壹：增加資金流動性

開發商把沒有出售的房產抵押給銀行、其他第三方個人或者公司，可以把抵押的錢取出來，把錢用在其他急需用錢的地方，增加資金的流動性，解決資金匱乏的問題。

這是開發商常用的融資手段。有些沒有賣的房子，你不但是空置，而且佔用開發商大量的資金，這些資金都會計算成本的，對於開發商來說，空置就是巨大的成本，未了解決這巨大的成本，開發商就會把這些空置沒有銷售的房子拿到銀行去抵押，直到有人購買這房後，開發商再去償還銀行的抵押貸款，從銀行解除抵押後，就可以給買房人辦理產權證了。

開發商不僅是要抵押沒有銷售的房產，而且還會抵押沒有開發的土地。我們知道，開發商購買了若干土地，這些土地都是分期開發的，有些土地開發的時間長達10多年，你土地空置，如果不把這些土地用來融資，那你就會浪費巨大的成本。

很少有開發商用自己的錢來做開發，都是用融資的方式來開發專案。你看到新聞，說某個開發商在某地購買的土地是地王，重新整理當地某某地塊的價格。這個上億的土地購買資金，也不是自己的，都是用其他融資的手段，逐步開發，逐步支付貸款，只要這開發的過程中資金鍊不斷，你開發的專案就不會成為爛尾樓。

開發商把房子抵押給銀行後，風險就轉移到銀行了，這樣開發商自己承擔的風險就相對的小一些。

如果樓市下降，那影響最大的就是銀行。銀行是國有控股的，一旦樓市下降，銀行就可能賠錢甚至破產，直接影響社會的方方面面。因此，很多人說樓市會下降多少多少，這完全是杞人憂天，是不符合社會各方面的利益的，樓市不可能讓其下降。從上面兩點分析來看，開發商把一些房產抵押給銀行或者第三方公司的目的，一方面是為了融資，能用自己最小的資金成本，換取開發過程中最大的利潤。

另一方面，開發商把房子抵押給銀行，還可以轉移風險，雖然這風險可能在短時間內不會發生，但是開發商也有這個目的。

不只是房子抵押，很多開發商土地也做的抵押，這樣才能從銀行套出來錢，一邊賣一邊蓋，開發商大多這個套路！誰會先拿十幾個億開發一個樓盤去，如果樓盤賣不出去，那麼開發商很容易就套進去了，沒錢還銀行的貸款，很多爛尾樓就這麼形成的，坑的是已購買的客戶！

這是一個很正常的現象，一個開發商從開始拿地到建成要經歷很久，像一般開發商的套路都是空口套白狼的套路，拿地貸款，建房貸款，賣了還貸款，當然這中間是需要龐大的資金，一般開發商是承受不了的， 所以一般新房拿到預售證就可以掛牌出售，賣期房，為了回款有了資金繼續樓盤建設。

有的開發商要順利的拿到貸款，會把一部分房子抵押給銀行，做到順利的貸款，像小開發商如果貸款審批沒有透過，沒有資金供給，很容易讓自己破產，產生爛尾現象。所以買房為什麼要買大開發商品牌的房子，第一質量的保證，第二大公司不容易破產，房子就能順利的建完交房，對自己有保障。

在房地產開發中，開發商通常為了融資，會採用低壓土地使用權等手段獲得銀行貸款，等房子銷售完畢之後，再進行還款。這樣開發商可以以極小的資金投入獲得較大的收益，提高資金使用效率。這其中的風險體現在開發商如果不能在合同週期之內完成銷售，有可能造成不能還貸，造成銀行和購房者的衝突。所以碰到這種情況，最好選擇有品牌、信譽好、資金充足實力強的大品牌開發商。根據中國的相關法律規定：以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。即所謂的“房隨地走”。法律作出這一規定，其理由在於：(1)離開土地的建築物不具備法律上的獨立性，不能獨立的構成抵押標的。任何房屋都是建立在土地上的，土地是地上房屋的必要組成部分，沒有土地使用權的房屋在實踐中不能獨立存在，在法律上也是不能獨立移轉的，因此必須“地隨房走”。(2)房屋雖然不是土地的本質組成部分，土地本身可以獨立的移轉，但是如果允許土地使用權單獨抵押而地上建築物所有權不進行抵押，就可能出現土地使用權與地上建築物所有權主體不一致的狀況，從而發生權利的衝突與摩擦，不利於物的有序利用和社會秩序的穩定。為防止這種權屬不一致的矛盾，就有必要將房屋與土地視為一個整體，從而要求“房隨地走”。但是如果地是先抵押後建的房子，房屋的價值不在抵押的範圍之內。如果發現所購房屋的土地使用權已被抵押，購房人該如何處理呢？需要告訴購房人的是：被抵押的房地產不一定不能買。根據中國《擔保法》的規定，在抵押期間，抵押人在通知或取得抵押權人同意的情況下，可以轉讓抵押物，但應將轉讓物已經抵押的情況告知受讓人。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在實際操作中，如果開發商將抵押的房產(包括房屋所在的土地使用權被抵押)進行銷售的話，在辦理銷售(預售)登記、產權過戶時，必須取得抵押權人(一般為銀行)的同意，由抵押權人出具同意辦理的書面信函。但是認為“辦理了銷售(預售)登記的房屋就不會出現問題”的觀點是不恰當的，因為根據前面的房地產法律知識我們知道，這並不意味著抵押權人放棄了抵押權。作為購房人，如果需要購買此類房屋的話，可以參考以下辦法處理： 1.如果付款方式是現金的話，購房人可以要求將與所購房地產抵押部分相應的購房款全部或者部分直接交給抵押權人，由抵押權人解除對於該部分房產的抵押。 2.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行不是同一銀行的話，可以約定，由貸款銀行將款項的全部或者部分直接支付給作為抵押權人的銀行，後者在收到該部分款項後，應當解除對所購房產相應部分的抵押。 3.如果付款方式是按揭貸款，且貸款銀行與作為抵押權人的銀行是同一銀行的話，這種情況相對比較簡單，銀行為保護自己的利益會對所貸款項進行適當處理，同時會間接地降低購房人的抵押風險。

如果你知道開放商拿地賣房的流程就覺會得這是很正常的。

首先開發商在交易市場拍下來一塊土地，拿到土地資料過後就去找銀行貸款，把土地抵押給銀行。在銀行拿到錢過後再找人建設施工。當房子地下室修好以後就可以申請預售許可證開始買房了（也就是我們買的期房），一般等2年左右房子才會交給購房者，這個是時候去查詢你房子的這塊土地還是抵押給銀行的。

開發商一般承諾交房2年左右下來不動產權證，在辦理個人產權之前才會把錢還給銀行，銀行解除這塊土地的抵押。拿到不動產權過後房子才真正意義上屬於你。

所以開發商都是玩資本的，他只要拿到一塊地就可以慢慢的滾大。也有破產的開發商就是房子修好了，回籠資金不夠慢慢就拖死了。