在目前全球大流行病的情境下，股市風險還是很大的，而對於房地產倆說，國家為了穩定經濟應該不會壓制房地產的發展，甚至地方政府可能會出臺一些刺激措施。因此建議買一、二線城市的房產。

綜合利率是指的irr，和票面利率區別很大。

金融機構付息還款方式大概分為等息整本，等額本息，等本整息，先息等本，按季還息按年還本，按季等額，按月還息按年還本，還有最後本息合計等等還款方式，各種還款方式對於客戶實際利率來說區別很大。如最常見的等額本息，假設分期12個月貸款12萬，那麼客戶第一個月實際使用資金12萬，第二個月實際使用基金11萬，第三個月實際使用資金10萬……以此類推，客戶在貸款期間實際使用資金並不是貸款金額，利息卻是按照貸款金額計算的，何況還有很多金融機構在分期上做手腳，前面期次多還利息少還本金，看起來是等額本息，實際上客戶支付的利息更多了。比如你票面利率為7%，實際利率大概會在10%至11%之間。

上述還不包括一些額外附加條件，比如保證金之類。

綜合利率，是貸款公司經常使用的一個詞彙，反應的是單利利率。而且綜合利率中，包含的不僅是貸款利率，還包括各種手續費、擔保費等等費用。

雖然綜合利率體現了貸款的綜合成本，但是對於借款人來說，具有一定的欺騙性質。

下面舉個具體的例子來說明。

A透過某貸款機構進行貸款。貸款總額50萬，貸款期限3年，約定按月等額本息還款，年貸款利率是18%。

按照貸款利率18%計算等額本息，每月還款額為18076.2元。

3年滿期後，總共償還了18076.2×36=650743.2元。

其中，利息合計650743.2-500000=150743.2元。

平均每年的利息為150743.2÷3=50247.73元。

換算為綜合利率，即為50247.73/500000=10.05%

發現了嗎，綜合利率看起來會比實際利率更低。但其實這裡綜合利率10.05%跟等額本息利率18%是相同的。

這時候，如果銀行給你報貸款利率為11%，貸款公司給你報利率為10%，看起來是不是貸款公司更便宜？

但是，如果銀行是按照11%的等額本息利率，而貸款公司是按照10%的綜合利率，那麼根據上面的計算就以得出，實際上貸款公司的貸款成本會比銀行高很多。

這就是綜合利率的錯覺。

所以，貸款的時候不要只是聽對方說利率是多少，一定要問清楚，是綜合利率還是等額本息的實際利率。