐步往下降。十幾年後每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。

02

總量萎縮後，房地產的熱點、重點地區在哪裡

過去十幾年的狀態，不管是沿海發達地區，還是中西部地區；不管是大城市、中城市，還是小城市、區縣城市，總之是全面開發，四面開花到處都是房地產，是個全民造房運動的時代。

從現在開始，往後的十幾年，房地產不會出現四面開花、東西南北中全面發熱的狀態，但是房地產還會有熱點。我們說的總量17億平方米一年，以後可能變為一年15億、12億平方米。這個建設量、生產量主要體現在三個熱點地方。

第一個是中心城市。所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如，山東省除濟南外，也有區域中心城市青島；廣東省除了廣州之外還有同等級中心城市深圳。

第二個就是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈裡的那些中小城市會成為房地產發展熱點。

第三個熱點地區是城市群。城市群裡的大中型城市往往也會是今後十幾年房地產開發的熱點。

大家可以關注現在近10個跨入1000萬人口的超級大城市，他們都有十幾年以後人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產就會跟上去。如果已經是2000萬人口以上的超級大城市，這個超級大城市自身的核心圈已經碰天花板了，它的發展將集中表現在大都市圈，大都市圈的輻射範圍一般會有1.5—2萬平方公里。大都市圈裡會有一些中小城市，這些中小城市，單獨發展一般不構成熱點，但一旦進入大都市圈發展，這些中小城市會加快發展。

03

房價判斷

今後十幾年，房價趨於穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低於等於GDP的增長率。全國城市新開發房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，大賬上說的是翻了兩番。如果當地比當地，那麼不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房價均價1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州等熱點的一線城市房價基本上翻了三番，漲了八倍，有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上。在特別熱的一線城市家庭收入30年、40年不吃不喝買不了一套房，房價收入比是很高的，與世界比較來說是最高的。過去十幾年，中國的房價跟房地產的開發量、生產量是相同的趨勢，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態。

支援這個狀態的原因是什麼呢？大體上有三條：

第一個原因，就是供求關係。過去二十年，中國房地產是供不應求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個過程是短缺經濟下的補短板的過程，強烈的改善需求規模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應求，就造成房價不斷往上漲。

第二個原因，房價上升當然和貨幣有關，通貨膨脹是貨幣現象。中國的M2從2004年、2005年開始，差不多有整整十幾年左右兩位數增長，一年百分之十幾的增長率，有若干年份甚至百分之二十幾的增長。我們的M2今年6月份到了190多萬億，去年180多萬億。而在2004年的時候，M2其實就是20多萬億。也就是說，十幾年，M2翻了三番，漲了8倍。這個錢出來當然會影響社會經濟。被房地產吸收了一大塊資金，房地產成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數增長平穩，但房價出現了每三年、每五年翻一番的現象，這些年房價上升，也是通貨膨脹的現象。

第三個原因，一個國家房地產的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響，當然也會受國際經濟危機的衝擊。中國經濟增長的過程，會吸引外資投資或購買中國的房地產。

根據這個預測未來，在房地產供求關係方面，我們已經進入到儘管區域性還會有供不應求，但總體來看，供不應求的時代結束了，已經進入到總量過剩的階段。所以，供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。

從通貨膨脹看，中國M2已經到了190萬億，會不會今後的10年M2再去翻兩番？不可能，這兩年國家去槓桿、穩金融已經做到了讓M2的增長率大體上等於GDP的增長率加物價指數。這幾年的GDP增長率百分之六點幾，物價指數加兩個點，所以M2在2017年、2018年都是八點幾，今年1-6月份8.5，基本上是這樣。可以預判，今後十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數，保持均衡的增長。而中國的GDP今後十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小於老百姓家庭收入的增長率。

總之，中國的城市化還在發展過程中，城市化率還有10%增長空間。城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現大幅度的往下墜落；但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番的那種歷史性現象。今後十幾年，房價會趨於平穩，既不會大跌，也不會大漲。

目前國內市場不比10年前，閉著眼買哪裡都賺錢，特別是今年房產調控嚴格，主要基調以穩為主，並且到現在也是因城施策，沒有鬆動的跡象，所以當下配置房產主要還是選對城市很重要並且要對手頭的房屋資產進行最佳化，關於選對城市主要看三個指標，第一人口淨流入，第二城市更新，第三經濟增長速度。那麼關於現有房屋資產最佳化就是，把郊區換城區，把舊換新，把不帶電梯換成電梯樓，直白一點就是把不好的換成好的哪怕小一點。

