哪些貸款需要轉換？

貸款需同時滿足以下三要素：

1、2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款；

2、參考的是貸款基準利率定價；

3、貸款本來是浮動利率定價的。

哪些貸款暫時不需要轉換？

1、公積金個人住房貸款；

2、2020年12月31日前到期的個人住房貸款；

3、政策類貸款，如國家助學貸款、下崗失業人員小額擔保貸款等。

什麼時間完成轉換？

轉換時間自2020年3月1日開始，原則上於2020年8月31日前完成。

部分銀行將從3月底或4月上旬開始轉換，還有些銀行尚未確定轉換啟動時間，後續將透過簡訊、電話等方式通知客戶。

轉換規則

經銀行與客戶協商一致實施定價基準轉換的，將原合同約定的利率定價方式轉換為以相應期限LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），也可轉換為固定利率。

LPR的期限品種依據原合同貸款期限確定，原合同貸款期限在5年（含）以內的，參照全國銀行間同業拆借中心公佈的1年期LPR；原合同貸款期限在5年以上的，參照全國銀行間同業拆借中心公佈的5年期以上LPR。

定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。

加點數值及利率水平

商業性個人住房貸款的加點數值等於原合同最近的執行利率水平與上一年12月釋出的相應期限LPR的差值。

從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平等於原合同最近的執行利率水平。

除商業性個人住房貸款以外的其他個人貸款，參照個人住房貸款規則進行定價基準轉換；其中，存在分次提款、迴圈情形的，對尚未提款的部分，轉換後的當期執行利率水平不高於轉換前利率。

加點數值在合同剩餘期限內固定不變，自第一個重定價日起，在每個重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

大家好，我是勇談。根據央行的通知從今年3月1日開始，要對於2020年1月1日之前的存量住房貸款進行換錨調整。簡單來說就是把過去大家熟悉的固定利率（5年以上商業貸款4.9%）基準換為LPR+加點（可以為負值）。那麼作為個人房貸來說要不要轉換為LPR利率？各位要從自身實際出發，畢竟轉換隻有一次機會。藉此機會簡單談談我的觀察。

透過分析近20年的房貸固定利率來看，可以發現兩個問題：

1、每次調整的週期比較長短則半年，最長4年以上；

2、固定利率水平整體是下降的，但是在某些時期會階段性上漲；比如：2007年和2011年。

那麼LPR利率為何被稱之為貨幣市場化利率呢？關鍵點就是在於每月20號就會變動，最近的一次報價1年期LPR為4.05%，上次為4.15%，5年期以上LPR為4.75%，上次為4.80%；可以看到1年期（短期）的報價下行浮動更大。

第一、LPR根據定價週期變動（1年或者5年），但是加點不變。一個簡單的例子，比如：之前購房者的購房貸款是固定基準利率4.9%上浮15%，也就是貸款利率5.635%；那麼換成LPR利率（按照2019年12月份的LPR）後就是4.8%（LPR可變動）+0.835（不可變動）。大家換成LPR貸款後，可以跟銀行約定重新定價週期（1年或5年）定價週期內的利率是不變的。

第二、哪怕今年8月31日之前進行了轉換到2021年1月份之前還是按照過去的固定利率進行還款，具體2021年的還款利率要參考最近的LPR報價。這點在央行的檔案中有詳細說明，那麼2021年的還款利率到底是多少？具體還是看2020年12月份的？還是2021年1月份的？這個到時候銀行會進行解釋。

第三、採取LPR報價後，過去的固定利率是不是就會退出歷史舞臺？這個沒有定論但是銀行已經這樣做了。前幾天看到一個有趣的計算方法，假如在未來的某一天固定利率跟LPR利率都出現了下調（下調幅度基本一致），從計算結果來看還是固定利率下調給予購房者帶來的優惠更大些。但是從中國銀行的轉換公告中發現了這樣一句話“也可以轉換為固定利率，在合同剩餘期限內利率值固定”（未來幾十年都是一個利率水平），大家需要引起重視。

