座標武漢，個人不太見議這樣操作。

一，房子是按揭的，尾款300萬，透過過橋贖樓成全款，中間會產生不小的費用，另外房產按揭貸款一般是長期的，30年，單位月供壓力小，如果變成全款，還貸壓力會非常大。

二、經營型貸款雖然利息低，以武漢為例，年息最低3.57%，房貸一般基本5.8%，再按LPR加點，過往房貸差不多也不5-6之間，中間只有2%左右的差額，再加上各種費用，空間就更小，當然額度大，另說。

三、以短期資金置換長線資金，資金壓力會非常大。比如大部分經營性貸款都是先息後本，3年授信，一年歸本，到明年還本資金怎麼籌措。另外就是10年期等額本息，如果是等額本息的資金，年成本在4.5%左右，分10年期，月供壓力會增加不少。

另外，貼息政策能持續多久，如果置換出來有沒有更好的投資回報，如果還，可以透過融資的方式把固定資產置換成現金投資，差額加投資收入，能抵消部分成本，還有贏利，如果沒有好的投資渠道，只是以2%左右的差額來置換，就不見議置換，另外金融政策會政府調控，時時變化，今年是因為疫情影響有貼息，未來不確定性因素大。

一，首先房子是按揭的，貸款餘額300萬，但房產按揭貸款一般是長期的，25-30年，分攤到每個月，月還款壓力小。如果您選擇辦理個人企業經營貸款，一般來說最好高是10年為限，月還款壓力會增大2-3倍，一定要算計好5年左右是否有穩定的月還款流水，也就是說您在五年左右的時間內不能做風險高的職業變動，一切求穩。

二、其次，深圳目前支援中小企業發展，給予企業經營貸款貼息，這個政策永續性可以判定嗎？政府明確公佈時限了嗎？個人辦理企業經營型貸款雖然利息低，如您所說年息3.2%，比房貸一般基本5.39%，大概有2%左右的中間差，如果縮短為十年還款，的確可以省去很多利息，這一點不容置疑，但是如果政策沒有公佈貸款貼息何時截止，或者政策留有可隨時終止的餘地，那可真是夠折騰的。

三、再次，您提到用擔保公司的過渡性資金還銀行貸款，然後辦理解抵押後再去另一個銀行辦理抵押性質的個人企業經營貸款。您要注意擔保公司的過路錢成本可是很高的，類似於高利貸，同時擔保公司一般會有額外收費，您要綜合算一下這個成本抵消了多少上述的2%中間差，值不值？另外，建議先申請另一個銀行的個人經營貸款，並取得批貸函，證明您手續全符合要求，只要辦妥抵押就可以放款，這時您再讓擔保公司放款對接上一個房產解抵押手續，不要讓過渡期資金佔用時間過長，增加資金成本。還有提醒您一下，每年都有的一定的時間段，銀行的放貸額度很緊張，致使有了批貸函，也要排隊等待放款，這環環相扣如何做好，您得和各個機構溝通協調好。

四、最後，給您支個招：諮詢一下原房產抵押銀行是否可將房產抵押貸款轉換為個人經營貸款，如果可以在同一銀行辦理，就不用擔保公司從中過渡了，雖然不是同一個借款主合同，抵押物登記肯定要重新辦理，但是銀行和個人把解抵押，再次抵押的手續全準備好，操作風險可控，是最方便簡單的。

能享受貼息貸款，何樂而不為呢？以上建議供您和遇上類似情況的朋友參考，祝你們成功！

我對這類業務有豐富的經驗，比較有發言權。您實際是有兩個問題，一是這樣辦理是否划算，能省多少？一是辦理過程中有什麼風險和需注意的事項？按照深圳地區目前的銀行政策：

1、利息差：如果您名下有註冊和持股滿1年（或註冊滿2年，持股半年）的公司，正常可以辦理到最低的利率是月息3.2釐，年化3.85%（不是3.2%），把欠款300萬由5.39%置換成3.85%，每年省6.1萬，一般可以做3-5年先息後本，即協議期內，可省利息18.3-30.5萬。

2、轉換成本：a.贖樓費2.5萬（行情一般是萬6-萬8一天，實際10-14天，都按平均算）。b.提前還款罰息：如果按揭滿三年，所有銀行都是沒有罰息的，如果沒滿三年，每年銀行政策都不一樣，有些銀行是罰1-3個月月供，有些銀行是罰欠款金額的1-1.5%，不知道您的具體情況，無法詳細計算，這裡就以1%罰息來計算，就是3萬。c.中介服務費：一般最低是融資金額的1%（如果自己去辦理，這筆費用就可以省了，一般如果自己資質較差，又對銀行業產品流程不熟，比較怕麻煩，可以委託正規的、規模較大的融資機構辦理，因為這不但可以有辦法幫申請到最低的利率，也可以提高成功率），假如你是選擇委託融資中介辦理，即產生3萬成本。綜合成本為2.5+3+3=8.5萬。

3、省下金額：如果按以上的假定條件計算，實際3-5年，可省9.8-22萬利息成本。

1、如果您目前及直系親屬名下沒有符合條件的公司（每家銀行對公司的要求都會有些區別），就沒法做到3.85%的利率。

2、需要保持正常還款和良好的信用記錄，不然合同到期後，存在無法續簽合同的風險。

3、如果打算找融資中介幫助辦理，建議要找有一定規模，成立滿三年以上的正規機構。

4、如果您徵信太差，存在無法審批透過的風險。

5、如果您在一年左右的時間有計劃把房子賣掉，置換意義不太大。

資深信貸經理來回答。不知道您房子評估價多少？大概需要多少額度？房子按揭在哪家銀行？按揭中的房子主要有兩種操作空間：增值貸和轉按。例如：

1）增值方案：月息3.3釐，年化4%，3年先息後本，貸款300萬，月還款9900元。

目前，深圳增值貸方案是深圳任意銀行按揭的房子，主要是把房子增值的空間給貸出來，可以免贖樓，免罰息，時效快，資金安全靠譜。

2）轉按方案：月息3釐，年化3.65%，3年先息後本，貸款300萬，月還款9000元。

轉按的費用稍微高一些，主要是在“贖樓”環節，一定要控制好的時間，不能拖拉，畢竟贖樓費萬6~千1一天，這個環節控制不好，會產生很多的費用，得不償失。

您房貸年化利率5.39%，而經營貸年化4%左右，利差年化1.39%。轉方案後300萬一年可省41700元，三年就可以省十二萬多。

另外，也會朋友有一些疑惑，銀行3-5年先息後本的產品，到期後沒有結清能力怎麼辦，風險是不是很高？

根據某行官網資料統計，深圳抵押貸平均1.7年就會贖樓，轉按或者賣出，所以，一般三年先息後本的產品，足夠！