1、首先我們說說什麼是固定利率：就是說以後的每一年利率是保持不變的，這個利率就是簽訂合同時的利率，而LPR浮動利率就是隨行就市，可能會上升也可能會下降，因此你的利息支出也受之影響。

2、那麼究竟選擇哪個比較合適呢？如果選擇固定利率，那麼當LPR浮動利率下降時你是無法享受到的，當然如果LPR利率是上升的話，你的利息支出也是不受影響的，也就是說利率上升還是下降雨女無瓜。那麼相反如果選擇浮動利率就要雨女有瓜了。

3、對於選擇浮動利率和固定利率，很多專家都建議選擇浮動利率，因為LPR浮動利率長期來看是下降的趨勢，根據央行公佈的半年以上的LPR，已經從4.8%降低到4.7%了，LPR每月都會公佈，但是房貸利率不是每月調整，最短週期是一年。

4、針對這個選擇，很多樓市專家都做了簡單的調查和採訪，兩種利率各佔50%。

5、選擇固定利率的購房者，主要是以剛需為主的人群，因為他們現金流較為穩定，比較在意的是每月鎖定房貸，如果是浮動利率萬一上漲了會影響到他們的生活。

6、而選擇浮動利率的大多數人都是房產一族，比較關注房地產的。他們認為一套房子在我手裡不會太長時間，能省一點是一點，比較在意短期利率的上下浮動。

以上兩種觀點，也代表了兩類人的訴求，根據自己的實際情況，參考以上兩種觀點去做出自己的選擇。另外大多數人的房子也就那麼一套兩套，即使選擇的浮動利率上漲了，也不會高出太多對吧。如果不喜歡折騰，還是建議選擇固定利率吧，這樣能夠做到心中有數。

按照要求，房貸利率得轉換為LPR浮動利率或者固定利率。建議除打7折的情況，可以考慮轉LPR。

房貸利率轉成LPR浮動利率或者固定利率，二選一，選定離手，不能返還，不能重來。

8月31日前選擇即可。

目前個人住房商貸利率=貸款基準利率*（1+上浮/下浮比例）。最新的貸款基準利率（5年以上）是4.9%。

按照4.9%的基準，假如你的房貸是打7折、9折、上浮10%、上浮20%，那對應的房貸利率就是3.43%、4.41%、5.39%、5.88%。

轉化後的利率為固定值，等於你最近的房貸利率。一經選定，不可改變。

LPR由18家銀行在央行公開市場操作（MLF））基礎上共同報價產生，每月20日重新調整。

這次改革參照的LPR是2019年12月的，即4.8%。這個用來確定加點值。

加點值=最近的房貸利率-4.8（%）。例如原合同執行利率為5.39%，那麼加點數=5.39-4.8=0.59。

加點數字可正可負，一旦確定，不再變化。

轉化為LPR後，房貸利率=LPR（每個重定價日前）+加點值。

假如LPR（重定價日前）降為4%，那麼房貸利率就變為4.59%。

假如LPR（重定價日前）升為5%，那麼房貸利率就變為5.59%。

假定還款週期在5年以上：

1.房貸當年打7折，低於4%的，建議選擇固定利率。為什麼，從機率和均值角度考慮吧。

2.其他的，建議轉為LPR。

只要利率在合理區間，轉不轉換影響不會太大，除非利率極限飆升或者持續負利。So，take it easy。

目前，全球的宏觀經濟環境是處於通縮狀態。一方面，經濟增速處於1929年以來的底部位置，另一方面，物價處於低位。

2008年次貸危機以來，為了避免經濟進入通縮，全球貨幣持續寬鬆，利率持續下降。去年以來，德國、日本、英國都出現負利率的國債。

通縮預計要持續很長時間，除非有一個大的經濟體的增長能帶活全球。目前看，中國有可能，帶很不容易。

所以，我們一直在思考通脹，如果切換到通縮，那麼利率作為逆週期調節的貨幣手段，緩慢下行是必然的且長期的趨勢。

所以，有了以上關於轉換的建議。

　為什麼要轉換？

　　這是利率市場化改革的重要一步。2019年8月，央行改革貸款市場報價利率（LPR）。按照央行的要求，2020年3月起，各家銀行開始將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。

