現在住房公積金貸款利率很低的，就算是商業貸款中，住房貸款也是最低，並且期限長達30年，一般的消費貸款、企業貸、信用貸利息高不說，還期限短（3年左右），如果你有現金，建議不用一次性還住房貸款，建議拿這個資金進行銀行存款理財之類的（有保障的）利息大於＞住房存款利息，可以每月賺個利差（理財銀行卡和貸款銀行卡設定同一個卡，這樣就不用轉來轉去，防止遺忘）

房貸就不該先還清，房貸是普通人能從銀行融出的最多，還款週期最長，利息還低的貸款，使用現金流進行投資，可以使現金流使用力最大化！想要融資可以利用房產的金融屬性，融出很多的低成本款項！你試著想想你能貸的其他的個人貸款，有比房貸利率低的嗎？何必放著息低的款不要，而選擇息高的呢？

房貸公積金部分佔比是多少？商業貸部分利率是多少？由此推算出綜合利率是多少？再對比抵押貸款的利率，一般3.3~4.1釐。

銀行涉及房產的貸款有兩種，一種是房屋按揭貸款，也就是大家常說的房貸，另一種是房產抵押貸款，顧名思義，它也需要將房產抵押給銀行。

那麼問題來了，把房貸提前結清，再抵押給銀行獲得貸款是否更加划算呢？這兩種貸款都有什麼區別呢？下面我們就來分析一下二者的優劣勢。

第一、從期限來說

房貸的期限比較長，最長可以達到三十年，當然短到五年也沒有問題。房產抵押貸款的期限相對較短，最長一般不超過10年，甚至超過5年的都比較少，大多數銀行批准的都是一到三年的房產抵押貸款。

第二、從利率來說

房貸的利率相對較低，一般都是5%上下。早些年，很多銀行還在基準利率上打折，有些人還享受4%左右的房貸利率。房產抵押貸款的利率一般都在6%以上，有些客戶資質不是很好，利率甚至能達到8%左右。

不過，現在為了響應支援小微企業發展，小微企業做房產抵押貸款也有比較低的。有些銀行最低也能達到4%-5%。

第三、從還款方式來說

房貸的還款方式一般就只有兩種，等額本金和等額本息，可選擇的範圍比較小。房產抵押貸款的還款方式則相對多一些，除了等額本金和等額本息，還有計劃還款、到期一次還本付息、按月還息，到期還本等。

房貸和住房按揭貸款是銀行受眾較廣的兩種產品，產品特點也呈現出了較大的不同。這些不同也決定了產品的受眾不同。

房貸的用途只能用於買房，但是它的受眾群體非常廣泛。從個體工商戶到企業老闆，從工地打工的人群到寫字樓的職員都有可能採用貸款來買房。

房產抵押貸款的用途則很廣泛，可以用於各種消費，也可以用於生產經營。由於房產抵押的手續麻煩，人們的正常消費金額也不會太高，所以80%的房產抵押貸款都是用於生產經營。也就是說房產抵押貸款的受眾群體主要是那些有經營實體的人群。

兩類貸款的受眾群體有所不同，但也有交叉的群體。就是這群既可以申請房貸又可以申請房產抵押貸款的人，在兩種貸款的風險審批人員面前受到的待遇也是不同的。

房貸的受眾群體相對普遍，而且貸款用途幾乎不會作假。期限拉長以後，月供對於大部分人來說都是能還得上的。基於這些原因，房貸的審批寬容度相對是比較高的。只要徵信符合條件，銀行流水沒有那麼糟糕，基本上都能貸出來款。

對於房產抵押貸款來說，審批寬容度相對較低。很多客戶的房產抵押貸款用途是不確定的，雖然經過銀行的調查，但不排除企業或個人挪用資金，引發風險。房產抵押貸款期限相對較短，每月還款金額也相對較高，對於借款人的資金實力要求較高。

同樣是一撥人，如果是辦理房貸的，銀行在很多情況下是比較寬容的，睜一隻眼閉一隻眼就過了，最終出風險的機率還比較低。可如果是申請房產抵押貸款，那就需要借款人提供一系列材料，手續麻煩不說，耗時也相對較長。

房貸是銀行所有貸款產品中准入門檻最低的一種，也是對老百姓最友好的貸款產品。如果房貸申請不下來，住房按揭貸款以及其他型別的貸款基本上也就宣告無緣了。

儘可能不要提前結清房貸，再去銀行申請房產抵押貸款，暫且不說是否能獲得優厚的貸款條件，可能你連貸款都無法申請下來。