一、業態模式與服務功能是基礎

業態模式是決定門店面積的基礎，每個業態都有其定位和服務功能。比如音樂培訓學校就會有鋼琴房、薩克斯風教室、還包括單人房和集體教室、當然還有前臺服務等等。洗衣店除了前臺還有洗衣間、晾曬區，甚至還有裁剪處等。其中有些是業態的基本功能，有的可以根據市場有所增刪。

門店運營模式也決定著門店大小，其核心是線上和線下業務的側重點或是佔比，線下體驗為主或許就要考慮面積夠不夠用，流量以線上為主並變現，成本就會更多投入，而線下的投資就會少，因其服務的側重點而減小門店面積。

看本質，不同的業態定位不同，但其模式決定了核心功能，這些功能有的是標配不能取消，但可以調整功能區塊的大小，這是設計問題。有些需要根據市場需求來調整，但總的原則不變。這些對連鎖行業來說是基本成型的模組，而對單店業態則需要很好的把控。

市場需求容量是門店大小的核心之一，需求容量就是消費群體的數字量化。除了第一條提到的線上線下業務的佔比，線下門店的產品和服務能否滿足消費者的需求決定面積大小。這個點位需要對有需求使用者做具體的測算和預估，包括對周邊人群數量和年齡特性，以及消費能力的論證，從而提出資料作為考量。

流量是本質，也是實體門店的最重要指標，這是選址的核心。不過門店還有一個復購流量的要素，我們可以理解為流量的週轉效率或者消費頻率。這個資料在初期確定門店大小時可能還不夠精準，但還是要考慮。

看本質，市場需求與復購流量是基於選址邏輯的指標，實質是基於流量的轉化率、復購率和裂變級數的測算，同時對周邊人群、流動人群、競爭力的論證。

運營是所有業務的核心，從網際網路角度看，包括產品運營、使用者運營、活動運營和內容運營等，從線下門店看，還要有具體的流程、標準以及供應鏈和財務等精細化運營。如果運營能力很強，在界定門店面積大小時，可以考慮面積大一點，從而留出業績成長空間，反之就要考慮成本投入，重點是運營能力是可持續的，而不是一次營銷活動或者一次聯盟引流的偶然性。

運營能力也決定著門店的盈利能力，包括現金流和利潤獲取能力。現金流和利潤孰重孰輕都知道，如果現金流較強，門店可以持續獲得流量。如果利潤不錯，門店的大小隻要合理就不會有大問題。

看本質，運營能力其實並不能決定盈利能力，最終還是由現金流和利潤來表現。但運營能力強大，門店會有持續的發展，盈利能力好能賺錢，就考慮怎樣獲得更多的精準使用者。但無論如何，都需要準確有效的調查。

無論以上三點如果精準的定位，但在實際實體門店選址中往往並不如意，比如面積太大、複式結構、臨街背街、交通阻斷等等。現在的房屋結構很多相似，也有很多非標品。其實就是不能滿足門店經營需要。

有些業態是沒有問題的，比如便利店或餐飲店，但有些就差一些，尤其對投入成本較大的業態。這就需要對選址的物業和業態模式，做一個平衡。平衡的重點是運營產出和成本投入的財務測算。

財務測算的本質，是對營業收入和費用的規劃，也是對市場成長的預期。無論如何界定門店的大小，最後的測算是必須有的，如果發現盈利能力不足，考慮門店小點或者不運作都是正常，或者可以植入其他的業務板塊都可以研判。

門店大小的界定還要考慮未來的業務成長空間，需求和使用者上升都會影響門店大小的界定，但在新零售的趨勢中，或許都不重要了。對實體店來說，最精簡、最高效、坪效的最大化才是唯一原則，而將省下來的錢用於重要板塊，比如渠道和營銷方面應該更加理想。