近期樓市表現比較一般，據克而瑞釋出的熱點城市監測資料顯示，除了少數幾個城市之外，大部分城市8月份的成交量和7月份相比都下降了，8月份，29個重點城市環比下跌的有17個，平均跌幅24%；同比下跌的有18個，平均跌幅為20%。

國家統計局釋出的70城監測資料一定程度上也佐證了這個事實，8月份，共有55個城市新房銷售價格出現環比上漲，這比7月份的60個城市減少了5個城市；二手房方面，8月份銷售價格上漲城市數量為43個，也比7月份減少了5個城市。

9月份的資料雖然至少還要一個月的時間才會釋出，但從各地媒體對中秋小長假樓市表現的報道來看，9月份樓市的表現也難言利好，一時間樓市已經轉涼逐漸成為了大家的共識。但大家也不用太過於擔憂，樓市轉涼是暫時的，因為現在的市場下行是政策高壓、融資緊縮的結果。

據統計，今年1-8月全國房地產調控政策高達367次，不僅調控次數再創新高，更關鍵的是今年的調控和以往相比，有了不一樣的地方，就是在融資端控制住了房地產開發商，而且還拿出了“量價雙控”的殺手鐧。不僅叫停了開發商的信託、委貸、海外債等融資渠道，還在按揭和開發貸也進行了一定的額度控制，流進樓市的錢就這麼點，給了開發商就不能給購房者，這直接導致了後來房貸利率的連續上漲。

房貸利率上漲對普通的購房者而言影響是巨大的，因為它往往透露出2個訊號，一個是信貸收緊，在房貸申請上銀行會層層設卡，雖不至於一刀切但申請難度確實在逐漸增大，不少所有人都有能力全款買房，少了貸款的支援買房也只是一件有心無力的事情；另一個是月供成本增加，如果首付咬咬牙，借一些錢還可湊齊，月供增加則會勸退很多原本想買房的人，因為若勉強買房會讓生活陷入到一種比較被動的局面。也正是因為這個原因，雖然不少房企掀起了降價促銷的活動，不少房子給出的折扣力度也很誘人，但依然難以刺激銷量上漲。

不過，客觀上說，在今年市場大環境（政策、資金、預期）很不友好的情況下，商品房銷售面積還能探到歷史記錄，足以看出樓市有其韌性的一面。1—8月份，商品房銷售面積101849萬平方米，其中住宅銷售面積增長0.6%；除了銷售面積上，在開發投資上也保持了一定的增漲，1—8月份全國房地產開發投資84589億元，其中住宅投資62187億元，增長14.9%。

所以主觀上說樓市已經轉涼，但在客觀資料上來看，轉涼只是暫時的。介於強調控的存在，且短時間內不可能放開，因此房價暴漲的可能性很小，說不定未來1-2年的時間，樓市還會繼續轉涼。但從長遠來看，樓市不可能崩盤，我們仍處在城鎮化程序之中，國家也處於經濟增長的上行通道內，所以長線買房依然具有購入價值。而現在買入，因為開發商促銷力度大，可以說是個不錯的撿漏機會

剛需人群建議不要糾結房地產價格上升與回落，投資人群要慎重，目前房產市場不論按市場經濟還是國家政策都已經投資趨勢比較明朗，上升空間不大，建議慎重。

目前情況和前些年區別很大，大水漫灌的時代已經結束，閉著眼睛買房都能掙錢的時代已經成為過去。怎麼買房？

首先要先看看你買房的目的，是自住還是投資，側重交通還是學校等個人實際情況。

但是資料分析樓盤情況是理性選擇房產最好的方法。

首先三大項，地鐵、學校、環境（公園）。其次商業、文娛、片區前景、開發商和物業、產品和戶型等因素，然後結合價格來分析，這樣基本不會錯。

近期樓市表現比較一般，據克而瑞釋出的熱點城市監測資料顯示，除了少數幾個城市之外，大部分城市8月份的成交量和7月份相比都下降了，8月份，29個重點城市環比下跌的有17個，平均跌幅24%；同比下跌的有18個，平均跌幅為20%。

