本問答題中將“衣服”等商品與“新房子”進行類比，那我先從“買衣服”開始，和大家探討探討為什麼大多數人感覺“買衣服可以討價還價，而買新房子不能討價還價。”

能討價還價的服裝店，店員大多數有雙重身份，既是老闆（或老闆親屬）也是銷售員。衣服的優惠折扣她可以說了算，即使便宜點，只要有錢賺，她都可以賣給你。

如果你去的是連鎖品牌服裝店或商場內的服裝店，裡面店員都是僱員，就講不了價了。因為這些店員沒有和顧客討價還價許可權，衣服都是按老闆（公司）制定的價格和促銷折扣進行銷售。

為了營銷管理的需要，置業顧問和連鎖品牌服裝店或商場內服裝店的店員一樣，沒有額外打扣優惠的權利。

置業顧問算出折後價，你想討價還價一下，問“能不能再打個9折”，基本上是白費口舌，置業顧問通常會告訴你：“能放的折扣都放給你了”。

只有在市場不好，而客戶又非常有誠意買時，置業顧問為了成交，才會走流程向上司申請一個額外小折扣，滿足客戶的要求。

比如說認識營銷總監，甚至開發商老闆等等手上掌控有“折扣許可權”的人。那你就可以進行所謂的“討價還價”，申請額外打折優惠。

這個“認識”可以是直接認識，也可以是間接認識，比如說朋友幫忙推薦而認識開發公司中高層，或是多人一起團購，要求直接和領導層談而認識等等。

額外優惠折扣能談到多少通常與認識的人級別高低成正比，認識開發商經理級別可能是99折，營銷總監或許是98折，去到董事長、老闆級別那折扣就更大了，可以打8折或多少折。

所以說，買新房其實也可和買衣服等小商品一樣，是可以討價還價，前提是你有籌碼，有人脈。當然新房可討價還價的空間有限，因為房地產價格牽涉到很多領域，如成交價出現大起或大落，可能會出現各類不穩定因素，因而不少城市對房價的擺動有限制。

１.新房子的價格制定是成本利潤計算、與外部樓盤競爭和內部各戶型銷售速度分流的等等方面需要；同時，報建、領取預售許可證、辦理銀行貸款、融資等時侯也需用到價格表（各用途的價格表會有所區別）。因而，新房子的價格不能等到銷售時，由買賣雙方經過討價還價才最終形成。

２.新房子的價格體系比小商品的複雜，合理與否，需經各部門稽核，彙總各部門的意見才形成，因而由售樓部置業顧問與客戶透過討價還價方式確定價格，完全沒有可行性。

３.新房子每次推盤數量較多，且戶型、朝向、樓層等均有不同。如每銷售一套均需與客戶進行討價還價，難有操作性。

４.業主對房子的價格比較敏感，容易因“別人的便宜，自己買的貴”而產生心理不衡，如放任討價還價，極易出現成交價格差異很大的現象，不利於樓盤打造良好的業主口碑。

除了上述的原因外，還有很多原因，例如政策規定銷售時，必須進行房源和價格公示等等。

總而言之，無論是新房子或者是衣服等商品，均有一個定價（即些有些小商品沒有標價或報價，出售方也預先定了一個心理底價）。

現在很多城市都是限價銷售，基本可談價空間都不大了。市場好開發商通常不會給太高的折扣，市場不好，價格不用你談他都會降。

因為房子和衣服或者其他商品的屬性不是完全一樣的，一個小區從投標，到拿地，再到各個手續證件的審批，還有銀行的的貸款等，都是非常非常麻煩的，最後還要在房管局備案。可以說每一戶都在房管局備案，如果交易的價格比這個備案價低了，在房管局那邊就稽核不過去，更不用說辦房本什麼的了。

買房是可以討價還價的，特別是在樓市降溫的時候，溢價空間十分大！

一般來說，開發商的銷售價格會在房管局備案，不過這個備案價格一般都是最高價格，只要開發商不超過這個價格就沒問題。但開發商的成本價到底是多少誰也不清楚，所以開發商總是能賺錢。

舉個例子，我一個朋友，當初我們買的同一個小區的房子，我買的時候房價是6千元一平米，而他因為找了內部關係（據說他舅舅是開發商裡的管理層），最後每平米只花了4千元。所以可見在房子上面其實也有巨大的溢價空間，唯一的問題是你有沒有跟開發商討價還價的渠道。

而且很多時候，在售樓處買房都是有優惠的，例如最常見的全款九五折。而且如果你跟置業顧問仔細砍價其實也是能有優惠，只不過優惠幅度有限，而跟專案經理談那優惠又會大一點。所以這也是為什麼上面這個朋友，能用比市場上低2000元的價格買到一樣的房子的原因。

那麼為什麼平時買房的時候開發商不能討價還價呢？很重要一個原因就在於，因為大部分時候開發商不愁賣不掉。

從商品經濟來看，有沒有討價話就的空間，最主要的是要看市場處於賣方市場還是處於買方市場，如果是賣方市場，那肯定是沒有討價還價的空間，如果是買方市場那就不一樣了，這在服裝和小商品行業也一樣。而在房地產市場上，大部分時候都處於賣方市場，開發商根本不用擔心房子賣不掉，實際上大多數時候都是購房者爭著搶著買房，不僅不會討價還價還會主動加高價格。能賣出更高價格，腦子有問題才會賣底價。