　　金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。

　　央行稱，目前大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準，但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率。2015年10月以來，貸款基準利率一直保持不變。相比貸款基準利率，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化，2019年8月以來已多次下降。

　　為保護借貸雙方權益，特別是讓借款人享受利率下行帶來的好處，央行明確自2020年3月1日開始，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。

　　什麼貸款需要轉換？

　　央行稱，需要轉換定價基準的貸款要同時滿足幾個條件：

　　一是2020年1月1日前已發放，或已簽訂合同但未發放；

　　二是參考貸款基準利率定價；

　　三是浮動利率。

　　固定利率貸款、已參考貸款市場報價利率（LPR）的浮動利率貸款等無需轉換。

　　已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。

　　公積金個人住房貸款不需要轉換，但組合貸款中的商業性個人住房貸款也要轉換定價基準。

　　LPR和固定利率哪個更好？

　　在轉換的時候，個人面臨兩個選擇：

　　第一個是，選擇固定利率。房貸利率與你當前的利率水平保持不變，以後也不管LPR利率怎麼變化，你的房貸利率都不變；

　　第二個是，選擇浮動利率。房貸利率根據LPR的變動而變化。

　　那麼問題來了，選哪個好？

　　央行稱，兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇取決於自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。

　　如果認為未來LPR會下降，那麼轉換為參考LPR定價會更好；

　　如果認為未來LPR可能上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。

　　舉個例子，如果你目前的個人房貸利率是在5年期貸款基準利率上打9折，那麼按照目前5年期貸款基準利率計算，你的實際執行利率水平為4.41%（=4.9%×0.9）。根據人民銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉換前後利率水平保持不變。

　　一是如果選擇轉為固定利率，那麼個人房貸在整個合同剩餘期限內，都將執行4.41%這個利率。

　　二是如果選擇轉為參考LPR定價，個人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+（-0.39%）”確定。其中，-0.39是固定加點點差，根據當前實際執行利率（4.41%）與2019年12月公佈的5年期以上LPR(4.8%)之間的差確定。轉換後到第一個重定價日前，房貸利率還是4.41%，但計算方式變成了“LPR4.8%+（-0.39%）”；從第一個重定價日起，房貸利率就會變成“當時最新的5年期LPR+（-0.39%）”；以後每個重定價日都以此類推。

　　對比上述方式，很明顯，如果判斷未來5年期以上LPR+（-0.39%）4.41%，即5年期以上LPR4.41%+0.39%=4.8%，也就是說未來的LPR比4.8%高，就可選擇第一種；反之，如果判斷未來LPR比4.8%低，就可選擇第二種。

　　其實無論是何種轉換方式，轉換後的房貸利率不得低於原有的利率水平，除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實房地產市場調控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守“房住不炒”的定位，不向房地產市場發出錯誤訊號，同時也有助於控制上升較快的居民部門槓桿率。

　　具體來說，業內專家均預計，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協商，採用LPR作為定價基準（浮動利率）將可能是普遍的方式。

　　銀行會不會故意提高LPR報價？

　　央行稱，LPR報價機制已儘可能保證報價行真實報價，使公佈的LPR具有公允性。18家LPR報價行都是同類型銀行中具有較強影響力、公信力和定價能力的銀行，且需要根據本行對最優質客戶的貸款利率報價，也就是說，報價行的報價都是有真實交易作為支撐的。

　　同時，央行和利率定價自律機制對各報價行的報價行為進行嚴格監督，定期考核評估其報價質量，並根據考核情況對報價行進行優勝劣汰。