國家統計局釋出的70城監測資料一定程度上也佐證了這個事實，8月份，共有55個城市新房銷售價格出現環比上漲，這比7月份的60個城市減少了5個城市；二手房方面，8月份銷售價格上漲城市數量為43個，也比7月份減少了5個城市。

9月份的資料雖然至少還要一個月的時間才會釋出，但從各地媒體對中秋小長假樓市表現的報道來看，9月份樓市的表現也難言利好，一時間樓市已經轉涼逐漸成為了大家的共識。但大家也不用太過於擔憂，樓市轉涼是暫時的，因為現在的市場下行是政策高壓、融資緊縮的結果。

據統計，今年1-8月全國房地產調控政策高達367次，不僅調控次數再創新高，更關鍵的是今年的調控和以往相比，有了不一樣的地方，就是在融資端控制住了房地產開發商，而且還拿出了“量價雙控”的殺手鐧。不僅叫停了開發商的信託、委貸、海外債等融資渠道，還在按揭和開發貸也進行了一定的額度控制，流進樓市的錢就這麼點，給了開發商就不能給購房者，這直接導致了後來房貸利率的連續上漲。

房貸利率上漲對普通的購房者而言影響是巨大的，因為它往往透露出2個訊號，一個是信貸收緊，在房貸申請上銀行會層層設卡，雖不至於一刀切但申請難度確實在逐漸增大，不少所有人都有能力全款買房，少了貸款的支援買房也只是一件有心無力的事情；另一個是月供成本增加，如果首付咬咬牙，借一些錢還可湊齊，月供增加則會勸退很多原本想買房的人，因為若勉強買房會讓生活陷入到一種比較被動的局面。也正是因為這個原因，雖然不少房企掀起了降價促銷的活動，不少房子給出的折扣力度也很誘人，但依然難以刺激銷量上漲。

不過，客觀上說，在今年市場大環境（政策、資金、預期）很不友好的情況下，商品房銷售面積還能探到歷史記錄，足以看出樓市有其韌性的一面。1—8月份，商品房銷售面積101849萬平方米，其中住宅銷售面積增長0.6%；除了銷售面積上，在開發投資上也保持了一定的增漲，1—8月份全國房地產開發投資84589億元，其中住宅投資62187億元，增長14.9%。

所以主觀上說樓市已經轉涼，但在客觀資料上來看，轉涼只是暫時的。介於強調控的存在，且短時間內不可能放開，因此房價暴漲的可能性很小，說不定未來1-2年的時間，樓市還會繼續轉涼。但從長遠來看，樓市不可能崩盤，我們仍處在城鎮化程序之中，國家也處於經濟增長的上行通道內，所以長線買房依然具有購入價值。而現在買入，因為開發商促銷力度大，可以說是個不錯的撿漏機會

首先非常感謝在這裡能為你解答這個問題，讓我帶領你們一起走進這個問題，現在讓我們一起探討一下。

近期樓市表現比較一般，據克而瑞釋出的熱點城市監測資料顯示，除了少數幾個城市之外，大部分城市8月份的成交量和7月份相比都下降了，8月份，29個重點城市環比下跌的有17個，平均跌幅24%；同比下跌的有18個，平均跌幅為20%。

國家統計局釋出的70城監測資料一定程度上也佐證了這個事實，8月份，共有55個城市新房銷售價格出現環比上漲，這比7月份的60個城市減少了5個城市；二手房方面，8月份銷售價格上漲城市數量為43個，也比7月份減少了5個城市。

9月份的資料雖然至少還要一個月的時間才會釋出，但從各地媒體對中秋小長假樓市表現的報道來看，9月份樓市的表現也難言利好，一時間樓市已經轉涼逐漸成為了大家的共識。但大家也不用太過於擔憂，樓市轉涼是暫時的，因為現在的市場下行是政策高壓、融資緊縮的結果。

據統計，今年1-8月全國房地產調控政策高達367次，不僅調控次數再創新高，更關鍵的是今年的調控和以往相比，有了不一樣的地方，就是在融資端控制住了房地產開發商，而且還拿出了“量價雙控”的殺手鐧。不僅叫停了開發商的信託、委貸、海外債等融資渠道，還在按揭和開發貸也進行了一定的額度控制，流進樓市的錢就這麼點，給了開發商就不能給購房者，這直接導致了後來房貸利率的連續上漲。