這幾天關注中工農建轉換LPR通知的朋友應該看到了這樣一個字眼“均需轉換”而且中行對於央行可以選擇固定利率的解讀為“合同剩餘期限內利率值固定”（未來不存在利率下調的可能性）。也就是說，你要不要轉換為LPR真的不是你自己說的算。無論你是主動申請還是不理睬，最後都會被銀行主動轉為LPR利率。其實這就表達了一層意思“不轉都不行”，在可能利率下降和固定不變之間，你只能選擇可變利率（畢竟存在未來下降的可能性）。幾點愚見：第一、銀行已經替你做出了選擇，轉換未來或許還有下調的空間，不轉換那麼就是固定利率到底。這就好比兩個訊息，一個壞一個更壞，你根本沒有選擇的機會。對於多數人來說，還是建議選擇LPR利率的好。畢竟在未來一段時間LPR還是有持續走低的趨勢。

第二、如果你屬於謹慎者，儘量選擇短一點的定價週期（1年），畢竟LPR存在的意義是為了解決企業融資成本高的問題。看過我文章的朋友應該知道，LPR利率短期來看會有持續走低的趨勢，但是5年後就很難說了。畢竟固定利率還有向上波動的時候，LPR就更難說了。

綜上，透過對於LPR利率的研究後勇談建議“轉換LPR，選擇短定價週期”，畢竟你根本沒得選。最後勇談還是建議大家，把提前還清住房貸款提上日程吧。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

銀行大哥來回答這個問題。

LPR利率是國家推動利率改革的重要舉措。作為個人可能不熟悉，但是已經在法人貸款裡實行了三四年了。

LPR和基準利率最大的區別是LPR是商業銀行"定的"，基準利率是人行"定的"。貸款計價LPR化實際就是推動利率市場化，避免國家過多幹預利率。

目前LPR是一個下行週期，但是根據我們多年的工作經驗。利率不會永遠保持上行或者下行，一定是會週期波動的。其實大家原來房貸繫結基準利率也是會波動的，只不過近幾年來人行基準利率並沒有變化而已，像我們可以經歷過很高的利率。以後基準利率會形成一個指導性利率，如果決定政策性調息，那麼就會調基準利率，那樣市場利率包括LPR和SHIBOR就會向著基準利率指導的方向波動。

從近期的走勢看，短期內，LPR是不斷下降的，個人以為，如果你的房貸期限很長又不想提前還，那麼可以選擇固定利率，省的煩。其他情況，建議調整成LPR。我反正是選擇LPR，你呢？

同時。再提醒大家一下，我們國家的政策是剛性的，剩下的大家自己去想吧。

如果利率有不錯的折扣，貸款剩餘年限也不長了，選擇固定利率比較合適；如果利率上浮，貸款剛剛開始還，還是選擇LPR比較合適。

先說一下我個人的情況，貸款51w，4.9%的基準利率，30年期限，目前還了不到5年，我是選擇LPR利率。

理由：我認為未來的利率大機率會下跌的，選擇LPR會減少貸款利息。中國未來還是隨著經濟體量的增大，經濟增速越來越慢，隨之貨幣利率也會逐漸下降。

目前發達國家和地區的利率：

香港0.3%、日本-0.1%，英國0.75%，澳洲0.75%，瑞士-0.75%，加拿大1.75%，美聯儲1.5-1.75%，歐洲0%。

我們現在的LPR是4.7%左右，隨著中國步入發達國家的行列，利率水平也會逐漸向這些國家靠齊的。

一句話總結：選固定利率小機率佔便宜，選LPR大機率不吃虧

前幾天完成了商貸LPR轉換，長期來看，利率有下行趨勢，果斷在3月初進行了轉換申請。到2020年8月31日後（如不因疫情延期），如果不自主申請，銀行端系統將隨機為客戶選擇一種計息方式，所以說，可以在有選擇權的期限內任意選擇的哦

這個問題應該是8.31號之前所有人都會面對問題，兩個抉擇一是調成LPR,一個是選擇固定利率，這兩種各有利弊，老百姓是佔不了便宜的。

LPR利率就是貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率，這個貸款利率是商業銀行對其最優客戶給出的貸款利率，在辦理貸款時一般會在LPR利率基礎上進行加減點生成。2013年10月25日，貸款基礎利率（簡稱LPR）集中報價和釋出機制正式執行。每個月的20號這幾家銀行對LPR利率進行報價確定一個大家都共同接受的利率，這就是所謂的lpr利率，具體咋產生不是能決定的。