1、根據你的投資金額。話說有多少錢辦多大事，店面大小的基礎就是資金的多少，資金厚實，可以面積大些，檔次提起來；資金薄弱了，你只能根據情況縮減一切可以縮減的成本！

2、根據專案性質來定。你要開一家超市，那就需要面積大些，地段好些，人流量大了、貨物全了，生意才可能好起來。如果只是一個接洽業務的辦公點，就不要那麼大了。

3、根據你未來5年的發展預期作出判斷。預計5年的發展狀況，決定租賃面積大小，生意一旦做起來，再選擇更換店面，也會影響生意發展。

開實體店，要看你從事什麼行業，投資多少面對的是什麼群體等等綜合眾多因素考量。

下面給你舉幾個自己曾經開店的例子:

1:2000年的時候開了一家茶館，面積120平方，主要針對的是附近居民和工作的白領人員，房租那時是一年不到四萬，裝飾費用再3萬左右，裡邊的設施投資4萬元左右，盈利情況不錯，但是對於茶館行業來說這個面積稍微小了些，建議300平方左右比較好。

2:14年開了一家混沌店，位置再我們這邊老市政府大院裡邊，主要針對的是小區和政府上班的人員，面積80多平方，再小區裡邊這樣的面積足夠用了，投資再4萬元左右，裡邊的裝飾都是自己動手裝飾的。

3:19年在我們鄉鎮開了一家名煙名酒商行，面積80平方米，房租一年15000元，裝飾費用3000多，菸酒櫃等投資不到兩萬元，進貨投資費用這個要根據店裡進貨的方式具體計算，現在進貨的費用再10萬元左右，做菸酒行業投資比較大，主要是進貨的費用比較高，壓貨多，週轉慢。

具體你說問的參考的標準是什麼，以上幾點是我開店的經歷和標準，僅供參考。

開實體店面積大小，具體要看做什麼行業？經營人群定位？在幾線城市開店？屬於社群型？還是商超型？涉及到很多方面！～我做餐飲多年，可以給做餐飲業的同事一些建議，現在餐飲實體店，主要在大型商業綜合體、商業街、還有社群周邊，三種類型。在大型商業綜合體中做餐飲店，國內知名餐企品牌和自助餐品牌，面積比較大一些，在五六百平左右；其餘品牌餐飲，如：火鍋、燜鍋、單品爆品店、烤肉、串串、西餐、粵菜、川菜、魯菜、等特色餐飲店，在商業體內經營有幾大特點，租金物業費高、入場費、押金、裝修費也高，整體運營成本偏高！商超店連鎖品牌佔比高，考慮到客流情況，店面翻檯率，基本都屬於店長負責制。經過多年運營實踐經驗，經營以上品類建議營業面積在220平左右，比較合適！茶飲、果汁、小吃類店面，在商業體內佔30%，經營面積都在25平左右。～商業街、步行街、社群型餐飲，小吃快餐類店面，建議品種不宜過多，做少做精，突出主打產品；面積在100平左右，比較合適！家常菜、地方菜、中型餐飲，要分析就餐人群客流、租金、員工工資、綜合運營費用，店面具體位置整體展示面，等方面；面積在350平左右比較合適！國內餐飲競爭激烈，品牌化、智慧化、高速發展，淘汰率高；從開店前的千分選址、品牌孵化、盈利模式的設計、經營定位、遠端戰略規劃、客群分析、選單制定、團隊組建、裝修設計、物品擺放、等各方面，都需要仔細分析；營業面積當然也不能固定，需要具體位置具體分析！畢竟做一家店面涉及方面太多，以上建議僅供參考，希望與大家交流溝通！

開實體店，具體面積是根據行業來劃分的，例如：零售業便利店，現在人都注重休閒及體驗的，首先要保證貨品有足夠的陳列面，日常生活用品夠齊全；再個有個適當的休閒區，休閒區不僅是給客人提供便利，還能提高人氣；最後有儲藏室。綜合下來，一個便利店的面積在100平米最佳。以上回答僅供參考。