深圳的可供開發土地越來越少，特別是老城區舊小區和農民房多，基本都是靠城市更新來改變面貌。有住宅舊改、棚改，通常就都有回遷房。回遷房也是小眾需求，早期更是村民自己和朋友親戚自己消化，隨著深圳的買房需求越來越多，還有限購、限貸的門檻持續提高，促使相當一部分群體轉而關注回遷房。

一，什麼是回遷房？

回遷房：舊改棚改拆遷時，開發商徵用村民或村集體的土地，賠給回遷戶的房子統稱回遷房。

其中包含指標房：在舊改拆遷的前期階段，原村民把回遷的指標轉讓給你，然後你是以拆遷戶的名義，跟開發專案公司簽訂《回遷補償協議》。等建成後，補償的紅本商品房直接是以買家的名字，所以這樣才不限購。

買回遷房群體

看中差價收益投資，相當於同地段商品房5-8折，指標房不用購房名額可以買多套，外地客戶，二套利率上浮，不如全款買回遷

明知道補償商品房，原村民為什麼要拿出來賣?

1.有些村民宅基地多，幾棟農民房的，補償2- 3千平。回遷房交房週期長，還要等幾年，房子多以後也住不完，賣幾百平也正常，可以先拿這部分錢去用，享受人生也行。村委股份公司的房子，賣了村委分紅。

2.村民覺得開發商貨幣補償價格低，自己轉賣，開發商為了簽約進度默許

二、回遷房的不同階段,種類不同

(1)、指標房:拆遷階段，買的是補償給回遷戶的指標(不要名額)

(2)、無證房:樓盤建好，還沒搖號選房(要名額)

(3)、出證並交房:跟買二手房一樣(要名額)

指標房，不要名額

也是諮詢最多的，通常價格相比周邊二手房6-7折左右，根據舊改拆遷和建設的不同階段，價格也不一樣， 越往後期價Grand SantaFe高。不要購房名額，相當於買村民的回遷指標，但是要全款，所以資金要求較高。

1 :拆遷階段一 指標房

買村民的回遷房指標，直接跟開發商籤補償協議，回遷到買家名下。特點:不限購、不限售簡單理解，就是買舊改將拆遷的小產權;不同點:相比小產權房，權屬、面積多少是確定的。

指標房戶型、面積

買指標房，主要是買村民的回遷名額，而且只是一一個面積段，比如買70平/100平，儘可能跟開發商預建的戶型匹配。協議有約定，多退少補，通常5平內按當時開盤價8-9折增購。等建好後，回遷戶統一搖號先選房，大部分都是同小區

舊改的流程

舊改節點

立項:想改，能不能改(區城市更新局)規劃審批:怎麼樣改

公示實施主體:由誰來改

通常的舊改專案，都是開發商新成立的一個專案公司在運作，或者跟村委股份公司合股，方便推進和流轉，也有的開發商直接操作。

交房週期是指標房要重點考慮的因素，還有開發商的品牌度，資金實力，都關係著專案的進度。看過一些回遷協議一般是約定施工許可證批下來後3年交房，不過最終交房一般都會快點，開發商的成本一直在增加。

（2）、已建好，無證房

已選房沒出證：回遷戶已經與開發商簽署回遷協議，老房產證已登出，需要等到辦出回遷房新證後再辦理二手交易的交易模式。樓已建好，但是還沒辦證，業主通常要求提前交大定金或者全款，等出證再二手交易。

時間拉長，房價漲擔心業主違約，或一房多賣、負債查封。

注意：合同設定高額的違約金、並家庭成員都合同簽字，交房就先行佔有

已選房沒出證:回遷戶已經與開發商簽署回遷協議，老房產證已登出，需要等到辦出回遷房新證後再辦理二手交易的交易模式。

樓已建好，但是還沒辦證，業主通常要求提前交大定金或者全款，等出證再二手交易。時間拉長，房價漲擔心業主違約，或一房多賣、負債查封。

注意:合同設定高額的違約金、並家庭成員都合同簽字，交房就先行佔有

舉例:華潤大沖城市花園

集體土地回遷房: ( 辦證前更名)

南山豪方天際，村委收定金，辦證時更名，也要名額。

沙井博林君瑞3.7萬，90平3房333萬，新房4.4萬。2019年8月辦證

（3）、交房，並出證

回遷戶已經辦下來了回遷房一手產證，直接進行二手交易的交易模式，此種交易模式與普通的二手房交易無異，就是買回遷戶的二手房。購買可以貸款，但是要名額。比如壹城中心、京基御景印象、頤安都會中央，都有這種二手回遷房在賣，本質上就是買二手房流程，可以正常貸款。

注意查檔、查徵信和負債。

綜上所述：

以上只列舉了部分回遷房內容，回遷房的種類大致分：指標房、集體土地回遷房；已建好無證房、建好已出證。只有指標房是不要名額的，而且價格相對周邊商品房6-7折左右。

我們生活中或多或少都會遇到關於回遷房交易的問題，回遷房在二手市場上約佔10%。只有回遷的居民才有權利買回遷房，因為這種購買權具有人身屬性，故從法律角度講其他購房者買回遷房是存在很多風險的，那麼回遷房能夠買嗎？買回遷房都有什麼風險？

回遷房能買嗎？

1、其實回遷房是可以買賣交易的。回遷房在辦理了房屋產權證書後就可進行買賣，但是購買未取得產權證書的回遷房則可能面臨極大的風險，回遷手續更名並不能取代房屋產權證書。

2、需要注意的事項包括要求賣方提供回遷協議及其身份證明，並對回遷房的真實性進行核實，同時要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設定抵押權。另外須查明該房是屬於危改回遷，還是屬於商品房回遷。

3、如果該回遷房所佔用土地是劃撥用地，在辦理回遷房的產權過戶手續時，將由買受人補交土地出讓金。

4、在和賣家簽定合同的時候可以附期限，以產權過戶為合同生效條件及付款條件，也可以與賣方協商將購房款辦理提存公證，在該房屋取得房屋權證並辦理過戶手續後，由公證處向出賣方支付房屋價款，後，買方要注意讓賣家將戶口遷走，否則，買方的戶口遷不進來。

買回遷房有什麼風險？

1、辦證難有保障。許多“回遷房”會因各種複雜原因暫無法領取房產證，因此從回遷戶手裡購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續。有的回遷房即使能辦房產證，但辦證時間難保障。

2、過戶登記費用高。回遷戶可以享受的一些政策優惠，但回遷房過戶交易時就可以面臨補交一些費用的情況，增加了過戶登記費用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。

3、不能辦理按揭。無房產證的回遷房，銀行不會給辦理按揭貸款手續，只能雙方協商分期付款或一次性付款。

4、經濟風險。大多購買回遷房的交易行為，一時無法辦理備案登記或產權過戶登記，有的回遷戶故意一房多賣，致購買者出資後無法取得房屋產權，有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產證前，若回遷戶對外有債務，回遷房可能會被法院查封。

當你需要購買回遷房的時候，部分回遷房存在尚無房產證的問題，或者當取得真正的房產證時，一定要注意該套房屋的產權問題以及相關細節，並儘量去一些有信譽的大型中介公司諮詢，儘可能避免不必要的損失。