現在的情況是LPR按2019年12月20號LPR利率報價進行執行4.8％，比如我的房貸利率是執行的基準利率4.9％，如果轉換成LPR利率就變成4.8％+10個基準點，這樣才和我原來的利率一樣，銀行才不至於賠錢！也就意味著我以後的LPR基準利率不管上漲還是下跌變向的給我上浮了10％，因為這個每個人只有一次轉換機會後期不能變動了。也就是說除非LPR利率未來一直是低於4.8％的情況下對我才是合適的，如果LPR變成4.9％，那我的利率加10個基點，就變成了5％，那就不合適了，這就是yh耍LM的地方。如果lpr一直下行低於4.8％，最近一期的lpr報價利率是4.75％，不過目前享受不到只能等你選擇轉換完下一年度一月一號，或者選你的貸款發放日才能開始執行新的，目前即使轉換也是按2019年12月20日的4.8％執行。比如lpr降到4.7，我轉換成浮動的就是4.7+10個基點變成lpr4.8％執行，你說我這個噁心不？

但是呢結合目前的國內的市場經濟情況，加上疫情影響中國經濟未來一段時間肯定有一段時間是下行的，經濟復甦時間怎麼也得三到五年，也就是說未來3-5年的時間lpr利率是下行的，也不排除中國經濟先於世界經濟復甦增長，那樣可能lpr利率下行趨勢的時間可能就要減緩。如果你的房貸還有三五年就要還完了建議你選擇lpr利率，如果你的房貸時間還有很長時間10年以上，就要好好考慮賭一把中國經濟是一直向好的，利率肯定是要上浮的，那就選固定的合適。

不過呢還有一點需要注意的，因為全球經濟體其他國家經濟如果是持續下滑的話，他國大幅度降息，中國也會勢必跟著降息不然會倒逼人民幣的對外升值壓力，對內貶值壓力，這樣人民幣的購買力下降，從而引發通貨膨脹。

所以單純以選擇轉換那種方式都是一種賭經濟週期的問題。長期看中國經濟是持續向好的，以米國為首的美元經濟體開始出現衰退跡象，中國的崛起是必然的，長期看lpr利率還是下行的。下圖是兩個一個原來是基準利率4.9％的轉換完lpr就變成4.8％+10個基點了還是4.9％，以後都是上浮10個基點。另一個是原來基準利率打八五折的利率是4.165％，轉換成lpr就成4.8％-63.5個基點，還是4.165％，以後還是享受折扣但是折扣不是再原有的基礎上了。從yinhang賺便宜是不存在的，經濟師，專家們早把模型算好了，到底吃虧還是賺到自己慢慢品吧。

我是探花，上面文字全是自己寫的，自己碼的，一家之言，不作為轉換要素，不具有權威性，如何選擇還是以自己思考為準，如有錯誤敬請諒解

還是要的。房貸利率比較高25%～35%再還款週期經常出現順差造成逾期，給貸款業主帶來很多問題，比如徵信報告出現不良記錄，還有一個個人資訊被外露等等的。我是一個經歷過這種問題的人希望透過LPR避免這些問題發生。

首先，你應該是理解錯了，房貸利率轉換不會立刻改變執行利率，變更主要是確定今後的加點也就是你的83.5，這個加點是基於你現在的執行利率得出來的，從下個重定價日開始，你的執行利率才是當時的LPR加上83.5個點。

至於要不要變更，這個確實要你自己來決定，從長遠來看，隨著經濟的發展，貸款利率下行是一個趨勢，最近中央也開會表明了下一步要繼續下調貸款利率，所以簡單的說，轉換成LPR會讓利息變得越來越少。

