商業用地價值說明/

首先了解什麼是商業用地？

商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，商業用地用於開展商業、旅遊、娛樂活動所佔用的場所，如用於建造商店、糧店、飲食店、公園、遊樂場、影劇院和俱樂部等用地。

注意事項：

商業用地土地使用權最高年限為40年，住宅用地土地使用權最高年限70年，要想把商業用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的.要想把你的一套房屋改變土地使用性質是不能的.按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當透過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。改變為商業用途的，必須符合城市總體規劃，並需經過規劃部門批准。

商業用地的特點：

（1）出讓使用年限最短。目前在中國，商服用地大部分屬於出讓土地。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，商服用地出讓用地最高年限為40年。

（2）受節約集約用地原則限制。《國務院關於促進節約集約用地的通知》要求，按照節約集約用地原則，審查調整各類相關規劃和用地標準。

（3）土地利用價值高。商服用地多處於繁華地段，可以產生更高的經濟效益。也就是說可以引起地價的上漲，有時上漲的幅度可以達到幾倍甚至幾十倍、幾百倍。

（4）區域選擇性強。與居住用地不大一樣，商服用地在地域上選擇性很強，不是任何一塊土地都可以作為商服用地的。除交通便利外，特別注意營業環境和收益狀況。

（5）比較適宜收益還原法評估。

（6）可逆性差。農用地要變為商服用地比較容易，但要商服用地轉為農用地則極為困難，因為拆除地上的建築物、構築物要耗費大量人力、物力和財力，恢復土壤也需要一定的時間，復墾的成本相當高。

目前，在小城鎮商業用地的地價評估存在一定的難度。小城鎮商業用地由於市場發育不完善，市場交易量少，市場資料掌握不充分，商業用地的評估經常採用基準地價係數修正法或路線價法。透過分析可以發現路線價法具有線性，而基準地價係數修正法則具有面性。小城鎮中心區域明顯，商服中心集中，商業用地地價受其繁華度和微觀區位的影響很大，也就是說，地價的敏感度很大。一般小城鎮把中心區的某一範圍劃為一級地，並測算和公佈了一級地的商業、住宅、工業等分類基準地價。根據實踐經驗，應用基準地價係數修正法評估小城鎮中心區商業用地地價時要十分謹慎，因為基準地價是某一區域的平均地價（均值），可能會出現如基準地價係數修正法與其它方法的評估結果相差較大，基準地價係數修正法評估結果明顯偏低，或者是基準地價的綜合修正幅度過大等問題。

商業用地是不能用作建廠房的，只能用作商業用途！就算前期建好了後面也可能會被拆掉！

做農貿市場，批發市場，交易市場之類的！會更好！