房貸利率上漲對普通的購房者而言影響是巨大的，因為它往往透露出2個訊號，一個是信貸收緊，在房貸申請上銀行會層層設卡，雖不至於一刀切但申請難度確實在逐漸增大，不少所有人都有能力全款買房，少了貸款的支援買房也只是一件有心無力的事情；另一個是月供成本增加，如果首付咬咬牙，借一些錢還可湊齊，月供增加則會勸退很多原本想買房的人，因為若勉強買房會讓生活陷入到一種比較被動的局面。也正是因為這個原因，雖然不少房企掀起了降價促銷的活動，不少房子給出的折扣力度也很誘人，但依然難以刺激銷量上漲。

不過，客觀上說，在今年市場大環境（政策、資金、預期）很不友好的情況下，商品房銷售面積還能探到歷史記錄，足以看出樓市有其韌性的一面。1—8月份，商品房銷售面積101849萬平方米，其中住宅銷售面積增長0.6%；除了銷售面積上，在開發投資上也保持了一定的增漲，1—8月份全國房地產開發投資84589億元，其中住宅投資62187億元，增長14.9%。

所以主觀上說樓市已經轉涼，但在客觀資料上來看，轉涼只是暫時的。介於強調控的存在，且短時間內不可能放開，因此房價暴漲的可能性很小，說不定未來1-2年的時間，樓市還會繼續轉涼。但從長遠來看，樓市不可能崩盤，我們仍處在城鎮化程序之中，國家也處於經濟增長的上行通道內，所以長線買房依然具有購入價值。而現在買入，因為開發商促銷力度大，可以說是個不錯的撿漏機會

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近期樓市表現比較一般，據克而瑞釋出的熱點城市監測資料顯示，除了少數幾個城市之外，大部分城市8月份的成交量和7月份相比都下降了，8月份，29個重點城市環比下跌的有17個，平均跌幅24%；同比下跌的有18個，平均跌幅為20%。

國家統計局釋出的70城監測資料一定程度上也佐證了這個事實，8月份，共有55個城市新房銷售價格出現環比上漲，這比7月份的60個城市減少了5個城市；二手房方面，8月份銷售價格上漲城市數量為43個，也比7月份減少了5個城市。

9月份的資料雖然至少還要一個月的時間才會釋出，但從各地媒體對中秋小長假樓市表現的報道來看，9月份樓市的表現也難言利好，一時間樓市已經轉涼逐漸成為了大家的共識。但大家也不用太過於擔憂，樓市轉涼是暫時的，因為現在的市場下行是政策高壓、融資緊縮的結果。

據統計，今年1-8月全國房地產調控政策高達367次，不僅調控次數再創新高，更關鍵的是今年的調控和以往相比，有了不一樣的地方，就是在融資端控制住了房地產開發商，而且還拿出了“量價雙控”的殺手鐧。不僅叫停了開發商的信託、委貸、海外債等融資渠道，還在按揭和開發貸也進行了一定的額度控制，流進樓市的錢就這麼點，給了開發商就不能給購房者，這直接導致了後來房貸利率的連續上漲。

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不過，客觀上說，在今年市場大環境（政策、資金、預期）很不友好的情況下，商品房銷售面積還能探到歷史記錄，足以看出樓市有其韌性的一面。1—8月份，商品房銷售面積101849萬平方米，其中住宅銷售面積增長0.6%；除了銷售面積上，在開發投資上也保持了一定的增漲，1—8月份全國房地產開發投資84589億元，其中住宅投資62187億元，增長14.9%。

所以主觀上說樓市已經轉涼，但在客觀資料上來看，轉涼只是暫時的。介於強調控的存在，且短時間內不可能放開，因此房價暴漲的可能性很小，說不定未來1-2年的時間，樓市還會繼續轉涼。但從長遠來看，樓市不可能崩盤，我們仍處在城鎮化程序之中，國家也處於經濟增長的上行通道內，所以長線買房依然具有購入價值。而現在買入，因為開發商促銷力度大，可以說是個不錯的撿漏機會

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