從3月1號起，到8月31號之前，凡是有商業貸款和人，都要做出一個選擇了，因為房貸合同要重新簽訂，選擇固定利率，還是選擇LPR浮動利率？

其實央行給所有房貸族出了一個選擇題，選擇固定利率，就是說以後在你的剩餘貸款期限內，每一年的利率都是保持一定，就是跟現在的利率水平一樣。

第二種情況，就是選擇新的選擇LPR浮動利率。

LPR浮動利率更加市場化，是隨行就市，LPR浮動利率可能會升，也可能會降，如果降低了，你的房貸利息支出就會變少。當然也有存在上漲的可能，你的利息支出會變多。

所以你要賭一下，如果你是判斷LPR浮動利率會下降，那麼你可以選擇LPR浮動利率，這樣是更有利，更實惠的，更划算的。

如果你擔心會上漲，那麼你就可以選擇固定利率，但是就無法享受LPR浮動利率下行的帶來的紅利。

舉一個比較形象的例子，比如說汽車加油，汽油價格是會升會降的，現在給你兩個選擇，你是選擇一個固定的汽車價格，還是說選擇隨行就市，跟著汽油價格變化而變化。

2020年初，華人民銀行釋出通知，要求各商業銀行開展住房抵押貸款利率基準轉換工作，不少人還對是否轉為LPR而不知所措。

簡單認識LPR

LPR指的是貸款市場利率，是央行為促進金融改革，貸款利率市場化所產生的一個金融工具。每月20號，18家金融機構會進行貸款利率報價，根據MLF中期借貸便利利率+基點加點加權，生成每月LPR的最近利率標準。MLF則是中央銀行提供中期基礎貨幣的貨幣政策工具，其利率是央行為商業銀行提供貨幣的基本成本，它的走勢影響著LPR的變化。央行透過這樣的一個金融工具，調整市場貸款成本。

利率轉換短期影響

對於我們普通大眾來說，要不要調整為以為LPR基準的貸款利率主要還是要看長期利率趨勢變化，短期其實轉變對我們的影響是比較小的。我們要看由貸款基準利率轉為LPR利率的方法。一般來說，舉例是最能夠讓人接受的方法，假如現在A多年前透過貸款形式購買了一套商品住房，當時辦理貸款的利率是基準利率的基礎上上浮10%，根據現在基準利率4.9%來算，他實際執行的貸款利率為5.39%，如果現在A要辦理貸款利率轉換，目前轉換的原則就是透過基點調整，保證貸款人執行貸款利率不發生變化。2020年3月20日最新發布的5年期LPR為4.75%，一個基點為0.01%，如果要保證執行貸款利率不發生變化，5.39%的利率相當於LPR+64pd（4.75%+0.64%），那麼A轉換後的貸款利率即為LPR+64bp，此利率會作為A貸款未來12個月的執行利率。當一個週期結束後，LPR會參照新週期第一月當月公佈的LPR數值進行調整，而64bp就會一直作為固定值，不發生變化。所以說，轉換利率標準一年內不會給我們帶來的影響。

利率轉換長期影響

說到長期影響，我們就要把時間放長到整個貸款週期上面了。大家住房抵押貸款在選擇貸款年限的時候一般都會選擇最長年限，即30年。貸款年限越長，利率對我們的成本影響越大，同樣100萬的貸款，按LPR+60bp算，貸款30年的利息要比貸款20年的利息多出50%！如果30年貸款利率相差1%，其成本也會有大概40%左右的變化，所以說時間越長微弱的變化也能導致不小的成本變化。

那麼，LPR和貸款基準利率之間的變化在未來長期的時間範圍內，會有多大的變化呢？現在的貸款基準利率自2015年10月至今就沒有再進行調整，而我們可以看到LPR的調整週期確定為每月一次，雖然自LPR實施以來，其實際調整變化的次數並不頻繁，但已經相對貸款基準利率調低了15個基點。結合目前全球主要經濟體進入貨幣量化寬鬆時代，貸款利率走低是未來可以遇見的大機率事件。央行3月底調低了MLF20個基點，4月預計LPR會跟進調整，如果繼續調低，那麼4月份LPR相比較貸款基準利率低35個基點。拋開2020年疫情導致經濟預期蕭條的大背景，隨著中國經濟體量的持續增加，中國經濟增長率會逐年降低，貸款市場的利率水平也會向著持續繼續降低的方向調整。由此可見，調整頻率較小的貸款基準利率會處於長期高於LPR的狀態，以此狀態我們去看30年的貸款利息總成本，可想而知，用LPR作為貸款利率的總貸款利息是更低的。