順便說一句，其實房子價格並不算開發商定的，而是相關部門定的，要不然開發商早就把房價定的突破銀河系了。

通常出現購買商品房不能議價情況的原因主要有以下幾點：

一、房地產市場行情好

此時因為房源銷售火爆，不存在滯銷問題，房地產商一般不會同意議價，而是直接給出定價，甚至會捂盤惜售。

二、房地產商與購房者境遇不對等

這個原因簡單說就是店大欺客，作為地產商擁有更多的資源來達到自己的要求或目的，而購房者相應的對策少之又少，購房者相對處於弱勢地位。

三、資訊不對稱

購房者獲得房源和市場資訊的渠道相對有限，地產商往往利用這種資訊不對等的優勢來進行定價和銷售！

為什麼新房子的價格是開發商確定的，這是政策規定的結果。新房在銷售之前，開發商必須進行房價報備，一房一價，在銷售的時候進行公示，這個原則堅決不能突破。反過來說，如果由客戶來定價，那我想是不可能的，政策也不允許，市場也會被打亂，房產商也不同意，誰還會再去做開發的事，我們也就無房可買了。

先不講價格是否合理，單就怎麼定價，也是買房人無法確定的，因為，房子價格是由很多基礎資料，經過綜合分析，才得出的結果，形成了最終的房價，比如土地價格、建安成本、稅費、規費、同地段價格參照、資金成本、政府最高限價等等因素，這些基礎資料買房人從哪裡獲得，也不可能獲得。

任何一個行業的市場規則，不是誰想怎麼做就怎麼做，既有歷史形成，也有成熟市場借鑑，前輩們也是歷經實踐，才得出的市場規律和操作法則，已經獲得了大多數認同。

首先六千的房價四千照顧你親戚，只有一種可能，變相輸送利益，開發商真沒這麼多利潤，其次，開發商如果每套房都要像賣衣服一樣每件都要談一次，會累死且管理會有很多漏洞，正常情況下，只可能定下每套優惠點數，老闆管理才輕鬆

為什麼新房子的價格是開發商確定的，這是政策規定的結果。新房在銷售之前，開發商必須進行房價報備，一房一價，在銷售的時候進行公示，這個原則堅決不能突破。反過來說，如果由客戶來定價，那我想是不可能的，政策也不允許，市場也會被打亂，房產商也不同意，誰還會再去做開發的事，我們也就無房可買了。

先不講價格是否合理，單就怎麼定價，也是買房人無法確定的，因為，房子價格是由很多基礎資料，經過綜合分析，才得出的結果，形成了最終的房價，比如土地價格、建安成本、稅費、規費、同地段價格參照、資金成本、政府最高限價等等因素，這些基礎資料買房人從哪裡獲得，也不可能獲得。

任何一個行業的市場規則，不是誰想怎麼做就怎麼做，既有歷史形成，也有成熟市場借鑑，前輩們也是歷經實踐，才得出的市場規律和操作法則，已經獲得了大多數認同。

為什麼新房子的價格基本上不像衣服等小商品一樣可以討價還價，而是由開發商直接定價；

原因有這麼幾點；

第一、“無規矩不成方圓”首先把房子假設為一個可以討價還價的商品，那麼售樓部是不是就會有種“市場”的既視感？而且每一次的折扣還得去找開發商的管理層申請，哪個開發商願意做如此麻煩的事情呢？所以大多的折扣都是有一個底線的；

而且隨意的討價還價，會造成各個專案各個區域價格的差異以及混亂，擾亂市場是會被當地的房地產協會通報制裁的；

第二、價格真不是開發商自己定的！一個專案的房價是由開發商申報，並且還得經過相關部門的綜合評定，簡單的說就是開發商想賣高也不行，想賣得便宜也不行，都是有一個底線的！前段時間碧桂園私自降價被約談的事情都還沒忘吧；

第三、房子也叫作商品房，其屬性也算是商品；但是這個商品真心不便宜，一般貴的菸酒或者高檔的商店，基本上也都是統一定價的，一分錢都不會少；

所以綜上所述，新房子的價格基本上不存在像衣服等小商品一樣討價還價，但是如果認識領導，是可以多拿到一些折扣的；

銷售9.7折，經理9.5折，監理9.2折，大區經理9折，副總8.8折，老總8.5折，工抵房8-8.5折，拍賣6-7折起。

開發商定價也要遵循備案價原則，要考慮周邊房價的整體結構性，但在實際操作中，房價的高低往往只看房子銷量高低，熱銷的房子基本上沒有打折，中介還會提出茶水費，搖號費等各種額外收費專案，賣的不好打折促銷，送電器，送物業費，帶車位一塊優惠。

社會上通用的二八法則，在開發商的定價策略中同樣適用，

假如一套房子100塊，20元的利潤是要有保證的，但不意味著剩下的80元都是成本，80元中有實際成本，也有“意外”成本，工地因原材料漲價導致的整體造價提升，各種原因導致的停工期間人員機械裝置等照樣正常開支的成本，遇到調控導致樓盤暴漲或暴跌的價格調整，重大工程事故的善後及賠付款，這些意外損失都計算在80元的成本中。

再有開發商就是新時代的資本家，這句話一點都不過分，國字好點，因為只要完成每年的產值就有獎金，私完全就是個人生意，既然是生意賺取就是第一目標。

對於當下的買方市場來說，砍價也不必非要針對開發商，開發商有折扣，銷售員有提成，中介有返點，這些都可以談，或者直接打入內部，應聘中介賣樓，買完了在辭職也不錯。

在不同的時期，會出現買方市場與賣方市場，現在的地產就是賣方市場，由賣方說了算。再過十年後，就會出現買方市場，就由買方說了算。這主要是由供求關係決定的，