70年產權的商住，使用面積80平米，層高4.6米，可加建成複式的，從剛需角度考慮，如果只解決居住，還是可以的；如果要考慮學區、生活配套、保值、增值之類的，可能不合適。

01、70年意味著什麼？

如果房產證上登記的年限是70年，那說明這個房子的土地使用年限是70年，土地用途就是住宅用地，不屬於商業用地，商業用地是50年。那進一步說明這個房子在產權性質上屬於住宅，不屬於商業用房。

還需要明確的一點，所有有房產證的房子的產權年限都是永久的，沒有期限限制，只要房子能住，就可以一直住下去，一直擁有產權。

如果70年到期，重新交一遍土地出讓金，政府會再給你70年期限，這個續期在理論上可以無限制地續下去，不受次數限制。

直白的理解，就是你交房子價值1%的錢給國家，國家把土地租給你用70年，到期後，國家無條件再租70年給你，只要你交錢，租地的次數沒有限制。

02、商住樓意味著什麼？

商業住宅一般格局就是1-2層是臨街商鋪，3層以上是住房。

住房因為臨街，灰層會多一些，打掃衛生的頻率會比住小區裡面的住戶會更高一些；面臨的噪音會更大些，因為一樓是商鋪，人流多，嘈雜些，也可能還有車流的聲音。商住樓的居住品質會比小區裡面差一些。

03、使用面積80平米

不知道是單層使用面積，還是加建成複式以後的使用面積？

如果單層是80平米，那加建後會是160平米，就很寬。如果加建以後的面積是80平米，那就會有些小，畢竟單層面積才40平米，不好住哈。

04、層高4.6米

如果層高4.6米，在這個高度的基礎上加建，那就是單層面積2.3米，還要扣除加建隔層的厚度，實際層高可能低於2.3米，就會有些低，居住起來會很壓抑。

一般塔樓的層高普遍是3米，稍微低一些的層高都有2.8米。如果你這個高度才2.3米不到，那確實不好住。除非你下面這層隔成2.5米，上面那層大概在1.9米左右，稍微會好一些。

我們都知道，剛需對房子的需求，不僅是解決有沒有的問題，還要考慮這個房子價效比好不好，以後轉手容不容易？房子嘛，都是攢辛苦錢買的，住幾年後，還希望靠它變現，加點錢再換個好住點的。所以，剛需買房，一定要全面考慮，不能衝動。

01、基本的居住需求

房子要具備基本的功能格局，能較為舒適地滿足睡覺、起居、做飯、洗澡、休閒、曬衣服等日常生活基本需求。

02、方便生活和工作

房子要有一定的區位和地段優勢，周邊的各項生活配套和交通配套要好，要有菜市場、超市、地鐵、公交車場之類的，這對以後長期生活和工作都是很方便的，沒有這些配套，以後很折騰人，生活成本還會高。

03、附加屬性

房子買下來後，要能解決小孩上學、一家人落戶口之類的需求。

帶不帶學區？能不能落戶？最好去學校、派出所瞭解下政策，不要花了錢買了房子，最後落不了戶，上不了學，損失可就大了，以後轉手也比較難找買家。

04、環境

小區環境和周邊環境還是要考慮一下的，不做硬性要求，但是有的話，肯定更好。

05、保值增值

說白了，預算有限，錢也是辛苦錢，買了房子除了能住，把眼前這幾年的居住問題解決了，房子未來還得要保值，甚至希望它增值。

房子住幾年後，經濟狀況改善，換大房子的機率就很大，如果現在買的這個房子保值了，甚至增值了，到時候賣了加點錢，換房子的錢就會多一些，壓力就會小一些。

這類房子要做到保值、增值，還是蠻有難度的，畢竟，優勢少於劣勢。不過，這個房子沒有區位、地段、配套等背景資料，也不好下這個肯定的結論，只是根據經驗判斷。

房子具備上面說的這些功能越多，價值就越大，喜歡和願意買單的人就越多，房子保值和增值的機率就越高。

除了能滿足上面說的這些需求，還得在設計上具備房子該有的戶型格局，比如廚房、衛生間、客廳、臥室、陽臺之類的有，並且最好設計合理；房子的樓層、朝向、通風、採光、日照、視野等也要選好。

如果房子是改造的，那改的格局和使用空間之類的要設計合理，居住起來要有舒適性。如果不具備合理的改造潛力，建議就不要買了。

比如，你能接受2.5米、1.9米的層高，但多數人可能都不能接受，以後你再轉手的時候就比較困難，而且還賣不起價，個性化太強的房子不容易出手，保值和增值就比較困難。

01、可以去中介之類的地方打聽一下這類房子的出租情況和銷售情況，瞭解下市場上對這類房子的認可度，大家有什麼樣的看法。

02、去同戶型的住戶家裡參觀下，看別人是怎麼改造的，聽下別人實際居住、使用的感受，自己做個參考。

03、這種戶型類似於LOFT公寓，我以前有段時間辦公室就在這種房子裡，我的感受就是有些壓抑，靠裡面的通風和採光是一個問題。

當然，設計、裝修得合理的話，有些缺陷是可以規避的，整體效果出來也是蠻有情調的。

哈哈，題目中的描述錯誤就不說了。

你最重要的兩個字‘剛需’，既然是‘剛需’那還用考慮麼？只需要考慮自己的能不能買得起的問題吧？

至於適不適合，那就需要結合你自身的工作範圍、生活成本、交通便利等等來綜合考慮了！

其實關於買不買房的問題我回答了很多次，也強調了很多次，最重要的就是考慮清楚自己買房的目的！目的明確了，其他自然捋順了！