結論

綜上所述，住房抵押貸款轉為LPR只會有利於我們降低總成本，所以大家都要重視這件事情，在8月31日截止期前辦理轉換業務。

我想問下，遇到自己的銀行貸款打電話給父母，說銀行利率下降了，趕緊辦理手續。非常著急，我在外地上班，讓我趕緊回去弄。因而之前不知道銀行的固定和浮動利率一事，所以不明白。後面我瞭解到，就諮詢對方，是否是回去辦理此項業務。業務員說，是的，並且說現在都是浮動利率了。我說現在算是強制的麼了，，他告訴我不辦理，以後沒資格了。我說你之前咋沒電話跟我說這個事，我啥也不知道。他說已經全部跟我講清楚，因為就是隔天的事，我記得很清楚沒講過，後來他又說跟我父母講過了。我也致電父母也沒說過這事。就是說利率下降了，趕緊去辦手續。這把我整懵了，想問下大家，他這是啥意思那

貸款利率轉為lpr計息方式是央行的規定，商業銀行必須通知客戶轉換。

你說的轉或不轉，是你的貸款是轉成固定利率還是浮動利率為計息方式。

近幾年，為刺激經濟，加之貸款利率已經市場化，再加之國家信貸政策偏向寬鬆，貸款利率下行已經成為常態，低利率會持續很長時間，

選浮動方式的話，你的房貸會以每年底也就是12月20日公佈的lpr為計息標準，次年1月1日調整。

選固定方式的話你的房貸利率直到結清都不會發生變化。

你的房貸利率是4.9，今天5月20號公佈的5年期lpr是4.65，也就是本月你改成lpr計息方式會加4.9-4.65等於25個基點。如果12月20日國家公佈的5年期lpr成為4.55，則你的利率會成為4.55+0.25等於4.8，次年1月1日起執行這個新的利率。

你加的基點不會改變，變得是國家公佈的lpr。

我的建議，貸款所剩時間不長就選浮動，時間長為防止提高利率計息基準，就選固定方式。

2019年12月，人行釋出了[2019]第30號公告，在2020年3月1日至8月31日期間，將就存量浮動利率貸款的定價基準進行轉換。意味著3月1日起，廣大房貸客戶將面臨“定價轉換”的問題。於是很多人會有這樣的疑問：我的房貸需要轉換嗎？如何轉換？怎樣辦理？......頤澤簡單捋一捋這些問題。

1、我的房貸利率需要轉換嗎？

LPR是（Loan Prime Rate）貸款市場報價利率的簡稱，如果您的房貸同時符合以下三點，需要轉換：

（1）今年1月1日前已發放，或者已經簽訂借款合同還未發放的；

（2）利率按基準利率上下浮確定，比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”

（3）浮動利率，比如利率在每年1月1日調整

*注：公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）和今年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉換。

2、我必須要轉換嗎？

國家正在推動利率市場化改革，促進貸款利率“兩軌合一軌”，貸款利率定價參考LPR是大勢所趨，建議您別錯過3月1日至8月31日的政策視窗期，趁著各銀行提供的辦理便利，及時轉換。

3、可以轉換成什麼？

根據人行公告，可以將房貸轉換為LPR定價，或轉為固定利率。如果轉換為LPR，市場化程度更高，未來如果LPR下降，利率水平也會隨之下降。

4、我的房貸怎麼轉換成LPR？

根據人行公告，按照“等價交換原則”，用您現在的利率水平倒算出加點數值，將“基準利率上下浮”（做乘法）轉換為“LPR加點”（做加法）

（1）加點數值怎麼算？

加點數值（可為負值）=您現在的利率水平—2019年12月釋出的LPR，即4.8%。加點數值確定後，將固定不變。

舉例：小王的房貸是20年期，當初借款合同確定的利率水平為基準利率下浮10%，即4.9%*（1—10%）=4.41%；現在，小王準備選擇轉換為LPR，在轉換時點“等價交換”倒算出的加點數值為：（小王現在的利率水平4.41%—2019年12月釋出的LPR4.8%）=—0.39%（—39BPs）。加點數值（—39BPs）確定後固定不變。

（2）LPR分為1年期和5年期以上兩種，應該

參考哪個？

如果您原來的貸款是5年以上的（比如貸了20年、30年），參考5年以上LPR；原貸款是5年及以下的，參考1年期LPR。

（3）利率如何調整？

在轉換後的每個利率調整日，利率水平=利率調整日前一天的LPR+當初轉換時確定的加點數值。

譬如，小王的房貸合同約定的是每年1月1日調整利率。在明年1月1日時，他的房貸利率會隨LPR的變化而調整。如果今年12月20日釋出的LPR下降為4.7%，那麼他房貸利率相應調整為：12月20日釋出的LPR 4.7%+他之前轉換時確定的加點數值—0.39%=4.31%，以後每年以此類推。

