談房地產未來發展方向，倒不如說是中國經濟發展趨勢，因為房地產是在整個國家經濟體系內發展的，必定跟經濟有密切的關係。隨著2019年國家提出大灣區經濟圈及城市群的戰略發展，人口、資源也會向這些城市集結。未來城市的發展人才是關鍵，同時國家也意識到房價不可能一直無上限的上漲，並吸取香港城市發展的教訓，不能讓房價成為城市發展的障礙物。如果任由其發展，那未來一定是慘痛的，另一方面發展實體經濟支撐體是重點。關於這一點，從現在反覆強調房住不炒的基調和落戶政策的放寬上來說，都可以看到國家已經把未來經濟寄託在了人的身上。所以現在各個城市（除了一線城市）都在放開戶口准入條件進行搶人大戰，他們早就看到了這一點，一個城市有了人才，才會成為下一波經濟增長的亮點，才能吸引更多的產業進入，有了企業的發展會產生更多更高的經濟價值。

所以未來20年一定以大灣區經濟圈及城市群的中心城市的房子更價值，而其他城市的房子將無人問津。

從房地產企業、購房者、政府幾個角度來說說未來的走向。

2、“房住不炒”政策可能會持續延展。這條政策杜絕的是炒房客，尤其是違規短炒行為。房地產在以下幾個功能中仍然非常強勁：自住、改善生活、投資保值。自住不用多說，城鎮化還在溫和持續，自住需求也就在不斷增加；改善需求目前逐步成為主流，尤其在疫情影響之後，人們對居住環境的需求進一步提高，對物業管理和小區環境有了新的認識；而投資保值這一項，不能再短期實現（短期叫投機、炒房），但從長期看沒有問題。下一條細說。

3、房地產行業在不斷分化。從投資角度說，不是所有房子都值得買了。比如人口持續或嚴重流失的區域，人口是隨著產業而聚集和流動，例如農村和鶴崗類的城市，肯定會真得出現白菜價的房子，被給都不要。但是，人口流入的地區尤其是各發展中的省會級城市，依然會升值。即便在這種大城市中，規劃新城、學區、地鐵沿線等也會繼續分化區分於其他地區。可以遇見的是，小地方貶值、大中城市能保值、特殊區域才能升值的現象會越來越明顯。

4、房地產企業分化更加明顯。大企業逐步成為超級房企並接受政府的管控，逐步從開發企業改變為城市運營企業。他們的龐大資金會接受監督並逐步沉澱到不動產，以經營或租賃的模式長期持有。這會讓廣大住房人不再一次性投入幾代人的血汗去購房，而是根據自身情況選擇穩定租住或量力購房。

5、小型房企還會作為開發企業，但是會淪落為大型運營商的“建設管理公司”，也就是二甲方。就從現在的實際看，本地公司紛紛成為了小股東臣服於大型房企，各專案公司也大有專業化的趨勢。

6、我們還要不要購房。前面其實已經說了，不要盲目購房了，不再是閉著眼買買買的時代了。一定要選購合適自住、或投資升值的優秀房源。不要去買那些擬白菜價的房子了，那個去鶴崗買房的失敗案例還會不斷上演的。未來的00後們，可能能夠趕上長租時代的到來。他們一邊接手70後父母的房產，一邊為了未來走遍天下。

7、房產稅會不會來到？租房時代會不會全面來到？這兩個事情一定會的，20年之內一定來到。考慮到日本因為房產稅的到來而陷入經濟衰退，我相信我們的房產稅不會過於猛烈的到來，租房時代也不會大面積開花。

8、老舊小區迎來大面積升級改造熱潮。類似於新加坡的upgrading組屋翻新，持續了20多年。

9、老齡化時代全面到來。老人公寓和居家護理養老會大行其道。一些大型房企會在這個方面持續投入，收取長期穩定回報。