（4）如果LPR降低了，轉換後是否立刻調整？

不是。您的利率要等到利率調整日才會調整，利率調整日一般是每年1月1日，或貸款發放日在每年的對應日期。相應地，雖然LPR每月釋出，但您的利率不會每月變化。

5、怎麼轉換成固定利率？

如果轉換成固定利率，您的利率將保持不變，一直到貸款還完。

6、我可以轉幾次？

根據人行公告，房貸定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。

7、轉成LPR好，還是固定利率好？

轉為LPR，未來每個利率調整日，個人房貸利率隨著市場利率的變化而變化；轉為固定利率，個人房貸利率將保持不變。如果預期未來市場利率持續下行，轉成LPR好，可以享受到降息帶來的優惠；反之，轉成固定利率好。

8、何時轉換？

今年的3月1日-8月31日（含）。

9、去哪裡辦？

在當前疫情還未完全消滅的特殊時期，建議您透過貸款銀行的手機銀行、網銀辦理。

10、有共同借款人的如何辦理？

如果您的房貸有多個借款人，譬如您是主借人，您配偶是共同借款人的，需要你呢雙方都辦理轉換且選項要一致，才可完成轉換手續。可透過銀行網銀、手機銀行分別辦理。

注意❗️：人行上個月4月20日新發布的LPR為：1年期LPR 3.85%，較上一期下降20個基點，是自去年8月LPR改革以來，降息幅度最大的一次；5年期以上LPR 4.65%，較上一期下降10個基點。請各位小主自行領會

最近好多朋友問我LPR到底該怎麼辦，轉還是不轉，轉了會怎麼樣，不轉又會怎麼樣？今天給大家簡單明瞭的說一下：

1、什麼時候轉？

2020年3月1日-2020年8月31日

2、第一種固定利率

基準利率4.9%，你之前的房貸利率有可能是7折、8折、上浮10%、上浮20%的折 扣利率，對應的利率就是7折3.34%、8折3.92%、上浮10%5.39%、上浮20%5.88%， 如果你選擇固定利率，你以後的貸款利率就是這個直到按揭還清為止。

3、第二種LPR浮動利率

這次參照的LPR是2019年12月的4.8%，記住這個基數

①比如你之前的房貸利率是上浮10%（5.39%），5.39-4.8=0.59（浮動基點）

你今年的貸款利率就是4.8+0.59=5.39%

如果2021年1月1日，根據2020年12月LPR報價，比如報價為LPR4.5%

你的貸款利率就是4.5+0.59=5.09%

②假如你的房貸利率是85折，利率是4.165%，比4.8%低，

4.8-4.165-=0.635（浮動基點）

你今後的房貸利率就是LPR-0.635，今年你的利率就是

4.8-0.635=4.165%

如果2021年1月1日，根據2020年12月LPR報價，比如報價為LPR4.5%

那你的房貸利率就是4.8-0.635=3.865%

浮動基點就是你以後參照LPR值來“加”或者“減”的。

這樣說你就明白了吧！短期內LPR應該會走低，長期來看“不知道”，所以最終的覺得權在你手裡！想想現在銀行抵押貸款的利率都能達到5年期以上4.35%，參照房貸利率，相當於9折的房貸利率了！

感覺這樣玩，名義上支援了小微，又讓房奴受益了，真是欲擒故縱！自己慢慢品吧!

浮動是把你和銀行(國家)綁一起，風險一起扛。固定是自己要有不後悔不羨慕的心態，總體穩當的選擇。我個人覺得還款還剩較長時間，利率5.幾以上的可以考慮換浮動。話說回來，如果政府有誠意，想惠民。應該第一套房提高優惠政策，比如高於目前自己所貸款利率時按照自己的來，低於自己貸款利率時按照政府來，這才叫誠意。

　　房貸利率5.39%，貸款方式等額本息，還剩28年，要不要轉LPR浮動利率?題主的問題筆者簡單回答一下。

　　1、新舊房貸利率機制的轉換過程

　　舊的房貸利率計算方式為：房貸利率=貸款基準利率*(1±浮動比例);

　　新的房貸利率加上方式為：房貸利率=LPR+點數;

　　在舊的房貸利率中，浮動比例是固定不變的(題主應該是上浮10%)，在整個合同期限內都是固定的，只有在隨著貸款基準利率變化的時候，房貸利率才會隨之變化。

　　而在新的房貸利率中“點數”也是固定不變的，在整個合同期限中都是固定的，只是在規定的重新計算週期內才會根據最新的LPR重新計算房貸利率。

　　題主的“點數”就是：點數=5.39%-LPR=5.39%-4.8%=0.59%;

　　所以，題主如過按照最新的房貸利率計算公式那麼就有：房貸利率=LPR+0.59%;

　　從這個公式也可以看出，房貸利率未來的走勢是取決於LPR的走勢的。那麼LPR未來的走勢是什麼?

　　2、LPR未來的走勢什麼?

　　要明白LPR未來的走勢，那麼我們得需要明白LPR到底是什麼，LPR的全稱是貸款市場利率報價，是所有貸款的利率定價基準，那麼在此之前作為所有貸款利率定價基準的是誰?

　　其實就是“貸款基準利率”，現在用LPR代替了原來的“貸款基準利率”，兩者的作用和功能是一樣的，只是兩者的產生機制不同，說白了現在LPR就是以前的“貸款基準利率”，貸款基準利率在過去的十幾年是下降的趨勢的，中間雖然有起伏，但是趨勢是下降的。

　　在LPR去年誕生以後，它的走勢也是在不斷降低的，5年期LPR品種在剛開始的時候是4.85%，經歷了兩次下調，現在是4.75%。

　　LPR是貸款基準利率，是所有貸款利率的定價基準，可以說就是利率之母，那麼利率和什麼相關?利率說白了是資金的成本，那麼只有當社會的整體收益率在升高的時候才能承擔較高的資金成本，相反，當社會的整體收益率下降的時候，那麼能夠承擔的資金成本也會降低。而社會的整體收益率是和社會的經濟發展速度是相關的，當經濟的發展增速高的時候，那麼社會的整體收益率也會高，當經濟發展增速下降的時候，那麼社會整體收益率也會下降。

　　所以，要判斷未來LPR的走勢，主要就是要看未來經濟發展走勢。中國未來經濟增速是回到8%、10%?還是6%，甚至是5%?

關於房貸利率選固定利率還是選LPR浮動利率 ？分析如下。最終的決策權還是在你手裡。

固定利率，意思就是固定不變的利率。你貸20年或30年，利率都是4.9%，固定這個數不變。

LPR浮動利率，LPR是貸款市場報價利率，是央行2019年新推出的機制，LPR每月公佈一次，可升可降。加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月釋出的LPR，加點數值確定後固定不變。

注意可升可降這個詞，浮動利率是指在借貸期限內利率隨物價或其他因素變化相應調整的利率。

定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。

回過頭來，如果你也覺得利率會一直下調，那你就選擇浮動利率。

如果你能接受4.9％這個利率，那你就選固定利率。

目前最新的LPR浮動利率是4.65%，以後會不會漲，誰都不敢說。會不會被銀行割韭菜？說不定…

1、先來看一下LRP轉化的原理，原來的基準利率是4.9%，上浮20%的話，實際利率是5.88%，現在轉化後你的基點數就是5.88-4.8=108個基點， 這個108個基點是固定不變的。

2、當LPR變化時，你的實際貨款利率就會發生變化，如果變成4.75%的話，那個麼你的實際利率就成了4.75%+108個基點=5.83%了，

3、當然了，如果你原來的利率是下浮的，那麼你的基點數就是負值，比如原來的基本利率是4.9%，你下浮10%的話，當前的基點數就是4.8-4.41=-39個基點了。

4、在進入LPR轉換的時候，也是加一個負值，即如果LPR為4.75%的話，那麼你的實際利率變成了4.36%

改LPR浮動利率的方法也很簡單。在手機上就可以操作。比如你的房貸是在建行貸的。

1.首先下載建設銀行app,登入賬號

3.進入後我選擇進入我的選擇更改可以選擇我的浮動lpr也可以選擇我的固定利率。

4.選擇好了之後，可以進行申請,但是如果有共同借款人需要有共同借款人同意才可以的。

共同借貸人的操作也一樣。